Ensimmäisen asunnon tuoton laskentaa

Ensimmäinen asuntoni oli siis nyt vuokrattu. Sovin vuokralaisen kanssa vuokraksi 775 euroa sisältäen vesimaksun ja vuokrasopimuksessa oli indeksikorotus. Kustannuspuolella yhtiövastike oli aluksi 128 euroa ja ensimmäisen kuukauden korkokustannukset 258,12 euroa. Näillä luvuilla pystyin laskelmaan lainanhoitokykyni: 775 - 128 - 258,12 = 388,88. Tämän päälle tulee verot. Verokantana käytän tässä laskelmassa yritykseni yhteisöveroa, joka oli vuoden 2013 aikana 24,5 %, nykyään 20 %. Verojen jälkeen lainan maksukykyni oli siis 293,60 euroa. Maksukyvystä käytän termiä nettokassavirta. Lainapääomani oli 110.000 euroa, joten tällä laskelmalla laina-aikani olisi 31,22 vuotta. Palaan tähän kuitenkin myöhemmin, laina-aikahan kuulostaa tässä kohti varsin hullulta.

Asunnon tulot ja kustannukset

Ensimmäisen vuokralaisen kanssa olin varsin onnekas, koska löysin henkilö, joka ei juurikaan käyttänyt asuntoa. Asunto ei siis kulunut vuokrausaikana lähes lainkaan. Ensimmäinen vuokralainen asuin asunnossa hieman vajaa kaksi vuotta, johon periodiin mahtui yksi vuokrankorotus (1.7 %). Muutoin en ollut asukkaaseen lainkaan yhteydessä. Mitään ongelmia ei ilmennyt asukkaan asuessa asunnossa, eikä myöskään hänen muuttaessa asunnosta pois. Vuokralaisen irtisanottua vuokrasopimuksen, päätin etsiä uuden vuokralaisen tällä kertaa itse. Tässä vaiheessa omistuksessani oli jo neljä muuta asuntoa, joten olin harjaantunut vuokralaisen etsijä.

Vuokrailmoituksen laitoin Oikotielle, jota kautta sain nopeasti muutamia yhteydenottoja. Uusi vuokralainen oli keski-ikäistyvä työelämässä oleva naishenkilö, joka on edeltäjänsä tavoin ollut täydellinen vuokralainen. Uuden vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä onnistuin nostamaan vuokraa vajaan 4 % ja vaikka vuokrasopimuksessa onkin korotuspykälä, en ole käyttänyt sitä. Syy on yksinkertainen, asunnon vuokra on suhteellisen korkea ja tiedän asukkaan tulot, joten en halua kiusata häntä pienillä korotuksilla. Annan siis suuren arvon sille, että hän pysyy asunnossa. Hän onkin siis asunut asunnossa jo yli kaksi vuotta. Asunnon vuokrakuukausia on takana siis 48 kappaletta ja vuokratulon määrä 38.136,13 euroa.

Kustannuspuolella korkokustannukset ovat olleet yhtiövastiketta suuremmat aina alkuvuoteen 2016 asti. Tässä kohti vaihdoin pankkia ja neuvottelin lainamarginaalit uusiksi. Jälkeenpäin täytyy todeta, että pankin vaihto olisi pitänyt tehdä aikaisemmin. Sain pudotettua korkokustannukseni puoleen, joten säästö on ollut merkittävä. Alusta lähtien asunnon ostosta aiheutuneet korkokustannukset ovat olleet 8.349,53 euroa.

Yhtiövastikkeiden osalta taloyhtiö on ollut varsin dynaaminen. Pienetkin remontit on kerätty yhtiövastikkeissa ilman lainoja, joten yhtiövastikkeet ovat vaihdelleet prosentuaalisesti verrattain paljon omistukseni aikana. Ostaessani asunnon, yhtiövastike oli siis 128 euroa. Nyt yhtiövastike on 150,65 euroa. Nousu on ollut ajan saatossa siis käsittämätön 17,7 %. Nousu ei ole kuitenkaan jakautunut tasaisesti ajan saatossa, omistusaikaani mahtuu myös yhtiövastikkeen lasku. Ajattelin kuitenkin mennä seuraavaan yhtiökokoukseen hieman kyselemään mistä tämä yhtiövastikkeen suhteellisen suuri heilahtelu johtuu. Yhtiövastikkeiden kokonaismäärä koko omistusajalle on ollut 6.641,11 euroa.

Ja sitten verot. Yhteisövero on muuttunut Suomessa omistukseni aikana. Vuonna 2013 vero oli 24,5 %, ja vuodesta 2014 lähtien 20 %. Lasken nämä tähän laskelmaan teoreettisesti, vaikka todellinen verotukseni ei vastaakaan näitä veroprosentteja. Verojen osuus laskelmissa on yhteensä 4.828,55 euroa.

Muita kustannuksia asunnosta ei ole aiheutunut. Uskomatonta kyllä, neljään vuoteen ei ole ollut tarvetta ostaa yhtään mitään tähän asuntoon, joten toiminta on ollut todella helppoa.

Pääoman tuotot

Pääoman tuottoprosentit täytyy aina laskea ennen veroja. Tämä johtuu jo pelkästään siitä, että eri varallisuuseriä kohdellaan verotuksessa eri tavoin ja tämän vuoksi tuottoprosenttien vertailu vaikeutuu. Samalla muistutan, että verotuksessa on suuri ero, riippuen missä juridisessa yksikössä omistukset ovat. 

Näin ollen koko omistusajalleni bruttokassavirtani ennen lainojen lyhennyksiä ja veroja on ollut 23.145,49 euroa. Tuottohan on ollut siis varsin kohtuullinen, ottaen huomioon sijoitettu pääoma 61.451,17 euroa. Ja ainakin itselleni yli 20.000 euroa on jo oikeasti hyvä summa rahaa, vaikkakin omistusaikaa on ollut noin neljä vuotta.

Jotta absoluuttiset luvut eivät pääsisi hämäämään rationaalista ajattelua, on ne suhteutettava sijoitettuun pääomaan. Kirjoitin blogiini varsin pitkän kirjoituksen tuoton laskennan teoriasta, joten en tässä kohden käy enää lävitse laskentamenetelmiäni. 

Asuntosijoitukseni oman pääoman tuotto (ROE) on 37,7 % ja sijoitetun pääoman tuotto (ROI) 13,5 %. Näiden tuottolukujen erotus on siis lainavivun tuoma lisähyöty pääoman tuottoon. Nyt tuleekin sitten se hyvin tärkeä elementti tuoton laskennassa. Edellä mainitut luvut on ehdottomasti annualisoitava, koska muuten luvut näyttävät "liian hyviltä". Annualisointi pudottaa tuottolukuja dramaattisesti mutta itselleen kannattaa olla mahdollisimman rehellinen. Varojen tuplaaminenhan sinällään kuulostaa mieltä hivelevältä, mutta jos siihen on mennyt aikaa 20 vuotta, tuottoprosentti on ollut varsin vaatimaton. 

Käytän tässä laskelmassa omistusaikana neljää vuotta, joten ROE on 8,32 % ja ROI 3,22 %. Katsellessani näitä lukuja, olen suhteellisen tyytyväinen. Ne ovat selkeästi matalan riskin korkomarkkinoita paremmat ja osakemarkkinoillakin on ollut varsin haastavaa tällä periodilla. Pääoman tuotto voisi olla parempikin, mutta ostettu asunto on erittäin hyvällä alueella. Ostohinnat tuppaavat hyvillä alueilla nousemaan varsin paljon verrattuna tuottavampiin Helsingin alueisiin. Vuokratulohan ei nouse samassa suhteessa, tämän olen myös matkan varrella oppinut. Se mihin en ole täysin tyytyväinen, on lainamarginaalien tarkistaminen. olisin pystynyt parantamaan sitä merkittävästi vaihtamalla pankkia aikaisemmin. Muiden asuntojeni osalta tilanne on parempi ja kirjoittelen jossain sopivassa vaiheessa, kuinka vakuuksilla ROE - lukua saadaan parannettua merkittävästi.

Yllä kuvattu bruttokassavirran laskenta on oleellista, kun lasken lainanmaksukykyäni. Kun vähennän verot saadusta bruttokassavirrasta, saan luvun, jonka voin käyttää mm. lainojen lyhentämiseen. Tämä luku on tällöin siis sijoituskohteen kertynyt todellinen käteen jäävä tuotto. Tilanne kuitenkin menee hieman monimutkaisemmaksi, ellei kaikkien kassavirtojen loppusumma ole nolla. Tällöin kassavirtoja on käytetty muihin aktiviteetteihin (kaikki aktiviteetti kaljan juonnin ja muiden sijoitusten välillä lasketaan).

Monet ystäväni tekevät asuntosijoituksensa kannattavuuslaskelmat tämän laskelman tapaisesti. Vaikka tein laskelman koko omistusajalleni, ei tilanne muutu, vaikka sen muuttaisi yhden vuoden tasolle kannattavuuslaskelmaa tehtäessä.

Varallisuuden kasvun laskenta

Lupasin palata järjettömään laina-aikaani. Alussa kerroin, että mainitulla laskelmalla laina-aikani olisi ollut 31,22 vuotta. Oman kodin asuntolainana tämä voi jollekin olla hyvä ratkaisu mutta sijoitustoimintana mainitun laina-ajan voi rinnastaa mielestäni typeryyteen. Laina-aika on yksinkertaisesti liian pitkä. Omalla kohdallani on mahdollisuus maksaa lainaa huomattavasti nopeammalla lyhennysohjelmalla ja teen myös lisälyhennyksiä, silloin kun katson sen järkeväksi. Tämän vuoksi aiemmin kuvattu tapa (ROE ja ROI) laskea tuottoja ei täytä kaikkia tarpeitani vaikkakin niiden avulla pystyn vertailemaan asuntosijoituksiani paremmin muihin sijoituksiini. 

Alkuperäinen laina oli 110.000 euroa ja pankin kanssa sovittu kuukausittainen lainan lyhennys oli 614,53 euroa. Laina oli siis tasalyhenteinen, koska haluasin ettei mahdollinen korkojen nousu pidennä laina-aikaa vaan pakottaa kaivamaan rahat muualta. Näin ollen laina-aika oli 14,9 vuotta. Kuten summasta huomaa, teoreettinen verovelka katetaan muualta ja käytän tämän lisäksi myös muita yhtiöni kassavirtoja. Asunnon omistuksen aikana olen tehnyt yhden hieman suuremman lisälyhennyksen ja muuttanut lainaohjelmaa pankin vaihdon yhteydessä. Tämän taustalla oli yhden uuden sijoitusasunnon ostaminen, joten syy oli puhtaasti sijoitustoiminnan tehostaminen.  

Helpoin tapa laskea varallisuuden kasvu on luonnollisesti laskea lainojen lyhennykset yhteen. Kokonaisuudessaan olen maksanut lainaa pois 40.394,08 euroa ja lainaa on jäljellä 69.605,92 euroa. Tämähän on summa, joka on konkreettista varallisuuden kasvua. Näin ollen varallisuuteni on kasvanut 65,7 % ja annualisoituna 13,4 %. Kokonaisvarallisuuteni on siis tämän asunnon osalta 101.845,25 euroa.

Nyt luvut ovat on erinomaisia. Tämä luku kuvaa siis varallisuuteni nousua mutta ei pääoman tuottoa. Luku ei ole vertailukelpoinen ROE:een. ROE on määritelmällisesti oman pääoman tuotto, ja olen lisännyt omaa pääomaa käytännössä joka kuukausi asunnon omistukseni aikana. Tähän konkretisoituu tuottolukujen laskennan tärkeys. Niitä täytyy laskea oikein ja niiden täytyy sopia omiin tarpeisiin.

Loppusanat ja oppiminen

Tämän blogin opetuksena itselleni olivat seuraavat asiat:

• Kilpailuta rahoitus kunnolla ja etsi luotettava pankki kumppaniksesi
• Tee varjokilpailutuksia, vaikka et olisikaan vaihtamassa pankkia pienen marginaalihyödyn vuoksi. Tätä voi aina näyttää myös omalle pankilleen ja keskustella hinnoista ilman pankin vaihtoa.
• Seuraa kustannuksia tarkasti, omakohtaisesti tulen selvittämään miksi yhtiövastike on noussut näinkin paljon vaikkei taloyhtiössä ole ollut remontteja
• kalliiden asuinalueiden vuokratuotot suhteessa sijoitettuun pääomaan ovat lähes poikkeuksetta heikommat kuin halvemmilla alueilla
• Mieti tarkasti, haluatko kiusata erinomaista vuokralaista pienillä vuokrankorotuksilla sillä riskillä, että vuokralainen haluaa vaihtaa asuntoa

Jatkan seuraavassa blogissani saivartelua tuoton laskennasta ja pureudun enemmän tarpeeseeni selvittää todelliset oman pääoman sijoitukseni tähän asuntoon. Kuten jo yllä olevista laskelmista näkyy, asunto ei ole ns. "kantanut itseään" vaan olen injektoinut siihen varsin paljon omaa pääomaani ja tämän seuraaminen on itselleni erittäin tärkeää. 

Kuten aiemminkin, otan mielelläni kommentteja / kysymyksiä vastaan. Elämä on oppimista ja kritiikistä / haastamisesta oppii yleensä kaikkein eniten.