Asuntojen hintakehitys ja hintatilastojen haasteet

Tällä kertaa kirjoittelen tarkemmin, kuinka seuraan sijoitusasuntojeni arvonkehitystä.

Tilastoista yleisesti

Nopealla googlaamisella Suomessa julkaistaa asunnoista useita hintatilastoja. Luonnollisesti Tilastokeskus on näistä laajin, mutta tämän lisäksi hintatietoja löytyy ainakin Asuntojenhinnat ja asuntojen hintatiedot -sivustoilta sekä Etuovesta.

Tilastokeskuksen tilastot pohjautuvat toteutuneisiin kauppoihin. Tilastoja korjataan ajan saatossa, koska tilastoihin tulee viiveellä lisää havaintoaineistoa. Tämän taustalla on mm. varainsiirtoveron maksamisessa oleva maksuaika. Mutta kaiken kaikkiaan Tilastokeskus on tilastojen äiti.

Muiden sivustojen välillä on muutamia merkittäviä eroja, jotka kannattaa ottaa huomioon. Ensinnäkin Asuntojenhinnat ja asuntojen hintatiedot -sivustot pohjautuvat Tilastokeskuksen tilastoihin. Ongelmana kummallakin sivustolla on kuitenkin päivitysten hitaus. Oikeastaan ainoa oikea syy käyttää sivustoja, on niiden tarjoama grafiikka. sivustoilla on varsin miellyttävä tutkia hintakehitystä mm. eri kaupunginosissa. Mikäli ei kuitenkaan jaksa odottaa kuukautta tai kahta tilastojen päivittymiseen, on helpompi mennä suoraan Tilastokeskuksen sivuille ja tutkia lähdetietoja suoraan.

Etuovi sivusto sisältää myös tilasto-osuuden, jota he kutsuvat Asuntomarkkinaksi. Tilasto poikkeaa Tilastokeskuksen vastaavasta radikaalisti, koska Etuoven tilastot pohjautuvat sivuston omaan dataan. Mielenkiintoiseksi tilaston tekee se, että se kuvastaa hintapyyntöjen kehitystä. Tämän ansiosta sivustolta pystyy hyvin saamaan käsityksen, mille tasolle oman asunnon myyntihinta asettuu mikäli haluaa myydä asuntonsa. Hyvää on myös tilaston päivitysnopeus. Edellisen kuukauden tilasto julkaistaan heti kuun vaihteen jälkeen. Tilastossa on kuitenkin yksi erittäin epämiellyttävä ominaisuus. Ilmeisesti vasta vuonna 2016 Etuovi huomasi, että huutokaupat sotkevat tilaston täysin. Huutokaupoissa lähtöhinta voi olla merkittävästikin toteutunutta hintaa matalampi. Tilasto oli virheellinen varsinkin sellaisina aikoina, kun huutokauppojen suhde muihin myytäviin asuntoihin on korkea (erityisesti yksiöissä). Etuovi korjasi virheensä, mutta tekivät samalla totaalisen munauksen. He jättivät korjaamatta tilastot ajalta ennen vuotta 2015. Tämän vuoksi tilasto on täysin käyttökelvoton, mikäli oma asunto on ostettu ennen vuotta 2015. Koska olen vihkiytynyt näihin asioihin ehkä keskimääräistä enemmän, käytän ainoastaan Tilastokeskuksen tilastoja.

Tilastojen tarkempi tarkastelu

Käytettäessä tilastoja, on syytä myös tutkia millaisia erilaisia tilastoja on tarjolla. Ja Tilastokeskuksen sivustolla näitä riittää. Helsingin hintojen osalta on erittäin miellyttävää, että Tilastokeskus julkaisee neljännesvuosittain tarkat tilastot asuntojen huoneluvun, kalleusalueen ja postinumeron mukaan. Näissä kaikissa tilastoissa on omat vivahteensa, joten tarkempi tutkimin on hyvä tehdä.  Syvällisempi tutkinta paljastaa, että vanha sanonta tilastojen "valheellisuudesta" kannattaa muistaa. On valhe, emävalhe ja tilastovalhe.

Tilastovalheen peruslähde on lähes poikkeuksetta virheelliset havainnot tai havaintoaineiston vähyys. Koska Tilastokeskuksen tilastot perustuvat varainsiirtoveroilmoituksesta saataviin tietoihin, voimme ihan rauhassa luottaa näiden tietojen olevan oikein. Joten tilastovalhe syntyy havaintoaineiston määrästä. Kruununhaassa (00170) tehtiin kauppaa kahdeksasta (8) yksiöstä vuoden 2014 viimeisellä vuosineljänneksellä, joten tämä kertonee tilaston luotettavuudesta kaiken. Alueella on kaiken lisäksi myös valtavia hintaeroja riippuen missä korttelissa asunto sattuu sijaitsemaan. Tilasto ei ole käyttökelvoton mutta tätä informaatiota ei voi käyttää yksinään.

Luonnollisesti olisi paras tilanne, mikäli pystyisi seuraamaan hintakehitystä juuri sillä alueella, jolla omistaa asunnon. Muiden tilastojen käytössä mennään väistämättä jonkin verran väärään suuntaan. Mutta mainitun havaintoaineisto-ongelman vuoksi, muiden tilastojen käyttö on välttämätöntä. Tämän vuoksi käytän hinta-arvioissani myös sekä koko Helsingin että kalleusalueen yksiöiden mukaista tilastoa. Vertailun vuoksi vuoden 2014 viimeisellä vuosineljänneksellä tehtiin 564 kauppaa koko Helsingin alueella sekä 115 kauppaa Helsinki 1 -kalleusalueella. Näiden pohjalta voi todeta, että koko Helsinkiä koskeva tilasto on näistä kaikkein luotettavin.

Oma tapani laskea hinta-arviot

Omissa laskelmissani rakennan jokaiselle asunnolle oman hintaindeksin, joka perustuu näiden kolmen tilaston keskiarvoon.  Erityisesti koko Helsinkiä koskevan tilaston käyttö on mielestäni mielekästä, koska se pehmentää hintojen heilahtelua (volatiliteetti). Ajalla, jolla olen asuntoja omistanut, koko Helsingin hintakehityksen muutokset ovat olleet maltillisempia kuin alueilla, joilla omistan asuntoja. Tilasto hiukan vääristää lopputulemaan mutta erot eivät ole merkittäviä, korrelaatio on kuitenkin erittäin korkea. Vaikka vertailen esim. Kruununhaan asunnon prosentuaalista hintakehitystä mm. Kontulaan, poikkeama on kuitenkin varsin maltillinen.

Kuvassa näkyy koko Helsingin, Helsinki 1 -alueen ja Kruununhaan (00170) yksiöiden hintakehitys vuoden 2010 alusta lähtien. Kuvasta on helposti havaittavissa, että 00170 alueen hintavaihtelut ovat voimakkaimmat ja koko Helsingin hintavaihtelu on maltillisinta.

Rakentamassani indeksissä on myös toinen miellyttävä ominaisuus. Se aliarvioi hintojen nousun, koska omistamani asunnot ovat alueilla, joissa hintojen nousu on ollut keskimääräistä kovempaa (beta). Otan mielelläni tämän ominaisuuden vastaan, koska tämän avulla noudatan varovaisuusperiaatetta. Olkoon se sitten perikunnalle positiivinen yllätys, mikäli asunnoista saikin enemmän kuin isävainaa oli arvioinut.

Yllä olevasta kuvasta on myös nähtävissä yksi hieman hämmentävä fakta. Koko Helsingin ja Helsinki 1 -alueen hintakehitykset ovat lähes identtinen. Vuokratuotot ovat kuitenkin keskustan ulkopuolella selkeästi paremmat, joten sijiotusasunto olisi kannattanut ostaa lähes mistä muualta tahansa, paitsi Helsinki 1 - alueelta.

Sijoitusasunnon arvonmuutos

Sivusin tätä aihetta aiemmassa blogissani, jossa kävin läpi tuottolaskelmaa mainitun asunnon osalta. Näytin myös laskelman, kuinka lasken lopullisen hinta-arvion asunnolleni. Olen rakentanut itselleni aikamoisen Excel hirviön, johon pystyn helposti päivittämään kaikenlaista dataa ja ajamaan erilaisia tilastoja ilman suurempaa vaivaa. Näin pystyn visualisoimaan itselleni, kuinka sijoitustoimintani on kannattanut. 

Yllä olevassa kuvassa on kuvattu Kruununhaan asuntoni tuotonmuodostus sijoituksen alkamishetkestä lähtien. Kuvasta on erittäin helppo havaita, että asuntovarallisuuteni kasvu on tämän asunnon osalta perustunut bruttokassavirtaan ja arvonmuutokseen. Samalla on havaittavissa, että maksan lainojani pois vähemmän, kuin mitä asunto tuottaa nettokassavirtaa (punainen alue alkaa laskemaan 3/2016). Käytän siis asunnosta saamiani varoja muihin tarkoituksiin (en kuitenkaan kaljan juontiin).

Aloitin asuntosijoittamisen aikanaan enemmän vuokratuotoon kuin arvonnousuun pohjautuen, on hintakehitystä kuitenkin erittäin tärkeä seurata. Vuokratuotolla maksetaan pois velkavipu mutta vakuuksilla haetaan uudet lainat / sjoituskohteet. Vaikka arvonnousu ei olisikaan ensisijainen tavoite, voi positiivinen hintakehitys nopeuttaa merkittävästi asuntoportfolion kasvattamista ja oman pääoman tuottoja. Vastaavasti negatiivinen hintakehitys voi pahimmillaan vaatia lisävakuuksia tai ainakin uusia lainaneuvotteluita pankissa. Tätä ei ole kuitenkaan Suomessa tainnut tapahtua sitten 90-luvun alun ja toivotaan koko kansantalouden näkökulmasta, ettei sitä tapahdu uudestaan samassa mittakaavassa.

Teen jossain vaiheessa yhteenvedon kuluneen vuoden tuotoistani, jossa käyn läpi kaikki kassavirrat ja hintakehitykset. Tilastokeskuksen vuoden vaihteen tilastot tulivat 27.1., joten tutkin niitä hetken. Näin pääsen käytännössä näyttämään, miksi vakuuksilla on erittäin suuri merkitys asuntosijoittamisen näkökulmasta. Tämä liittyy oleellisesti saamaani uuteen lainapäätökseen ja tulevaan uuteen sijoituskohteeseeni.