asuntoportfolion velkavipu, pääoman tuotto ja varallisuuden kasvu

Kuvasin taannoin pitkähköllä kirjoituksellani, kuinka seuraan asuntoportfolioni kehitystä. Sisällytin seurantaan kaikki kassavirrat sekä hintojenkehityksen ja samalla kerroin useaan otteeseen tarvitsevani monimutkaista seurantaa erityisesti vakuuksien seurannan vuoksi. Ajattelin tällä kertaa pureutua vakuuksien seurantaan, velkavipuun ja velkavivun vaikutukseen portfolioni pääomantuotossa. 

Vakuudet ja lainan myöntäminen

Vakuuksien seuranta on täysin turhaa, mikäli sijoittajan tarkoituksena ei ole kasvattaa portfoliotaan missään vaiheessa järjestelmällisesti saatikka asunto on ostettu käteisellä ilman lainaa. Pankit antavat hyvin yleisesti asunnon vakuusarvoksi 70 % asunnon ostohinnasta. Näissä on kuitenkin poikkeuksia riippuen kokonaisasiakkuudesta. Mikäli yksittäiseen asuntoon kohdistuvaa lainaa lyhennetään jatkuvasti, pankit eivät palaa tähän asiaan käytännössä koskaan. Jos kuitenkin tarkoitus on ostaa asuntoja myös jatkossa, vakuuksien seuranta on erittäin tärkeää. Seurannalla saadaan informaatio, milloin uuden kohteen rahoitus on mahdollista saada. Omalla kohdallani en näe tarpeelliseksi edes miettiä bullet lainoja vaihtoehtona, koska pyrin kohdistamaan asunnoista saadut vuokratuotot täysimääräisesti lainojeni lyhentämiseen.

Vakuuskäytännöt vaihtelevat pankeittain. Hyvä nyrkkisääntö kuitenkin on, että vakuusarvot tarkistetaan aina kun haetaan uutta lainaa mikäli edellisestä ostoksesta on kulunut yli vuosi. Vakuuksien uudelleenarvionti voi synnyttää välillä hyvinkin erikoisia tilanteita, joissa on tarjolla suurta viihdettä tai mielensä pahoittamisen mahdollisuuksia. Useimmiten taustalla on pankkien käyttämät oman ryhmän kiinteistövälitysketjut, jotka eivät jaksa paneutua vakuuskyselyihin lainkaan. Ketjut eivät käsittääkseni saa näistä palkkioita, jonka vuoksi pyynnöt kiinnostavat niiden tekijöitä erittäin vähän. Kerrottakoon tähän kohti omakohtainen kokemus, jossa sama välittäjä oli arvioinut Meilahden 21 neliöisen yksiön 171.000 euron arvoiseksi ja Kallion 27 neliön yksiön 116.000 euron arvoiseksi. Jopa pankin rahoitusneuvottelijalla oli vaikeuksia kertoa näitä lukuja kasvot peruslukemilla. Pankkien omien ketjujen lisäksi voi arvioita toki hakea luotettavalta kiinteistövälittäjältä.  Nämä voivat tulla kuitenkin varsin kalliiksi, mikäli isännöitsijäntodistuksia aletaan tilaamaan ainoastaan tätä tarkoitusta varten.

Vaikka vakuudet ovatkin erittäin tärkeä elementti uuden lainan myöntämisessä, suurin painoarvo on luonnollisesti asiakkaan maksukyvyllä. Tämän osalta pankit tekevät tarkat laskelmat mutta riippuen toimihenkilön ammattitaidosta, laskelmien lopputulemasta täytyy olla erittäin tarkka. Osa toimihenkilöistä mm. unohtavat uuden sijoituskohteen kassavirrat laskelmistaan, jonka vuoksi laina voi jäädä saamatta vaikka vakuudet olisivatkin riittävät. Sijoittajalla luonnollisesti täytyy olla paras tietämys omasta maksukyvystään.

Mikäli maksukyky riittää, mutta vakuuksien kanssa on ongelmia, voidaan karkeasti ajatella kahta vaihtoehtoa. Lainaa on joko yksinkertaisesti maksukykyyn nähden liikaa ja näin ollen sitä ei kannata ottaa tai sitten tarvitaan lisävakuutta. Ellei vakuutta ole toimittaa muista varallisuuseristä, perinteinen ystävien ja sukulaisten menettämismalli on hakea lainalle henkilötakaus. Ehkä kuitenkin tässä tilanteessa paras vaihtoehto on hakea lisävakuus niihin erikoistuneilta finanssilaitoksilta. Maksua vastaan täytetakaus myönnetään, mikäli muut edellykset toteutuvat. Tästä minulla ei ole omakohtaista kokemusta, mutta tiedän näitä tehdyn ystäväpiirissäni mm. Garantiassa. Pankin kanssa voi myös yrittää neuvotella vakuusvajeellista lainaa, mutta tämä edellyttää keskimääräistä parempaa kokonaisasiakkuutta. Näitä lainoja pankit eivät mielellään myönnä.

Vakuuksien seuranta ja velkavipu

Omalla kohdallani seuraan vakuuksiin liittyen kolmea asiaa. Asuntojen ostohintoja, lainojen lyhennyksiä ja asuntojen hintojen kehitystä. Hyvin yleinen käytäntö on, että pankit antavat asunnoille 70 %:n vakuusarvon ostohinnasta tai välittäjän arvioimasta todennäköisestä myyntihinnasta. Näiden tietojen pohjalta vapaiden vakuuksien määrän pystyy arvioimaan erittäin helposti. Mikäli olen ostanut asunnon hinnalla 100 ja käyttänyt asuntoon 30 rahaa omia varoja, on velkaisuusasteeni (velkavipu) 70 %. Näin ollen olen käyttänyt vakuuteni täysimääräisesti. Kun vuoden aikana olen maksanut lainojani pois 10 rahaa, vapaita vakuuksia on 10 rahaa. Tähän asti toimin kuten useat muut asuntosijoittajat.

Nyt seuraa iso muutos ajatusmallissa, siirrytään sijoituspääoman tuoton maksimoinnista vakuuksien tuoton maksimointiin. Vakuudet laitetaan töihin. Kysymys on, kuinka hyödynnän vapaita vakuuksia ja tehostan pääomien tuottoa. 10 rahan vapaat vakuudet johtavat 33,33 rahan lisälainan ottamiseen mikäli ostokohteena on sijoitusasunto (10 / 30 % = 33,33 rahaa). Jos ajatellaan, että asuntojen hinta on aiemmin mainittu 100 rahaa, mainitulla 10 rahan lainojen maksulla uutta asunto ei vielä pysty ostamaan ilman lisävakuuksia tai lisäpääomaa. Jotta lainoitus onnistuu ilman oman pääoman sijoittamista, tarvitsemme tiedon, missä vaiheessa vakuuksia on riittävästi uuteen lainaan. Tämä vakuusvaade on sama kuin ensimmäisen asunnon oma pääoma eli 30 % (vakuusarvo 70 % + omarahoitusosuus 30 % = asunnon hinta). Tämä luku saadaan kertomalla asunnon myyntihinta omarahoitusosuudella, jolloin vakuudet ovat riittävät uuteen lainaan. Tarvittava lainojen maksu on 30 rahaa (100 * 30 % = 30 rahaa).  Tässä vaiheessa lainaa on jäljellä 40 rahaa (velkaisuusaste 40 %). Haettaessa uusi laina sitomatta sijoituskohteeseen lainkaan omaa pääomaa omaisuus on 200 rahaa (2 asuntoa), lainaa on 140 rahaa ja velkaisuusaste jälleen 70 %. Mikäli oletetaan, että maksan lainaa pois 10 rahaa vuodessa, pystyn ostamaan uuden kohteen 3 vuoden jälkeen ensimmäisen kohteen ostamisesta.

Asuntojen hinnat tekevät tähän laskelmaan oman mausteensa. Seuraamalla asuntojen hintoja, uuden kohteen ostaminen voi tulla mahdolliseksi jo aikaisemmin kuin yllä mainittu 3 vuoden odotusaika. Yksinkertaistetaan jälleen laskelmaa. Oletetaan, että asunnon hinta on noussut 30 % vuodessa. Tällöin tietysti uudenkin kohteen ostohinta nousee vastaavalla määrällä. Näin ensimmäisen asunnon vakuusarvo on noussut alkuperäisestä 70 rahasta 91 rahaan, joten vapaita vakuuksia on 21 rahaa (ei huomioida nyt lainojen maksuja). 21 rahan vapaat vakuudet vastaavat 70 rahan ostettavaa asuntoa (21 / 0,3 = 70). Uuden asunnon vakuusarvo on 130 rahaa * 70 % = 91 rahaa. Eli näin ollen vakuusvajetta on jäljellä 21 rahaa. Tämän maksamiseen menee edellisessä kappaleessa kuvatulla lainanmaksutahdilla 2,1 vuotta, joten uuden asunnon ostaminen tulee ajankohtaiseksi hieman alle 11 kuukautta nopeammin (0,9 vuotta = 10,8 kuukautta). Luonnollisesti tilanne kehittyy toiseen suuntaan, mikäli asuntojen hinnat laskevat.

Finanssivalvonta on pyrkinyt suitsimaan pankkien lainanantoa erilaisilla keinoilla ja yksi niistä on ollut lainakatto. Tämä järjestelmä on varmaan yritetty tehdä hyvässä uskossa mutta koko ohjeistus on lähinnä naurettava. Vaikutukset kohdistuvat täysin vääriin ihmisiin, joilla ei ole säästöjä eikä lisävakuuksia mutta olisi maksukykyä maksaa asuntolainaa vuokralla asumisen sijaan. Finanssivalvonnan lisäksi pankit muokkaavat omarahoitusosuuksiaan riippuen markkinatilanteesta ja pankin riskienhallinnasta. Tämä vaikuttaa omalta osaltaan lainojen saatavuuteen mutta mikäli oma pankki alkaa hankalaksi näissä asioissa, on syytä soittaa naapuripankkiin. Yleensä nämä asiat ovat ratkaistavissa kilpailutuksella.

Velkavivun perimmäinen tarkoitus ja vaikutus oman pääoman tuottoon

Velkavivun vaikutus oman pääoman tuottoon on dramaattinen. Omalta osaltani koko asuntosijoittamisen mielekkyys perustuu velkavivun käyttöön. Nykyisellä hinta- ja vuokratasolla bruttotuotot ovat kohteesta riippuen Helsingissä 4-5 % välissä ja pahimmillaan mennään jopa lähempänä 3 %:n tuottoja. Tällaiset tuotot eivät ole mielestäni enää riskinoton arvoisia ilman velkavipua, varsinkaan kun en perusta sijoitustoimintaani hintojen nousulle. Näin ollen käytän velkavipua voimakkaasti hyväkseni. Oma lähestymistapani lähtee täysin lainakannan maksimoinnista ja lainojen maksunopeuteen. Mikäli tämän ohessa syntyy laskennallisia hyötyjä hintakehityksestä, ne otetaan ilolla vastaan. Tarkoituksenani on loppukädessä omistaa mahdollisimman monta asuntoa jäädessäni eläkkeelle. Tämä konkretisoituu myös lainojeni maturiteeteissa siten, että yksikään laina ei eräänny sen jälkeen kun olen täyttänyt 65 vuotta. Näiden omistusten vuokratuotoilla rahoitan eläkepäiväni istuen aurinkovarjon alla gin tonic kädessä (tai sitten perikunta tekee vastaavan sukupolvea myöhemmin). 

Sitten konkreettinen laskelma velkavivun vaikutuksesta oman pääoman tuottoon. Tehdään jälleen yksinkertaistavia oletuksia pyöreillä luvuilla, jotta ajatuksesta saadaan kiinni. Unohdetaan myös asuntojen hintojen muutokset vielä toistaiseksi. Ajatellaan, että asunnon tuotto on vakio 10 % kaikkien kustannusten jälkeen. Näin ollen maksan lainojen lyhennykset vuokratuotoilla aiemmassa vakuuslaskennassa esitetyllä tavalla. Kolmen vuoden jälkeen oman pääoman tuotto on 100 % (vuokratuotto 10 rahaa * 3 vuotta / oma pääoma 30 rahaa = 100 %). Tämän jälkeen ostamme toisen asunnon, jonka tuottoprofiili vastaa ensimmäistä asuntoa. Lisättäessä sijoitusperiodia 3 vuotta lisää, vuokratuotot ovat olleet koko sijoituksesta 90 rahaa (10 + 10 + 10 + 20 + 20 + 20 = 90) ja oman pääoman tuotto 300 % (90 / 30 = 300 %). Jotta velkavivun teho saadaan näkyviin, on laskettava vertailulaskelma ilman velkavipua, jolloin oman pääoman tuotto olisi ollut 200 % (vuokratuotto 60 rahaa). Velkavivun hyöty on siis merkittävä, oman pääoman tuotto on noussut 100 %-yksikköä vaihtoehtona sille, ettei toista kohdetta olisi ostettu. Laskelmaa voi jatkaa tämän jälkeen ajatuksella, kuinka kolmas, neljäs jne asunto vaikuttaa oman pääoman tuottoon. Oman pääoman tuoton ohella on myös erittäin tärkeää kiinnittää huomiota kuinka nopeasti tämä oravanpyörä mahdollistaa uuden kohteen hankinnan. Leikkimällä näillä numeroilla, 11 vuoden jälkeen aloituksesta voikin ostaa jo joka kuukausi yhden asunnon lisää ja tässä vaiheessa omistuksessa on 21 asuntoa. Tämä kaikki siis 30 rahan alkupanoksella. No, esimerkit ovat esimerkkejä ja tämä yllä oleva on tehty ainoastaan havainnollistamaan velkavivun tehokkuutta valtavalla määrällä yksinkertaistuksia.

Vakuuksien seuranta käytännössä ja velkavipu

Omassa toiminnassani pyrin käyttämään velkavipua mahdollisimman tehokkaasti hyväkseni. Helpoin tapa ilmaista velkavivun määrä on laskea vieraan pääoman määrä suhteessa asuntovarallisuuteen. Ohessa on koko historiallinen velkaisuusasteeni sekä ostohintoihin, että markkinahintoihin suhteutettuna.

Velkaisuusasteen ongelmana on kuitenkin suhdeluvun sisällöttömyys. Se on pelkkä prosenttiluku, joka ei kerro mitään absoluuttisesta maailmasta. Tämän vuoksi olen lisännyt seurantaani absoluuttisen maailman.

Kerroin aiemmin seuraavani kolmea asiaa vakuuksien seurannassa. Asuntojen ostohintaa, lainojen lyhennyksiä ja asuntojen hintoja. Näiden avulla saan laskettua asuntojen vakuusarvon, vapaiden vakuuksien määrän ja vapaiden vakuuksien ostopotentiaalin (maksimilainan määrän ilman omaa pääomaa). Omassa portfoliossani kehitys on ollut ostohinnoilla seuraava:

Oheisesta kuvasta näkyy erinomaisesti, kuinka asuntoportfolioni (sininen käyrä) ja lainakanta (punainen käyrä) on käyttäytynyt ajan saatossa. Lainakanta kuitenkin ylittää ostohinnoista lasketun vakuuden (vihreä käyrä) suhteellisen pitkällä aikavälillä vuosina 2013 - 2014. Näin ollen ostopotentiaalini on ollut negatiivinen (vakuusvaje) mutta tästäkin huolimatta pystyin ostamaan lisää asuntoja. Tälle on luonnollinen osaselitys, käytin käteisvakuuksia lainojen lisävakuutena. Käteisvakuudella maksoin lainoja myöhemmin pois vuoden 2015 alussa (näkyy lainapääoman nopeana laskuna). kuvassa on siis pieni optinen harha tämän osalta.

Käteisvakuus ei kuitenkaan täysin selitä mahdollisuuttani ottaa lisää lainaa. Pankkini suhtautui varsin suopeasti sijoitusoperaatiooni asuntojen hintakehityksen ja muun varallisuuteni ansiosta (maksukyky). Kun vaihdan yllä olevan kuvan "ostohinnat" käyrän markkinahintaiseksi, tilanne muuttuu oleellisesti.

Yllä olevassa kuvassa näkyy markkinahintojen vaikutus ostopotentiaaliin (violetti käyrä) erinomaisesti. Vuoden 2016 kesänä alkanut asuntojen hintojen ripeä nousu on käytännössä johtanut ostopotentiaalini merkittävään kasvuun, jota en ole täysimääräisesti pystynyt hyödyntämään. Kun katson ostohintoihin perustuvaa laskelmaani, olen ostanut järjestelmällisesti asunnon, kun vakuuksia on ollut vapaana noin 150.000 - 200.000 euron ostosta varten. Markkinahintaisesti katsottuna potentiaalia olisi ollut nopeampaankin ostotahtiin. Osin kohteiden puutteen vuoksi ja osin itsesuojeluvaiston vuoksi potentiaalia ei ole käytetty maksimaalisesti. Jostain syystä itselleni on henkisesti vaikeaa kuvitella olevani pankille velkaa yli 1.000.000 euroa. Ehkä tästäkin ongelmasta voidaan päästä eroon jossain vaiheessa ja luonnollisesti hajauttaminen muille alueille kuin Helsinkiin / Suomeen auttaisivat asiaa.

Yllä olevissa kuvissa on nähtävissä myös ennuste kuluvalle vuodelle. Teen seurantani aina siten, että pystyn ennakoimaan tarkasti, milloin mahdollisuudet ovat lisäsijoituksiin. Markkinahintoihin pohjautuvassa laskennassa pystyn (pankin suosiollisella avustuksella) toimimaan tilaisuuden tullen välittömästi, ostohintoihin pohjautuvassa laskelmassa tämä aika on todennäköisesti ensi vuoden puolella (ellen maksa lainoja pois nopeammin).

Velkavipu ja oman pääoman tuotto (ROE)

Kuvailin aiemmin hyvin yksinkertaistetulla esimerkillä, kuinka velkavipu vaikuttaa oman pääoman tuottoon radikaalisti. Käytännön maailma on luonnollisesti erilainen kuin esimerkissä mutta lopputulema on samansuuntainen.

Ensin on syytä käydä kuitenkin muutama tilastoihin liittyvä realiteetti lävitse. Oman pääoman tuotto (ROE) kuvaa, kuinka sijoittamani pääoma on tuottanut mukaan lukien velkavivun luoma hyöty. Aiemmassa esimerkissä laskin tietoisesti ROE:n kolmelle ja kuudelle vuodelle absoluuttisena lähinnä näyttääkseni kuinka voimakas velkavipu on. Oman pääoman tuottoa laskettaessa pidemmille jaksoille on kuitenkin syytä tiedostaa lainojen lyhentämisestä syntyvä harha. Mikäli sijoitusaikani on esim. 10 vuotta ja lasken tälle periodille asuntosijoituksen ROE:n, saan varsin hyvän luvun aikaiseksi. Tämä laskenta ei kuitenkaan kuvaa millään tavalla mitä 10 vuoden sisällä on tapahtunut. Tämä konkretisoituu filosofiseen kysymykseen lainojen lyhennyksistä. Ovatko lainojen lyhennykset omaa pääomaa lisääviä transaktioita vaiko eivät? Omasta mielestäni ne ovat. Konkreettinen esimerkki: sijoitukseni tuottaa 10 % omalle pääomalle ja 70 %:n velkavivulla koko sidotulle pääomalle 3 %. Näin ollen olen maksanut koko lainan pois 7 vuoden aikana. 7 vuoden jälkeen tuottoni taaksepäin katsottuna on ollut erinomainen (omaisuuteni on yli 3 kertaistunut) mutta tästä eteenpäin sijoituskohde tuottaa vain 3 %. Tässä vaiheessa sijoitukseni on siis myytävissä ja siirrettävissä uuteen kohteeseen, jolloin se on kokonaisuudessaan omaa pääomaa.

Koska mielestäni lainojen lyhennykset tulee kapitalisoida sijoituskohteeseen vuosittain, päästään ROE:n laskennassa huomattavasti rehellisempiin lopputuloksiin. Ja samalla velkavivun käyttämisen voima tulee paremmin ilmi. 

Tein aikaisemmin blogikirjoituksen tuotonlaskennasta ja käytän tässä yhteydessä samoja termejä. Mikäli termit vaikuttavat oudoilta, suosittelen tutustumaan aiempiin kirjoituksiini. 

Koko asuntoportfolioni on tuottanut historiansa aikana seuraavasti:

Aloitin asuntosijoittamisen siis yhdellä asunnolla vuoden 2012 lopussa ja alkusijoitus oli 61.541,17 euroa. Vuonna 2013 ostin kolme asuntoa lisää ja niihin sijoitettu pääoma näkyy punaisena palkkina kaaviossa. Olen koko sijoitushistorian ajan maksanut lainoja pois enemmän kuin vuokratulot (vihreät palkit, bruttokassavirta) mahdollistaisivat. Bruttokassavirran päälle maksetut lainojen lyhennykset näkyvät kaaviossa kassavirtainvestointeina (vaalean siniset palkit). Olen laskenut kaavioon ROE:n kahdella tavalla. Ylempi tuottoluku huomioi tuotoksi ainoastaan vuokratuloista vähennettynä hoitovastikkeilla ja korkokustannuksilla. Suluissa oleva luku huomioi tuotoksi myös asuntojen hintojen muutokset (violetit palkit). 

Kuvasta näkyy, kuinka sijoitustoimintaan on panostettu omaa pääomaan vuonna 2013 yhteensä 117.716,90 euroa. Tämän jälkeen on ostettu kolme asuntoa ilman merkittävää omaa pääomaa. Vuonna 2014 ostettuun asuntoon oma pääoma oli 2.900 euroa, vuonna 2016 ostettuun oma pääoma oli 1.109,20 euroa ja tässä kuussa ostettuun asuntoon on tässä vaiheessa laitettu omaa pääomaa 6.441,18 euroa (tämä luku tulee nousemaan muutamalla tonnilla).

Vuoden 2017 ennusteen osalta olen olettanut asuntojen olevan vuokrattuna 100 %:sti (ei tule tapahtumaan, putkiremontti) ja hintaennusteissa olen käyttänyt Reaktorin hintaennusteita aluekohtaisesti. Hauska nähdä vuoden päästä kuinka Reaktorin ennusteet pitivät paikkaansa.

Toinen havainto kuvasta on ROE:n pysyminen suhteellisen vakaana 10 - 11 %:n välissä vuosina 2014 - 2017 (ennuste). Jotta velkavivun voima kävisi mahdollisimman hyvin ilmi, täytyy vuoden 2013 jälkeen ostettujen asuntojen vaikutus poistaa laskelmista. Laskelmat käyvät ilmi oheisesta kuvasta:

Kuten kuvasta käy ilmi, ROE laskee järjestelmällisesti ja syy tähän on lainojen lyhennysten pääomittaminen sekä velkavivulla ostetuista asunnoista saamatta jääneet bruttokassavirrat. Vuonna 2014 ostetun asunnon ROE oli 258,78 % ja asunto lisäsi vuokratulojani n. 15 %, vaikka asunto ostettiin vasta toukokuussa. Vuonna 2016 ostetun asunnon ROE oli 336,35 % ja osuus vuokratuloista oli n. 16 %. Oheiset ROE luvut osoittavat myös ROE:n laskennan heikkouden, kun sijoitettu pääoma on vähäinen. 336,35 % tarkoitti siis käytännössä 3.161,50 euron bruttokassavirtaa. Ei mikään jäätävä summa absoluuttisena rahana.

Velkavipu ja varallisuuden kasvu

Kuten aiemmassa blogissani kirjoitin, pääomien tuotoilla ja varallisuuden kasvulla on olemassa yhteys, mutta se ei ole täydellinen. Nettokassavirtoja kireämpi laina-aikataulu nostaa asuntovarallisuutta merkittävästi, koska injektoin varallisuutta muilla tuloillani.

Tehtäessä vertailu, kuinka asuntovarallisuudelleni olisi käynyt ilman velkavipua, erot olisivat olleet seuraavat:

Vuoden 2013 osalta eroa ei luonnollisesti ole, koska poistin laskelmasta tämän vuoden jälkeen ostetut asunnot. Vuonna 2014 asuntojen hinnat laskivat hieman, joten velkavipu toimi haitalliseen suuntaan. Erotus on 922,21 euroa vaikka asuntojen hinnat laskivat kyseisenä vuonna 15.286,18 euroa. Tämä erotus kurottiin siis umpeen vuokratuloilla ja lainojen maksamisella. Tämän jälkeen kehityserot ovat olleet merkittävät. Vuoden 2016 lopussa erotus näissä kahdessa tavassa olisi ollut 57.137,85 euroa, ilman hintamuutoksia. Tämä on itseasiassa on lähes sama summa, jolla aloitin asuntosijoittamisen aikanaan.

Velkavivusta yleisesti

Vanha viisaus "velka on veli otettaessa, veljenpoika maksettaessa" on mielestäni täyttä hölynpölyä. Sanonnan takana on todennäköisesti taloudessaan epäonnistunut hirvensalmelainen vääräleuka, jolla ei ole ollut minkäänlaista käsitystä talousasioista. Kaikkein pahinta velkaan liittyvässä kulttuurihistoriassamme on sotien jälkeen syntynyt sukupolvi, joka maksoi velkansa korkosääntelyn aikana inflaation turvin. Siitäkin huolimatta tämä ikäpolvi on juurruttanut nykyisin keski-ikäistyvään sukupolven ajatusmaailmaan ajattelun velanoton pahuudesta. Asiaa ei luonnollisesti ole helpottanut luterilainen kulttuuriperimämme, jossa vaatimattomuus on kauneutta ja ahneus on pahuutta. Toivottavasti nämä asia korjaantuvat uusien sukupolvien ja kansakuntamme kansainvälistymisen myötä.

Velkavipu on erinomainen työkalu sijoitustoiminnassa, mutta sen syvin olemus täytyy tuntea. Oma maksukyky käytännössä määrittelee, mikä absoluuttinen velkamäärä on liikaa. Virkkeessä paino on sanalla absoluuttinen. Voin laskea kaikenlaisia suhteellisia laskelmia velkaisuudestani mutta lopulta ainoa asia joka merkitsee, on absoluuttinen maksukyky. Työttömyyden tai konkurssi kohdatessa maksukyky saa valtavan iskun, jonka vuoksi pidän myös tämän riskiskenaarion mielessäni. Pankit myyvät mm. työttömyyttä vastaan vakuutuksia, joita on syytä ainakin harkita. Vakuutusten kustannustaso on itseasiassa hämmentävä matala. Itselläni on näitä käytössä.

Omassa toiminnassani huomioin aina korkoriskin ja sisällytän omiin riskilaskelmiini aina korkoshokkien aiheuttamia riskit. Shokkien ennakointi on käytännössä täysin mahdotonta ja tästä syystä ne on testattava omaa taloutta vastaan shokkitestinä. Nykyinen asuntojen hintataso on jo saavuttanut tilanteen, jossa moni sijoittamiseen liittyvä elementti on korkoshokin syntyessä kestämätön. Helsingin yksiöiden vuokratuotto on yhtiövastikkeiden jälkeen painumassa jo alle 4 %. Tällä luvulla ei enää kummoista korkoshokkia kestetä, mikäli velkaisuusaste on liian korkea. Mikäli velkaisuusaste on korkoshokin aikana 70 %, maksimi euriborkorko on tässä vaiheessa n. 4,7 % (1 %-yksikön korkomarginaalilla), jonka sijoittaja kestää hetkellisesti ilman pakkomyyntejä. Tällöin koko vuokratuotto menee korkojen maksuun. Aivan toinen asia on, kestääkö pankin riskikontrolleri tätä tilannetta. Nämä skenaariot ovat epätodennäköisiä mutta ne on syytä pitää mielessä. Täysin oma tarinansa on sitten pikkuhiljaa ylös hiipinyt euribor, joka ei tapahdu ilman inflaatiota ja talouskasvua. Nämä ovat yleensä olleet kuitenkin asuntosijoittajalle suosiollisia tekijöitä, koska tässä skenaariossa todennäköisesti vuokrien absoluuttinen taso on myös noussut ja asuntojen hinnat ovat kehittyneet suotuisaan suuntaan.

Jatkan uusimman hankintani remonttiprojektia, toivoen asunnon olevan vuokrattuna kuun vaihteesta eteenpäin. Asunto on ostettu täydellä velkavivulla ja omaa pääomaa laitetaan sisään ainoastaaan remontoinnista aiheutuvien kustannusten verran. Ahneella on iso maha, velkavipua käyttävän sijoittajan viisaus. 

Uuden sijoituskohteen remontointi

Uusi tulokas asuntoportfolioon on ostettu ja tulokas on luvalla sanoen järkyttävässä kunnossa. Asunto on siis remontoitava katosta lattiaan. Taloyhtiöön on tehty putkiremontti joitain vuosia sitten, jonka ansiosta pesuhuonetta ei onneksi tarvitse remontoida. Kirjoittelen tällä kertaa remontoinnin muistilistaa itselleni, toki sitä voivat muutkin käyttää, jotta muistan myös ensi kerralla tehdä asiat oikeassa järjestyksessä. Uusi tulokas tulee joka tapauksessa parantamaan portfolioni tuottoja merkittävästi ja edesauttamaan kuluvan vuoden tavoitteideni saavuttamista.

Kirjoitus tehdään aikajanana, jotta muistan ensi kerralla mitkä asiat tehtiin missäkin järjestyksessä ja mitä olisi täytynyt tehdä toisin.

Tästä lähdettiin liikkeelle:

Viikko 1, tarjous ja valmistautuminen

Tein sitovan tarjouksen viikon 1 keskiviikkona ja tarjous hyväksyttiin samana iltana. Johtuen pankin aikataulusta, jouduimme siirtämään kaupanteon seuraavan viikon maanantaille. Sinällään harmillista, koska olisin voinut käyttää viikonlopun tehokkaamminkin hyödyksi. Aloitin kuitenkin valmistelut välittömästi, joten ensimmäinen vaihe oli varmistaa aikataulut. Soitto tutulle remonttimiehelle, joka on tähän asti hoitanut kaikki tarvittavat remontit asuntoihini. Keskustelun jälkeen aikataulu on varmistettu, purkutyöt alkavat heti avainten saamisen jälkeen. Tämän jälkeen sähkömiehen (myös tuttava) varmistus, ja hänen aikatauluun remontti käy. Valitettavasti hän on menossa hiihtolomalle, joten aikataulu ei sopinut parhaalla mahdollisella tavalla mutta se täytyy vain kestää. Remontin valmistuminen viivästyy tämän vuoksi noin viikolla. Yleisellä tasolla sähkömiehen työpanos on erittäin keskeinen. Asunto ei ole ollut asuinkäytössä vähään aikaan, joten sähkötekniikka on auttamattoman vanhentunut ja epäkäytännöllinen. Asuntoon ei myöskään asenneta yhtäkään sähkövekotinta, ennen kuin on varmistettu sähköjen tehokkuus ja toimivuus. Ja tätä hommaahan ei voi tehdä kukaan muu kuin koulutettu sähkömies. Seuraavat varmistettava asiat oli putkimies, jonka remonttimieheni hoiti puhelinsoitolla.

Viikko 2, maanantai, kaupat ja projektin aloitus

Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen vuorossa on muutostyöilmoitus taloyhtiöön. Soitin isännöitsijälle heti kauppojen tekemisen jälkeen, joka antoi ohjeet kuinka ilmoitus tehdään. Tämä vaihtelee suuresti eri taloyhtöissä, koska isännöitsijöillä on erillaiset käytännöt. Ilmoitus unohtuu innoistuksissaan todella helposti (kokemusta on), mutta yleensä siitä ei aiheudu mitään suurempaa ongelmaa. Parempi kuitenkin hoitaa tämäkin asia oikein, niin ei tule sanomista jälkeenpäin. Tässä yhteydessä tulikin sitten remontin ensimmäinen yllätys. Asbestilainsäädännön (voimaan 2016 alusta) ansiosta taloyhtiöille on lisätty vastuita ja valtuuksia puuttua asuntojen muutostöihin. Tämän vuoksi tai ansiosta isännöitsijä asetti remontille teknisen isännöitsijän tekemään asbestitarkastuksen sekä valvomaan remonttia. Normi-Suomi on siis jälleen saanut yhden lisäkustannuksen omistamiseen. Ja automaattilaskutuksen taloyhtiön osakkaille. Negativinen tulosvaroitus.

Maanantai-iltana menin vielä tarkastamaan ja mittaamaan asunnon remonttimiehen kanssa sekä ideoimme, kuinka remontti suoritetaan. Tähän meni karkeasti kaksi tuntia kun kävimme lävitse seinien, lattian ja katon remontointihaasteet. Oman kokemuksen pohjalta voin kertoa, että seinien remontointi voi olla pahimmillaan näistä kaikkein eniten aikaa vievä operaatio. Seinien oikaisu ja taisaiseksi saattaminen voi olla erittäin hankalaa.

Ennen yölepoa yritin vielä suunnitella keittiön asuntoon, joka osoittautui (jälleen kerran) täysin mahdottomaksi tehtäväksi keittiömyymälöiden ilmaisilla suunniteluohjelmilla. Kaikkea kokeiltiin mutta joka kerta ongelmia syntyi softan toimivuuden, puutteellisen valikoiman tai täydellisen ammattitaidottomuuteni vuoksi. Parin tunnin äheltämisen jälkeen luovutin ja lähetin avunpyyntösähköpostin tuttuun keittiömyymälään.

Tiistai, käytännön asioiden järjestelyt

Paljon on puhuttu pahaa isännöitsijöistä, mutta tässä taloyhtiössä on todella tehokas ja asiakaspalveluhenkinen isännöitsijä. muutostyöilmoituksen jättö klo 15:00 (maanantai) ja soitto perään johti teknisen isännöitsijän puheluun seuraavana aamuna ja tapaamiseen klo 12:30 (tiistai). Erittäin ammattitaitoinen tekninen isännöitsijä tarkasti asunnon. Tarkastuksen seurauksena todettiin ettei asbestikartoitusta tarvitse tehdä, koska emme tee asunnon rakenteissa purkutöitä. Positiivinen tulosvaroitus ja iso murhe poistui projektin tieltä. Tapaamisen yhteydessä hän sai puhelun varsinaiselta isännöitsijältä ja ilmoituksen, että kiinteistövälittäjä oli omalta osaltaan hoitanut ilmoituksen osakesiirrosta isännöitsijälle. Näiden kaikkien tapahtumien jälkeen sain isännöitsijältä kirjallisen luvan aloittaa remontointi.

Iltapäivällä lähettämäni sähköposti keittiömyymälään johti tutun keittiösuunnittelijan puheluun ja sovimme tapaamisen seuraavalle aamulle. Päivää oli vielä jäljellä, jonka hyödynsin käytännön asioiden järjestelemisellä. Remontointiin kuuluu oleellisesti rakennustarvikkeiden hankinta, joten seuraavaksi vuorossa oli laskutustilin avaaminen K-Rautaan ja käyttöoikeuden antaminen remonttimiehelle (vaatinee luonnollisesti syvän luottamuksen). Tällä helpotan lähinnä omaa elämääni, koska remonttimies voi hakea tarvittavat tarvikkeet ilman omaa (pankkikorttini) läsnäoloa. Samalla vietiin remontin ideointia eteenpäin ja tilattiin asuntoon sopivat laminaatit. Asennan kaikkiin asuntoihini laminaatit, koska ne kestävät kulutusta varsin hyvin ja kustannukset ovat maltilliset. Rautakaupan jälkeen vielä avainten luovutus remonttimiehelle, joka ilmoitti aloittavansa asunnon tyhjentämisen seuraavana päivänä.

Keskiviikko, keittiösuunnitelma

Keskiviikkoaamuna vierailin kettiömyymälässä ja kävimme remonttikohteen mitat lävitse. Asiaa helpotti erityisesti kaksi asiaa. Olin mitannut keittiön valmiiksi, joten pohjapiirroksen kanssa ei ollut ongelmia. Tämän lisäksi olin tilannut jo aiemmin yhden keittiön ko. myymälästä, joten käytettävät materiaalit olivat valmiiksi tiedossa. Ainoa ero oli siis pohjapiirroksessa ja budjetissa. Edellinen keittiö meni omasta ansioistani "hieman" pitkäksi, joten sovimme ettei tällä kertaa käy samoin. Tapaamisen jälkeen menin töihin ja aamurutiinien aikana suunnitelma tulikin jo sähköpostiin. Ammattilainen on ammattilainen ja keittiösuunnitelma oli erinomainen. Mietin hetken kilpailuttamista mutta parin tarkistuspuhelun jälkeen totesin tarjouksen olevan "sähköpostin verran pielessä". Lyhyt palaute keittiömyymälään ja hinta tippui riittävästi, jotta keittiö voitaisiin tilata. Tein kuitenkin pienen huolimattomuusvirheen keittiön mittauksessa, jonka vuoksi keittiön yksi seinä piti mitata vielä uudestaan. Sovin myymälän kanssa palaavani tilaukseen seuraavana aamuna. 

Keittiökoneiden osalta halusin kuitenkin vielä tarkistaa hintatason. Kaupunkiin oli tullut Power ja mainonta on suhteellisen aggressiivista. Lähetin tarjouspyynnön Powerin lisäksi myös Giganttiin keittiösuunnitelmaa vastaavista tuotteista.

Illalla remonttimies olikin jo purkamassa asuntoa ja pyysin häntä tekemään tarkistusmittauksen. Mittauksen jälkeen totesimme keititösuunnitelman olevan tuurilla ja taidolla mitoitukseltaan sentilleen täydellinen.

 

Torstai, keittiön tilaus ja tarjousten odottelu

Torstaiaamuna laitettiin keittiö tilaukseen ja sovittiin toimitus seuraavan viikon torstaille. Keittiökoneiden osalta halusin vielä odottaa muita tarjouksia. Power palasikin pyyntööni varsin ripeästi hieman halvemmalla tarjouksella. Gigantista tuli viesti, jossa luvattiin palata tarjouspyyntööni pian. Torstaina vastausta ei kuitenkaan kuulunut. 

Torstai-iltana remonttimies kävi hakemassa jo tarvikkeita asunnon uusimiseen ja itse keskityin puolisoni kanssa illalliseen. Iltarientojen jälkeen päätin vielä alkaa etsimään vuokralaista ja laitoin ilmoituksen Facebookin Helsingin vuokra-asunnot -palstalle. Ensimmäinen kiinnostunut laittoi viestin noin minuutin ilmoituksen jättämisen jälkeen ja pienen odottelun jälkeen ilmaantui asunnon tarvitsijoissa yksi puolituttu. Lyhyen keskustelun jälkeen sovimme tapaamisen seuraavalle aamulle työpaikalleni.

Perjantai, vuokralaisehdokkaan tapaaminen ja keittiökoneiden tilaus

Perjantaiaamuna tarkistin Facebook ilmoitukseni ja kyselyitä oli toistakymmentä. Hämmentävä tulos huomioiden, että ilmoitus oli laitettu noin puolen yön aikaan ja heräsin noin kello 8:00 aamulla. Tapasin potentiaalisen vuokralaisen aamukahvien merkeissä klo 9:00 ja pääsimme sopuun asunnon vuokraamisesta. Toki vuokralainen haluaa vielä nähdä asunnon, joten sovimme näytön seuraavan viikon maanantai-illalle. Tämän jälkeen kohtelias viesti kaikille asunnosta kiinnostuneille asunnon alustavasta  vuokraamisesta ja lupaus palata asiaan mikäli matkalla tulee ongelmia. Perjantain puuhana oli vielä neuvotella keittiökoneiden hinnat kuntoon ja välitin Powerin tarjouksen keittiömyymälään. Sain hintaa sopivasti alemmas ja tilasin myös koneet samasta myymälästä puhtaasta kiitollisuudesta erinomaisesta palvelusta. Sain samalla yhden erittäin tärkeän oppitunnin. Powerin tarjous voi näyttää halvalta, mutta se ei sisällä toimitusta. No, tämän vielä ymmärtää mutta kun Power käyttää toimituksissa Postia, tavarat toimitetaan alakertaa eikä suoraan asuntoon. Tällä ei ole merkitystä, jos tilaan vain mikroaaltouunin, mutta asialla alkaa olla merkitystä kun tilaan mm. jääkaappipakastimen ja asunto sijaitsee kuudennessa kerroksissa. Onneksi tätä ei tarvinnut oppia kantapään kautta. Gigantista ei siis kuulunut edelleenkään mitään, joten en jäänyt hidastamaan projektia viikonlopun ylitse yhden tarjouksen vuoksi.

Remonttimies lähtikin perjantaina viikonlopun viettoon, joten projekti etenee jälleen maanantaina.

Viikko 3, maanantai, sähkösopimus ja vuokralaisen tapaaminen

Projektin toinen todellinen viikko lähti käyntiin ja viikonloppuna huomasin yhden oleellisen unohduksen. Olin unohtanut siirtää sähkösopimuksen omiin nimiini. Näin ollen aamun ensimmäinen tehtävä oli soittaa sähköyhtiöön ja siirtää sopimus omiin nimiin. Koska remontti on lyhyt, soitin Helenille ilman hintavertailua ja tilasin sähköt. Onneksi edellinen asukas ei ollut huomannut katkaista sähköjä edellisellä viikolla.

Maanantai-iltana tapasin vuokralaisehdokkaan uudestaan ja kävimme katsomassa asunnon. Vuokralaisehdokas muuttui vuokralaiseksi ja kaikki olivat tyytyväisiä. Asunnolla vierailun aikana remonttimies kantoi vielä tarvikkeita sisälle ja sovimme hänen katsovan pesuhuoneeseen sopivan peilikaapin K-Raudassa käydessään. Samalla kävimme aikataulun lävitse ja asunnon pitäisi olla luovutuskunnossa seuraavan viikon lopussa.

Tiistai, pieni muutos keittiöön

Reilun viikon aikana sijoitusasunto -projektissa oli siirrytty odottelu vaiheeseen. Omalta osaltani nyt lähinnä valvotaan, että tavarat toimitetaan ajallaan ja projekti etenee suunnitellusti. Tähän liittyen sainkin päivällä keittiöliikkeestä sähköpostin, jossa kerrottiin toimituksissa syntyneen ongelma. Ongelma oli kuitenkin ratkaistu suunnittelijan toimesta ja saan paremman uunin ostamani tilalle, koska ostamani uunin toimitus olisi vienyt kuukauden. Jälleen kerran korostuu hyvien suhteiden luomisen merkitys projektille kriittisten toimijoiden kanssa.

Torstai, keittiö saapui

Keittiökalusteet ja -koneet saapuivat torstaina. Kuljetusyhtiöt eivät yllätä koskaan. Ensin kalusteet tuovalta yhtiöltä tuli tekstiviesti, jossa kertoivat soittavansa 30 minuuttia - tunti ennen saapumistaan. Tämän jälkeen keittiökoneiden osalta sama tekstiviesti. Ja sitten käytäntö, kumpikin soitti peräkkäin olevansa ovella 5 minuutin päästä. Jostain syystä tässä käy joka kerta samalla tavalla, oli kyseessä mikä tahansa kuljetusfirma. Ilmeisesti kuljettajilla on omassa työssään käytössä teleportti, jolla voidaan siirtyä paikasta A paikkaan B välittömästi. Toisella firmalla oli onneksi muitakin kuljetuksia, joten heille tunnin päästä paikalle tulo sopi hyvin. Mutta toisen firman täytyi järjestää kuorma-autolle uusi kuljettaja venyvän aikataulun vuoksi. Oltiin jälleen perusasioiden äärellä. Pienten vääntöjen jälkeen kaikki asiat kuitenkin järjestyivät ja tavarat saatiin asuntoon sisään perille toimitettuna.

Perjantai, tilaa asuntoon

Asunto on täynnä keittiöön tulevia kalusteita ja koneita, joten ne tulivat hieman liian nopeasti. Tämä vaikeuttaa muiden töiden tekemistä, joten ne on saatava pois tieltä. Päätimme siis purkaa paketit ja asetella keittiön paikalleen. Asentamista ei voida tehdä vielä loppuun, koska sähkömies tulee paikalle vasta seuraavalla viikolla.

 

Lauantai, odottelu alkaa

Nyt remontti on omalta osaltani puhdasta odottamista. Remontti on kittaus- ja maalausvaiheessa, joten en pysty tekemään juurikaan muuta kuin odottelemaan. Sähkömies tulenee paikalle torstaina, jonka jälkeen pystymme asentamaan keittiön lopulliseen muotoonsa. Projekti etenee hyvällä vauhdilla, joskin tuo sähkömiehen viivästyminen hieman korpeaa mieltä. Ilman tätä asunto olisi ollut valmis viikon päästä. Mutta ihan kaikki ei voi mennä kuin elokuvissa.

Jatka seuraavassa blogissa kirjoittelua remontin etenemisestä, valmistumisesta ja oppimisesta.

kohteen etsintä ja löytäminen

Sain jokin aika sitten lainapäätöksen pankista, joten etsin uutta sijoituskohdetta kuumeisesti. Kirjoittelen ohessa yhteenvedon muutamista kohteista, joita ns. oikeasti tutkin tämä prosessin aikana. Oikea tutkiminen omalla kohdallani tarkoittaa yli 15 minuutin keskittymistä asuntoon. Tässä vaiheessa silmäni on harjaantunut jo sen verran, että suuri osa kohteista ansaitsevat sekuntien paneutumisen ja useimmiten hinta on ongelma. Eli nämä kohteet kuuluvat nelosryhmään (lue ryhmittelyni edellisestä blogistani).

Kohde numero yksi

Yksiö Vallilassa, joka vaikutti varsin mielenkiintoiselta. Ainoa asia joka hieman häiritsi hinnan lisäksi, oli asunnon jääminen roikkumaan Oikotielle. Ensin pyyntö saada kaikki taloyhtiöön liittyvät paperit, ja kaikki olivat kunnossa. Hyvin hoidettu yhtiö kaikin puolin, joskin putkiremontti oli tulossa. Tämän jälkeen soitto välittäjälle ja hieman selvittelyä, mitä on taustalla. Hinta. Selvisi, että myyjällä on myyntihinnalle absoluuttinen pohja, joka on hänen oma ostohintansa. Hintapyyntö oli 158.000 euroa, josta velkaosuutta n. 12.000 euroa. Välittäjä kertoi jostain kumman syystä suunnilleen kaiken tilanteesta. Myyjä oli saanut yhden ostotarjouksen, joka oli 130.000 euroa. Myyjä oli antanut vastatarjouksen 152.000 euroa. Aika kaukana toisistaan. Tämän jälkeen sain selville, että myyjä ei myy alle oman ostohintansa. Tämänkin välittäjä kertoi, joka on kyllä myyjän housuihin astuessa täysin käsittämätöntä. Ostohinta oli siis 140.000 euroa, joten tuo vastatarjous on absoluuttinen pohjahinta  (152.000 - 12.000 = 140.000 euroa). Lopputulema: myyjä oli selvästikin maksanut asunnosta liikaa eikä halunnut realisoida tappiotaan. Taloyhtiöön oli tehty julkisivu- ja ikkunaremontti, johon yhtiövelka kohdistui. Putkiremontti on tulossa muutaman vuoden sisään, joten asunnon lopullinen hinta tulisi olemaan yli 190.000 euroon (varovaisuuslaskennalla 1.200 euroa / neliö). Vallilassa. Ei kiitos. Nelosryhmän asunto. Jatketaan etsintää.

Kohde numero kaksi

Yksiö Kalliossa / Torkkelinmäessä. Sain sähköpostiini ilmoituksen uudesta kohteesta. Välitön soitto välittäjälle ja sovittiin näyttö seuraavalle aamulle klo 8:45. Sain samalla kaikki tarvittavat paperit taloyhtiöstä, joihin tutustuin. Jälleen kaikki kunnossa. Putket tehty, julkisivu tehty, katto tehty, täydellistä. Asunnon koko 30 neliötä ja hintaa 170.000 euroa. Tässä vaiheessa en ollut vielä saanut lainapäätöksestä viimeistä sanaa pankilta. Aivan mahtava kohde, haistoin alihinnoittelun. Kakkosryhmän asunto. Välittäjä kertoi, että hän vie tarjoukset myyjälle klo 9:30 ja näytöllä oli useampi katsoja samaan aikaan. Ainakin yksi ensiasunnon ostaja, yksi "ammattilaisryhmä" ja yksi vittuilija. Välittäjä kertoi myös saaneensa täyden rahan tarjouksen jo edellisenä päivänä ilman näyttöä. Koska lainapäätökseni ei ollut vielä selviö, en uskaltanut jättää tarjousta. En luota pankin suulliseen lupaukseen näissä asioissa. Asunto meni lopulta kaupaksi täyteen hintaan. Soitin vielä ystävälleni, joka on kiinteistövälittäjä. Hänen kommenttinsa oli: 20.000 euroa hinta pielessä, voi olla että tulee uudestaan myyntiin pari viikkoa myöhemmin 190.000 eurolla. Harmituksen määrä oli järjetön, koska sain lainapäätöksen klo 10:15. Eli n. 45 minuuttia liian myöhään. Olipahan elämäni kalleimmat 45 minuuttia. 20.000 euroa / 45 = 444,44 euroa / minuutti. Jatketaan siis etsintää.

Kohde numero kolme

Yksiö Kalliossa. Sähköpostihälytin toimii jälleen. Ilmoitus täysin alihinnoitellusta asunnosta. Yhtiössä oli tehty kaikki suuret remontit mutta asunto on erittäin huonossa kunnossa. Eli remonttihommia olisi tiedossa. Soitto välittäjälle ja paperit sähköpostiin. Kaikki kävi erittäin nopeasti. Nopea papereiden lukeminen ja soitto uudestaan välittäjälle. Annoin täyden rahan tarjouksen näkemättä kohdetta, hintahan oli täysin pielessä. Normaalisti luulisi, että kaupat on tehty mutta ei. Asunto oli niin järkyttävän väärin hinnoiteltu, että välittäjä päätti näyttää sitä kaikille halukkaille. Ei ihme, hänen työnsä on ajaa myyjän etua. Asunnon pyyntihinta ei jättänyt ketään kylmäksi.

Illalla näytölle ja toteamaan asunnon olevan luonnossa samanlainen kuin kuvissa. Tupa täynnä ja välittäjä oli saanut kymmeniä puheluita ilmoituksen jättämisen jälkeen. Paikalla oli sekalainen seurakunta kuvailemiani asunnon etsijöitä. Joka kerta on kuitenkin huvittavaa seurata, kuinka osa näytöllä olijoista kuvittelee saavansa asunnon viettämällä paikalla koko näytön ajan. Eivät ole ilmeisesti puhelimesta kuulleet aiemmin. Taustalaskelmani mukaisesti joudun tekemään asuntoon noin 10.000 euron remontin (yläkanttiin laskettuna), jota kautta laskin maksimitarjoukseni. Vuokra-arvion ja yhtiövastikkeen pohjalta bruttokassavirtani olisi n. 4,3 %, joka on varsin ok nykyisellä hintatasossa. Vuokra voisi olla jopa hieman korkeampi. Eli vielä uusi tarjous sisään ja pyöreän hinnan päälle taktinen 100 euroa. En koskaan jätä tasasummatarjousta, koska hintakisassa 100 euroa voi olla nimellisarvoaan arvokkaampi. Täytyy myöntää, että tämä sähköinen kaupankäyntijärjestelmä on erinomainen. Ei tarvitse minun eikä välittäjän juosta pitkin kaupunkia allekirjoittamassa papereita. Tarjouksen jälkeen sitten odottamaan lopputulosta.

Illalla välittäjä soitti ja ilmoitti tarjoukseni olevan hyväksytty. Toiseksi tullut tarjous oli 1.000 euroa alhaisempi. Uusi tulokas asuntoportfoliooni oli löytynyt ja tyytyväisyys valtasi mieleni. Soitto vielä muutamalle tuttavalle varmistuksena, oliko maksettu hinta huono. Ei ollut, ammatikseen asuntoja ostava ystäväni olisi tarjonnut täysin saman hinnan erityisesti taloyhtiön erinomaisuuden vuoksi. Taloyhtiöllä on varsin suuri omaisuus ja kaikki isot remontit on tehty. Onnekseni ystäväni oli kuullut muualta kiinnostuksestani asuntoon ja jätti kisan väliin. Kiitos hänelle tästä lojaalisuudesta, toivottavasti pystyn hyvittämään tämän myöhemmin jollain tavalla. Kiinteistövälittäjätuttavani lisäsi vielä tyytyväisyyttäni toteamalla, että pikaremontilla saisin todennäköisesti 10.000 - 20.000 euron pikavoiton, jos myisin asunnon välittömästi eteenpäin. En myy, ostan asuntoja ainostaan omistettavaksi. 10.000 euron pikavoitto vastaa karkeasti 1,5 vuoden bruttokassavirtaa ja samassa ajassa pystyn maksamaan lainoja pois suunnilleen saman verran.

Yhteenveto ja oppiminen

Pyrin jälkeenpäin analysoimaan, miksi sain asunnon mielestäni varsin edullisesti. Ainoa looginen selitys on myyjän ja/tai välittäjän kiire päästä asunnosta eroon. Pienellä maltilla ja paremmalla hinnoittelulla myyjä olisi varmasti saanut asunnosta paremman hinnan. Todennäköisesti huutokauppa olisi tämän kohteen osalta nostanut hintaa ainakin 10.000 euroa ja senkin jälkeen asunto olisi ollut sijoituskelpoinen.

Nykyinen tilanne asuntomarkkinoilla on muodostunut erittäin kiivaaksi. Hyvien sijoitusasuntojen etsijöitä on erittäin suuri määrä, erityisesti nykyisellä korkotasolla. Hyvät kohteet menevät hetkessä ja ei-niin-hyvät-kohteet jäävät roikkumaan myyntilistoille mutta jostain syystä menevät silti kaupaksi jossain vaiheessa. Koska hyvät kohteet vaativat nopeita päätöksiä, rahoituksen täytyy olla valmiina. Kohde numero kaksi opetti tämän karvaasti. Kohteen menettäminen harmitti aidosti todella paljon. Tämä erottaa ammattilaiset "ammattilaisista", annoin tunteille sijan. Jälkeenpäin kohteen menettäminen oli toki onni. Ostamani kohde on tätä parempi.

Kolmas tärkeä elementti sijoitusasunnon etsinnässä on valmistauduttava kaikkeen. Hyvä kohde voi tulla tarjolle mistä ja millaisessa kunnossa tahansa. Tämän vuoksi liian tiukka hakukriteeristö voi johtaa pitkään etsintään, ja näin vaihtoehtoiskustannukseen. Olin periaatteessa valmis ostamaan asunnon missä kunnossa tahansa, mikäli hinta on oikea. Toiveissa luonnollisesti olisi ollut löytää vuokrattavaksi valmis kohde, mutta sellaisia on nykyään todella harvoin tarjolla kohtuu hinnalla. Tiedostin myös, että täysin remontoitava kohde vaatisi muutaman viikon intensiivistä työskentelyä. Samalla kuitenkin todennäköisyys löytää sijoituskohde olisi korkeampi.

Neljäs tämän kierroksen opetus on enemmän havainto. Olen kierrellyt näytöissä vaihtelevasti viimeiset neljä vuotta mutta aikaisemmin en ole havainnut yhtä paljon ensiasunnon ostajia. Suomen taloustilanne on selkeästi parantunut ja usko tulevaisuuteen on palaamassa. Tämän seurauksena asuntomarkkinoille on tulossa takaisin ostajaryhmä, jolla ostopäätös perustuu vaihtoehtoiskustannukseen (vuokralla asumiseen) ja heillä ei ole ainakaan aukilaskettua tuottotavoitetta. Jo ennestään tiukassa markkinatilanteessa, tällä ei ole kuin yksi seuraus asuntojen hinnoille. Tämä luonnollisesti edellyttää korkotason pysymistä maltillisena. Jatkan siis onnellisesti kovaa uskoani asuntomarkkinoiden tuottavuuteen nyt seitsemän asunnon omistajana.

Seuraava blogi liittyy todennäköisesti tämän asunnon remontointiin ja / tai vuokraamiseen. Nyt keskitytään siis remonttiprojektin läpivientiin.

Kokemuksia sijoitusasunnon etsinnästä

Yleisesti ottaen yksiön ostaminen Helsingissä on nykyään kokopäivätyöhön rinnastettavaa puuhaa. Kokopäivätyön onnistunut suorittaminen vaatii sosiaalista luonnetta, psykologian tuntemus, todennäköisyyslaskennan hallintaa ja poliisin vaistoja. Näiden ohessa lisäbonuksille on mahdollisuus päästä, mikäli hallitsee riskinottokykyä, luovuutta sekä nopean päätöksentekokyvyn.

Myytävien kohteiden ryhmittely

Kuulostaa erikoiselta, eikö vain? Aloittaessani asuntosijoittamisen vuonna 2012, kohteita oli tarjolla kohtuullisen hyvin. Kohteet olivat usein hinnoiteltu järkevästi ja niistä oli mahdollisuus saada myös kohtuullisia sijoitustuottoja. Ostamisen taidon suurin tekijä oli ainoastaan optimoida tuottoprosentti. Tilanne on kuitenkin muuttunut radikaalisti. Kohteita ei ole ja jos niitä tulee, erinomaiset menevät kaupaksi tunneissa elleivät minuuteissa. Nykyään kohteiden löytäminen vaatii paitsi jatkuvaa markkinoiden seurantaa, myös erinomaisen kontaktiverkoston välittäjiin. Välittäjillä on usein "jonotuslista" kavereita, tuttavia ja hyviä asiakkaita, joille parhaat kohteet tarjotaan ensimmäisenä. Mikäli heille tulee (myyjän tarpeesta) pikavauhdilla myytävä kohde, on selvää minne kohdetta ensin tarjotaan. Ja näin parhaat sijoituskohteet eivät tule koskaan kaiken kansan hämmästeltäväksi. Näiden kohteiden osalta päätöksenteolla on aikaa muutama tunti, jopa yksi päivä.

Toinen ryhmä asuntoja ovat alihinnoitellut asunnot. Yleensä alihinnoittelun taustalla on myyjän tahtotila tai kokematon välittäjä. Olen törmännyt näihin tilanteisiin muutaman kerran viimeisen parin vuoden aikana ja usein nämä kohteet ovat myös erittäin huonossa kunnossa. Myyjä ei käsitä (tai viitsi vaivautua), kuinka pienellä remontilla asunnon voisi myydä huomattavasti korkeammalla hinnalla. Välittäjien osalta useimmiten kyse on markkina-alueesta, joita he eivät yksinkertaisesti tunne. Heillä on tuttu asiakas, joka myy asuntoa alueella, jolla he eivät normaalisti tee kauppaa. Nämä asunnot tulevat nettiin, ja yllättävästi kiinnostus on erittäin kova. Markkinat ovat siinä mielessä tehokkaat, että väärin hinnoittelut huomataan erittäin nopeasti. Tämä näkyy selvimmin näyttöjen kävijämäärissä. Näytöillä käy järkyttävä määrä ihmisiä: ammattimaisia ostajia, ammattimaisia rakennusalan ihmisiä mutta kokemattomia ostajia, oman asunnon etsijöitä, amatöörejä ja muuten vain uteliaita. Tilanne on siis kuin pokeripöydässä, kaikilla on mahdollisuus osallistua peliin ja yhdellä jaolla tuurin merkitys korostuu. Lopputulos on siis täysin kiinni siitä, millaiseksi kaupanteko muodostuu ja ketä on paikalla. Alihinnoiteltujen kohteiden ostaminen onkin se kaikkein vaikein operaatio.

Kolmas ryhmä asuntoja ovat oikein hinnoitellut asunnot. Nämä asunnot tulevat nettiin, niiden osalta on aikaa tutkia paperit kunnolla, soitella joka puolelle ja selvittää kohteen taustoja. Hinnoista voi keskustella ja etsiä itselleen sopivaa kohdetta. Pikavoittoihin ei synny mahdollisuuksia mutta järkeviä kohteita on kuitenkin mahdollista löytää erityisesti vähemmän muodikkailta alueilta. Tärkeintä kohteessa on ymmärtää perusasiat ja tunnistaa mahdolliset sudenkuopat taloyhtiön osalta. Nämä asunnot ovat asuntosijoittajille varsin helppoa massaa tutkia ja kaupanteko voi kestää muutamia päiviä kun hinnasta neuvotellaan. Kiire ei ole ja malttia tarvitaan erityisen paljon maksettavassa hinnassa. Kohteisiin ei kannata rakastua.

Neljäs ryhmä ovat luonnollisesti kohteet, jotka eivät kiinnosta. Nämä eivät ansaitse kahta virkettä enempää huomiota.

Parhaat kohteet ja realiteetti

Ykkösryhmän kohteet vaativat sosiaalista luonnetta ja pelisilmää. Ohjesääntö numero yksi, tunne kiinteistövälittäjiä ja muita asuntosijoittajia. Ei välittäjää tarvitse kotiin kutsua, mutta yhteydenpito silloin tällöin aktiivisiin välittäjiin on järkevää. Parasta tietysti on, jos heitä löytyy ystäväpiiristä mutta kasvotututkin ovat erittäin hyödyllisiä. Käydessäni näytöillä, pyrin aina keskustelemaan välittäjän kanssa ja kertomaan tarpeistani. Näin saan luotua jonkinasteisia kontakteja markkinoille. Luonnollisesti superkohteet menevät välittäjien tutuille ja parhaille asiakkaille (täysin luonnollista) mutta tämän jälkeen syntyvä ylivuoto kohdistuu hyvin käyttäytyviin potentiaalisiin ostajiin ja heidän tuttaviin (puskaradio).

Jostain käsittämättömästä syystä varsinkin kakkosryhmän näytöillä näkee aidosti vittumaisia ihmisiä, joiden päätarkoituksena ilmeisimmin on saada vihollinen (välittäjä) nöyryytettyä kaiken kansan edessä. Jokainen arvannee, että tarjousten jälkeen samalla hinnalla oleva vittuilija ei ole välittäjän suositus myyjälle, saatikka saako kyseinen henkilö mitään lisäinformaatiota kohteesta. Kannattaa aina muistaa, että ostajalla on tarve ja välittäjällä on tuote, joka täyttää ostajan tarpeen. Ruokintaketju on siis selkeä ja paras tapa on kohdella ihmisiä, kuin haluaisit heidän kohtelevan itseäsi.

Kiehtova kakkosryhmä ja ostajien ryhmittely

Kakkosryhmän kohteet ovat itselleni se halutuin ryhmä. Ykkösryhmän kohteita tulee eteen hyvin harvoin ja kakkosryhmän kohteita harvoin. Ja rehellisesti sanottuna, en ole sen tason asiakas välittäjille, että he palvelisivat minua ensimmäisenä (pl. ystävät). Ryhmä on psykologisesti kiehtovin mutta samalla ainoa ryhmä, joka saa oman vereni välillä kiehumaan. Tähän alihinnoiteltuun ryhmään voidaan sisällyttää myös huutokauppa -kohteet, joita en kuitenkaan enää nykyisellään seuraa. Asunto on siis selvästi alihinnoiteltu ja välittäjä huomaa olevansa pulassa väentungoksen vuoksi. Todennäköisesti hän myös huomaa alihinnoittelun viiden ensimmäisen minuutin aikana netti-ilmoituksen jättämisen jälkeen. Näyttö on usein samana tai seuraavana päivänä ja pieni yksiö pullistelee katsojia. Asunto menee kaupaksi erittäin todennäköisesti samana päivänä ja riippuen välittäjästä, kaupat voivat syntyä jopa minuuteissa. Lähes poikkeuksetta lopullinen kauppahinta ylittää pyyntihinnan.

Alihinnoittellut asunnot vaativat jatkuvaa sähköpostin valvontaa (Oikotien ja Etuoven hälyttimet) ja nopeita reaktoita. Itse tilaan paperit aina soittamalla välittäjälle ja kysyn puhelun aikana kaikki oleelliset kysymykset. Reagointikyky vaatii myös valmiina olevan rahoituksen, joka mahdollistaa nopean päätöksenteon. Kyky hahmottaa asunnon remonttitarpeet ja budjetoinnin ovat perusedellytyksiä ja pahimmillaan asunto on ostettava näkemättä. Alle pyyntihinnan tarjouksia ei kannata edes jättää, mikäli kohde on "kuuma". Tämä selviää ainoastaan soittamalla välittäjälle ja haastattelemalla häntä.

Jos asunto menee näyttöön, sinne on ehdottomasti mentävä. Näin tutustun pokeripöytään ja hahmotan kilpailutilanteen. Lähes poikkeuksetta näytöillä on paikalla "ammattilaiset", vittuilijat ja amatöörit. Huonokuntoisissa asunnoissa ensiasunnon ostajat ovat vähemmistössä. Kuuntelen näiden ryhmien keskustelut välittäjän kanssa, joten asetun aina tarpeeksi lähelle välittäjää kuullakseni keskustelut pääpiirteittäin. Kuitenkin sen verran kauas, jotta kuunteluni ei olisi ilmiselvää. Samalla olen pääsääntöisesti hiljaa, koska olen selvittänyt kohteen taustat, enkä jaa näitä informaatioita muiden kanssa. Pyrin olemaan näkymätön. Ainoat kysymykseni voivat liittyä "kyseenalaisiin asioihin" markkinointiesiteessa tai isännöitsijän todistuksessa, koska näin saan luotua hieman paniikkia ja mahdollisesti poistettua kilpailusta heikot osapuolet. Pysyn kuitenkin aina markkinointiesitteen kertomissa faktoissa, koska ei-faktoihin liittyviä kysymyksiä välittäjät vihaavat. Kiinteistövälitys on nykyään sen verran tarkasti säänneltyä toimintaa, että papereista ilmenee yleensä kaikki oleellinen. Ei-faktoihin pohjautuvat hankalat kysymykset vaikeuttavat välittäjän myyntitilannetta, joten kysyjä on  poikkeuksetta hiekoittamassa heidän liiketoimintaansa. En halua siis olla vittuilija.

Omien kokemusteni pohjalta hankalin ryhmä on isä-lapsi kaksikko, jossa isä on rakennusalaa tunteva henkilö. Isä pystynee tekemään remontin edullisesti mutta hintatason määrittelystä ei ole kokemusta. Tämä yhdistelmä on myyjälle usein ihanteellinen. Nämä ostajat ovat se ryhmä, joka  maksaa sijoittajan näkökulmasta ylihintaa. Heillä ei ole tuottotavoitteita ja tarve asunnolle on erilainen kuin sijoittajalla. Kuuntelu on kuitenkin erittäin hyödyllistä, koska näiltä rakennusalaa tuntevilta voi saada hyödyllisiä vinkkejä asunnon remontointiin. Amatöörien osalta kuuntelu on erittäin tärkeää, koska näin saadaan myös informaatiota mitä kansan syvät rivit ajattelevat. Informaatiolla ei välttämättä ole käyttöä juuri kyseisessä kohteessa, mutta se kertoo asuntomarkkinasta  yleisellä tasolla.

Ja sitten nämä vittuilijat. Yleensä heistä on hyötyä lähinnä sijoittajaostajille ja vähiten heille itselleen. Parhaimmillaan he vievät välittäjän ajan ja kiinnittävät näytöllä olevien huomion täysin epäolennaiseen. Ei ketään oikeasti kiinnosta myytiinkö kolmen korttelin päässä viisi vuotta sitten huumeita tai kuinka huonossa kunnossa asunto on. Kyllä sen jokainen paikalla olija näkee ihan omin silmin. Samalla he luovat näytölle kireän tunnelman, joka väistämättä vaikuttaa heikkoihin ostajiin. Itselleni huvittavin ryhmä on amatöörin ja vittuilijan sekoitus. Olen usein törmännyt tilanteeseen, jossa ensin äänekkäästi arvostellaan jokainen mahdollinen asia asunnon kunnosta välittäjän ulkonäköön ja tämän jälkeen jäädään odottamaan näytön loppumista. Tavoite on selkeästi jäädä näytön viimeksi kävijäksi ja "pakottaa" välittäjä myymään kohde heille alihintaan. Käsitykseni mukaan näitä sankareita on yllättävän paljon.  Legendaarisin tapaus oli seisonut yksiön näytöllä 1,5 tuntia (ensimmäinen sisään tulija, viimeinen lähtijä), kysellen välittäjältä kysymyksiä koko näytän ajan ja jääden ilman kohdetta liian alhaisen tarjouksen vuoksi.

Viimeinen ryhmä ovat ammattilaiset ja "ammattilaiset". Ammattilaiset käyvät näytöllä hyvin nopeasti, mahdollisesti kättelevät välittäjän, tarkistavat muutaman kohdan asunnosta ja poistuvat paikalta nopeasti. He osaavat suuren osan asioista ja eivät tarvitse näitä minun ja muiden "ammattilaisten" lisäopintoja. Ostaminen pohjautuu vain hintaan ja yleensä näitä näyttöön menneitä kohteita he eivät osta, koska hinta muodostuu liian korkeaksi. "Ammattilaiset" tunnistan helposti, he käyttäytyvät persoonallisuuserot huomioiden usein hyvin samalla tavalla itseni kanssa.

En viivy näytöllä yli 15 minuuttia, koska pidempi läsnäolo yleensä ärsyttää välittäjää. Yksiössä ei ole hirvittävästi tutkittavaa, joten 15 minuuttia riittää vallan mainiosti. Näytön jälkeen soitan aina välittäjälle. Tällä puhelulla yritän saada lisäinformaatiota kilpailutilanteesta. Puhelun toinen tarkoitus on markkinoida itseäni "hyvänä tyyppinä", jolle on kiva myydä asunto. Hinnanmuodostuksen osalta ostohintani pohjautuu kuitenkin kylmiin faktoihin. Lasken asunnon hinnan päälle remonttikustannukset yläkanttiin ja olen tyytyväinen 10.000 - 15.000 euron helvempaan hintaan kuin vastaava asunto valmiina vuokrattavaksi samalla alueella. Täysin kunnossa olevien asuntojen osalta olen jo luovuttanut, niitä ei saa enää alihintaan edes näiden kakkosryhmän asunnoissa. Tämä johtuu ensiasunnon ostajista, joilla ei ole tuottotavoitteita ja kuumien kohteiden kohdalla hintakilpailu menee usein överiksi. Huutokauppakohteet ovat tästä loistava esimerkki.

Kolmosryhmä vaatii huolellisuutta

Kolmosryhmän asunnot ovat siis oikein hinnoiteltuja. Näiden osalta kyse on siis pitkälle ykkös-ja kakkosryhmien puutteesta ja ostopaineen lisääntymisestä. Yksi asia, jonka kuulen hyvin usein asuntosijoittajien suusta on, kuinka he etsivät kohdetta. Ja he etsivät ja etsivät. Suurin syy etsimiselle on hinta ja kohdetta ei löydy, koska se tai tämä on maksanut muutaman tuhat euroa liikaa. Itse suhtaudun tähän asiaan hieman toisin. Lasken itselleni myös opportunity costia, eli kustannusta, jonka olen menettänyt saamatta jääneinä tuottoina. Mikäli alan etsimään asuntoa useita kuukausia, häviän jokaisena kuukautena vuokratulot - yhtiövastikkeet. Tästä asiasta voi olla eri mieltä mutta kun etsintä alkaa kestämään vuoden verran, kustannus alkaa olla jo suhteellisen suuri. Viimeisten vuosien aikana tätä on lisännyt myös asuntojen hintojen nousu. Vaikka kustannus ei suoranaisesti maksa mitään, tämä kustannus on syytä pitää mielessä kun asuntoa etsitään. Tiedän, että tästä asiasta sijoittajat eivät juurikaan puhu keskenään, koska vanha sanonta tuoton tekemisestä ostaessa on jäänyt elämään ihmisten mieliin liian syvälle. Käyttäytyminen on kuitenkin täysin epärationaalista ja heikentää pääoman tuottoja.

Kolmosryhmän asuntojen osalta käyn katsomassa asunnon yleensä välittäjän kanssa kahdestaan. En kuitenkaan nykyään enää kierrä asuntoja huvikseni. Käyn ainoastaan niissä asunnoissa, jotka oikeasti kiinnostavat itseäni. Aiemmin tunnustan käyneeni näytöillä huviksenikin, mutta en jaksa enää vaivautua ja kuluttaa myös muiden aikaa turhaan. Kolmosryhmän asuntojen osalta on siis aikaa tutustua kohteeseen rauhassa ja keskustella välittäjän kanssa asunnon myyjästä ja yleisestä tilanteesta. Kysymysten määrä vaihtelee täysin sen mukaan, kuinka puhelias välittäjä sattuu olemaan ja millaista informaatiota hän suostuu jakamaan. Samalla olen saanut laajennettua välittäjätuntemustani ja joitain yksittäisiä lisävinkkejä. Pyrin siis aina lisäämään osaamistani kun tapaan alan ihmisiä. Kaupankäynti on suoraa ja rehtiä, tarjous joko menee läpi tai sitten ei. Yleensä nämä kohteet ovat netissä viikon tai kaksi, loput netissä olevista kohteista kuuluvat nelosryhmään. Yksiöt ovat Helsingissä erittäin likvidi omaisuusluokka, joten pitkään roikkuvissa kohteissa on järjestelmällisesti jokin vika.

Yhteenveto

Sijoitusasunnon ostamisesta on siis nykyään tullut entistä haastavampaa, koska hintataso on noussut sen verran korkeaksi, ettei huonon ostoksen pääoman tuotot kestä enää kovin suurta korkojen nousua. Samanaikaisesti kohteista on erittäin suuri pula. Katsomalla esimerkiksi Oikotien tarjontaa, Etelä-Helsingin alueella on myynnissä 17 asuntoa, jotka täyttävät seuraavat kriteerit: oma tontti, hinta alle 200.000 euroa, ei huutokauppakohde eikä hiljaisessa myynnissä. Laskelmalla hintarajoite 175.000 euroon, kohteita on jäljellä 8. Ei kovinkaan suuri tarjonta huomioiden, että jo pelkästään omassa ystäväpiirissäni tiedän useiden etsivän asuntosijoituskohteita.

Sain lainapäätöksen pankista valmiiksi ja teen löytämästäni kohteesta kaupat lähipäivinä. Kirjoittelen seuraavassa blogissani kokemuksia tästä ostokierroksesta, kunhan saadaan ensin kaupat tehtyä ja remonttiryhmä työllistettyä.