Ensimmäisen asunnon tuoton lähteet ja tuottolaskennan viimeistely

Edellisessä blogissani kuvattu tapa laskea varallisuuden kasvua ei kuitenkaan riitä itselleni, koska maksan lainojani pois myös muiden sijoitusten tuotoilla. Injektoin sijoituskohdettani siis lisäsijoituksilla. Lukijan kannalta voi olla yksinkertaistavaa ajatella näiden lisäsijoitusten tulevan kuukausisäästämisenä esim. palkkatuloista. 

Näiden “kuukausisäästöjen” vuoksi sijoitetun pääoman (ROE) ei tuo täydellistä kuvaa omaisuuteni kehityksestä. ROE olisi hyvä mittari, jos sijoistoimintaani ei tulisi uusia pääomia esim. muista pääomatuloista tai palkkatuloista.

Varallisuuden kasvun lähteet

Tarvitsen siis kunnollisen seurannan lisäsijoitusten osalta. Kutsun lisäsijoituksia kassavirtainvestoinneiksi, joku voi keksiä niille paremman nimen. Tehostetulla laskelmalla saan paremman kuvan asuntovarallisuuteni kasvun lähteistä. Lisäksi laskelma helpottaa vapaiden vakuuksien seurantaa. Vakuuksien seurannasta on tullut viime aikoina yksi tärkeimmistä seurantakohteistani, johtuen halustani ostaa lisää sijoitusasuntoja. Mutta tästä lisää joskus myöhemmin.

Laskelman erinomaisuus korostuu tilanteessa, jossa asuntoja on useita tai kun tuntuu, että pankkitili on jatkuvasti tyhjä. Näiden tietojen pohjalta pystyn seuraamaan asuntokohtaisesti, mihin asuntoon teen kassavirtainvestointeja ja minkä asunnon osalta en käytä kaikkia kassavirtoja asuntoon kohdistettujen lainojen lyhentämiseen. 

Käytössäni on oltava seuraavat tiedot: vuokratulot, yhtiövastikkeet, korkokustannukset, verot, muut kustannukset ja lainojen lyhennykset. Näiden tietojen avulla erottelen lainojen lyhennyksistä asunnon bruttokassavirran sekä verokertymän. Laskelman avulla saan kattavan käsityksen, kuinka paljon joudun laittamaan omaa pääomaa asuntoon jokaisena kuukautena. 

kassavirtainvestointi = nettokassavirta - lainan lyhennys

Tämän asunnon kohdalla tarkka laskelma on ensimmäiselle kuukaudelle:

+ vuokratulo                                       + 775,00 

- yhtiövastike                                       - 128,00 

- korkokustannukset                            - 258,18

- verot                                                    - 95,28 
- lainan lyhennys                                 + 614,53

= kassavirtainvestoinnit                        -320,99

Koska luku on negatiivinen, tein ensimmäisen omistuskuukauden aikana 320,99 euron kokoisen oman pääoman sijoituksen sijoituskohteeseeni. Nyt tarkkaavainen lukija ehkä miettii, että kuinka vero muuttui oman pääoman sijoitukseksi. Siihen on hyvin yksinkertainen selitys. Maksan tuon mahdollisen veron muista varoistani. Vuokraustoiminnan seurauksena syntyvä nettokassavirta ei riitä siis kattamaan lainan lyhennystäni ja pankkitilin saldo vähenee 225,71 eurolla. Tämän lisäksi minun on löydettävä rahat verojen maksuun ja joten verot palautuvat oman pääoman sijoitukseksi.   Näin ollen kassavirtainvestoinnit voidaan jakaa verojen kautta syntyviin kassavirtainvestointeihin ja muihin kassavirtainvestointeihin. Tämä on makuasia, aiemmin en tehnyt tätä erottelua mutta kiitos blogini aloituksen, yhden kommentoinnin ansiosta teen tämän laskelman nyt loppuun saakka. Kiitos tässä kohden Harri Hurun kommenteista aiempaan blogiini.

Asuntovarallisuuteni kasvaa näiden laskelmien pohjalta bruttokassavirran ja kassavirtainvestointien  (verot ja muut) yhteenlasketun summan verran. Ensimmäisen kuukautena varallisuuteni kasvoi täten 614,53 euroa, joka on siis sama kuin lainan lyhennys (kuulostanee vielä tässä vaiheessa typerältä laskea näitä).

Kassavirtojen erittely ja tuoton laskenta

Nyt pystyn laskemaan tarkasti asuntovarallisuuteni kasvun ja erottelemaan sen lähteet.

Vuokratulot ovat olleet yhteensä 38.136,13 euroa, yhtiövastikkeet 6.641,11 euroa, korkokustannukset 8.349,53 euroa (bruttokassavirrat asunnosta ovat olleet yhteensä 23.145,49), verot 4.828,55 euroa ja muut kassavirtainvestoinnit 17.006,57 euroa, yhteensä 40.152,05 euroa. Tämän luvun tulee vastata lainan vähentymistä. Lainapääoma oli lähtötilanteessa 110.000 euroa ja nyt 69.847,95 euroa eli erotus on 40.152,05 euroa. Täydellistä.

Kuinka eri kassavirrat jakautuvat tuoton laskennassa:

Kuvasta näkyy myös erinomaisesti ROE:n ja varallisuuden kasvulaskelman yhtymäkohta. ROE oli siis laskettu ennen veroja ja 8,32 % vuotuisella tuotolla, alkusijoitukseni saavuttaa summan 84.596,66 euroa. Tämän jälkeen kuvasta näkyy myös, miksi verojen käsittely on näissä laskelmissa suhteellisen hankalaa. Eikä vähiten siksi, että veroprosentit vaihtelevat meidän kaikkien välillä.

Kassavirtojen pohjalta asuntovarallisuuteni on saavuttanut loppusumman 101.603,22 euroa. Alunperin olin sijoittanut asuntoon 61.451,17 euroa, joten asuntovarallisuuteni on kasvanut 65,3 %, annualisoituna 13,4 %.

Asuntovarallisuuden tuoton laskennan loppuun saattaminen

Edellä olen käsitellyt ainoastaan sijoitusasunnon kassavirtoja, ja niihin liittyviä ongelmatiikoita. Kassavirrat ansaitsevat erityishuomion, koska sijoitusasunnot ovat täysin poikkeuksellinen omaisuusluokka nimenomaan kassavirtojensa ansiosta. Mikään muu omaisuuluokka ei myöskään saa yhtä turvattua vakuuskohtelua pankeilta, kuin sijoitusasunnon. Tämä yhtälö johtaa väistämättä valkavivun käyttämiseen ja sen käyttämättä jättäminen on lähes typeryyteen rinnastettavaa toimintaa.

Olen tähän asti tietoisesti jättänyt  käsittelemättä sijoitustoiminnan kannattavuudelle keskeistä komponenttia eli sijoituskohteen arvonmuutosta. Pyrin tekemään erillisen sivun blogiini tavastani seurata asuntojen hintamuutoksia, joten tässä yhteydessä ohitan perustelut. Seuraan yksinomaan Tilastokeskuksen hintatietoja. Koska sijoitusasunto sijaitsee Helsingin Kruununhaassa, on luontevaa käyttää tilastoja koko Helsingistä, 00170 postinumeroalueelta ja Helsingin 1 -alueelta.

Asunnon omistuaikana vertaisryhmän arvonmuutokset ovat seuraavat:

Helsingin yksiöt, vanhat osakehuoneistot +16,8 %
Helsingin 1 - alueen yksiöt, vanhat osakehuoneistot +19,1 %
Postinumero 00170 ennen vuotta 1949 rakennetut vanhat yksiöt +22,5 %

Näiden muutosten keskiarvo on +19,4 %. Kaikissa käytetyissä tilastoissa on omat hyvät ja huonot puolensa, joten käytän näiden keskiarvoa. Asunnon ostohinta kustannuksineen oli 171.451,17 euroa, joten arvonmuutos on tämän pohjalta 33.359,42 euroa. Jälleenmyyntihintana yksiö Kruununhaassa 204.958,94 euroa ei kuulosta toivottomalta. Katsoessani alueen pyyntihintoja, hintaa voi pitää ihan hyvin perusteltuna.

Nyt pystyn määrittelemään asuntovarallisuuteni nousun lähteet tarkasti. Oman pääoman tuotto on ollut 23.145,49 euroa (ennen veroja), verojen ja lisäpääomien sijoitukset ovat olleet 21.835,11 euroa ja asunnon arvonmuutos 33.359,42 euroa. Yhteensä 78.340,01 euroa. Asuntovarallisuuteni on siis noussut käsittämättömät 127,5 % neljässä vuodessa, annualisoituna 22,8 %.

Varallisuuden nousun lähteenä on ollut pääosassa arvonnousu ja sijoituskohteesta saatavat kassavirrat. Näiden osalta voidaan puhua oman pääoman tuotosta, koska ne on puhdistettu lisäsijoituksista. Toki lisäsijoitukset ovat vähentäneet korkokustannuksia mutta jossain kohti oikopolut ovat sallittavissa. Oman pääoman tuotto (ROE) ennen veroja sijoitusasunnolle on ollut 92,0 %, annualisoituna 17,7 %, loput varallisuuden kasvusta ovat syntyneet lisäsijoituksista. Luvut ovat erittäin hyviä, vaikka ensimmäinen ostos olikin tehty varsin hutiloiden.

Yhteenveto ja oppimislistaus

Vaikka asuntosijoittamisen näkökulmasta kaikkein tärkein elementti ovat kassavirrat, arvonmuutoksilla on myös oma merkityksensä. Varsinkin jos asuntoja on tarkoitus ostaa jatkossa lisää. Arvonmuutokset vaikuttavat suoraan pankkien vakuuskäsittelyyn, jonka ansiosta parhaimmillaan pelkällä arvonmuutoksella pystyy rahoittamaan seuraavan asunnon oston ilman omia pääomia. Palaan tähän myöhemmin.

Tämän tuoton laskenta -jaarittelublogin suurin anti on ollut itselleni:

• sijoitustoiminnan tuottoja voi laskea monella eri tavalla
• ainoa jolla on merkitystä, on velanmaksukyky, joka on suoraan kytkettynä kassavirtoihin
• älä koskaan aja itseäsi sellaiseen tilanteeseen, jossa et voi maksaa lainoihin lisälyhennyksiä
• ymmärrä, mistä lähteistä varallisuutesi kasvaa
• arvonmuutokset voivat olla merkittävä sijoitustoiminnan tuotonlähde myös asunnoissa

Lupaan olla palaamatta enää näihin tuoton laskennan "hienoihin" yksityiskohtiin syvällisesti. Jatkossa keskityn enemmän kertomaan kokemuksistani asunnon ostamisessa, vuokralaisista sekä tuottokehityksestä. Asiat, joihin olen luvannut palata, ovat vakuuden laskenta sekä hintakehityksen seuranta. Nämä kaksi aihetta vaativat vielä raskaslukuista tekstiä, mutta palaan niihin myöhemmin.

Otan mielelläni kommentteja vastaan, yhden keskustelun jälkeen paransin jo omia laskelmiani ja mielelläni jaan ajatuksia jotka kehittävät toimintaamme.