Uusi tulokas asuntoportfolioon on ostettu ja tulokas on luvalla sanoen järkyttävässä kunnossa. Asunto on siis remontoitava katosta lattiaan. Taloyhtiöön on tehty putkiremontti joitain vuosia sitten, jonka ansiosta pesuhuonetta ei onneksi tarvitse remontoida. Kirjoittelen tällä kertaa remontoinnin muistilistaa itselleni, toki sitä voivat muutkin käyttää, jotta muistan myös ensi kerralla tehdä asiat oikeassa järjestyksessä. Uusi tulokas tulee joka tapauksessa parantamaan portfolioni tuottoja merkittävästi ja edesauttamaan kuluvan vuoden tavoitteideni saavuttamista.
Kirjoitus tehdään aikajanana, jotta muistan ensi kerralla mitkä asiat tehtiin missäkin järjestyksessä ja mitä olisi täytynyt tehdä toisin.
Tästä lähdettiin liikkeelle:
Viikko 1, tarjous ja valmistautuminen
Tein sitovan tarjouksen viikon 1 keskiviikkona ja tarjous hyväksyttiin samana iltana. Johtuen pankin aikataulusta, jouduimme siirtämään kaupanteon seuraavan viikon maanantaille. Sinällään harmillista, koska olisin voinut käyttää viikonlopun tehokkaamminkin hyödyksi. Aloitin kuitenkin valmistelut välittömästi, joten ensimmäinen vaihe oli varmistaa aikataulut. Soitto tutulle remonttimiehelle, joka on tähän asti hoitanut kaikki tarvittavat remontit asuntoihini. Keskustelun jälkeen aikataulu on varmistettu, purkutyöt alkavat heti avainten saamisen jälkeen. Tämän jälkeen sähkömiehen (myös tuttava) varmistus, ja hänen aikatauluun remontti käy. Valitettavasti hän on menossa hiihtolomalle, joten aikataulu ei sopinut parhaalla mahdollisella tavalla mutta se täytyy vain kestää. Remontin valmistuminen viivästyy tämän vuoksi noin viikolla. Yleisellä tasolla sähkömiehen työpanos on erittäin keskeinen. Asunto ei ole ollut asuinkäytössä vähään aikaan, joten sähkötekniikka on auttamattoman vanhentunut ja epäkäytännöllinen. Asuntoon ei myöskään asenneta yhtäkään sähkövekotinta, ennen kuin on varmistettu sähköjen tehokkuus ja toimivuus. Ja tätä hommaahan ei voi tehdä kukaan muu kuin koulutettu sähkömies. Seuraavat varmistettava asiat oli putkimies, jonka remonttimieheni hoiti puhelinsoitolla.
Viikko 2, maanantai, kaupat ja projektin aloitus
Kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen vuorossa on muutostyöilmoitus taloyhtiöön. Soitin isännöitsijälle heti kauppojen tekemisen jälkeen, joka antoi ohjeet kuinka ilmoitus tehdään. Tämä vaihtelee suuresti eri taloyhtöissä, koska isännöitsijöillä on erillaiset käytännöt. Ilmoitus unohtuu innoistuksissaan todella helposti (kokemusta on), mutta yleensä siitä ei aiheudu mitään suurempaa ongelmaa. Parempi kuitenkin hoitaa tämäkin asia oikein, niin ei tule sanomista jälkeenpäin. Tässä yhteydessä tulikin sitten remontin ensimmäinen yllätys. Asbestilainsäädännön (voimaan 2016 alusta) ansiosta taloyhtiöille on lisätty vastuita ja valtuuksia puuttua asuntojen muutostöihin. Tämän vuoksi tai ansiosta isännöitsijä asetti remontille teknisen isännöitsijän tekemään asbestitarkastuksen sekä valvomaan remonttia. Normi-Suomi on siis jälleen saanut yhden lisäkustannuksen omistamiseen. Ja automaattilaskutuksen taloyhtiön osakkaille. Negativinen tulosvaroitus.
Maanantai-iltana menin vielä tarkastamaan ja mittaamaan asunnon remonttimiehen kanssa sekä ideoimme, kuinka remontti suoritetaan. Tähän meni karkeasti kaksi tuntia kun kävimme lävitse seinien, lattian ja katon remontointihaasteet. Oman kokemuksen pohjalta voin kertoa, että seinien remontointi voi olla pahimmillaan näistä kaikkein eniten aikaa vievä operaatio. Seinien oikaisu ja taisaiseksi saattaminen voi olla erittäin hankalaa.
Ennen yölepoa yritin vielä suunnitella keittiön asuntoon, joka osoittautui (jälleen kerran) täysin mahdottomaksi tehtäväksi keittiömyymälöiden ilmaisilla suunniteluohjelmilla. Kaikkea kokeiltiin mutta joka kerta ongelmia syntyi softan toimivuuden, puutteellisen valikoiman tai täydellisen ammattitaidottomuuteni vuoksi. Parin tunnin äheltämisen jälkeen luovutin ja lähetin avunpyyntösähköpostin tuttuun keittiömyymälään.
Tiistai, käytännön asioiden järjestelyt
Paljon on puhuttu pahaa isännöitsijöistä, mutta tässä taloyhtiössä on todella tehokas ja asiakaspalveluhenkinen isännöitsijä. muutostyöilmoituksen jättö klo 15:00 (maanantai) ja soitto perään johti teknisen isännöitsijän puheluun seuraavana aamuna ja tapaamiseen klo 12:30 (tiistai). Erittäin ammattitaitoinen tekninen isännöitsijä tarkasti asunnon. Tarkastuksen seurauksena todettiin ettei asbestikartoitusta tarvitse tehdä, koska emme tee asunnon rakenteissa purkutöitä. Positiivinen tulosvaroitus ja iso murhe poistui projektin tieltä. Tapaamisen yhteydessä hän sai puhelun varsinaiselta isännöitsijältä ja ilmoituksen, että kiinteistövälittäjä oli omalta osaltaan hoitanut ilmoituksen osakesiirrosta isännöitsijälle. Näiden kaikkien tapahtumien jälkeen sain isännöitsijältä kirjallisen luvan aloittaa remontointi.
Iltapäivällä lähettämäni sähköposti keittiömyymälään johti tutun keittiösuunnittelijan puheluun ja sovimme tapaamisen seuraavalle aamulle. Päivää oli vielä jäljellä, jonka hyödynsin käytännön asioiden järjestelemisellä. Remontointiin kuuluu oleellisesti rakennustarvikkeiden hankinta, joten seuraavaksi vuorossa oli laskutustilin avaaminen K-Rautaan ja käyttöoikeuden antaminen remonttimiehelle (vaatinee luonnollisesti syvän luottamuksen). Tällä helpotan lähinnä omaa elämääni, koska remonttimies voi hakea tarvittavat tarvikkeet ilman omaa (pankkikorttini) läsnäoloa. Samalla vietiin remontin ideointia eteenpäin ja tilattiin asuntoon sopivat laminaatit. Asennan kaikkiin asuntoihini laminaatit, koska ne kestävät kulutusta varsin hyvin ja kustannukset ovat maltilliset. Rautakaupan jälkeen vielä avainten luovutus remonttimiehelle, joka ilmoitti aloittavansa asunnon tyhjentämisen seuraavana päivänä.
Keskiviikko, keittiösuunnitelma
Keskiviikkoaamuna vierailin kettiömyymälässä ja kävimme remonttikohteen mitat lävitse. Asiaa helpotti erityisesti kaksi asiaa. Olin mitannut keittiön valmiiksi, joten pohjapiirroksen kanssa ei ollut ongelmia. Tämän lisäksi olin tilannut jo aiemmin yhden keittiön ko. myymälästä, joten käytettävät materiaalit olivat valmiiksi tiedossa. Ainoa ero oli siis pohjapiirroksessa ja budjetissa. Edellinen keittiö meni omasta ansioistani "hieman" pitkäksi, joten sovimme ettei tällä kertaa käy samoin. Tapaamisen jälkeen menin töihin ja aamurutiinien aikana suunnitelma tulikin jo sähköpostiin. Ammattilainen on ammattilainen ja keittiösuunnitelma oli erinomainen. Mietin hetken kilpailuttamista mutta parin tarkistuspuhelun jälkeen totesin tarjouksen olevan "sähköpostin verran pielessä". Lyhyt palaute keittiömyymälään ja hinta tippui riittävästi, jotta keittiö voitaisiin tilata. Tein kuitenkin pienen huolimattomuusvirheen keittiön mittauksessa, jonka vuoksi keittiön yksi seinä piti mitata vielä uudestaan. Sovin myymälän kanssa palaavani tilaukseen seuraavana aamuna.
Keittiökoneiden osalta halusin kuitenkin vielä tarkistaa hintatason. Kaupunkiin oli tullut Power ja mainonta on suhteellisen aggressiivista. Lähetin tarjouspyynnön Powerin lisäksi myös Giganttiin keittiösuunnitelmaa vastaavista tuotteista.
Illalla remonttimies olikin jo purkamassa asuntoa ja pyysin häntä tekemään tarkistusmittauksen. Mittauksen jälkeen totesimme keititösuunnitelman olevan tuurilla ja taidolla mitoitukseltaan sentilleen täydellinen.
Torstai, keittiön tilaus ja tarjousten odottelu
Torstaiaamuna laitettiin keittiö tilaukseen ja sovittiin toimitus seuraavan viikon torstaille. Keittiökoneiden osalta halusin vielä odottaa muita tarjouksia. Power palasikin pyyntööni varsin ripeästi hieman halvemmalla tarjouksella. Gigantista tuli viesti, jossa luvattiin palata tarjouspyyntööni pian. Torstaina vastausta ei kuitenkaan kuulunut.
Torstai-iltana remonttimies kävi hakemassa jo tarvikkeita asunnon uusimiseen ja itse keskityin puolisoni kanssa illalliseen. Iltarientojen jälkeen päätin vielä alkaa etsimään vuokralaista ja laitoin ilmoituksen Facebookin Helsingin vuokra-asunnot -palstalle. Ensimmäinen kiinnostunut laittoi viestin noin minuutin ilmoituksen jättämisen jälkeen ja pienen odottelun jälkeen ilmaantui asunnon tarvitsijoissa yksi puolituttu. Lyhyen keskustelun jälkeen sovimme tapaamisen seuraavalle aamulle työpaikalleni.
Perjantai, vuokralaisehdokkaan tapaaminen ja keittiökoneiden tilaus
Perjantaiaamuna tarkistin Facebook ilmoitukseni ja kyselyitä oli toistakymmentä. Hämmentävä tulos huomioiden, että ilmoitus oli laitettu noin puolen yön aikaan ja heräsin noin kello 8:00 aamulla. Tapasin potentiaalisen vuokralaisen aamukahvien merkeissä klo 9:00 ja pääsimme sopuun asunnon vuokraamisesta. Toki vuokralainen haluaa vielä nähdä asunnon, joten sovimme näytön seuraavan viikon maanantai-illalle. Tämän jälkeen kohtelias viesti kaikille asunnosta kiinnostuneille asunnon alustavasta vuokraamisesta ja lupaus palata asiaan mikäli matkalla tulee ongelmia. Perjantain puuhana oli vielä neuvotella keittiökoneiden hinnat kuntoon ja välitin Powerin tarjouksen keittiömyymälään. Sain hintaa sopivasti alemmas ja tilasin myös koneet samasta myymälästä puhtaasta kiitollisuudesta erinomaisesta palvelusta. Sain samalla yhden erittäin tärkeän oppitunnin. Powerin tarjous voi näyttää halvalta, mutta se ei sisällä toimitusta. No, tämän vielä ymmärtää mutta kun Power käyttää toimituksissa Postia, tavarat toimitetaan alakertaa eikä suoraan asuntoon. Tällä ei ole merkitystä, jos tilaan vain mikroaaltouunin, mutta asialla alkaa olla merkitystä kun tilaan mm. jääkaappipakastimen ja asunto sijaitsee kuudennessa kerroksissa. Onneksi tätä ei tarvinnut oppia kantapään kautta. Gigantista ei siis kuulunut edelleenkään mitään, joten en jäänyt hidastamaan projektia viikonlopun ylitse yhden tarjouksen vuoksi.
Remonttimies lähtikin perjantaina viikonlopun viettoon, joten projekti etenee jälleen maanantaina.
Viikko 3, maanantai, sähkösopimus ja vuokralaisen tapaaminen
Projektin toinen todellinen viikko lähti käyntiin ja viikonloppuna huomasin yhden oleellisen unohduksen. Olin unohtanut siirtää sähkösopimuksen omiin nimiini. Näin ollen aamun ensimmäinen tehtävä oli soittaa sähköyhtiöön ja siirtää sopimus omiin nimiin. Koska remontti on lyhyt, soitin Helenille ilman hintavertailua ja tilasin sähköt. Onneksi edellinen asukas ei ollut huomannut katkaista sähköjä edellisellä viikolla.
Maanantai-iltana tapasin vuokralaisehdokkaan uudestaan ja kävimme katsomassa asunnon. Vuokralaisehdokas muuttui vuokralaiseksi ja kaikki olivat tyytyväisiä. Asunnolla vierailun aikana remonttimies kantoi vielä tarvikkeita sisälle ja sovimme hänen katsovan pesuhuoneeseen sopivan peilikaapin K-Raudassa käydessään. Samalla kävimme aikataulun lävitse ja asunnon pitäisi olla luovutuskunnossa seuraavan viikon lopussa.
Tiistai, pieni muutos keittiöön
Reilun viikon aikana sijoitusasunto -projektissa oli siirrytty odottelu vaiheeseen. Omalta osaltani nyt lähinnä valvotaan, että tavarat toimitetaan ajallaan ja projekti etenee suunnitellusti. Tähän liittyen sainkin päivällä keittiöliikkeestä sähköpostin, jossa kerrottiin toimituksissa syntyneen ongelma. Ongelma oli kuitenkin ratkaistu suunnittelijan toimesta ja saan paremman uunin ostamani tilalle, koska ostamani uunin toimitus olisi vienyt kuukauden. Jälleen kerran korostuu hyvien suhteiden luomisen merkitys projektille kriittisten toimijoiden kanssa.
Torstai, keittiö saapui
Keittiökalusteet ja -koneet saapuivat torstaina. Kuljetusyhtiöt eivät yllätä koskaan. Ensin kalusteet tuovalta yhtiöltä tuli tekstiviesti, jossa kertoivat soittavansa 30 minuuttia - tunti ennen saapumistaan. Tämän jälkeen keittiökoneiden osalta sama tekstiviesti. Ja sitten käytäntö, kumpikin soitti peräkkäin olevansa ovella 5 minuutin päästä. Jostain syystä tässä käy joka kerta samalla tavalla, oli kyseessä mikä tahansa kuljetusfirma. Ilmeisesti kuljettajilla on omassa työssään käytössä teleportti, jolla voidaan siirtyä paikasta A paikkaan B välittömästi. Toisella firmalla oli onneksi muitakin kuljetuksia, joten heille tunnin päästä paikalle tulo sopi hyvin. Mutta toisen firman täytyi järjestää kuorma-autolle uusi kuljettaja venyvän aikataulun vuoksi. Oltiin jälleen perusasioiden äärellä. Pienten vääntöjen jälkeen kaikki asiat kuitenkin järjestyivät ja tavarat saatiin asuntoon sisään perille toimitettuna.
Perjantai, tilaa asuntoon
Asunto on täynnä keittiöön tulevia kalusteita ja koneita, joten ne tulivat hieman liian nopeasti. Tämä vaikeuttaa muiden töiden tekemistä, joten ne on saatava pois tieltä. Päätimme siis purkaa paketit ja asetella keittiön paikalleen. Asentamista ei voida tehdä vielä loppuun, koska sähkömies tulee paikalle vasta seuraavalla viikolla.
Lauantai, odottelu alkaa
Nyt remontti on omalta osaltani puhdasta odottamista. Remontti on kittaus- ja maalausvaiheessa, joten en pysty tekemään juurikaan muuta kuin odottelemaan. Sähkömies tulenee paikalle torstaina, jonka jälkeen pystymme asentamaan keittiön lopulliseen muotoonsa. Projekti etenee hyvällä vauhdilla, joskin tuo sähkömiehen viivästyminen hieman korpeaa mieltä. Ilman tätä asunto olisi ollut valmis viikon päästä. Mutta ihan kaikki ei voi mennä kuin elokuvissa.
Jatka seuraavassa blogissa kirjoittelua remontin etenemisestä, valmistumisesta ja oppimisesta.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti