Asuntomarkkinoiden tutkintaa ja uuden oppimista

Kuten kirjoittelin aiemmassa blogissani, olen päässyt jälleen rauhallisempaan vaiheeseen asuntosijoittamisessa. Asunnot ovat vuokrattu ja remontteja ei ole näköpiirissä. Nyt vain maksetaan lainoja pois, jotta saadaan vakuuksia vapaaksi.

Tällaisessa vaiheessa on jälleen tullut aikaa tutkia asioita hieman eri näkökulmasta. Olen pitkään suunnitellut lueskella hieman enemmän kansataloustieteellisiä tutkimuksia asuntomarkkinoista ja erityisesti asuntojen hintojen muodostumisesta. Tämän alueen opettelu on siinä mielessä hankalaa, että asuntomarkkinat eivät ole juurikaan missään maassa identtiset. Tämän vuoksi yleisteoriat eivät toimi markkinoiden välillä. Tämä johtaa osittain siihen, että lukemisen arvoiset tutkimukset ovat useimmiten suomalaisia. En ole kovinkaan suuri fani suomalaiseen tutkimukseen tällä tieteenalalla (huolimatta Bengt Holmströmistä), mutta tämä on nyt vain kestettävä.

Kaksi akateemisluontoisia tutkimuksia

Googlen voima on valtava. Googlaamalla löytyy helposti muutamia tutkimuksia käsiteltävästä aiheesta. Valikoin tähän sattumanvaraisesti yhden tutkimuksen ja yhden tutkielman, jotka nyt vain satuin löytämään helposti ja lukemaan huolellisemmin.

Ensimmäinen vastaan tullut tutkimus oli Pauliina Luukkosen pro gradu -tutkimus Aalto Yliopistosta vuodelta 2011. Tutkimuksen otsikkona on "Asuntojen hintojen muodostuminen ja kotitalouksien velkaantumisen rooli, - onko pääkaupunkiseudulla asuntokupla? Tutkimus on varsin mukavasti kirjoitettu selkokielellä ja ihan tutustumisen arvoinen, vaikka ekonometriset mallit eivät kiinnostaisikaan. Tutkimuksessa on makrotaloustieteeseen pohjautuva lähestymistapa.

Toinen täysin eri lähtökohdista tehty tutkimus on Tiia Tikkasen kandidaatin tutkielma Oulun Yliopistosta vuodelta 2015. Tutkimuksen otsikkona on "Asuntojen hintakehitys ja hintoihin vaikuttavat tekijät". Tutkielma on myös varsin helppolukuinen ja eroaa täysin Luukkosen tekemästä tutkimuksesta. Tikkanen lähestyy markkinoita enemmän mikrotaloudellisesta näkökulmasta. Tutkimuksessa on viljelty (kuten täytyykin) kansataloustieteen terminologiaa, mutta se ei estä tutkielman lukemista ilman KTM tutkintoa. Tutkielmassa on myös paljon mielenkiintoisia asuntomarkkinaan liittyviä nippelitietoja, joten suosittelen lämpimästi tutkielman silmäilyä.

Referoin tähän blogiin ainoastaan nämä kaksi tutkimusta/tutkielmaa. Katsotaan jos jossain välissä innostun referoimaan joitain muita tutkimuksia vastaavalla antaumuksella. Jos osaamista/keskittymiskykyä riittää, niin KTT Elisa Oikarinen on kirjoittanut asuntotarjonnan hintajoustosta artikkelin Kansantaloustaloudelliseen Aikakauskirjaan vuonna 2015. Artikkeli vaatinee hieman enemmän kansantaloustieteen opintoja, jotta sen lukeminen onnistuisi kivutta.

Luukkonen - Asuntojen hintojen muodostuminen ja kotitalouksien velkaantumisen rooli

Luukkosen tutkimuksesta pystyy helposti haravoimaan tutkijan ajatuksia asuntomarkkinoista. Itseäni tutkimuksessa kiinnosti erityisesti mallinnuksen parametrit, joita tutkija käytti asuntojen hintakehityksen määrittelyssä. 

Tutkimuksessa oli helposti nähtävissä ongelman asettelu. Tutkimuksen tulokset oli selvästi pyritty määritelemään etukäteen ja päämääränä oli päätyä kysymyksenasettelua tukevaan lopputulokseen. Pro graduissa tämä ei ole kovinkaan epätavallista, koska erityisesti kansataloustieteessä ollaan yleensä varovaisia / negatiivisia tulevaisuudesta. Ja mikäli tutkimustulokset eivät tue kysymyksen asettelua, sen jälkeen löytyy se ekonomistin kuuluisa toinen käsi - on the other hand. Voi kun löytyisi enemmän yksikätisiä ekonomisteja. Ote tutkimuksesta:

"On tärkeä ymmärtää, ettei kuplan olemassaolo tarkoita, että hintojen on laskettava tulevien vuosien aikana. Muun muassa positiivinen shokki talouden fundamenteissä tai psykologisissa tekijöissä saattaa johtaa tasapainon saavuttamiseen asuntojen hintojen pysyessä ennallaan. Asuntojen hinnat ovatkin historiassa olleet hyvin jäykkiä sopeutumaan alaspäin, mikä puoltaa edellä esitettyä näkemystä. 

Toisaalta 1990-luvulla koettu lama ja sittemmin vuosina 2008-2009 koettu maailmanlaajuinen rahoituskriisi ovat osoittaneet, että asuntojen hinnat voivat reagoida merkittävästi alaspäin epäsuotuisan shokin tapahtuessa."

Sieltähän se toinen käsi siis löytyi.

Tutkimuksessa jäi kuitenkin häiritsemään perustavaa laatua oleva virhe. Missään kohti tutkimusta ei otettu huomioon Suomen liittymistä euroon. Ihmettelen joka kerta, eivätkö professorit oikeasti viitsi puuttua tähän. Asia on kuitenkin heillä erittäin hyvin tiedossa. Tämä tuntuu toistuvan asuntomarkkinoista tehdyissä tutkimuksissa erittäin usein ja tämän vuoksi tutkimustulokset ovat vähintääkin epäluotettavia. Euroon liittymisen suurin hyöty oli devalvaatiosyklin loppuminen ja samalla valtavan volatiliteetin loppuminen korkomarkkinoilla. Jo pelkästään korkovolatiliteetin loppuminen nostaa asuntojen hintoja, koska nykymaailmassa korkoriskit ovat helpommin ennakoitavissa. Otettakoon esimerkkinä ensimmäinen autolainani, josta maksoin 13,5 % korkoa. Tuollaisia korkoja nykyinen asuntomarkkina ei kestäisi mutta euron ansiosta riski moisiin tasoihin on olemattoman pieni.

Muutama muukin typeryys tutkimuksesta löytyy (esimerkiksi sivulla 56). Kaiken saa näyttämään kalliilta, kun aloittaa havaintoaineiston suuren laman pohjalta vuodelta 1993 ja tekee johtopäätökset tämän jälkeen havaintoaineiston keskiarvoilla. Valhe - emävalhe - tilastovalhe.

Tutkimuksessa mallinnettiin asuntojen hintoja pitkällä ja lyhyellä aikavälillä. Pitkän aikavälin mallissa käytetyt parametrit olivat mallinnuksen alussa: 

• asuntojen reaalihinnat suhteessa kotitalouksien reaalituloihin
• kotitalouksien velkaantumisaste
• reaalikorot 

Näistä parametreistä reaalikorkoa ei lopulta käytetty mallissa. Tulokset olivat ristiriitaisia muiden mallin parametrien kanssa, jonka vuoksi reaalikorot poistettiin mallista. Olisikohan suurin syy juuri tuo yllä mainittu euroon liittyminen?

Lyhyen aikavälin mallinnuksessa käytettiin käytännössä samoja parametreja. Se mikä oli erityisen miellyttävää lukea, oli mallin toimivuus lyhyellä aikavälillä. Vaikka tutkimus onkin kevyt, tutkimustuloksissa oli saatavissa myös jotain kättä pidempää omaan sijoitustoimintaan. 

Tärkein tutkimuksen lukemisen oppi oli, että kotitalouksien velkaantuminen vaikuttaa voimakkaammin asuntojen hintoihin kuin kotitalouksien reaalitulot. Tulosten pohjalta velkaantumisen vaikutus on jopa yllättävänkin voimakasta suhteessa reaalituloihin. Tämän toki ymmärtää, kun muistaa kuinka me kaikki taloudessa käyttäydymme. Mikäli uskomme tulevaisuuteen on paranemassa, todennäköisesti myös uskallamme ottaa velkaa herkemmin ja investoida tulevaisuuteen. Jäin kaipaamaan tutkimuksessa kuluttajabarometrien käyttämistä mallinnuksessa, vaikka näiden merkitys tuotiinkin tutkimustuloksissa esiin.

Katsaus tutkimuksen kannalta merkittäviin numeroihin

Kotitalouksien reaalitulot kuvaavat kotitalouksien käytettävissä olevia tuloja, jotka on korjattu inflaatiolla. Mikäli palkkainflaatio on korkeampaa kuin kuluttajahintainflaatio, käytettävien tulojen reaaliarvo kasvaa ja toisinpäin. Näin ollen tämä mittari on erittäin hyvä kuvaamaan ostovoiman kasvua suhteessa hyödykkeiden hintoihin. Samalla mittari ottaa huomioon myös mm. veroasteen muutokset, koska kyseessä on käytettävissä olevat tulot, eivät siis bruttotulot. Eli täysin looginen mittari vaikuttamaan asuntojen hintoihin.

Kotitalouksien velkaantumisasteella kuvataan luottojen suhdetta kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin. Tämä on melkein sama mittari kuin edellä oleva mutta inflaatiokorjausta ei ole tehty. Suhdeluku on varsin helppo ymmärtää ja sen vaikutus on selkeä. Mitä enemmän velkaa, sitä enemmän investointeja. Ja suomalaisten suurin investointi on asunto.

Asuntojen reaalihintaindeksi kertoo puolestaan asuntojen hintojen kehityksen inflaatiopuhdistettuna.

Katselemalla näillä parametreilla asuntojen hintojen kehitystä koko maassa, tulee ainoastaan yhteen lopputulemaan: asuntojen hinnat eivät korreloi tällä hetkellä mitenkään muihin parametreihin. Vaikka velkaantumisaste ja reaalitulot kasvavat, asuntojen reaalihinnat ovat laskeneet vuodesta 2009 lähtien. 

Hämmentävää, kuinka vähän tästä asiasta puhutaan julkisuudessa. Tuntuu välillä, että kaikki huomio julkisuudessa kääntyy ainoastaan Helsingin vuokratason ihmettelemiseen ja Saton sekä VVO:n toiminnan arvosteluun. Kuinka moni muuten tiesi, että Satolla  on omistuksessaan 25.300 ja VVO:lla 32.000 asuntoa? Entä kuinka hyvin on tiedetty, että VVO:n markkinaosuus vuokra-asuntomarkkinoista on ainoastaan 4,4 %? Noilla markkinaosuudella ei ihan valtavasti markkinoita heilutella, vaikka vuokrat pudotettaisiin nollaan. 

Asiaa on siis tutkittava lisää. Suomessa on menossa valtava hintamurros pääkaupunkiseudun ja muun maan välillä. Katsomalla väestönkasvutilastoja, Helsingin väkiluku on kasvanut varsin tasaisesti 90-luvun alusta lähtien. Väestönkasvu on vaihdellut 5-10.000 henkilön välillä muutamaa lama vuotta lukuunottamatta 2000-luvun alussa. Kasvun lähteenä on nettosyntyvyys ja nettomuutto Helsinkiin muualta maasta. 

Maahanmuutto on ollut jopa hämmentävän pientä suhteessa maan sisäiseen muuttoon, joskin Helsingin osuus koko maassa on yli puolet.

Asuntojen hinnoissa kehitys on erittäin radikaalia. Kun verrataan reaalihintojen kehitys Helsingin ja koko maan välillä, kehitys on irtaantunut toisistaan vuonna 2010. Tämän jälkeen Helsingin reaalihinnat ovat nousseet ja koko maan hinnat laskeneet. 

Kun nyt edellä olevan tutkimuksen parametreissä korvataan koko maan hintakehitys Helsingin hintakehityksellä, kuvio näyttää jo huomattavasti järkevämmältä.

Luukkosen tutkimuksen pohjalta voidaan odottaa hänen esittelemän mallinsa toimivan myös jatkossa ja jopa luovan painetta Helsingin ulkopuolisen maan asuntojen hintojen nousuun. Helsingin osalta kehitys on ollut varsin järkevän näköistä ja tilastoista on vaikea vetää suuria johtopäätöksiä asuntomarkkinan ylikuumentumisen puolesta. Reaalikoron vaikutus on varmasti lisättävissä malliin, mikäli se asetettaisiin malliin oikein. Dummy muuttaja euroon liittymisen yhteydessä auttaisi varmasti asiaa suhteellisen paljon. Reaalikorko omalta osaltaan on varmasti yksi suurimpia tekijöitä velkaantumisasteen voimakkaaseen nousuun viimeisen 10 vuoden aikana.

Näitä loppupäätelmiä luonnollisesti parantaisi tiedot kaupunkikohtaisista reaalituloista ja velkaantumisasteista. Helposti on arvattavissa, että Helsingissä kummatkin ovat korkeampia kuin muuallaa maassa mutta kuinka paljon, en itse ainakaan osaa kovin tarkasti arvioida.

Tikkanen - Asuntojen hintakehitys ja hintoihin vaikuttavat tekijät

Tikkasen tutkielma lähestyy asuntomarkkinoita markkinoiden kysyntä ja tarjonta -tilanteen tutkinnalla. Koska kyseessä on tutkielma, hän ei mallinna asuntomarkkinoita, vaan tyytyy ainoastaan referoimaan muita tutkimuksia. Lukemalla kuitenkin tiivistelmän muista tutkimuksista pääseen varsin nopeasti mukaan akateemista maailmaan kiehtoviin parametreihin.

Tikkasen tutkielmassa esiintyy asuntomarkkinoiden tarjontaan vaikuttavia parametreja:

• asuntojen uustuotanto
• maa-alueiden tarjonta
• rahoittajien (vai sijoittajien?) tuotto-odotukset
• yhteiskunnan tuki (ARA-järjestelmä?)
• kaavoituspolitiikka
• kaupunkien asukasluvut

Näiden osalta kaikki kuulostavat varsin loogisilta. Ainoa jota en ollut aikaisemmin ajatellut, oli kaupungin asukasluku. Kun sitten hieman miettiin asiaa pidemmälle, niin asukasluku vaikuttaa kaupungin pinta-alaan ja tätä kautta asumistiheyteen. Asumistiheys on luonnollisesti suoraan verrannollinen vapaaseen tonttimaahan, joten asukasluvun vaikutus asuntojen tarjontaan on myös looginen. Unohdetaan nyt tässä kohden Helsingin onnistunut Sipoon valtausoperaatio.

Tutkielman kysyntäpuolen parametreissa on yhtäläisyyksiä Luukkosen tutkimukseen mutta myös lisäparametreja on tutkielmasta löydettävissä:

• Väestön asuintiheys
• muutokset ruokakuntien koossa
• väestön ikärakenne
• Väestön kasvu
• muuttoliike
• ansiotason kehitys
• korkotason muutokset
• kuluttajien luottamus
• työllisyyskehitys
• sijoittajien tuottovaatimus
• rahoituksen saatavuus
• verotus

Kysyntäpuolen parametreissä ei ollut juurikaan yllätyksiä. Kaikki olivat varsin helppo ymmärtää, joskin epäilen vahvasti esimerkiksi verovähennyksen poistumisen vaikuttavan enää lainkaan asuntomarkkinoilla. Nimellisen koron ollessa negatiivinen, verovähennyksillä ei juurikaan rahallisesti ole merkitystä.

Tikkasen tutkielma oli itselleni sisältörikkaampi vaikkei varsinaista tutkimusta tehtykään. Olen ajatellut rakentaa itselleni asuntomarkkinoiden scorecardin ja Tikkasen tutkielmasta sain varsin monta ideaa, kuinka sen voisi käytännössä rakentaa. Tällä hetkellä en löydä juurikaan Helsingin asuntomarkkinoiden kannalta negatiivisia tekijöitä. Luonnollisesti on suuri ero puhutaanko Helsingin yksiöistä vai kolmioista. Yleisellä tasolla on kuitenkin hyvin vaikea löytää perusteita vanhojen asuntojen hintojen yleiselle laskulle:

• käytettävissä olevat tulot +
• kuluttajien velkaantumisaste +
• kuluttajien luottamus +
• muuttoliike +
• korkotaso +
• työllisyyskehitys = tai +
• sijoittajien tuottovaatimus +
• rahoituksen saatavuus +
• verotus =
• asuntojen uustuotanto - vai =?
• kaavoituspolitiikka - vai + ?
• vuokrataso +

Tällä en siis ota kantaa siihen, että nousevatko asuntojen hinnat paljon vai vähän, mutta laskuun en usko. Kerroin aiemmin blogissani kokemuksia asuntonäytöistä etsiessäni uutta sijoituskohdetta. Markkinoille on tullut uutena ryhmänä ensiasunnon ostajat, jotka tulevat ajamaan varsinkin pienempien asuntojen hintoja edelleen ylöspäin. Heille rahoituksen saatavuus ja erittäin korkea vuokrataso yhdistettynä matalaan korkotasoon vaikuttavat päätöksentekoon vahvasti.

Kuluttajien luottamus ja halukkuus lainanottoon on kasvanut erityisesti viimeisen vuoden aikana voimakkaasti, joka tukee perheasuntojen kysyntää lähitulevaisuudessa. Tätä odotusta tukee myös odotukset oman talouden, Suomen talouden ja työttömyysodotusten parantuminen. Toivotaan, että asiat oikeasti jatkuvan näin, kuten kuluttajat odottavat.

Yritän tehdä yllä mainituista parametreistä jonkinlaisen järkevän yhteenvedon. Suurimmat haasteet liittyvät kaavoituspolitiikan ja sijoittajien tuottovaatimuksen määrittelyyn. Samoin vuokra- ja hintatason relaation ymmärtäminen vaatinee hieman enemmän keskittymistä, mutta katsotaan mitä saan näistä joskus aikaiseksi.

Tässä sitä onkin sitten puuhaa asuntosijoittajalle hahmottaa makro- ja mikrotaloudellisia muuttujia sekä perustella itselleen, miksi asunnot edelleenkin kannattaa pitää portfoliossa, eikä myydä niitä. Ehkä suurempi anti tämän projektin jälkeen tulee kokonaisuuksien ymmärtämisen kautta ja mahdollisesti parantaa mahdollisuuksia liiallisen velkavivun välttämiseen sillä hetkellä kun se pitäisi oikeasti ajaa mahdollisimman alas.

asuntosijoittajalla alkaa olemaan hieman tylsää

Suhteellisen kiireisen vuoden alun jälkeen alkaa paluu asuntosijoittajan totaalisen puuduttavaan arkeen. Asuntosijoittamisen hienous tai huonous (kokijasta riippuen) piilee täydellisessä tekemisen puutteessa. Alkuvuoden kiireet keskittyivät omalta osaltani kolmeen uuteen vuokralaiseen, yhteen asuntoremonttiin ja muutamaan taloyhtiön hallituksen kokoukseen. Tämän jälkeen olen lähinnä odotellut yhtiökokouksia ja yrittänyt opiskella ko. omaisuusluokan hienouksia ja huonouksia.

Vuokrattuani viimeisen vapaan asunnon maaliskuun puolessa välissä, eteen on tullut ainostaan neljä tehtävää. Valvoa kassavirtojen kulkua, täyttää veroilmoitus, vaihtaa yksi suihkutiiviste ja uusia yksi vessan kahva. Näiden pakollisten tehtävien lisäksi tutkin Tilastokeskuksen  hintatilastot suuhteellisen tarkkaan. 

Asuntosijoittamisesta on kyllä osakemarkkinoiden tapainen jännitys kaukana. Asuntosijoittamista voi hyvällä syyllä aika-ajoin verrata korkosijoittamiseen, odotellaan vain kassavirtoja puolihorroksen omaisessa mentaalisessa tilassa.

Vuokraviivästys ja tilanteen korjautuminen

Kassavirtojen osalta pieniä jännitteitä oli maaliskuussa yhden vuokralaisen osalta. Syykin selvisi vuokran viivästykselle, ja keskustelun jälkeen sovimme vuokralaisen kanssa yhden asian. Mikäli maksuajalle on tarvetta, hän ilmoittaa tästä vähintään sähköpostitse. En näe yhtäkään syytä olla joustamaton, varsinkin kun tämä kyseinen vuokralainen on aina hoitanut vuokransa moitteetta jo 3,5 vuoden ajan. Erinomainen vuokralainen, jolla oli tullut väliaikainen kassakriisi.

Pieniä korjauksia kahdessa asunnossa

Remontoidun asunnon osalta käsisuihku vuotaa juurestaan, joten tiivisteen uusinta oli syytä tehdä. Suihku on ollut 10 vuotta käyttämättä, joten tiiviste oli kovettunut käytön puutteessa. Yhden asunnon vessan kahva oli jäänyt remontin yhteydessä uusimatta vuonna 2012 ja nyt uuden vuokralaisen muuttaessa asuntoon, sain se viimein uusittua. Tämäkin työ johtui lähinnä omasta aiemmasta laiskuudestani.

Veroilmoituksen täyttäminen

Veroilmoituksen osalta yhtäkään asuntoa ei oltu laitettu valmiiksi veroilmoitukseen. Näin ollen jälleen kerran täysin aukoton Excelini auttoi ilmoituksen nopeassa viimeistelyssä. Vuokratulot, yhtiövastikkeet, vuokralaisten nimet ja arvio muista kustannuksista löytyivät helposti. 

Muistin tällä kertaa lisätä myös Suomen Vuokranantajien jäsenmaksun vähennyksiin. Rehellisesti sanottuna en oikein ymmärrä, miksi maksan tämän organisaation jäsenmaksuja. Heidän tuotoksensa auttavat omaa sijoitustoimintaani - ei yhtään. Ehkä irtisanon tämän jäsenyyden jossain vaiheessa kuluvan vuoden aikana.

Muiden vähennysten osalta olin tällä kertaa huomattavasti tarkempi. Luin huolellisemmin tämän osion Verohallinnon ohjeista:

Edellytyksenä menon vähennyskelpoisuudelle on, että meno on suoritettu tulon-hankkimis- tai säilyttämistarkoituksessa. Menon voi vähentää vain siltä osin kuin se kohdistuu vuokrattuun huoneiston tai kiinteistön osaan. Meno on vähennyskelvoton elantomeno siltä osin kuin huoneistoa tai kiinteistöä käytetään omana asuntona tai se on muussa yksityiskäytössä.

Pohdin pitkään, mitkä kulut tosiasiallisesti kohdistuvat vuokraustoimintaan. Lähden omassa toiminnassani siitä, että en halua edes keskustella verottajan kanssa tulkinnan varaisista asioista. Näin ollen en kokeile kepillä jäätä vähennysten osalta. Päädyin seuraaviin kustannuksiin: matkat asunnon näyttöihin, ilmoituskustannukset, puhelut, korkokustannukset ja sitten valaistuminen: pankin veloittamat muut kustannukset.

Aloitetaan purkaminen käänteisessä järjestyksessä. Asuntoihini kohdistui viime vuonna kolme erillistä lainaa, joten jokaisesta lainasta menee 2,30 euron pankin veloittama veloituspalkkio. Tämä on vuositasolla 3 x 2,3 x 12 = 82,80 euroa eli lähes yhden yhtiövastikkeen verran. En ole näitä laittanut ennen veroilmoitukseen, mutta mielestäni nämä kuuluvat suoraan vuokra-asuntoportfolion ylläpidon kustannuksiin. Kokeillaan näiden vähennyksiä tällä kertaa. Mikäli verottaja hyväksyy nämä, ensi vuonna laitan myös lainojen järjestelypalkkiot vähennyksiin. Nämä syntyivät viimeisen hankintani rahoitukseen ja olivat 590 euroa. En näe yhtäkään syytä, miksei verottaja näitä hyväksyisi, koska kyseessä on "vuokralle annetun asunnon hankkimiseen otetusta velasta aiheutuneita kustannuksia".

Korkokustannukset menevät veroilmoitukseen automaattisesti, joten niiden osalta ainoastaan tarkistin luvut. Korkokustannukset olivat viime vuonna erittäin matalat. Puheluiden osalta on hieman hankala vähentää mitään, koska työnantajani maksaa puhelinlaskuni.

Ilmoituskulut olivat viime vuonna nolla, koska käytän ilmaisia ilmoituskanavia. Matkakustannusten osalta tein muutoksen edellisiin vuosiin. En ole ennen ilmoittanut matkakustannuksia vähennyksissä. Tällä kertaa lisäsin ne ilmoitukseen ja muistin minkä vuoksi en ollut näitä aikaisemmin ilmoittanut. Asun hyvin lähellä kaikkia sijoituskohteitani, joten kilometrikorvauksia ei yksinkertaisesti synny. Vähennykset olivat luokkaa 10 euroa, joten nettohyöty on noin 3 euroa. Kerätään nyt kuitenkin kolikot kadulta.

Muita vähennyksiä en yksinkertaisesti keksinyt. Tietokone on suhteellisen uusi, en tarvinnut mitään kirjallisuutta, en kurssittanut itseäni, nettiyhteyteni on maksettu työnantajani toimesta ja mitään korjaustoimenpiteitä ei asuntoihin tarvinnut tehdä. Näin ollen veroilmoitus oli tällä kertaa varsin yksinkertainen. 

Katse jo ensi vuoden verotukseen

Ensi vuonna tuleekin sitten remontoidun asunnon osalta varmasti vääntöä verottajan kanssa. Otan muutaman tärkeän otteen verottajan ohjeista:

Kalusteiden ja kodinkoneiden hankintamenot vähennetään joko vuosimenoina tai poistoina. Kalusteen ja kodinkoneen hankintameno vähennetään lähtökohtaisesti poistoina, jos sen todennäköinen taloudellinen käyttöaika on yli kolme vuotta. Hankintamenon voi kuitenkin vähentää vuosimenona, jos kalusteen tai kodinkoneen hankintameno on enintään 1.000 euroa. Esimerkiksi enintään 1.000 euroa maksavan hellan tai jääkaapin vaihtamisesta aiheutuneet menot voi siten vähentää vuosikorjauskuluna.

Tämän pohjalta pystyn vähentämään jääkaapin ja mikroaaltouunin kustannukset verotuksessa hankintamenona. Mutta sitten tästä tulee varmasti (epätasainen)vääntö:

Vuokratulosta voidaan vähentää asunnon kunnon ylläpitämiseksi suoritetut vuosikorjausmenot. Vuosikorjausmenot vähennetään vuokratulosta sinä vuonna, jona ne on maksettu. Vuosikorjausmenoista on kyse silloin kun rakennus tai huoneisto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Vuosikorjauksesta on kyse muun muassa seuraavissa tilanteissa:

Asunto oli siis täysin remontoitava kohde ja nyt tullaan tulkintaan, palautettiinko asunto alkuperäistä vastaavaan kuntoon vai ei. Luonnollisesti omasta mielestäni palautettiin, asuntohan oli lähes asuinkelvoton. Mutta jäämme näkemään kuinka verottaja asian tulkitsee. Oheinen katkelma löytyy myös ohjeista:

Laajoissa remonteissa on usein kysymys samanaikaisesti sekä perusparannuksesta että vuosikorjauksesta. Remontista aiheutuneet kustannukset on tällöin jaettava perusparannus- ja vuosikorjausmenoihin remontin laadun ja laajuuden mukaan. Remontin luonnetta ei ratkaista yksistään remontin kustannusten suuruuden perusteella, sillä vuosikorjausmenot voivat olla suuremmat kuin perusparannusmenot. Jos verovelvollinen ei itse selvitä menojen jakautumista perusparannus- ja vuosikorjausmenoihin tai menojen kohdistuminen ei ole muuten selvitettävissä, osuudet arvioidaan prosenttiperusteisesti.

Tunnustan, että itselläni ei ole näistä asioista aiempaa kokemusta, joten ensi vuosi tulee opettamaan jotain uutta. Olin kuitenkin (ainakin tässä vaiheessa) valveilla, ja vuokrasin asunnon ennenkuin asunnon remontti oli kunnolla aloitettu. Näin ollen ensi vuonna tulee lopullisen verotuksen näkökulmasta iso tulkinta:

KHO:2000:51: Verovelvollinen oli saanut testamentilla osakehuoneistoon oikeuttavat osakkeet. Huoneistoa, jonka pinta-ala oli 57 neliömetriä, ei ollut saatu vuokrattua siinä kunnossa missä se oli ollut edellisen omistajan jäljiltä, joten verovelvollinen oli teettänyt huoneistossa korjaustöitä, jolloin huoneiston katot, keittiön seinät ja kalusteet oli maalattu, olohuoneen ja makuuhuoneen seinät tapetoitu ja lattiat päällystetty sekä vaihdettu uusi jääpakastekaappi ja hankittu pesukoneen vedenottohana. Korjauskulut olivat olleet yhteensä 12.550 markkaa ja verovuonna korjauksen jälkeen 10 kuukaudelta saadut vuokratulot 24.370 markkaa. Koska kulut olivat aiheutuneet korjaustöistä, jotka oli suoritettu omistajanvaihdoksen jälkeen mutta ennen kuin huoneisto oli otettu vuokrakäyttöön, niitä pidettiin hankintamenoon rinnastettavina menoina, eikä niitä saanut verovuonna vähentää saataviin vuokratuloihin kohdistuvina vuosikuluina. Verovuosi 1997. Äänestys 4-3.

Tässä tapauksessa asunto vuokrattiin siis vasta remontin jälkeen, toisin kuin omani. Näin ollen ohjeiden seuraava kohta jättää hyvin paljon tulkinnan varaa:

Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokraustoiminnan käytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuosimenona. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon tai ottanut liikehuoneiston käyttöönsä silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona tai tasapoistoina, jos kyse on osakehuoneiston perusparannusmenoista.

Mikäli jollakin lukijalla on näistä asioista kokemusta, kuulisin niistä hyvin mielelläni. Olen kuitenkin varautunut siihen, että saa vähennyksiä lävitse. Tämän vuoksi kaikki hyväksytyt vähennykset ovat vain pelkkää positiivista kassavirtaa.

Asuntojen hintatilastot ja kansatalouden tuotannon kasvu

Hämmästyin tammikuun tilastojen jälkeen Tilastokeskuksen totetuneiden hintojen kehitystä. Olin odottanut hintoihin lievää nousua mutta toisin kävi. Hinnat laskivat hieman vuoden vaihteesta. Oma intuitioni oli odottanut täysin päinvastaista ja helmikuun tilastoissa intuitioni todennettiin. 

Tilastokeskus tarkentaa tietojaan aina alustaviin tilastoihin, koska kaikkia kauppoja ei raportoida tilastojulkistusten näkökulmasta tarpeeksi nopeasti.  Näin tapahtui siis myös helmikuussa ja muutokset olivat suhteelliset suuria. Joulukuun 2016 ja tammikuun hintatasot kohenivat pääkaupunkiseudulla, kun taas loka- ja marraskuun hintatasot laskivat hieman aiemmin ilmoitetuista. Kokonaisuudessaan tarkennukset olivat kuitenkin positiivisia. Asuntojen hinnat ovat siis vuoden alusta ottaneet varsin mukavan loikan ylöspäin ja oletettavasti meno jatkuu samanlaisena. Helsingin vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat nousseet vuoden alusta 1,1 % ja vuoden aikana 4,8 %.

Kansantaloutemme suunta ovat myös lähtenyt viimein selkeästi parempaan suuntaan. Ilman kansatalouden kasvua, asuntojen hinnoissa ei enää mielestäni ole juurikaan nousupotentiaalia. Kausitasoitettu kansatalouden tuotanto kasvoi peräti 3 % edellisestä vuodesta. Tällaisia lukuja ei olla nähty sitten 2011.

Oman seurannan näkökulmasta välikuukausien hintatilastot ovat kuitenkin enemmän viihdettä. Arvioin asuntoporfolioni hintakehitystä tarkemmin ainoastaan neljännesvuosittain, joten jännityksellä odotetaan vappua ja toukokuun 2. päivää. Tällöin julkaistaan hyvin tarkat neljännesvuositilastot. Joka tapauksessa alkuvuoden kehitys tuotannossa ja hinnoissa lupaavat varsin hyvää.

Yhtiökokoukset lähestyy ja valmistautuminen alkaa

Kevät on jo kovassa vauhdissa ja posti kantaa postiluukkuun kiihtyvällä tahdilla taloyhtiöiden yhtiökokouskutsuja. Mukana tulevat myös taloyhtiön tulos- ja taselaskelmat, joiden tutkiskelu on syytä ainakin yleissivistyksen vuoksi tehdä aika-ajoin. Tuloslaskelma kertoo suoraan mihin maksamani hoitovastikkeet kuluvat. Tämän ymmärtäminen antaa varsin paljon syvyyttä myös asuntosijoittamisen sijoitusprosessiin.

Tällä kertaa kirjoittelen siis kirjoituksen sijoituskohteideni taloyhtiöiden tulos- ja taselaskelmat. Koska osa yhtiöiden kokouskutsuista on vielä tulematta, käytän näiden yhtiöiden laskelmissa vuoden 2015 lukuja. Kuten blogin avauksessa totesin, teen näitä laskelmia omiin tarkoituksiini ja kirjoitan blogin kautta itselleni muistiinpanoja. Tämän vuoksi täydennän omat laskelmani, kun olen saanut loput kutsuista. Nyt siis valmistaudun yhtiökokouksiin tällä blogilla.

Pyrin kirjoittaa tekstin siten, että siitä saa hyötyä myös asuntojen ostoon. Kiinteistövälittäjät lähettävät yhtiön tietojen mukana juuri nämä samat laskelmat, joten yleensä teen saman analyysin myös ostaessani kohdetta. Analyysillä saa hyvän kuvan mitä ollaan oikeasti ostamassa.

Mihin kiinnitän huomiota

Päähuomioni keskittyy tuloslaskelmaan, josta tutkin lähinnä remontteihin menneet kustannukset keskimääräistä tarkemmin. Yksi ongelma tämän erän kanssa on jatkuvat kiistat osakkaiden ja taloyhtiöiden välisistä vastuista. Klassinen känninukahdus suihkuun livahtaa varsin helposti taloyhtiön kustannuksiin ellei hallitus ole hereillä ja vie osakasta vastuuseen omista vahingoistaan. Heikko hallitus ottaa helposti taloyhtiön vastuulle paljon kustannuksia, jotka eivät sinne kuulu. Osakkailla puolestaan on hämmentävän yleinen käsitys, ettei heillä ole mitään vastuuta naapureille aiheutetuista vahingoista.

Muiden kustannusten osalta tutkin niiden osuuden kokonaiskustannuksista, jonka kautta pystyy hahmottamaan onko isännöitsijä tehnyt omalta osaltaan työnsä huolella. Yhtenä eränä voidaan ottaa esimerkiksi siivouskustannukset, joiden osuus on varsin helppo ymmärtää. Siivoojan palkka kuukaudessa on 1.600 euroa jonka pohjalta on helppo suhteuttaa, kuinka paljon siivous voi edes teoreettisesti taloyhtiössä maksaa.

Taselaskelmien osalta käytännön ongelma on niiden sisällön vähyys. Tase-erät eivät juurikaan muutu ajan saatossa ellei taloyhtiön omaisuuteen ole tehty muutoksia tai taloyhtiöön isoja remontteja. Hallitustyöskentelyllä niihin ei myöskään kovin helposti pysty vaikuttamaan paitsi isojen remonttien yhteydessä. Sijoittajan on aina syytä olla paikalla kun esim. putkiremontin kirjapitokohtelua aletaan suorittamaan. Verotuksellisesti on iso merkitys, tehdäänkö putkiremontin käsittely tilinpäätöksessä tulouttamalla vai rahastoimalla. Jostain käsittämättömästä syystä isännöitsijät suosivat rahastointia, vaikkei se juurikaan hyödytä ketään nykyisessä verolainsäädännössä. Tulouttamisen hyödyt ovat kuitenkin hyvin selkeät sijoittajaosakkaille. Tässä siis toimialaa vaivaa perinteinen kateus, muuta syytä tähän käytäntöön en keksi. Ole paikalla, agitoi muita osakkaita kannattamaan mielipidettäsi ja perustelu myös ettei tulouttamisessa kukaan häviä mitään. Remontin kokonaan rahastoinnissa ei ole voittajia, ainoastaan sijoittajaosakkaat häviää.

Ainoa asia, johon kiinnitän enemmän huomiota, on vastaavaa puolen rahat ja pankkisaamiset. Tämä onkin yksi tärkeimmistä mittareista, jolla voi ennakoida ylimääräisten hoitovastikkeiden tarpeet sekä hieman saada käsitystä kuinka taloyhtiö on hoidettu. Heikko käteistilanne ei luonnollisesti tee taloyhtiöstä huonoa automaattisesti mutta sen syy on hyvä tiedostaa ja tutkia. Nyrkkisääntö on, että taloyhtiöllä olisi hyvä olla 2-3 kuukauden hoitovastikkeet tilillään. Tällöin ylimääräisiä hoitovastikkeita ei tarvitse alkaa perimään jokaisesta isommasta yllätyskustannuksesta.

Kuinka pääsen lukujen taakse

Omistuksessani on tällä seitsemän asuntoa, kaikki ovat Helsingissä ja eri taloyhtiöissä. Tätä kautta saan varsin helposti havaintoaineiston, jolla pystyn tekemään vertailevan tulos- ja taseanalyysin. Luonnollisesti havaintoaineistoni on vääristynyt oman sijoitusprosessini vuoksi, joten se tuskin edustaa keskimääräistä helsinkiläisen taloyhtiön tulos- ja taselaskelmaa. Kaikki asuntoni ovat omistustontilla, joten jo pelkästään kiinteistöveron ja tonttivuokran välinen erotus luo vääristymän omaan havaintoaineistojen välille. Olisi luonnollisesti varsin mielenkiintoista saada käsiin kattavampi aineisto ja verrata sitä omaani. Yritin googlata näitä tietoja siinä kuitenkaan tuloksellisesti onnistumatta. Todennäköisesti tällainen löytyisi joltakin isolta isännöitsijältä tai kiinteistöihin erikoistuneelta organisaatiolta. Tämä jääkin nyt to-do listalle.

Taloyhtiöiden laskelmien vertailussa iso hankaluus on kohteiden poikkeavuus. Tämän vuoksi laskelmat täytyy yhteismitallistaa. Käytän yhteismitallistamisessa luonnollisesti suhdelukuja mutta myös taloyhtiön asuinneliöitä, jotka löytyvät yhtiökokouskutsun liitetiedoista. Tuloslaskelman tulojen osalta tämä lähestymistapa vääristää vertailtavuutta, kun katsotaan yksittäisiä tulosrivejä, koska osalla taloyhtiöillä voi olla merkittäviäkin omaisuus. Tämä on siis otettava vertailuissa huomioon. Kustannuspuolella vääristymiä ei synny, joten menetelmä on erinomainen. Näin saan jokaisen taloyhtiön tulos- ja taselaskelman paloiteltua neliökohtaiseksi kustannukseksi ja laskettua mihin omat hoitovastikkeeni ovat menneet.

Nykyiset kirjanpito-ohjeet ovat johtaneet siihen, että suurin osa (minulla kaikki) isännöintitoimistot tekevät täysin samanlaisen tuloslaskelmakaavion. Tämän ansiosta lukujen naputtelu Exceliin sujuu suhteellisen nopeasti. Ainoa rivi, jossa täytyy olla hieman tarkempana, ovat korjauskustannukset. Yhtiöt raportoivat korjauskustannukset vaihtelevasti yhdellä tai useammalla rivillä. Samalla vakuutuskorvaukset liittyvät useimmiten juuri näihin kustannuksiin. Tämän vuoksi laitan omaan Exceliini nämä kaikki yhteen lukuun vaikka tiedosta vakuuskorvausten kohdentamisen vaativan tarkat tiedot. Jälleen kuitenkin jossain tarkkuudessa menee merkityksellisyyden raja.

Yhteismitallistamisen perustiedot ja taseen piiloarvot

Yhteismitallistaminen on helpointa tehdä jakamalla kaikki yksittäiset tulos- ja taserivit asuinneliöillä. Taloyhtiöt, joissa olen osakkaana, ovat yhteiskooltaan 20.339,80 asuinneliötä. Kaikilla yhtiöillä on omat tontit, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on 16.184 neliötä. Näistä yhden taloyhtiön osuus on lähes puolet, muiden yhtiöiden tontit ovat 647 - 2.047 neliötä. Tontit ovat sinällään hauska yksityiskohta, vaikka en käytäkään niiden tietoja laskelmissani millään tavalla. Ehkä josssain välissä selvitän mikä niiden teoreettinen markkina-arvo on. Koko asuntoportfolioni koko on 170 neliötä ja tämän ansiosta omistan Helsingissä tonttimaata 131,02 neliötä. Taloyhtiöiden asuinneiliöistä omistan 0,84 %, omistusosuus vaihtelee välillä 0,62 % - 3,41 %. Nämä kaikki tiedot löytyvät taloyhtiöiden toimintakertomuksista.

Taselaskelmista löytyy myös välillä mittaviakin piiloarvoja, jotka tekevät asuntosijoittamisesta välillä erittäin kiehtovaa. Erityisen mielenkiintoisia nämä ovat asuntoa ostettaessa, koska usein taloyhtiön omaisuus ei näy myytävän asunnon hinnassa juuri mitenkään. Taloyhtiöillä voi olla omistuksessaan työtiloja, varastoja, liikehuoneistoja ja asuinhuoneistoja mutta osa yhtiöistä ei kerro toimintakertomuksessa näiden omistusten tarkkoja neliömääriä. Toki osa voi jättää ne kertomatta puhtaasti liikesalaisuuksien vuoksi. Esimerkiksi liikehuoneiston vuokralainen tuskin haluaa jokaisen kynnelle kykenevän kiinteistövälittäjän levittelevän heidän liiketoimintatietojaan. Nämä omistukset ovat kuitenkin erittäin tärkeä huomioida, koska omistuksilla voi olla merkittävä vaikutus tuloslaskelman komponentteihin.

Liike- ja muiden tilojen kaupallinen hyödyntäminen on valitettavan usein pahasti hunningolla taloyhtiöissä. Osittain asiaan vaikuttaa puhdas laiskuus mutta usein taloyhtiöissä on hallituksessa ihmisiä, joiden kapasiteetti ei riitä pohtimaan tämän kaltaisia asioita. Otettakoon esimerkkinä putkiremontin vuoksi pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen ajallisesti pisin keskusteluaihe: ovipuhelin. Ovipuhelimen kustannus oli muistaakseni 60.000 euroa ja koko putkiremontin kustannusarvio oli yli 6.000.000 euroa. Valitettavasti tämä kiinnosti kaikkein eniten suurinta osaa osakaskunnasta. Kun tästä joukosta kerätään hallitus, ihan aina paikalle ei saavu kaikkein liiketoiminnallisimman ajatusmaailman omaava kansanjoukko.

Muita piiloarvoja taloyhtiöissä ovat ullakkotilat. Oletan, että kantakaupungin seuraava rakennusbuumi tulee kohdistumaan nimenomaan hyvällä sijainnilla olevien taloyhtiöiden ullakkotiloihin, jossa taloyhtiöt myyvät tilat grynderille ja grynderi rakentaa tilaan asuntoja. Tämä hyödyttäisi taloyhtiöitä monella tavalla. Luonnollisesti tilan myynnistä saadaan rahaa mutta samalla myös asuinneliöiden määrä lisääntyisi ja vastiketulot lisääntyisivät. Edellä kerrottu on luonnollisesti raju yksinkertaistus, koska kaupungin kaavoituksella, museovirastolla ja taloyhtiön ominaisuuksilla voi olla suurikin merkitys ullakkotilan hyödyntämismahdollisuuksiin. Jäämme näkemään meneekö ennusteeni oikeaan. Ilolla kuitenkin useimmissa taloyhtiössä, joissa asuntoni ovat, on ullakkotilat vielä hyödyntämättä.

Tuloslaskelman tulot

Taloyhtiöiden yhtiövastikkeet ovat yhteensä 1.155.995,65 euroa ja vuokratulot 226.633 euroa. Käyttökorvaukset (autopaikat, vesimaksut jne.) ovat yhteensä 128.140,35 euroa ja muut kiinteistön tuotot 114,32 euroa. Näin saadaan kuva, mistä taloyhtiöt tulot muodostuvat ja kuinka paljon taloyhtiöiden omaisuus vähentää yhtiövastiketarvetta. Tässä kohti olisi erittäin miellyttävää tietää millaisia vuokratuloja taloyhtiössä yleisesti on. Luontevaa on olettaa, että kantakaupungin taloyhtiössä kivijaloissa on liikehuoneistoja muttei juurikaan muualla. Taloyhtiöiden omistamat asunnot kohdistuvat useimmiten erittäin vanhoihin taloyhtiöihin, joissa ei ole ollut koko historian aikana tarpeeksi typerää hallitusta, joka olisi myynyt ne pois. Niiden yhtiöiden osalta, joissa olen itse hallituksessa, vastustan jokaista omaisuudenmyynti-ideaa, ellei se kohdistu tuottamattomiin tiloihin. Lypsävää lehmää ei kannata tappaa.

Ohessa kohteitteni suhteelliset jakaumat tuloslaskelman tulopuolelta:

Kuvasta on helppo analysoida, että kohde Kallio II on erinomainen kohde taloyhtiön ansiosta. Yhtiövastikkeet ovat ainostaan 63 % kaikista taloyhtiön tuloista, joten yhtiövastike on varsin maltillinen. Toisessa päässä on Torkkelinmäen taloyhtiö, jossa ei ole vuokratuloja lainkaan ja käyttökorvauksetkin ovat vähäiset. Suuri yllätys ei liene, että tämän kohteen yhtiövastikkeen neliöhinta on kohteistani ylivoimaisesti korkein. Ainoa syy mikä pidättää minua myymästä kohdetta on erittäin matala hankintahinta  ja asunnon sijainti. Kohteessa on myös muutama muu epämiellyttävä piirre, mutta palaan niihin myöhemmin kustannuspuolella.

Tuloslaskelman suurimmat kustannukset

Tuloslaskelman kustannuslaskelma kertoo mihin taloyhtiöt ovat käyttäneet saadut tulonsa ja näiden erotus on hoitokate. Hoitokate puolestaan kertoo kuinka hyvin yhtiön hallitus on pystynyt "arvaamaan" seuraavan vuoden kustannusrakenteen. Budjetin pohjalta taloyhtiön hallitus määrittelee tulevan vuoden yhtiövastikkeen.

Omien kohteideni osalta tuloslaskelman kokonaiskustannukset olivat viime vuonna yhteensä 1.621.150,50 euroa. Näin ollen hoitokate oli 110.237,18 euroa negatiivinen. Syykin on selvä, yhden yhtiön osalta tehtiin linjasaneeraussuunnitelma, joka rahoitettiin luottolimiitillä, ja kustannus oli kutakuinkin juuri tuon 100.000 euroa.

Kustannusrakenteen merkittävimmät erät ovat hallintokulut, käyttö- ja huoltokustannukset, sekä lämmitys- ja korjauskustannukset. Omien kohteideni kohdalla nämä kustannukset kattavat 70 - 75 % kaikista kustannuksista. Näistä kustannuksista kaikkein vaikein ennustettava erä vanhassa taloyhtiössä on korjauskustannukset ja tämän vuoksi myös sen sisältö kiinnostaa itseäni erityisen paljon. Korjauskustannuksiin liittyy aina vastuukysymyksiä kenelle esimerkiksi kosteusvaurioiden kustannukset lankeavat. Vastuut ovat usein vähintääkin epäselvät ja näistä riidellään useissa taloyhtiöissä hyvinkin raskaasti aina korkeinta oikeutta myöden. Samalla testataan myös taloyhtiöiden vakuutusten kattavuus, koska usein näistä vahingoista saadaan myös jonkinlaisia korvauksia. Ja viimeinen elementti on varsinkin vanhojen taloyhtiöiden mahdollisuus saada remonttiavustuksia esimerkiksi hissien rakentamista varten.

Nämä kaikki luetellaan tuloslaskelman kustannuslaskelmassa vaikka ne olisivatkin tuloja. Taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijän ammattimaisuudesta riippuen, nämä asiat ovat kunnossa tai sitten eivät.

Lämmityskustannukset vaihtelevat vuosittain paljonkin riippuen talven ankaruudesta, joten ylibudjetointi on hyvin tyypillistä tämän erän osalta. Toteumat ovat viime vuosina olleet budjetoitua alhaisemmat ainakin omien kohteideni osalta. Jäljellä olevista eristä hallintokulut ja huoltokustannukset korreloivat keskenään. Mikäli taloyhtiö on heikossa kunnossa (isot remontit lähitulevaisuudessa), huoltokustannukset ovat yleensä korkeat (korjauskustannusten ohella). Kun remontit lähestyvät ja ovat päällä, isännöintikustannukset ovat yleensä erittäin korkeat (paljon kokouksia, kilpailutuksia jne). Mikäli taloyhtiö on kuitenkin hyvässä kunnossa, myös nämä kustannukset ovat yleensä alhaisempia.

Näiden neljän kustannuksen osalta ainoa johon taloyhtiö voi aidosti vaikuttaa, ovat korjaukset. Hallituksen tehtävä on valvoa, ettei isännöitsijä vyörytä korjauskustannuksia muiden osakkaiden maksettavaksi ilma todellista syytä. Pitkittyneet suuret remontit johtavat usein myös kohtuuttoman suuriin korjauskustannuksiin, joten lyhyen aikavälin kassavirran maksimointi esimerkiksi putkiremontin siirtämisellä voi koitua erittäin kalliiksi päätökseksi jälkeenpäin. 

Hallintokustannukset ovat suurelta osin isännöinnistä aiheutuvia kustannuksia. Isännöitsijää ei kannata kuitenkaan jatkuvasti kilpailuttaa, jatkuvuus on taloyhtiön kannalta erittäin tärkeää. Mutta huono isännöitsijä kannattaa vaihtaa aina ja heti. Huono isännöitsijä voi tulla erittäin kalliiksi taloyhtiölle varsinkin jos taloyhtiö on suuri ja omistuksessa on liikehuoneistoja. Tämän olen nähnyt konkreettisesti yhden kohteeni osalta, jossa myöhemmin vanha isännötsijä haastettiin oikeuteen toiminnastaan.

Lämmityskulujen osalta ainoa todellinen tapa vaikuttaa kustnnuksiin, on tutkia uusia energiansäästömuotoja (ikkunaremontin ohella). Niidenkin käyttöönotto on suurimmassa osassa tapauksissa pitkään negatiivisen kassavirran investointeja. Käyttö- ja huoltokustannukset menevät käsikädessä taloyhtiön kunnon kanssa, joten isoilla investoinneilla nekin saadaan toki alemmaksi. Huoltoyhtiönkin voi aika-ajoin helposti kilpailuttaa.

Kaikki muut erät tulevat lähes annettuina, vaikka niiden taso kannattaakin aina tarkistaa tuloslaskelmasta. Mikä kustannukset poikkeavat vanhassa taloyhtiössä voimakkaasti mainitusta n. 70 %:n tasosta, kannattaa ainakin selvittää syyt ja ottaa aihe puheeksi yhtiökokouksessa. Täysin remontoidun tai uuden yhtiön kustannusrakenne on luonnollisesti erilainen.

Tuloslaskelman pienemmät, mutta helpommat kustannukset

Jäljelle jääviin kustannuseriin on hieman helpompi vaikuttaa lukuunottamatta kiinteistöveroa ja vesikustannuksia. Vesikustannuksien osalta tilanne on menossa kuitenkin parempaan suuntaan, koska nykyään taloyhtiöihin asennetaan kulutusmittarit putkiremonttien yhteydessä. Näin ollen nämä kustannukset ovat kovaa vauhtia menossa käyttökorvausten läpilaskutukseen. On kuitenkin hyvä katsoa vesimaksujen perään, varsinkin jos taloyhtiössä on paljon isoja asuntoja. Näissä taloyhtiöissä on perinteisesti laitettu pienten asuntojen omistajat maksamaan suurten asuntojen vesilaskut. Isossa asunnossa on usein astian- ja pyykinpesukoneet, joita useissa pienissä asunnoissa ei ole. Jos vesimaksu on yli 20 euroa kuukaudessa, tämä operaatio on täysin varmasti menossa ja siitä voi hyvällä syyllä nostaa metelin yhtiökokouksessa.

Jäljelle jäävät vielä siivous, jätehuolto, vakuutukset, sähkö ja ulkoalueiden huolto. Nämä kaikki kustannukset ovat helppo kilpailuttaa ja toimittajan vaihto onnistuu usein varsin helposti. Tämän vuoksi katson näiden osalta kustannusten suhteellisen osuuden kokonaiskustannuksista.

Kuten kuvassa näkyy, näiden kustannusten suhteet vaihtelevat taloyhtiöiden välillä erittäin paljon. Haagan taloyhtiöllä on isot piha-alueet, joten ulkoalueiden huolto on luonnollisesti suhteessa suurempi kuin postimerkin kokoisilla tonteilla. Meilahdessa vastaavasti jätehuolto on selvästikin syytä kilpailuttaa tai tarkistaa, ettei naapuritaloyhtiön asukkaat käy täyttämässä jäteastioita. Kruununhaassa asuu joko todella epäsiistiä porukkaa tai sitten siivousyhtiötä ei ole ihan hetkeen kilpailutettu. Kallio I vakuutukset puolestaan pistävät silmään mutta tiedän taustalla olevan viivästetty putkiremontti, jonka vuoksi vakuutusmaksut ovat erittäin korkeat.

Henkilöstökulut sisältävät käytännössä hallituksen kokouspalkkiot, joista ei tuntipalkoille pääse. Riippuvuus näiden kustannusten osalta on sama kuin isännöintipalkkioissa, isot remontit lisäävät myös näiden kustannus suuruutta. Putkiremontoitavassa taloyhtiössä voi olla jopa 30 hallituksen kokousta vuoden aikana, kun taas kunnossa olevassa taloyhtiössä kokouksia on muutama koko vuoden aikana. Siinä vaiheessa, kun hallituksen palkkiot syntyvät ongelmaksi yhtiökokouksessa, häviävät todennäköisesti kaikki edes jossain määrin pätevät hallitusehdokkaat pois laskuista. Näin ollen olen itse aina kohtuullisten palkkioiden kannalla, en oleta kenenkään tekevät töitä ilmaiseksi. Palkkiot vaihtelevat oman kokemukseni mukaan 0 - 100 euron välillä per kokous. Omalta kohdaltani en vaivautuisi nollapalkkioisiin hallituksiin, arvostan vapaa-aikaani kuitenkin tätä enemmän.

Näillä yllä mainituilla havainnoilla olen erittäin hyvin valmistautunut taloyhtiöiden yhtiökokouksiin ja tulen varmuudella nostamaan havaintoni esille kokousten aikana. Useimmissa taloyhtiöissä sijoittajaomistajat ovat vähemmistössä, joten on oletettavaa, ettei osakkaista kovinkaan suuri osa katso näitä laskelmia tarpeeksi tarkkaan.

Suhteellisesta absoluuttiseen maailmaan, mistä oikeasti maksan

Nyt kun olen näyttänyt suhteellisen helpon tavan tutkia taloyhtiöiden tuloslaskemaa, on syytä siirtyä katsomaan mistä oikeasti maksan yhtiövastikkeessani absoluuttisena rahana. Ja nyt käännetään kaikki kustannukset euroiksi asuinneliöiden avulla.

Käännettäessä kustannukset suoraan neliökohtaisiksi kustannuksiksi, laskelma paljastaa välittömästi huonosti hoidetut taloyhtiöt ja / tai heikon sijoituskohteen. Nämä eivät ole siis sama asia. Mainitsin jo aiemmin Torkkelinmäen asunnon olevan jossain määrin ongelmallinen kohde ja tämä näkyy seuraavassa kuvassa erityisen hyvin. Samalla näkyy erinomaisesti myös viivästetyn putkiremontin tulos Kallio I:n osalta.

Kallio I taloyhtiön ero muihin on merkittävä. Kallio I kohteessa suuri osa asunnoista on sijoitusasuntoja mutta taannoisina vuosina putkiremonttia on viivästetty useilla vuosilla erittäin huonon isännöintitoiminnan ja heikon hallituksen yhteissummana. Kumpikin on nyt vaihdettu ja hallituksessa on erittäin ammattitaitoinen ryhmä. Luotan, että korjauskustannuksiin liittyvä ongelma korjaantuu tulevaisuudessa putkiremontin jälkeen. 

Mutta se Torkkelinmäki. Kuvassa näkyy erittäin hyvin isännöinnin kalleus taloyhtiössä. Maksan yhtiövastikkeessani kaksinkertaisen summan hallintokustannuksia verrattuna toiseksi kalleimpaan taloyhtiöön. Taloyhtiössä on viime vuonna ollut maltilliset korjauskustannukset, joten yhtiön tulos on erittäin altis isommille vahingoille. 

Tämän yhtiön perusongelma on erittäin pieni koko. Taloyhtiön asuinneliöt ovat ainoastaan 601 ja vertailun vuoksi Kallio I:n neliöt ovat yli 4.000 neliötä. Pienen kokonsa vuoksi yhtiö menettää kaikki suuruuden ekonomian hyödyt ja näin ollen kaikki kustannukset kaatuvat voimakkaasti osakkaiden maksettavaksi. Yhtiöllä ei ole omaisuutta, josta voisi saada vuokratuloja. Kaikilla kustannuksilla on pohjahinta, jolla toimittaja suostuu edes hoitamaan taloyhtiön asioita. Jätehuolto, huoltoyhtiö, vakuutusyhtiö, isännöinti jne. Nämä kaikki kustannukset laskevat suhteessa neliöihin mitä suuremmasta yhtiöstä on kyse. Tämän lisäksi jokainen vahinkokorjaus kohdistuu voimakkaammin pienessä kuin isossa yhtiössä, koska kustannusten jakajia on vähemmän. Vesivahinko maksaa saman verran, sijaitsi se missä tahansa yhtiössä. 

Kuten totesin aiemmin, ainoat syyt pitää kyseinen kohde portfoliossani on kohteen erittäin matala hankintahinta ja sijainti. Torkkelinmäki on todennäköisesti Etelä-Helsingin jälkeen halutuin asuinalue ja onhan se miellyttävä kun siellä käy. Aluetta ei turhaan kutsuta Kallion Eiraksi. Hankintahinta puolestaan on sen verran matala, että en pysty rahoittamaan uuden kohteen ostoa myynnistä lankeavan myyntivoittoveron vuoksi. Näiden kahden asian kombinaationa tulen tuskin koskaan myymään tätä kohdetta mutta sen avulla olen oppinut yhden tärkeän asian, en enää osta asuntoja pienistä taloyhtiöstä.

Muiden taloyhtiöiden osalta jokaisessa on jotain pientä erikoista, joihin tulen tarttumaan yhtiökokouksissa. Katsotaan nyt vain ehdinkö ihan oikeasti jokaiseen.

Yhteenveto kysymykseen mistä oikein maksan

Kun yhtiöiden osalta olen selvittänyt mihin kaikkeen vastikkeeni kuluvat per neliö, on luonnollisesti ihan kiva tietää mihin kuluvat myös ihan konkreettisesti kun asuntojen kokoja ei enää oteta huomioon. Oheisessa kuvassa on kuukausittaisten kustannusten jakauma:

Kuvassa käy ilmi täysin samat asiat kuin aiemmin käydyt suhteelliset osuudet tuloslaskelman kustannuksista. Nyt kuitenkin käännän kustannukset konkreettisesti hoitokatteeseen oletuksella sen olevan tasan nolla, tulot ovat yhtäsuuret kuin menot. Tällöin maksaisin kuukausittain 1.120,76 euroa yhtiövastikkeita ja nämä kohdistuisivat kuvan mukaisiin kustannuksiin. Tämä kuva konkretisoi korjauskustannusten julmuuden yhtiövastikkeessa. Maksoin siis jokaisena kuukautena 287,80 euroa korjauskustannuksia. Onnekseni olen hyvin tietoinen, että nämä kustannukset tulevat tippumaan tulevina vuosina, koska kaksi taloyhtiötä remontoi putket ja näiden kustannusten osuus yhtiövastikkeista tulee tippumaan merkittävästi, erityisesti Kallio I kohteessa.

Yhteenveto

Tässä kirjoituksessani en käynyt lävitse tuloslaskelmia loppuun asti vaan pitäydyin pääosin hoitokatteen tarkastelussa. Rahoituskate vaihtelee yhtiöittäin sen verran paljon, että niihin on yleispätevä analyysi erittäin vaikea tehdä. Samoin tase jäi myös vähemmälle huomiolle. En kuitenkaan usko, että taseen tutkimisilla on suurtakaan merkitystä yksittäiselle sijoittajalla sen lisäksi mitä yllä olen aiheesta maininnut.

Yllä olevan analyysin pohjalta olen nyt valmiimpi menemään yhtiökokouksiin ja tuomaan havaintoni ilmi. Aikomukseni on istua vähintään kolmessa taloyhtiön hallituksessa tulevana vuotena, joten katsotaan kuinka havainnointini uppoaa paikalla olevaan väestöön. Tiedän jo etukäteen, että kahdessa yhtiössä on hyvin vähän halukkuutta hallitukseen, joten näiden osalta tilanne on selkeä. Mutta samalla pyrin pääsemään mukaan mieluummin sellaisiin hallituksiin, joissa olisi oikeasti myös haasteita. Tällaisia taloyhtiöitä on portfoliossani kaksi. Mieluummin olen ratkomassa taloyhtiön ongelmia kuin nauttimassa sämpylä-kahveja tyhjän panttina.

Hyvää yhtiökokouskevättä kaikille lukijoille ja katsotaan, saanko kirjoitettua yhtiökokouksista omaa blogia. Yhtiökokoukset ovat hyvin usein varsin viihteellistä seurattavaa, kunhan vain yrittää itse pysyä rauhallisena. Kokouksissa usein nousee tunteet pintaan mitä ihmeellisimmistäkin asioista, joten viihde-elementti on taattu.