Asunto numero 2: tuotonlaskenta

Jatkan tarinaani toisen asuntoni oston jälkeisistä ajoista ja erityisesti sen tuoton lähteistä. Tein ensimmäisen asunnon osalta sen verran tarkan selvityksen laskentamenetelmistäni, etten palaa niihin enää uudestaan. Nämä laskelmat löytyvät

Asunnon hinta

Löysin siis asunnon, joka maksoi 120.000 euroa. Sijoitin asuntoon omaa pääomaa 45.696,90 euroa ja vierasta pääomaa 7.6703,10 euroa. Lasken omaan pääomaan mukaan varainsiirtoverot, jotta kirjanpitoni pysyy ojennuksessa ja toisaalta, se on myös kustannus joka on pakko maksaa. Lainoitusasteeni tämän asunnon osalta oli siis 62,67 %.

Asunnon rahoitus ja bruttokassavirta

Asunto oli vuokrattu jo valmiiksi ja näin ollen bruttokassavirran eri komponentit tulivat annettuina. Asunnon vuokra ja yhtiövastike olivat tiedossa. Tämän jälkeen usein merkittävä osa kustannuksista syntyy korkokustannuksista. Omalla kohdallani taustalla oli pitkiin korkoihin sidottu laina (tein virhearvion vuonna 2009), jota en pystynyt maksamaan kerralla pois ilman lisäkustannuksia. Tämän lainan vakuutena olleen varallisuuden olin myynyt pois vuoden 2013 aikana ja osa varallisuudestani oli käteisenä lainan vakuutena. Mainittu korkosidonnaisuus oli loppumassa piakkoin ja korkokustannus oli tulossa merkittävästi matalammaksi, joten en edes harkinnut lainan pois maksua / uudelleen neuvottelua. Hyvää sopimusta ei siis kannata katkaista lyhyen aikavälin säästöjen vuoksi. Lainani oli sidottu 1 kk euriboriin ja marginaali oli ja on edelleen 0,5 %-yksikköä. 

Näin pääsen bruttokassavirtalaskelmaan. Teen laskelman kesäkuu 2014 mukaisesti, koska siinä vaiheessa myös korkosidonnaisuuteni muuttui nykyiseksi ja nopea vuokrankorotus oli voimassa.

+ vuokratulo                                       +  610,71

- yhtiövastike                                       - 125,40 

- korkokustannukset                             - 67,14
= bruttokassavirta                                + 410,37 

Kun vähennän bruttokassavirrasta vielä verot (123,11 euroa), nettokassavirta enne lainojen lyhennyksiä on 287,26 euroa. Tällä laskelmalla laina-aikani on siis 22,25 vuotta, joka on jossain määrin siedettävä. Vipuaste kuitenkin laskisi varsin mukavasti kokoajan ja asuntoon ei tarvisi laittaa omaa rahaa lainkaan.

Ylläolevista komponenteista tiedostin, että vuokrataso oli liian matala. Koska tässä vaiheessa olin kuitenkin vielä täysin aloittelija, päädyin itselleni helppoon ratkaisuun pitämällä hyvän vuokralaisen. Jälkeenpäin olen vasta ymmärtänyt, että olisin voinut nostaa vuokran surutta markkinahintaan, koska vuokralaisen vuokran maksoi yhteiskunta. Tätä virhettä en teoreettisesti toista.  Mutta toisaalta, en myöskään vuokraa asuntojani tämän profiilin asukkaille, vaikka hänen kohdallaan kaikki menikin erinomaisesti.

Nettokassavirta ja kassavirtainvestoinnit

Johtuen sen aikaisesta tilanteestani, lainojen lyhennysohjelma ei kuitenkaan vastannut tätä kassavirtaneutraalia tilannetta. Lainasopimukseni mukainen annuiteetti oli 1.700 euroa, joten lainojen lyhennyksiin meni tämän laskelman hetkellä 1.632,86 euroa. Näin ollen pystyn viimeistelemään kassavirtalaskelmani ja selvittämään kuinka paljon teen "kuukausisäästöjä".

Bruttokassavirta                                    + 410,37 

- verot                                                     - 123,11 
- lainan lyhennys                                 - 1.632,86

= kassavirtainvestoinnit                       - 1.345,60

Kuten laskelmasta näkyy, maksoin asuntoon kohdistuvaa lainaa varsin nopeasti pois. Tällä lyhennystahdilla laina-aika olisi 4,75 vuotta ja tämän päälle "kuukausisäästöni" oli 1.345,60 euroa / kk.  Lainaohjelmaani on kolme selkeää syytä. Ensimmäinen asia luonnollisesti on maksukyky, jota en enää tässä käy lävitse. Taustalla on monia eri syitä ja järjestelyitä. Toisekseen, nyt kun korkotaso on matala, maksan mielelläni lainoja mahdollisimman nopeasti pois. Ja kolmanneksi, kerään itselleni vapaita vakuuksia, joilla pystyn ostamaan lisää asuntoja. Jos kuitenkin päätän lopettaa ostoni, lainavivun ollessa maltillinen, niiden uudelleen neuvottelu on helpompaa. Pankin kanssa keskustelu on varsin vaikeaa mikäli velka-aste on 70 % ja korkokustannukset syövät kaikki tuotot sijoituskohteesta. Kansankielellähän tämä tarkoittaisi konkurssia.

Kassavirtojen erittely ja tuoton laskenta

Nyt pystyn laskemaan tarkasti sijoitusasuntoni tuoton ja varallisuuden kasvun sekä  erottelemaan niiden lähteet. Koko asunnon sijoitusajalla (8/13 - 1/17) vuokratulot ovat olleet yhteensä 25.624,55 euroa, yhtiövastikkeet 5.446,20 euroa, korkokustannukset 3.569,50 euroa (bruttokassavirrat asunnosta ovat olleet yhteensä 16.608,85 euroa), verot 4.982,66 euroa ja muut kassavirtainvestoinnit 32.734,70 euroa, yhteensä 44.360,90 euroa. Tämän luku vastaa lainapääoman vähentymistä, joten lainaa on tammikuun lopussa 2017 jäljellä 32.342,19 euroa.

Pääoman tuottolukujen osalta sijoitettu pääoma (ROI) on ollut absoluuttisesti 13,57 % ja oman pääomantuotto (ROE) 36,35 %. Annualisoituna vastaavat luvut ovat ROI 3,70 % ja ROE 9,27 %.

Varallisuuden kehitys ja erittely

Kuten jo useaan kertaa todettua, varallisuuden kehitys on käytännössä eri asia kuin pääoman tuotto. Syynä tähän on sijoituskohteen ulkopuolelta tulevat varat ja arvonmuutokset. Ulkopuolelta tulevia varoja ovat omalla kohdallani verot ja nettokassavirran ylittävät lainojen lyhennykset (kassavirtainvestoinnit). Nämä ovat tämän asunnon kohdalta 32.374,70 euroa. Arvonmuutoksen lasken Tilastokeskuksen totetutuneiden kauppojen pohjalta ja kyseessä olevan asunnon osalta arvonmuutos on ollut 21.824,72 euroa.

Asuntovarallisuuteni on tämän asunnon osalta nyt 111.882,51 euroa eli varallisuuden kasvu on ollut 66.185,61 euroa. Varallisuuteni on kasvanut näin ollen 144,84 % ja annualisoituna 29,17 %.

Jotta lukijalle tulee vielä selväksi, miksi teen laskelmat näin monimutkaisesti, selvennän sen vielä kertaalleen. Koska omistan nykyisellään kuusi (6) asuntoa, minulle on erittäin tärkeää tietää mistä kaikki rahavirrat syntyvät. Tämän lisäksi tilannetta mutkistaa asuntojen omistusten oleminen sekä omissa nimissäni että omistamassani yhtiössä. Näin ollen tarvitsen tarkat tiedot, minkä asunnon osalta maksan kassavirtoja enemmän lainanlyhennyksiä ja mikä laina vähenee kassavirtaa vähemmän. Olen ottanut viisi eri lainaa, joiden marginaalit ja korkoehdot poikkeavat toisistaan, joten maksujen kohdentaminen kalleimpiin lainoihin on taloudellisesti järkevää. Lisäksi optimoin verotustani yhtiön osalta, joka on hyvin keskeisessä asemassa varsinkin kassavirtojen osalta. Vastaavasti hintatason seuranta on erityisen tärkeää tilanteessani, koska lasken vapaana olevia vakuuksiani. Vakuuksien avulla pystyn hankkimaan lisää asuntoja ja näin tehostamaan pääoman tuottoani sekä varallisuuteni kasvua.

Yllä olevassa kuvassa näkyy myös erittäin hyvin, että olen muuttanut kassavirtainvestointejani 3/15 - 3/16 välisenä aikana siten, että otin vuoden lyhennysvapaita tämän asunnon lainan osalta. Näin näen tällaiset operaatiot suoraan kuvistani, enkä unohda niitä. Tämän taustalla oli tarve järjestellä muita sijoituksiani. Kuvasta näkyy myös erinomaisesti, kuinka varallisuuteni on kasvanut noin puolet sijoituskohteesta riippumattomista syistä. Olen siis maksanut lainaa pois erittäin nopealla tahdilla ja tämän ansiosta olen 26.1. saanut lainapäätöksen uuden asunnon ostamista varten. Tämä ei olisi ollut mahdollista ellen olisi "pakkosäästänyt" tämän asunnon avulla.

Yhteenveto ja oppiminen

Tämän asunnon osalta olen oppinut muutaman tärkeän asian. Ensinnäkin luotettavalla vuokralaisella on hintansa. Vaikka jälkeenpäin katsottuna olisin voinut korottaa vuokraa, en sitä tehnyt, koska halusin vuokralaisen pysyvän asunnossa. Vuokraa korotin uudelle vuokralaiselle 12,2 % aiemmasta. En kuitenkaan ole ensi kerralla näin helläkätinen, mikäli vuokra poikkeaa markkinahinnasta liikaa. Toinen oppi tuli lainojen kanssa. Huomasin ajoissa, että vanhan lainani ehdot olivat erinomaiset. Mikäli näitä pystyy hyödyntämään, se ehdottomasti kannattaa. Uusien lainojen nostaminen maksaa ja yleensä lainaehdot myös muuttuvat. Ja se kaikkein tärkein oppi on ollut vakuuksien seurannassa. Olen ostanut jo yhden asunnon aiemmin pelkillä vakuuksilla ja nyt ostan toisen. Tämän pohjalla on puhtaasti nopea lainojenmaksutahti. Ilman sitä, omistaisin edelleenkin kaksi asuntoa ja haaveilisin vasta kolmannesta. Pitkällä aikavälillä nämä voivat olla erittäin merkittäviä päätöksiä saavuttaessani eläkeiän.

En tule enää jatkossa kirjoittamaan näitä semaattisia tuottolaskelmia auki jokaisesta asunnosta. Muiden asuntojen osalta näissä ei ole mitään erityistä uutta, johon olisi mielestäni syytä pureutua. Keskityn jatkossa enemmän koko varallisuuteni seurantaan ja siihen liittyviin kokemuksiin. Yhden suunnitelman mukaan kirjoittanen velkavivun ja vakuuksien seurannan yhtymykohdista, jolloin joudun pureutumaan yksittäisen asunnon tuottoprofiiliin. Mutta tälläkin kerralla suunnitelma on lähestyä asiaa enemmän portfolionäkökulmasta, eikä niinkään yksittäisen sijoituksen näkökulmasta.

Pyrin seuraavassa blogissani käymään lävitse viime vuoden tapahtumat ja kokemukset samalla kun etsin uutta asunto portfoliooni. Ja kommentit ovat erittäin tervetulleita.