Asunto numero 2

Ajattelin kirjoitella sunnuntain ratoksi muistelmat toisen asuntoni ostamisesta ja siihen liittyvistä kommelluksista. 

Lähtötilanne

Olin siis ostanut yhden asunnon Kruununhaasta loppuvuodesta 2012 yritykseni omistukseen. Saamani kokemuksen pohjalta rohkeuteni riitti ostamaan kesällä jo seuraavan asunnon. Olin oppinut, kuinka perusasiat toimivat vuokraamisessa ja kuinka rahavirrat on syytä laskea, mukaan lukien kannattavuuslaskelmat. 

Olin erinäisten transaktioiden jälkeen tilanteessa, jossa pankkitililläni oli (itselleni) erittäin paljon käteistä. En halunnut sijoittaa ko. pääomia osakemarkkinoille, joten uuden tai parin uuden sijoitusasunnon osto oli eritttäin relevantti vaihtoehto. Olin hautonut käteistä tililläni jo useamman kuukauden ja suurin tekijä varojen sijoittamisen esteenä oli puhdas laiskuuteni tehdä asian eteen juurikaan mitään.

Keväällä aloin kuitenkin tuskastua käteiseen tai lähinnä sen tuottamattomuuteen. Korkotaso oli jo tullut merkittävästi alas ja varojen makuuttaminen pankkitilillä oli ehdottoman typerää. Soitin pankkiin ja hain rahoituksen valmiiksi, kaikki meni tämän osalta erittäin vaivattomasti. Rahoitusmäärää en enää muista, mutta se oli kuitenkin riittävä kahta asuntoa varten. Varauduin siis jo ennakkoon kahden asunnon ostamiseen. Tällä kertaa tein asiat oikeassa järjestyksessä, joten olin oppinut edellisen kerran virheestäni.

Ostointressin aktivoiminen

Kesällä 2013 ryhdistäydyin. Olin seurannut asuntomarkkinoita vaihtelevalla aktiivisuudella jo melkein vuoden, joten käsitykseni eri alueiden hinta- ja vuokratasosta alkoi olla varsin valveutunut. Peruslähtökohta oli, että haluan löytää asunnon selkeästi halvemmalta alueelta ja etsintä kohdistui Oikotien "Etelä-Helsinki" alueelle. Näin ollen potentiaalisimmat alueet olivat Haaga, Meilahti ja Taka-Töölö ehkä myös Vallila. Jostain ihmeen syystä olin vakuuttunut Kallion olevan aivan liian kallis ja tulevaisuuden näkymät eivät olisi niin hyvät (olin täysin väärässä). 

Ensimmäisen asunnon ostossa sain erittäin paljon apua tuttavapiiristäni. Tällä kertaa ajattelin haluavani kuitenkin hoitaa koko prosessin itse. Soitin toki ystävälleni ja kerroin etsiväni 1-2 asuntoa, mutta heidän tarjonnassaan ei ollut juurikaan mitään kiinnostavaa.

Kesän aikana kävin katselemassa asuntoja sieltä sun täältä ja aina asunnoissa oli jokin vika. Putkiremontti oli juuri tulossa, asunto oli hassun mallinen, asunto oli väärässä paikassa alueiden sisällä jne. Syitä oli yhtä monta kuin vierailtuja asuntoja. Kesällä myös tarjonta oli erittäin vähäistä. Opin tässä vaiheessa, että tarjonnassa on pieni piikki toukokuussa ja kauppa hiljenee radikaalisti kesän aikana. Luonnollista tottakai. Asuntojen omistajat, ostajat ja välittäjät ovat lomilla. Heinäkuun lopulla tilanne kuitenkin alkoi pikkuhiljaa vilkastumaan ja kohteita alkoi tulla enemmän tarjolle.

Mielenkiintoinen asunto löytyi

Useiden näyttöjen jälkeen menin katsomaan Etelä-Haagassa sijaitsevaa yksiötä. Asunto oli vuokrattu valmiiksi ja myyjänä oli välittäjän kertomuksen mukaan avioeropariskunta, joka realisoi omaisuuttaan. Näin ollen myyjä oli enemmän pakotetussa tilanteessa kuin minä. Asunto oli kaikin puolin hyvä pohjaratkaisultaan mutta varsin heikkokuntoinen. Paikka oli hyvä, julkinen liikenne toimii Etelä-Haagassa erinomaisesti ja alue on muutoinkin viihtyisä. Pyrin sijoituskohteissa noudattamaan yhtä selkeää ohjetta: ostan asunnot alueilta, joissa voisin kuvitella lasteni asuvan. 

Näin jo sieluni silmissä, kuinka saisin remontoitua asunnosta erittäin viihtyisän. Asunnon hinta oli myös varsin alhainen, pyynti 125.000 euroa, verratessani sitä muihin vastaaviin asuntoihin samalla alueella.

Näytön jälkeen tutustuin taloyhtiön papereihin. Tutustuin huolella tulos- ja taselaskelmiin sekä  isännöitsijän todistukseen. Näissä papereissa ei ollut mitään erityistä, joka olisi herättänyt omassa mielessäni epäilyksiä. Mieleeni on kuitenkin palavasti jäänyt taloyhtiön PTS (pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma). Paperissa kerrottiin hyvin tarkkaan mitä remontteja taloyhtiöön on tulossa seuraavan viiden vuoden aikana. Tämä paperi on osoittautunut myös myöhemmissä ostoksissani kullan arvoiseksi, koska siitä saa erittäin hyvän kuvan mitä taloyhtiön hallitus on suunnitellut tulevaisuuden osalta. 

PTS:stä kävi ilmi, että taloyhtiöön ollaan suunnittelemassa putkiremonttia seuraavan viiden vuoden aikana ja näin ollen myös alhainen pyyntihintakin sai hyvän selityksen. Ja oleellista oli siis se, että putkiremontti ei ala heti, joten ehdin maksaa lainojani rauhassa pois pidemmän aikaa.

Kannattavuuslaskelma

Koska asunto oli vuokrattu, oleellinen informaatio oli luonnollisesti vuokrataso. Tätä tietoa ei papereista löytynyt, joten jouduin soittamaan välittäjälle asiasta. Vuokraksi selvisi 588 euroa / kk + vesi 15 euroa / kk.  Tämän osalta opin, että edes välittäjät eivät jaksa aina selvittää perusasioita, vuokrataso on kuitenkin erittäin oleellinen asia sijoitusasuntoa välitettäessä.

Asunnolla ei ollut taloyhtiölle lainoja ja yhtiövastike oli 125,40 euroa. Näillä tiedoilla pääsen tekemään kannattavuuslaskelman. Vuokratulot sisältäen veden on näillä tiedoilla vuodessa 7.236 euroa ja yhtiövastike 1.504,80 euroa, bruttokassavirta oli siis 5.731,20 euroa. Pyyntihinnalla sijoitetun pääoman tuotto olisi siis 4,59 %. En laske tähän nyt korkokustannuksia mutta palaan niihin seuraavassa blogissani. 

En ollut tähän kuitenkaan tyytyväinen, koska pyrin 5 %:n ylittävään sijoitetun pääoman tuottoon (ROI). Nyt kuitenkin havaitsin vuokran olevan jonkin verran alle markkinahinnan. Arvioin, että pysyisin saamaan vuokratason 650 euroon / kk ja näin ylittämään tavoitteeni ilman, että edes remontoisin asuntoa. Ja tottakai pyyntihintaa ei koskaan makseta, vaan siitä pyritään saamaan osa pois.

Tarjous ja kaupanteko

En nähnyt mitään syytä olla ostamatta asuntoa, joten keskustelin nopeasti välittäjän kanssa mikä olisi oikea taso tarjoukselle. Pienen ohjauksen jälkeen päädyin tarjoamaan asunnosta 120.000 euroa. Tarjouksen jättämisen jälkeen välittäjä ilmoitti soittavansa myyjälle ja välittäjä palasikin asiaan välittömästi. Tarjous oli hyväksytty, joten olin toisen sijoitusasuntoni onnellinen omistaja. Tämän jälkeen vielä rahasiirto vakuudeksi välittäjälle, joka oli sovittu muistaakseni 3.000 euroksi.

Asiat etenivät erittäin nopeasti, koska itselläni oli rauhallinen hetki työelämässä ja myyjällä oli kiire. Teimme kauppakirjat vauhdilla ja siirsimme asunnon omistuksen. Välittäjä hoiti paperityöt mallikkaasti ja kaikki rahasuoritukset tehtiin tapaamisen aikana, koska tapaaminen oli sovittu omaan pankkiini. 

Onnekseni myyjä oli myös erittäin puhelias ja avulias. Keskustelimme yleisesti taloyhtiöstä asioista mutta erityisen tärkeä oli keskustelu vuokralaisesta. Kuten kerroin jo edellä, asunto oli vuokrattu ja sopimusta ei oltu irtisanottu. Ilmeisesti heidän avioeronsa oli tullut nopealla tahdilla, eivätkä he olleet miettineet kovinkaan laajasti omaisuuden ulkopuolelle liittyviä asioita.

Vuokralainen

Asunnossa asui maahanmuuttaja ja ilmeisesti hän oli pakolainen. Hän ei puhunut suomea eikä englantia, joten entinen omistaja kertoi kommunikoinnin tapahtuvan vuokralaisen ystävänsä kautta. Käytännön asiat kannattaisi hoitaa siis sähköpostitse, jotta hän pystyisi käännättämään tekstit. Vuokralainen hoitaa itse vuokran maksun mutta vuokravakuutena oli Helsingin Kaupungin vuokravakuussitoumus. Tässä kohden tunnustan, että aloin hieman hermostumaan ja olin jo aika valmis irtisanomaan vuokrasopimuksen välittömästi. 

Sitten kuitenkin tilanne muuttui. Vanha omistaja kertoi vuokralaisen olevan erittäin säntillinen, vuokrat olivat tulleet aina ajallaan ja hän piti asunnon hyvässä kunnossa vaikka asunto itsessään olikin heikkokuntoinen. Hän oli asunut asunnossa jo muutaman vuoden, joten vuokralaisesta oli erittäin pitkä kokemus. Itselläni ei ollut syytä kyseenalaistaa tarinaa, koska edellisellä omistajalla ei voinut teoreettisesti olla mitään erityissiteitä vuokralaiseen. Tämän jälkeen muutin kantaani hieman kevyemmäksi ja ajattelin käydä tapaamassa vuokralaista. 

Vuokralaisen tapaaminen

Soitin vuokralaiselle ja sovimme tapaamisen lähes savumerkkeihin verrattavalla kielellä. Ymmärsin myös, että hänen ystävänsä tulee paikalle, joten tapaaminen helpottuisi merkittävästi ilman nuotion ja peiton tarpeita.

Ennen tapaamista luin vuokrasopimuksen huolella lävitse ja huomasin pari tärkeää asiaa. Vuokralainen maksoi vuokrat itse, vaikka selvästi saikin vuokrarahat Helsingin Kaupungilta ja Kelalta. Tähän asiaan halusin muutoksen. Olin kuullut jossain yhteydessä, että vuokrat voidaan maksaa myös suoraan tililleni näiltä tahoilta. Vuokrankorotus oli mahdollista tehdä vuoden vaihteessa, joten tulisin käyttämään tämän option. 

Menin tapaamaan vuokralaista puolisoni kanssa juuri ostamaani asuntoon. Tämä oli myös tärkeää, jotta näkisin kuinka hän oikeasti elää. Asuntonäytöissä asunnot yleensä ainakin järjestellään ojennukseen. 

Keskustelun aikana en havainnut mitään erikoista, vuokralainen käyttäytyi täysin normaalisti ja hän vaikutti itseasiassa erittäin sympaattiselta henkilöltä. Varmistin asian myös puolisoltani ja hän oli täysin samaa mieltä. Totesimme, että ei ole mitään syytä irtisanoa vuokrasopimusta, koska vuokralaisesta oli annettu erinomaiset suositukset. Totesimme myös, että hän voi jäädä asuntoon niin pitkäksi aikaa kuin hän haluaa. Oli sinällään miellyttävää huomata vuokralaisen kiitollisuus tilanteesta, reaktio oli suomalaisen silmin hyvin ylitse vuotava ja koskettava. Luonnollisesti ymmärsin hänen kulttuuritaustansa ja pakolaisstatuksen, joten reaktio oli luonnollinen. Tunnustan kuitenkin nolostuneeni tilanteessa suhteellisen paljon.

Tärkeimmät asia, joita sovimme vuokralaisen kanssa olivat vuokrasopimuksen jatkuminen vanhan sopimuksen ehdoilla ja vuokrankorotus vuoden vaihteessa.  Minulle jäi selvitettäväksi, kuinka saisin vuokratulot suoraan Helsingin Kaupungilta / Kelalta tililleni ilman, että ne kiertäisivät hänen tilinsä kautta. 

Puhelu sosiaalitoimistoon

Aloin siis selvittämään kuinka rahavirrat saadaan suoraan omalle tililleni. Näin ollen soitin Helsingin Kaupungin sosiaalivirastoon. En keksinyt oikein muutakaan paikkaa soittaa, joten sieltä oli paras aloittaa. Kuvani sosiaalitoimiston palveluista oli kuitenkin huono, joten odotin aikamoista puhelurallia. Mutta, täytyy kyllä tässä kohti todeta, että kaikki se potaska mitä sosiaalitoimiston palveluista puhutaan, ei pidä paikkaansa. Sain erinomaista palvelua ja selkeät neuvot mitä täytyy tehdä. Ja olen ollut sinne yhteydessä myös myöhemmin samoilla palvelukokemuksilla.

Vuokralaisen täytyy tehdä uusi tukihakemus. Tarvitaan myös tieto, mille tilille vuokranmaksut ohjataan. Vuokravakuussitoumuksesta tarvitaan uusi päätös, koska vuokranantaja on vaihtunut. Ja vuokrasopimuksesta tarvitaan kopio.

Ensimmäinen asia, jota en vielä tässä kohden vuokranantajana uraani tajunnut, oli vuokrasopimuksen uusiminen uudelle omistajalle. Tottakai tämä on täysin loogista, mutta eipä tullut ajateltua asiaa. Joten uudet savumerkit Etelä-Haagaan. Vuokrasopimus uusiksi, kopiot ja vuokralaiselle ohjeet mennä käymään sosiaalitoimistossa. Nämä hoituivat erittäin hyvin, koska vuokralainen oli yhteistyöhalukas henkilö.

Vuokranmaksun haasteet

Sain siis ostettua asunnon, vuokralainen oli valmiina ja kaikki meni jälleen kuin elokuvissa. Sain korotettua vuokraa hieman muutaman kuukauden jälkeen eikä asuntoa tarvinnut remontoida. Vuokralainen oli asunut jo pitkään asunnossa, joten hän tuskin muuttaisi siitä välittömästi myöskään pois. Lopulta hän asui asunnossa elokuuhun 2016 asti ja hoiti asiansa erinomaisesti. Oli siis syytä olla jälleen kerran varsin tyytyväinen tilanteeseen.

Muutamia yllätyksiä matkan varrella kuitenkin tapahtui. Helsingin Kaupunki ja Kela eivät maksa vuokraa täysin automaattisesti. Vuokralainen ilmeisesti tietämättömyyttään ei käynyt jatkuvasti ilmoittautumassa oikeassa paikassa, jonka vuoksi vuokranmaksuissa oli joidenkin päivien viivästyksiä. Laitoin hänelle aina viestin kun viivästyksiä tuli ja syy oli aina sama. Tämän lisäksi hänen täytyi maksaa pieni osa vuokrasta itse, jonka osalta sovimme laittavani joka kuukausi tukien tulemisen jälkeen jäännössumman hänelle suoritettavaksi. Tämä tietysti loi hieman vaivaa mutta se ei kovin iso homma ollut, koska rahat tulivat aina. Jos näitä vastaavia tapauksia olisi useita, silloin tietysti homma saattaisi alkaa harmittamaan.

Puhelu isännöitsijälle ja jackpot

Kuten jo ensimmäisen asunnon oston osalta näki, olin vielä pitkällä matkalla opettelemassa asuntosijoittamisen saloja. Tämän vuoksi ihan kaikki yksityiskohdat eivät olleet vielä hallussa. Näinpä sitten karkeasti vuosi asunnon ostamisen jälkeen selvisi oikein kunnollinen yllätys. 

Soitin isännöitsijälle (jonka olin siis jättänyt jälleen kerran tekemättä) ja aloin kyselemään putkiremontin ajankohtaa puhtaasta mielenkiinnosta. Keskustelun yhteydessä kävi ilmi, että taloyhtiöön kuuluu kaksi kerrostaloa. En todellakaan tiennyt tätä asiaa, vaan olin aina luullut jokaisen talon olevan oma yhtiönsä.

Toiseen taloon oli tehty putkiremontti noin 10 vuotta aiemmin. Ja taloon josta asunnon ostin, putkiremontti oli tulossa vuonna 2016 tai sen jälkeen. Kaikki kunnossa, voin vuokrata asuntoa ihan rauhassa muutaman vuoden ilman suuria remonttihuolia. 

Mutta ei tässä vielä kaikki. En ollut pienessäkään mielessä tajunnut papereiden pohjalta, että tuo toinen talo joutuu osallistumaan putkiremonttiin täysimääräisesti. Tämähän johtaa automaattisesti putkiremonttikustannusten merkittävään alentumiseen oman asuntoni osalta. Olin ollut kokoajan uskossa, että asunnon myyntihintaan oli sisällytetty se perinteinen 1.000 euroa / neliö putkiremontin hinta ja mielestäni keskustelinkin tästä myös välittäjän kanssa. Näin ei siis todellakaan ollut. 

Vanha omistaja oli maksanut yhtiölainat pois, joten mikään hälytyskello ei soittanut yhtiövastikkeen osalta. Ja koska vanhalla omistajalla oli kiire myynnin kanssa, ei hän tätä asiaa selvästikään muistanut / ottanut huomioon myyntitilanteessa. Näin ollen olin juuri huomannut osuneeni todella onnekkaaseen kauppaan, jossa niin myyjä kuin välittäjäkin olivat hutiloineet hinnan määrittelyssä. Kumpikaan ei selvästi ollut soittanut isännöitsijälle ja / tai isännöitsijä ei vain ollut ottanut asiaa puheeksi. Ja kumpikin oli vain laittanut hinnan sille tasolle, missä sen piti olla tuolla mainitulla 1.000 euroa / neliö hinnalla.

Nyt kun aikaa on kulunut ja putkiremontti oikeasti lähestyy, sen kustannus tulee olemaan merkittävästi alle 500 euroa / neliö. Olin siis ostanut Etelä-Haagasta asunnon 120.000 eurolla ja ulkomuistista normaalihinta (sis. putkiremontin) alueella oli karkeasti 140.000 euroa tuohon aikaan. Voin siis ihan hyvällä omalla tunnolla sanoa itselleni ansainneeni noin 10.000 euroa puhtaalla tuurilla.

Yhteenveto ja oppiminen

Mitä tästä kaupasta sitten opin? Tein ensimmäisen asunto-ostoni blogissa muistilistan, jota mielestäni täytyisi noudattaa. Olin tässä vaiheessa kuitenkin edelleen varsin kokematon, joten esimerkiksi soitto isännöitsijälle jäi tekemättä. Tällä kertaa oli tuuri, toisella kertaa se voi kääntyä toisinpäin. Tämän oston jälkeen olen soittanut aina sekä isännöitsijälle, että taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle.

Vuokralaisen osalta opin, että mieli on syytä pitää avoimena. Asuminen kuuluu ihmisen perustarpeisiin mutta ihmisiä on moneen junaan. Vuokralaisen tapaaminen on erittäin tärkeää. Tämän vuokralaisen osalta olin erittäin epäileväinen aluksi ja syyn jokainen voi rivien välistä lukea. Muutin kuitenkin mielipiteeni tapaamisen jälkeen ja se kannatti. Hän oli erinomainen vuokralainen.

Joustavuus on myös erittäin tärkeää vuokralaisten suhteen. En tee kovin suurta numeroa pienistä asioista, joihin lasken päivän kahden vuokranmaksun myöhästyminen. Yritän ymmärtää heidän elämäntilanteensa ja muistaa myös, että välillä rahat voivat olla tiukassa. Huolestun vuokranmaksusta vasta, mikäli  vuokra on myöhässä pari viikkoa. Ihmiset yleensä haluavat hoitaa asiansa ja erityisesti asumiseen liittyvät asiat. Näin ollen hyvän vuokralaisen löytyessä, olen sopivan joustava. 

Tämän kertaisesta tarinasta tuli sen verran pitkä, että käyn tuoton laskentaa lävitse seuraavassa blogissani. Ja kuten aina, otan mielelläni kommentteja vastaan. Tulevan viikon mielenkiinto liittyy nyt vahvasti pankin kanssa käytävään web-neuvotteluun uudesta mahdollisesta lainasta sekä Tilastokeskuksen julkaisemiin asuntojen hintatilastoon.