Kevät on jo kovassa vauhdissa ja posti kantaa postiluukkuun kiihtyvällä tahdilla taloyhtiöiden yhtiökokouskutsuja. Mukana tulevat myös taloyhtiön tulos- ja taselaskelmat, joiden tutkiskelu on syytä ainakin yleissivistyksen vuoksi tehdä aika-ajoin. Tuloslaskelma kertoo suoraan mihin maksamani hoitovastikkeet kuluvat. Tämän ymmärtäminen antaa varsin paljon syvyyttä myös asuntosijoittamisen sijoitusprosessiin.
Tällä kertaa kirjoittelen siis kirjoituksen sijoituskohteideni taloyhtiöiden tulos- ja taselaskelmat. Koska osa yhtiöiden kokouskutsuista on vielä tulematta, käytän näiden yhtiöiden laskelmissa vuoden 2015 lukuja. Kuten blogin avauksessa totesin, teen näitä laskelmia omiin tarkoituksiini ja kirjoitan blogin kautta itselleni muistiinpanoja. Tämän vuoksi täydennän omat laskelmani, kun olen saanut loput kutsuista. Nyt siis valmistaudun yhtiökokouksiin tällä blogilla.
Pyrin kirjoittaa tekstin siten, että siitä saa hyötyä myös asuntojen ostoon. Kiinteistövälittäjät lähettävät yhtiön tietojen mukana juuri nämä samat laskelmat, joten yleensä teen saman analyysin myös ostaessani kohdetta. Analyysillä saa hyvän kuvan mitä ollaan oikeasti ostamassa.
Pyrin kirjoittaa tekstin siten, että siitä saa hyötyä myös asuntojen ostoon. Kiinteistövälittäjät lähettävät yhtiön tietojen mukana juuri nämä samat laskelmat, joten yleensä teen saman analyysin myös ostaessani kohdetta. Analyysillä saa hyvän kuvan mitä ollaan oikeasti ostamassa.
Mihin kiinnitän huomiota
Päähuomioni keskittyy tuloslaskelmaan, josta tutkin lähinnä remontteihin menneet kustannukset keskimääräistä tarkemmin. Yksi ongelma tämän erän kanssa on jatkuvat kiistat osakkaiden ja taloyhtiöiden välisistä vastuista. Klassinen känninukahdus suihkuun livahtaa varsin helposti taloyhtiön kustannuksiin ellei hallitus ole hereillä ja vie osakasta vastuuseen omista vahingoistaan. Heikko hallitus ottaa helposti taloyhtiön vastuulle paljon kustannuksia, jotka eivät sinne kuulu. Osakkailla puolestaan on hämmentävän yleinen käsitys, ettei heillä ole mitään vastuuta naapureille aiheutetuista vahingoista.
Muiden kustannusten osalta tutkin niiden osuuden kokonaiskustannuksista, jonka kautta pystyy hahmottamaan onko isännöitsijä tehnyt omalta osaltaan työnsä huolella. Yhtenä eränä voidaan ottaa esimerkiksi siivouskustannukset, joiden osuus on varsin helppo ymmärtää. Siivoojan palkka kuukaudessa on 1.600 euroa jonka pohjalta on helppo suhteuttaa, kuinka paljon siivous voi edes teoreettisesti taloyhtiössä maksaa.
Taselaskelmien osalta käytännön ongelma on niiden sisällön vähyys. Tase-erät eivät juurikaan muutu ajan saatossa ellei taloyhtiön omaisuuteen ole tehty muutoksia tai taloyhtiöön isoja remontteja. Hallitustyöskentelyllä niihin ei myöskään kovin helposti pysty vaikuttamaan paitsi isojen remonttien yhteydessä. Sijoittajan on aina syytä olla paikalla kun esim. putkiremontin kirjapitokohtelua aletaan suorittamaan. Verotuksellisesti on iso merkitys, tehdäänkö putkiremontin käsittely tilinpäätöksessä tulouttamalla vai rahastoimalla. Jostain käsittämättömästä syystä isännöitsijät suosivat rahastointia, vaikkei se juurikaan hyödytä ketään nykyisessä verolainsäädännössä. Tulouttamisen hyödyt ovat kuitenkin hyvin selkeät sijoittajaosakkaille. Tässä siis toimialaa vaivaa perinteinen kateus, muuta syytä tähän käytäntöön en keksi. Ole paikalla, agitoi muita osakkaita kannattamaan mielipidettäsi ja perustelu myös ettei tulouttamisessa kukaan häviä mitään. Remontin kokonaan rahastoinnissa ei ole voittajia, ainoastaan sijoittajaosakkaat häviää.
Ainoa asia, johon kiinnitän enemmän huomiota, on vastaavaa puolen rahat ja pankkisaamiset. Tämä onkin yksi tärkeimmistä mittareista, jolla voi ennakoida ylimääräisten hoitovastikkeiden tarpeet sekä hieman saada käsitystä kuinka taloyhtiö on hoidettu. Heikko käteistilanne ei luonnollisesti tee taloyhtiöstä huonoa automaattisesti mutta sen syy on hyvä tiedostaa ja tutkia. Nyrkkisääntö on, että taloyhtiöllä olisi hyvä olla 2-3 kuukauden hoitovastikkeet tilillään. Tällöin ylimääräisiä hoitovastikkeita ei tarvitse alkaa perimään jokaisesta isommasta yllätyskustannuksesta.
Ainoa asia, johon kiinnitän enemmän huomiota, on vastaavaa puolen rahat ja pankkisaamiset. Tämä onkin yksi tärkeimmistä mittareista, jolla voi ennakoida ylimääräisten hoitovastikkeiden tarpeet sekä hieman saada käsitystä kuinka taloyhtiö on hoidettu. Heikko käteistilanne ei luonnollisesti tee taloyhtiöstä huonoa automaattisesti mutta sen syy on hyvä tiedostaa ja tutkia. Nyrkkisääntö on, että taloyhtiöllä olisi hyvä olla 2-3 kuukauden hoitovastikkeet tilillään. Tällöin ylimääräisiä hoitovastikkeita ei tarvitse alkaa perimään jokaisesta isommasta yllätyskustannuksesta.
Kuinka pääsen lukujen taakse
Omistuksessani on tällä seitsemän asuntoa, kaikki ovat Helsingissä ja eri taloyhtiöissä. Tätä kautta saan varsin helposti havaintoaineiston, jolla pystyn tekemään vertailevan tulos- ja taseanalyysin. Luonnollisesti havaintoaineistoni on vääristynyt oman sijoitusprosessini vuoksi, joten se tuskin edustaa keskimääräistä helsinkiläisen taloyhtiön tulos- ja taselaskelmaa. Kaikki asuntoni ovat omistustontilla, joten jo pelkästään kiinteistöveron ja tonttivuokran välinen erotus luo vääristymän omaan havaintoaineistojen välille. Olisi luonnollisesti varsin mielenkiintoista saada käsiin kattavampi aineisto ja verrata sitä omaani. Yritin googlata näitä tietoja siinä kuitenkaan tuloksellisesti onnistumatta. Todennäköisesti tällainen löytyisi joltakin isolta isännöitsijältä tai kiinteistöihin erikoistuneelta organisaatiolta. Tämä jääkin nyt to-do listalle.
Taloyhtiöiden laskelmien vertailussa iso hankaluus on kohteiden poikkeavuus. Tämän vuoksi laskelmat täytyy yhteismitallistaa. Käytän yhteismitallistamisessa luonnollisesti suhdelukuja mutta myös taloyhtiön asuinneliöitä, jotka löytyvät yhtiökokouskutsun liitetiedoista. Tuloslaskelman tulojen osalta tämä lähestymistapa vääristää vertailtavuutta, kun katsotaan yksittäisiä tulosrivejä, koska osalla taloyhtiöillä voi olla merkittäviäkin omaisuus. Tämä on siis otettava vertailuissa huomioon. Kustannuspuolella vääristymiä ei synny, joten menetelmä on erinomainen. Näin saan jokaisen taloyhtiön tulos- ja taselaskelman paloiteltua neliökohtaiseksi kustannukseksi ja laskettua mihin omat hoitovastikkeeni ovat menneet.
Nykyiset kirjanpito-ohjeet ovat johtaneet siihen, että suurin osa (minulla kaikki) isännöintitoimistot tekevät täysin samanlaisen tuloslaskelmakaavion. Tämän ansiosta lukujen naputtelu Exceliin sujuu suhteellisen nopeasti. Ainoa rivi, jossa täytyy olla hieman tarkempana, ovat korjauskustannukset. Yhtiöt raportoivat korjauskustannukset vaihtelevasti yhdellä tai useammalla rivillä. Samalla vakuutuskorvaukset liittyvät useimmiten juuri näihin kustannuksiin. Tämän vuoksi laitan omaan Exceliini nämä kaikki yhteen lukuun vaikka tiedosta vakuuskorvausten kohdentamisen vaativan tarkat tiedot. Jälleen kuitenkin jossain tarkkuudessa menee merkityksellisyyden raja.
Yhteismitallistamisen perustiedot ja taseen piiloarvot
Yhteismitallistaminen on helpointa tehdä jakamalla kaikki yksittäiset tulos- ja taserivit asuinneliöillä. Taloyhtiöt, joissa olen osakkaana, ovat yhteiskooltaan 20.339,80 asuinneliötä. Kaikilla yhtiöillä on omat tontit, joiden yhteenlaskettu pinta-ala on 16.184 neliötä. Näistä yhden taloyhtiön osuus on lähes puolet, muiden yhtiöiden tontit ovat 647 - 2.047 neliötä. Tontit ovat sinällään hauska yksityiskohta, vaikka en käytäkään niiden tietoja laskelmissani millään tavalla. Ehkä josssain välissä selvitän mikä niiden teoreettinen markkina-arvo on. Koko asuntoportfolioni koko on 170 neliötä ja tämän ansiosta omistan Helsingissä tonttimaata 131,02 neliötä. Taloyhtiöiden asuinneiliöistä omistan 0,84 %, omistusosuus vaihtelee välillä 0,62 % - 3,41 %. Nämä kaikki tiedot löytyvät taloyhtiöiden toimintakertomuksista.
Taselaskelmista löytyy myös välillä mittaviakin piiloarvoja, jotka tekevät asuntosijoittamisesta välillä erittäin kiehtovaa. Erityisen mielenkiintoisia nämä ovat asuntoa ostettaessa, koska usein taloyhtiön omaisuus ei näy myytävän asunnon hinnassa juuri mitenkään. Taloyhtiöillä voi olla omistuksessaan työtiloja, varastoja, liikehuoneistoja ja asuinhuoneistoja mutta osa yhtiöistä ei kerro toimintakertomuksessa näiden omistusten tarkkoja neliömääriä. Toki osa voi jättää ne kertomatta puhtaasti liikesalaisuuksien vuoksi. Esimerkiksi liikehuoneiston vuokralainen tuskin haluaa jokaisen kynnelle kykenevän kiinteistövälittäjän levittelevän heidän liiketoimintatietojaan. Nämä omistukset ovat kuitenkin erittäin tärkeä huomioida, koska omistuksilla voi olla merkittävä vaikutus tuloslaskelman komponentteihin.
Liike- ja muiden tilojen kaupallinen hyödyntäminen on valitettavan usein pahasti hunningolla taloyhtiöissä. Osittain asiaan vaikuttaa puhdas laiskuus mutta usein taloyhtiöissä on hallituksessa ihmisiä, joiden kapasiteetti ei riitä pohtimaan tämän kaltaisia asioita. Otettakoon esimerkkinä putkiremontin vuoksi pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen ajallisesti pisin keskusteluaihe: ovipuhelin. Ovipuhelimen kustannus oli muistaakseni 60.000 euroa ja koko putkiremontin kustannusarvio oli yli 6.000.000 euroa. Valitettavasti tämä kiinnosti kaikkein eniten suurinta osaa osakaskunnasta. Kun tästä joukosta kerätään hallitus, ihan aina paikalle ei saavu kaikkein liiketoiminnallisimman ajatusmaailman omaava kansanjoukko.
Liike- ja muiden tilojen kaupallinen hyödyntäminen on valitettavan usein pahasti hunningolla taloyhtiöissä. Osittain asiaan vaikuttaa puhdas laiskuus mutta usein taloyhtiöissä on hallituksessa ihmisiä, joiden kapasiteetti ei riitä pohtimaan tämän kaltaisia asioita. Otettakoon esimerkkinä putkiremontin vuoksi pidetyn ylimääräisen yhtiökokouksen ajallisesti pisin keskusteluaihe: ovipuhelin. Ovipuhelimen kustannus oli muistaakseni 60.000 euroa ja koko putkiremontin kustannusarvio oli yli 6.000.000 euroa. Valitettavasti tämä kiinnosti kaikkein eniten suurinta osaa osakaskunnasta. Kun tästä joukosta kerätään hallitus, ihan aina paikalle ei saavu kaikkein liiketoiminnallisimman ajatusmaailman omaava kansanjoukko.
Muita piiloarvoja taloyhtiöissä ovat ullakkotilat. Oletan, että kantakaupungin seuraava rakennusbuumi tulee kohdistumaan nimenomaan hyvällä sijainnilla olevien taloyhtiöiden ullakkotiloihin, jossa taloyhtiöt myyvät tilat grynderille ja grynderi rakentaa tilaan asuntoja. Tämä hyödyttäisi taloyhtiöitä monella tavalla. Luonnollisesti tilan myynnistä saadaan rahaa mutta samalla myös asuinneliöiden määrä lisääntyisi ja vastiketulot lisääntyisivät. Edellä kerrottu on luonnollisesti raju yksinkertaistus, koska kaupungin kaavoituksella, museovirastolla ja taloyhtiön ominaisuuksilla voi olla suurikin merkitys ullakkotilan hyödyntämismahdollisuuksiin. Jäämme näkemään meneekö ennusteeni oikeaan. Ilolla kuitenkin useimmissa taloyhtiössä, joissa asuntoni ovat, on ullakkotilat vielä hyödyntämättä.
Tuloslaskelman tulot
Taloyhtiöiden yhtiövastikkeet ovat yhteensä 1.155.995,65 euroa ja vuokratulot 226.633 euroa. Käyttökorvaukset (autopaikat, vesimaksut jne.) ovat yhteensä 128.140,35 euroa ja muut kiinteistön tuotot 114,32 euroa. Näin saadaan kuva, mistä taloyhtiöt tulot muodostuvat ja kuinka paljon taloyhtiöiden omaisuus vähentää yhtiövastiketarvetta. Tässä kohti olisi erittäin miellyttävää tietää millaisia vuokratuloja taloyhtiössä yleisesti on. Luontevaa on olettaa, että kantakaupungin taloyhtiössä kivijaloissa on liikehuoneistoja muttei juurikaan muualla. Taloyhtiöiden omistamat asunnot kohdistuvat useimmiten erittäin vanhoihin taloyhtiöihin, joissa ei ole ollut koko historian aikana tarpeeksi typerää hallitusta, joka olisi myynyt ne pois. Niiden yhtiöiden osalta, joissa olen itse hallituksessa, vastustan jokaista omaisuudenmyynti-ideaa, ellei se kohdistu tuottamattomiin tiloihin. Lypsävää lehmää ei kannata tappaa.
Ohessa kohteitteni suhteelliset jakaumat tuloslaskelman tulopuolelta:
Kuvasta on helppo analysoida, että kohde Kallio II on erinomainen kohde taloyhtiön ansiosta. Yhtiövastikkeet ovat ainostaan 63 % kaikista taloyhtiön tuloista, joten yhtiövastike on varsin maltillinen. Toisessa päässä on Torkkelinmäen taloyhtiö, jossa ei ole vuokratuloja lainkaan ja käyttökorvauksetkin ovat vähäiset. Suuri yllätys ei liene, että tämän kohteen yhtiövastikkeen neliöhinta on kohteistani ylivoimaisesti korkein. Ainoa syy mikä pidättää minua myymästä kohdetta on erittäin matala hankintahinta ja asunnon sijainti. Kohteessa on myös muutama muu epämiellyttävä piirre, mutta palaan niihin myöhemmin kustannuspuolella.
Tuloslaskelman suurimmat kustannukset
Tuloslaskelman kustannuslaskelma kertoo mihin taloyhtiöt ovat käyttäneet saadut tulonsa ja näiden erotus on hoitokate. Hoitokate puolestaan kertoo kuinka hyvin yhtiön hallitus on pystynyt "arvaamaan" seuraavan vuoden kustannusrakenteen. Budjetin pohjalta taloyhtiön hallitus määrittelee tulevan vuoden yhtiövastikkeen.
Omien kohteideni osalta tuloslaskelman kokonaiskustannukset olivat viime vuonna yhteensä 1.621.150,50 euroa. Näin ollen hoitokate oli 110.237,18 euroa negatiivinen. Syykin on selvä, yhden yhtiön osalta tehtiin linjasaneeraussuunnitelma, joka rahoitettiin luottolimiitillä, ja kustannus oli kutakuinkin juuri tuon 100.000 euroa.
Kustannusrakenteen merkittävimmät erät ovat hallintokulut, käyttö- ja huoltokustannukset, sekä lämmitys- ja korjauskustannukset. Omien kohteideni kohdalla nämä kustannukset kattavat 70 - 75 % kaikista kustannuksista. Näistä kustannuksista kaikkein vaikein ennustettava erä vanhassa taloyhtiössä on korjauskustannukset ja tämän vuoksi myös sen sisältö kiinnostaa itseäni erityisen paljon. Korjauskustannuksiin liittyy aina vastuukysymyksiä kenelle esimerkiksi kosteusvaurioiden kustannukset lankeavat. Vastuut ovat usein vähintääkin epäselvät ja näistä riidellään useissa taloyhtiöissä hyvinkin raskaasti aina korkeinta oikeutta myöden. Samalla testataan myös taloyhtiöiden vakuutusten kattavuus, koska usein näistä vahingoista saadaan myös jonkinlaisia korvauksia. Ja viimeinen elementti on varsinkin vanhojen taloyhtiöiden mahdollisuus saada remonttiavustuksia esimerkiksi hissien rakentamista varten.
Nämä kaikki luetellaan tuloslaskelman kustannuslaskelmassa vaikka ne olisivatkin tuloja. Taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijän ammattimaisuudesta riippuen, nämä asiat ovat kunnossa tai sitten eivät.
Nämä kaikki luetellaan tuloslaskelman kustannuslaskelmassa vaikka ne olisivatkin tuloja. Taloyhtiöiden hallitusten ja isännöitsijän ammattimaisuudesta riippuen, nämä asiat ovat kunnossa tai sitten eivät.
Lämmityskustannukset vaihtelevat vuosittain paljonkin riippuen talven ankaruudesta, joten ylibudjetointi on hyvin tyypillistä tämän erän osalta. Toteumat ovat viime vuosina olleet budjetoitua alhaisemmat ainakin omien kohteideni osalta. Jäljellä olevista eristä hallintokulut ja huoltokustannukset korreloivat keskenään. Mikäli taloyhtiö on heikossa kunnossa (isot remontit lähitulevaisuudessa), huoltokustannukset ovat yleensä korkeat (korjauskustannusten ohella). Kun remontit lähestyvät ja ovat päällä, isännöintikustannukset ovat yleensä erittäin korkeat (paljon kokouksia, kilpailutuksia jne). Mikäli taloyhtiö on kuitenkin hyvässä kunnossa, myös nämä kustannukset ovat yleensä alhaisempia.
Näiden neljän kustannuksen osalta ainoa johon taloyhtiö voi aidosti vaikuttaa, ovat korjaukset. Hallituksen tehtävä on valvoa, ettei isännöitsijä vyörytä korjauskustannuksia muiden osakkaiden maksettavaksi ilma todellista syytä. Pitkittyneet suuret remontit johtavat usein myös kohtuuttoman suuriin korjauskustannuksiin, joten lyhyen aikavälin kassavirran maksimointi esimerkiksi putkiremontin siirtämisellä voi koitua erittäin kalliiksi päätökseksi jälkeenpäin.
Hallintokustannukset ovat suurelta osin isännöinnistä aiheutuvia kustannuksia. Isännöitsijää ei kannata kuitenkaan jatkuvasti kilpailuttaa, jatkuvuus on taloyhtiön kannalta erittäin tärkeää. Mutta huono isännöitsijä kannattaa vaihtaa aina ja heti. Huono isännöitsijä voi tulla erittäin kalliiksi taloyhtiölle varsinkin jos taloyhtiö on suuri ja omistuksessa on liikehuoneistoja. Tämän olen nähnyt konkreettisesti yhden kohteeni osalta, jossa myöhemmin vanha isännötsijä haastettiin oikeuteen toiminnastaan.
Lämmityskulujen osalta ainoa todellinen tapa vaikuttaa kustnnuksiin, on tutkia uusia energiansäästömuotoja (ikkunaremontin ohella). Niidenkin käyttöönotto on suurimmassa osassa tapauksissa pitkään negatiivisen kassavirran investointeja. Käyttö- ja huoltokustannukset menevät käsikädessä taloyhtiön kunnon kanssa, joten isoilla investoinneilla nekin saadaan toki alemmaksi. Huoltoyhtiönkin voi aika-ajoin helposti kilpailuttaa.
Lämmityskulujen osalta ainoa todellinen tapa vaikuttaa kustnnuksiin, on tutkia uusia energiansäästömuotoja (ikkunaremontin ohella). Niidenkin käyttöönotto on suurimmassa osassa tapauksissa pitkään negatiivisen kassavirran investointeja. Käyttö- ja huoltokustannukset menevät käsikädessä taloyhtiön kunnon kanssa, joten isoilla investoinneilla nekin saadaan toki alemmaksi. Huoltoyhtiönkin voi aika-ajoin helposti kilpailuttaa.
Kaikki muut erät tulevat lähes annettuina, vaikka niiden taso kannattaakin aina tarkistaa tuloslaskelmasta. Mikä kustannukset poikkeavat vanhassa taloyhtiössä voimakkaasti mainitusta n. 70 %:n tasosta, kannattaa ainakin selvittää syyt ja ottaa aihe puheeksi yhtiökokouksessa. Täysin remontoidun tai uuden yhtiön kustannusrakenne on luonnollisesti erilainen.
Tuloslaskelman pienemmät, mutta helpommat kustannukset
Jäljelle jääviin kustannuseriin on hieman helpompi vaikuttaa lukuunottamatta kiinteistöveroa ja vesikustannuksia. Vesikustannuksien osalta tilanne on menossa kuitenkin parempaan suuntaan, koska nykyään taloyhtiöihin asennetaan kulutusmittarit putkiremonttien yhteydessä. Näin ollen nämä kustannukset ovat kovaa vauhtia menossa käyttökorvausten läpilaskutukseen. On kuitenkin hyvä katsoa vesimaksujen perään, varsinkin jos taloyhtiössä on paljon isoja asuntoja. Näissä taloyhtiöissä on perinteisesti laitettu pienten asuntojen omistajat maksamaan suurten asuntojen vesilaskut. Isossa asunnossa on usein astian- ja pyykinpesukoneet, joita useissa pienissä asunnoissa ei ole. Jos vesimaksu on yli 20 euroa kuukaudessa, tämä operaatio on täysin varmasti menossa ja siitä voi hyvällä syyllä nostaa metelin yhtiökokouksessa.
Jäljelle jäävät vielä siivous, jätehuolto, vakuutukset, sähkö ja ulkoalueiden huolto. Nämä kaikki kustannukset ovat helppo kilpailuttaa ja toimittajan vaihto onnistuu usein varsin helposti. Tämän vuoksi katson näiden osalta kustannusten suhteellisen osuuden kokonaiskustannuksista.
Kuten kuvassa näkyy, näiden kustannusten suhteet vaihtelevat taloyhtiöiden välillä erittäin paljon. Haagan taloyhtiöllä on isot piha-alueet, joten ulkoalueiden huolto on luonnollisesti suhteessa suurempi kuin postimerkin kokoisilla tonteilla. Meilahdessa vastaavasti jätehuolto on selvästikin syytä kilpailuttaa tai tarkistaa, ettei naapuritaloyhtiön asukkaat käy täyttämässä jäteastioita. Kruununhaassa asuu joko todella epäsiistiä porukkaa tai sitten siivousyhtiötä ei ole ihan hetkeen kilpailutettu. Kallio I vakuutukset puolestaan pistävät silmään mutta tiedän taustalla olevan viivästetty putkiremontti, jonka vuoksi vakuutusmaksut ovat erittäin korkeat.
Henkilöstökulut sisältävät käytännössä hallituksen kokouspalkkiot, joista ei tuntipalkoille pääse. Riippuvuus näiden kustannusten osalta on sama kuin isännöintipalkkioissa, isot remontit lisäävät myös näiden kustannus suuruutta. Putkiremontoitavassa taloyhtiössä voi olla jopa 30 hallituksen kokousta vuoden aikana, kun taas kunnossa olevassa taloyhtiössä kokouksia on muutama koko vuoden aikana. Siinä vaiheessa, kun hallituksen palkkiot syntyvät ongelmaksi yhtiökokouksessa, häviävät todennäköisesti kaikki edes jossain määrin pätevät hallitusehdokkaat pois laskuista. Näin ollen olen itse aina kohtuullisten palkkioiden kannalla, en oleta kenenkään tekevät töitä ilmaiseksi. Palkkiot vaihtelevat oman kokemukseni mukaan 0 - 100 euron välillä per kokous. Omalta kohdaltani en vaivautuisi nollapalkkioisiin hallituksiin, arvostan vapaa-aikaani kuitenkin tätä enemmän.
Näillä yllä mainituilla havainnoilla olen erittäin hyvin valmistautunut taloyhtiöiden yhtiökokouksiin ja tulen varmuudella nostamaan havaintoni esille kokousten aikana. Useimmissa taloyhtiöissä sijoittajaomistajat ovat vähemmistössä, joten on oletettavaa, ettei osakkaista kovinkaan suuri osa katso näitä laskelmia tarpeeksi tarkkaan.
Suhteellisesta absoluuttiseen maailmaan, mistä oikeasti maksan
Nyt kun olen näyttänyt suhteellisen helpon tavan tutkia taloyhtiöiden tuloslaskemaa, on syytä siirtyä katsomaan mistä oikeasti maksan yhtiövastikkeessani absoluuttisena rahana. Ja nyt käännetään kaikki kustannukset euroiksi asuinneliöiden avulla.
Käännettäessä kustannukset suoraan neliökohtaisiksi kustannuksiksi, laskelma paljastaa välittömästi huonosti hoidetut taloyhtiöt ja / tai heikon sijoituskohteen. Nämä eivät ole siis sama asia. Mainitsin jo aiemmin Torkkelinmäen asunnon olevan jossain määrin ongelmallinen kohde ja tämä näkyy seuraavassa kuvassa erityisen hyvin. Samalla näkyy erinomaisesti myös viivästetyn putkiremontin tulos Kallio I:n osalta.
Kallio I taloyhtiön ero muihin on merkittävä. Kallio I kohteessa suuri osa asunnoista on sijoitusasuntoja mutta taannoisina vuosina putkiremonttia on viivästetty useilla vuosilla erittäin huonon isännöintitoiminnan ja heikon hallituksen yhteissummana. Kumpikin on nyt vaihdettu ja hallituksessa on erittäin ammattitaitoinen ryhmä. Luotan, että korjauskustannuksiin liittyvä ongelma korjaantuu tulevaisuudessa putkiremontin jälkeen.
Mutta se Torkkelinmäki. Kuvassa näkyy erittäin hyvin isännöinnin kalleus taloyhtiössä. Maksan yhtiövastikkeessani kaksinkertaisen summan hallintokustannuksia verrattuna toiseksi kalleimpaan taloyhtiöön. Taloyhtiössä on viime vuonna ollut maltilliset korjauskustannukset, joten yhtiön tulos on erittäin altis isommille vahingoille.
Tämän yhtiön perusongelma on erittäin pieni koko. Taloyhtiön asuinneliöt ovat ainoastaan 601 ja vertailun vuoksi Kallio I:n neliöt ovat yli 4.000 neliötä. Pienen kokonsa vuoksi yhtiö menettää kaikki suuruuden ekonomian hyödyt ja näin ollen kaikki kustannukset kaatuvat voimakkaasti osakkaiden maksettavaksi. Yhtiöllä ei ole omaisuutta, josta voisi saada vuokratuloja. Kaikilla kustannuksilla on pohjahinta, jolla toimittaja suostuu edes hoitamaan taloyhtiön asioita. Jätehuolto, huoltoyhtiö, vakuutusyhtiö, isännöinti jne. Nämä kaikki kustannukset laskevat suhteessa neliöihin mitä suuremmasta yhtiöstä on kyse. Tämän lisäksi jokainen vahinkokorjaus kohdistuu voimakkaammin pienessä kuin isossa yhtiössä, koska kustannusten jakajia on vähemmän. Vesivahinko maksaa saman verran, sijaitsi se missä tahansa yhtiössä.
Kuten totesin aiemmin, ainoat syyt pitää kyseinen kohde portfoliossani on kohteen erittäin matala hankintahinta ja sijainti. Torkkelinmäki on todennäköisesti Etelä-Helsingin jälkeen halutuin asuinalue ja onhan se miellyttävä kun siellä käy. Aluetta ei turhaan kutsuta Kallion Eiraksi. Hankintahinta puolestaan on sen verran matala, että en pysty rahoittamaan uuden kohteen ostoa myynnistä lankeavan myyntivoittoveron vuoksi. Näiden kahden asian kombinaationa tulen tuskin koskaan myymään tätä kohdetta mutta sen avulla olen oppinut yhden tärkeän asian, en enää osta asuntoja pienistä taloyhtiöstä.
Muiden taloyhtiöiden osalta jokaisessa on jotain pientä erikoista, joihin tulen tarttumaan yhtiökokouksissa. Katsotaan nyt vain ehdinkö ihan oikeasti jokaiseen.
Yhteenveto kysymykseen mistä oikein maksan
Kun yhtiöiden osalta olen selvittänyt mihin kaikkeen vastikkeeni kuluvat per neliö, on luonnollisesti ihan kiva tietää mihin kuluvat myös ihan konkreettisesti kun asuntojen kokoja ei enää oteta huomioon. Oheisessa kuvassa on kuukausittaisten kustannusten jakauma:
Kuvassa käy ilmi täysin samat asiat kuin aiemmin käydyt suhteelliset osuudet tuloslaskelman kustannuksista. Nyt kuitenkin käännän kustannukset konkreettisesti hoitokatteeseen oletuksella sen olevan tasan nolla, tulot ovat yhtäsuuret kuin menot. Tällöin maksaisin kuukausittain 1.120,76 euroa yhtiövastikkeita ja nämä kohdistuisivat kuvan mukaisiin kustannuksiin. Tämä kuva konkretisoi korjauskustannusten julmuuden yhtiövastikkeessa. Maksoin siis jokaisena kuukautena 287,80 euroa korjauskustannuksia. Onnekseni olen hyvin tietoinen, että nämä kustannukset tulevat tippumaan tulevina vuosina, koska kaksi taloyhtiötä remontoi putket ja näiden kustannusten osuus yhtiövastikkeista tulee tippumaan merkittävästi, erityisesti Kallio I kohteessa.
Yhteenveto
Tässä kirjoituksessani en käynyt lävitse tuloslaskelmia loppuun asti vaan pitäydyin pääosin hoitokatteen tarkastelussa. Rahoituskate vaihtelee yhtiöittäin sen verran paljon, että niihin on yleispätevä analyysi erittäin vaikea tehdä. Samoin tase jäi myös vähemmälle huomiolle. En kuitenkaan usko, että taseen tutkimisilla on suurtakaan merkitystä yksittäiselle sijoittajalla sen lisäksi mitä yllä olen aiheesta maininnut.
Yllä olevan analyysin pohjalta olen nyt valmiimpi menemään yhtiökokouksiin ja tuomaan havaintoni ilmi. Aikomukseni on istua vähintään kolmessa taloyhtiön hallituksessa tulevana vuotena, joten katsotaan kuinka havainnointini uppoaa paikalla olevaan väestöön. Tiedän jo etukäteen, että kahdessa yhtiössä on hyvin vähän halukkuutta hallitukseen, joten näiden osalta tilanne on selkeä. Mutta samalla pyrin pääsemään mukaan mieluummin sellaisiin hallituksiin, joissa olisi oikeasti myös haasteita. Tällaisia taloyhtiöitä on portfoliossani kaksi. Mieluummin olen ratkomassa taloyhtiön ongelmia kuin nauttimassa sämpylä-kahveja tyhjän panttina.
Hyvää yhtiökokouskevättä kaikille lukijoille ja katsotaan, saanko kirjoitettua yhtiökokouksista omaa blogia. Yhtiökokoukset ovat hyvin usein varsin viihteellistä seurattavaa, kunhan vain yrittää itse pysyä rauhallisena. Kokouksissa usein nousee tunteet pintaan mitä ihmeellisimmistäkin asioista, joten viihde-elementti on taattu.
Yhteenveto
Tässä kirjoituksessani en käynyt lävitse tuloslaskelmia loppuun asti vaan pitäydyin pääosin hoitokatteen tarkastelussa. Rahoituskate vaihtelee yhtiöittäin sen verran paljon, että niihin on yleispätevä analyysi erittäin vaikea tehdä. Samoin tase jäi myös vähemmälle huomiolle. En kuitenkaan usko, että taseen tutkimisilla on suurtakaan merkitystä yksittäiselle sijoittajalla sen lisäksi mitä yllä olen aiheesta maininnut.
Yllä olevan analyysin pohjalta olen nyt valmiimpi menemään yhtiökokouksiin ja tuomaan havaintoni ilmi. Aikomukseni on istua vähintään kolmessa taloyhtiön hallituksessa tulevana vuotena, joten katsotaan kuinka havainnointini uppoaa paikalla olevaan väestöön. Tiedän jo etukäteen, että kahdessa yhtiössä on hyvin vähän halukkuutta hallitukseen, joten näiden osalta tilanne on selkeä. Mutta samalla pyrin pääsemään mukaan mieluummin sellaisiin hallituksiin, joissa olisi oikeasti myös haasteita. Tällaisia taloyhtiöitä on portfoliossani kaksi. Mieluummin olen ratkomassa taloyhtiön ongelmia kuin nauttimassa sämpylä-kahveja tyhjän panttina.
Hyvää yhtiökokouskevättä kaikille lukijoille ja katsotaan, saanko kirjoitettua yhtiökokouksista omaa blogia. Yhtiökokoukset ovat hyvin usein varsin viihteellistä seurattavaa, kunhan vain yrittää itse pysyä rauhallisena. Kokouksissa usein nousee tunteet pintaan mitä ihmeellisimmistäkin asioista, joten viihde-elementti on taattu.
Erinomaista analyysiä!
VastaaPoista