asuntosijoittajalla alkaa olemaan hieman tylsää

Suhteellisen kiireisen vuoden alun jälkeen alkaa paluu asuntosijoittajan totaalisen puuduttavaan arkeen. Asuntosijoittamisen hienous tai huonous (kokijasta riippuen) piilee täydellisessä tekemisen puutteessa. Alkuvuoden kiireet keskittyivät omalta osaltani kolmeen uuteen vuokralaiseen, yhteen asuntoremonttiin ja muutamaan taloyhtiön hallituksen kokoukseen. Tämän jälkeen olen lähinnä odotellut yhtiökokouksia ja yrittänyt opiskella ko. omaisuusluokan hienouksia ja huonouksia.

Vuokrattuani viimeisen vapaan asunnon maaliskuun puolessa välissä, eteen on tullut ainostaan neljä tehtävää. Valvoa kassavirtojen kulkua, täyttää veroilmoitus, vaihtaa yksi suihkutiiviste ja uusia yksi vessan kahva. Näiden pakollisten tehtävien lisäksi tutkin Tilastokeskuksen  hintatilastot suuhteellisen tarkkaan. 

Asuntosijoittamisesta on kyllä osakemarkkinoiden tapainen jännitys kaukana. Asuntosijoittamista voi hyvällä syyllä aika-ajoin verrata korkosijoittamiseen, odotellaan vain kassavirtoja puolihorroksen omaisessa mentaalisessa tilassa.

Vuokraviivästys ja tilanteen korjautuminen

Kassavirtojen osalta pieniä jännitteitä oli maaliskuussa yhden vuokralaisen osalta. Syykin selvisi vuokran viivästykselle, ja keskustelun jälkeen sovimme vuokralaisen kanssa yhden asian. Mikäli maksuajalle on tarvetta, hän ilmoittaa tästä vähintään sähköpostitse. En näe yhtäkään syytä olla joustamaton, varsinkin kun tämä kyseinen vuokralainen on aina hoitanut vuokransa moitteetta jo 3,5 vuoden ajan. Erinomainen vuokralainen, jolla oli tullut väliaikainen kassakriisi.

Pieniä korjauksia kahdessa asunnossa

Remontoidun asunnon osalta käsisuihku vuotaa juurestaan, joten tiivisteen uusinta oli syytä tehdä. Suihku on ollut 10 vuotta käyttämättä, joten tiiviste oli kovettunut käytön puutteessa. Yhden asunnon vessan kahva oli jäänyt remontin yhteydessä uusimatta vuonna 2012 ja nyt uuden vuokralaisen muuttaessa asuntoon, sain se viimein uusittua. Tämäkin työ johtui lähinnä omasta aiemmasta laiskuudestani.

Veroilmoituksen täyttäminen

Veroilmoituksen osalta yhtäkään asuntoa ei oltu laitettu valmiiksi veroilmoitukseen. Näin ollen jälleen kerran täysin aukoton Excelini auttoi ilmoituksen nopeassa viimeistelyssä. Vuokratulot, yhtiövastikkeet, vuokralaisten nimet ja arvio muista kustannuksista löytyivät helposti. 

Muistin tällä kertaa lisätä myös Suomen Vuokranantajien jäsenmaksun vähennyksiin. Rehellisesti sanottuna en oikein ymmärrä, miksi maksan tämän organisaation jäsenmaksuja. Heidän tuotoksensa auttavat omaa sijoitustoimintaani - ei yhtään. Ehkä irtisanon tämän jäsenyyden jossain vaiheessa kuluvan vuoden aikana.

Muiden vähennysten osalta olin tällä kertaa huomattavasti tarkempi. Luin huolellisemmin tämän osion Verohallinnon ohjeista:
Edellytyksenä menon vähennyskelpoisuudelle on, että meno on suoritettu tulon-hankkimis- tai säilyttämistarkoituksessa. Menon voi vähentää vain siltä osin kuin se kohdistuu vuokrattuun huoneiston tai kiinteistön osaan. Meno on vähennyskelvoton elantomeno siltä osin kuin huoneistoa tai kiinteistöä käytetään omana asuntona tai se on muussa yksityiskäytössä.
Pohdin pitkään, mitkä kulut tosiasiallisesti kohdistuvat vuokraustoimintaan. Lähden omassa toiminnassani siitä, että en halua edes keskustella verottajan kanssa tulkinnan varaisista asioista. Näin ollen en kokeile kepillä jäätä vähennysten osalta. Päädyin seuraaviin kustannuksiin: matkat asunnon näyttöihin, ilmoituskustannukset, puhelut, korkokustannukset ja sitten valaistuminen: pankin veloittamat muut kustannukset.

Aloitetaan purkaminen käänteisessä järjestyksessä. Asuntoihini kohdistui viime vuonna kolme erillistä lainaa, joten jokaisesta lainasta menee 2,30 euron pankin veloittama veloituspalkkio. Tämä on vuositasolla 3 x 2,3 x 12 = 82,80 euroa eli lähes yhden yhtiövastikkeen verran. En ole näitä laittanut ennen veroilmoitukseen, mutta mielestäni nämä kuuluvat suoraan vuokra-asuntoportfolion ylläpidon kustannuksiin. Kokeillaan näiden vähennyksiä tällä kertaa. Mikäli verottaja hyväksyy nämä, ensi vuonna laitan myös lainojen järjestelypalkkiot vähennyksiin. Nämä syntyivät viimeisen hankintani rahoitukseen ja olivat 590 euroa. En näe yhtäkään syytä, miksei verottaja näitä hyväksyisi, koska kyseessä on "vuokralle annetun asunnon hankkimiseen otetusta velasta aiheutuneita kustannuksia".

Korkokustannukset menevät veroilmoitukseen automaattisesti, joten niiden osalta ainoastaan tarkistin luvut. Korkokustannukset olivat viime vuonna erittäin matalat. Puheluiden osalta on hieman hankala vähentää mitään, koska työnantajani maksaa puhelinlaskuni.

Ilmoituskulut olivat viime vuonna nolla, koska käytän ilmaisia ilmoituskanavia. Matkakustannusten osalta tein muutoksen edellisiin vuosiin. En ole ennen ilmoittanut matkakustannuksia vähennyksissä. Tällä kertaa lisäsin ne ilmoitukseen ja muistin minkä vuoksi en ollut näitä aikaisemmin ilmoittanut. Asun hyvin lähellä kaikkia sijoituskohteitani, joten kilometrikorvauksia ei yksinkertaisesti synny. Vähennykset olivat luokkaa 10 euroa, joten nettohyöty on noin 3 euroa. Kerätään nyt kuitenkin kolikot kadulta.

Muita vähennyksiä en yksinkertaisesti keksinyt. Tietokone on suhteellisen uusi, en tarvinnut mitään kirjallisuutta, en kurssittanut itseäni, nettiyhteyteni on maksettu työnantajani toimesta ja mitään korjaustoimenpiteitä ei asuntoihin tarvinnut tehdä. Näin ollen veroilmoitus oli tällä kertaa varsin yksinkertainen. 

Katse jo ensi vuoden verotukseen

Ensi vuonna tuleekin sitten remontoidun asunnon osalta varmasti vääntöä verottajan kanssa. Otan muutaman tärkeän otteen verottajan ohjeista:
Kalusteiden ja kodinkoneiden hankintamenot vähennetään joko vuosimenoina tai poistoina. Kalusteen ja kodinkoneen hankintameno vähennetään lähtökohtaisesti poistoina, jos sen todennäköinen taloudellinen käyttöaika on yli kolme vuotta. Hankintamenon voi kuitenkin vähentää vuosimenona, jos kalusteen tai kodinkoneen hankintameno on enintään 1.000 euroa. Esimerkiksi enintään 1.000 euroa maksavan hellan tai jääkaapin vaihtamisesta aiheutuneet menot voi siten vähentää vuosikorjauskuluna.
Tämän pohjalta pystyn vähentämään jääkaapin ja mikroaaltouunin kustannukset verotuksessa hankintamenona. Mutta sitten tästä tulee varmasti (epätasainen)vääntö:
Vuokratulosta voidaan vähentää asunnon kunnon ylläpitämiseksi suoritetut vuosikorjausmenot. Vuosikorjausmenot vähennetään vuokratulosta sinä vuonna, jona ne on maksettu. Vuosikorjausmenoista on kyse silloin kun rakennus tai huoneisto saatetaan alkuperäistä vastaavaan kuntoon. Vuosikorjauksesta on kyse muun muassa seuraavissa tilanteissa:
Asunto oli siis täysin remontoitava kohde ja nyt tullaan tulkintaan, palautettiinko asunto alkuperäistä vastaavaan kuntoon vai ei. Luonnollisesti omasta mielestäni palautettiin, asuntohan oli lähes asuinkelvoton. Mutta jäämme näkemään kuinka verottaja asian tulkitsee. Oheinen katkelma löytyy myös ohjeista:
Laajoissa remonteissa on usein kysymys samanaikaisesti sekä perusparannuksesta että vuosikorjauksesta. Remontista aiheutuneet kustannukset on tällöin jaettava perusparannus- ja vuosikorjausmenoihin remontin laadun ja laajuuden mukaan. Remontin luonnetta ei ratkaista yksistään remontin kustannusten suuruuden perusteella, sillä vuosikorjausmenot voivat olla suuremmat kuin perusparannusmenot. Jos verovelvollinen ei itse selvitä menojen jakautumista perusparannus- ja vuosikorjausmenoihin tai menojen kohdistuminen ei ole muuten selvitettävissä, osuudet arvioidaan prosenttiperusteisesti.
Tunnustan, että itselläni ei ole näistä asioista aiempaa kokemusta, joten ensi vuosi tulee opettamaan jotain uutta. Olin kuitenkin (ainakin tässä vaiheessa) valveilla, ja vuokrasin asunnon ennenkuin asunnon remontti oli kunnolla aloitettu. Näin ollen ensi vuonna tulee lopullisen verotuksen näkökulmasta iso tulkinta:
KHO:2000:51: Verovelvollinen oli saanut testamentilla osakehuoneistoon oikeuttavat osakkeet. Huoneistoa, jonka pinta-ala oli 57 neliömetriä, ei ollut saatu vuokrattua siinä kunnossa missä se oli ollut edellisen omistajan jäljiltä, joten verovelvollinen oli teettänyt huoneistossa korjaustöitä, jolloin huoneiston katot, keittiön seinät ja kalusteet oli maalattu, olohuoneen ja makuuhuoneen seinät tapetoitu ja lattiat päällystetty sekä vaihdettu uusi jääpakastekaappi ja hankittu pesukoneen vedenottohana. Korjauskulut olivat olleet yhteensä 12.550 markkaa ja verovuonna korjauksen jälkeen 10 kuukaudelta saadut vuokratulot 24.370 markkaa. Koska kulut olivat aiheutuneet korjaustöistä, jotka oli suoritettu omistajanvaihdoksen jälkeen mutta ennen kuin huoneisto oli otettu vuokrakäyttöön, niitä pidettiin hankintamenoon rinnastettavina menoina, eikä niitä saanut verovuonna vähentää saataviin vuokratuloihin kohdistuvina vuosikuluina. Verovuosi 1997. Äänestys 4-3.
Tässä tapauksessa asunto vuokrattiin siis vasta remontin jälkeen, toisin kuin omani. Näin ollen ohjeiden seuraava kohta jättää hyvin paljon tulkinnan varaa:
Oikeuskäytäntöä ei ole siitä, kuinka kauan asunnon on oltava vuokraustoiminnan käytössä ennen remonttia, jotta remontista johtuneet menot voitaisiin vähentää vuosimenona. Verohallinnon käsityksen mukaan riittää, että vuokralainen on muuttanut asuntoon tai ottanut liikehuoneiston käyttöönsä silloin, kun on kyse jatkuvasta vuokrauskäytöstä. Vuokralaisen muuttamisen jälkeen syntyneet vuosikorjausmenot voidaan vähentää vuosimenona tai tasapoistoina, jos kyse on osakehuoneiston perusparannusmenoista.
Mikäli jollakin lukijalla on näistä asioista kokemusta, kuulisin niistä hyvin mielelläni. Olen kuitenkin varautunut siihen, että saa vähennyksiä lävitse. Tämän vuoksi kaikki hyväksytyt vähennykset ovat vain pelkkää positiivista kassavirtaa.

Asuntojen hintatilastot ja kansatalouden tuotannon kasvu

Hämmästyin tammikuun tilastojen jälkeen Tilastokeskuksen totetuneiden hintojen kehitystä. Olin odottanut hintoihin lievää nousua mutta toisin kävi. Hinnat laskivat hieman vuoden vaihteesta. Oma intuitioni oli odottanut täysin päinvastaista ja helmikuun tilastoissa intuitioni todennettiin. 

Tilastokeskus tarkentaa tietojaan aina alustaviin tilastoihin, koska kaikkia kauppoja ei raportoida tilastojulkistusten näkökulmasta tarpeeksi nopeasti.  Näin tapahtui siis myös helmikuussa ja muutokset olivat suhteelliset suuria. Joulukuun 2016 ja tammikuun hintatasot kohenivat pääkaupunkiseudulla, kun taas loka- ja marraskuun hintatasot laskivat hieman aiemmin ilmoitetuista. Kokonaisuudessaan tarkennukset olivat kuitenkin positiivisia. Asuntojen hinnat ovat siis vuoden alusta ottaneet varsin mukavan loikan ylöspäin ja oletettavasti meno jatkuu samanlaisena. Helsingin vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat nousseet vuoden alusta 1,1 % ja vuoden aikana 4,8 %.


Kansantaloutemme suunta ovat myös lähtenyt viimein selkeästi parempaan suuntaan. Ilman kansatalouden kasvua, asuntojen hinnoissa ei enää mielestäni ole juurikaan nousupotentiaalia. Kausitasoitettu kansatalouden tuotanto kasvoi peräti 3 % edellisestä vuodesta. Tällaisia lukuja ei olla nähty sitten 2011.


Oman seurannan näkökulmasta välikuukausien hintatilastot ovat kuitenkin enemmän viihdettä. Arvioin asuntoporfolioni hintakehitystä tarkemmin ainoastaan neljännesvuosittain, joten jännityksellä odotetaan vappua ja toukokuun 2. päivää. Tällöin julkaistaan hyvin tarkat neljännesvuositilastot. Joka tapauksessa alkuvuoden kehitys tuotannossa ja hinnoissa lupaavat varsin hyvää.


7 kommenttia:

  1. Verottajalla oli jossain myös ohje (en nyt löydä tähän hätään), että asunto remonttikulut saa vähentää vuokratuloista siitä hetkestä alkaen kun vuokraustoiminta on alkanut. Vuokraustoiminta katsotaan alkaneeksi kun asuntoa on yritetty vuokrata. Käytännössä tämän voi siis todistaa esimerkiksi välitystoimeksiannon kuitilla tai netissä julkaistulla vuokrataan-ilmoituksella.

    Lainan nostopalkkion saa myös vähentää.

    VastaaPoista
  2. toi helpottaisi erittäin paljon jos se on näin. Laitoin vuokrailmoituksen välittömästi oston jälkeen ennen kuin oli mitään kaluja tilattu. Eli tuon pohjalta olisi tulossa vielä lisäbonus tästä kaikesta vääntämisestä :) Kiitos kommentista

    VastaaPoista
  3. Kaikki tulonhankkimislainaan kuuluvat kulut on mielestäni vähennyskelpoisia. Tosin itse en ole näitä laittanut kun ne maksetaan OP bonuksilla, tästä johtuen en käsittääkseni voi enää vähennystä tehdä. Pitää kyllä varmistaa jostain.

    VastaaPoista
  4. mun mielestä voit, olet maksanut ne bonuksilla ja olisit voinut käyttää ne myös johonkin muuhun. En toki varmaksi tiedä mutta intuitio sanoisi näin. Maksat ne rahalla, joka on sinun (bonus)tilillä

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Ei voi. Jotta voisi, tämä edellyttäisi, että bonukset olisi verotettu tulona, jota ei puolestaan ole tapahtunut.

      Poista
    2. tuo verotettu tulo on hyvä pointti, vaihdan mielipiteeni :)

      Poista
    3. Jep, ei voi vähentää. Harmi, olisi ollut kyllä hyvä :)

      Poista