asuntosijoittajan neljännesvuosikatsaus ja pohdintaa Viron asuntomarkkinasta

Kuluvan vuoden alku on ollut keskimääräistä huomattavasti kiireisempi kuin koskaan osasin odottaa. Nyt ehkä sain paremman käsityksen, kuinka pienten asioiden yhteissumma johtaa varsin mielenkiintoisiin tilanteisiin. Kuluneen vuosineljänneksen aikana ostin asunnon, vuokrasin kolme asuntoa ja jonkinasteisia vuokranmaksuongelmiakin oli tarjolla. 

Nyt kun tilanne on rauhoittunut ja sopivasti vuoden ensimmäinen vuosineljännes on kasassa, ajattelin tehdä pörssiyhtiömäisesti Q1 tulosraportin. Tässä vaiheessa kuukautta vuosineljännes on jo taputeltu. Katsotaan jaksanko tehdä tällaista myös seuraavina kvarttaaleina.

Asuntomarkkinoiden ja portfolion tilanne

Ostin helmikuussa yhden asunnon lisää. Olen edelleenkin asunnon ostoon erittäin tyytyväinen. Asunto itsessään on erinomainen kohde. Tämän lisäksi katsoessani asuntomarkkinoiden tarjontaa, havaitsen markkinatilanteen olevan erittäin vaikea. 

Etsin asuntoja tietyillä kriteereillä: asunnon täytyy sijaita Oikotien Etelä-Helsinki -alueella, hinnan täytyy mahdollistaa yli 4 %:n bruttovuokratuottoon (vuokra-hoitovastike), tontin täytyy olla oma ja tarjouskauppakohteita en katso ollenkaan. Oikotiellä on tarjolla tällä hetkellä kriteerini täyttäviä kohteita 10 kpl. Näistä 3 on samassa taloyhtiössä (putkiremontti alkamassa ja kaikki kohteet ovat ylihintaisia), kahdessa muussa kohteessa putkiremontti häämöttää lähitulevaisuudessa ilman hinta-alennusta, kaksi on vanhoja liikehuoneistoja, yhdessä on "suihku kätevästi WC:n kanssa samassa tilassa" eli asunnossa ei ole suihkua (putkiremontti on lähestymässä), yksi on ensimmäisen kerroksen ylihinnoiteltu pommi. Yksi asunto näistä olisi edes jollain tasolla tutustumisen arvoinen mutta omistan ko. asunnon lähistöltä yhden asunnon ja tiedän myös tämän kohteen olevan ylihinnoiteltu. Ei ole siis asunnon ostajilla helppoa näillä markkinoilla.

Ostamani Asunnon kunto oli heikko ja sain remontoitua siitä erittäin hyvän vuokrauskohteen. Asunto vuokrattiin jo ennen kuin asuntoa edes alettiin remontoida kunnolla. Kassavirta on jo lähtenyt juoksemaan ja vuokralainen tuntuu olevan asuntoon erittäin tyytyväinen. Asuntoportolio sisältää nyt seitsemän asuntoa. Portfoliossa on yksi ongelmakohde, asunto on huonossa kunnossa ja putkiremontti lähestyy ensi syksynä. Muiden asuntojen osalta olen tyytyväinen tilanteeseen.

Vuokraustilanne

Kaikki asunnot ovat vuokralla. Ensimmäisen vuosineljänneksen aikana jouduin vuokraamaan yhteensä kolme asuntoa, joista yksi oli edellä mainittu uusin ostos. Tämän ohessa ensimmäinen sijoituskohteeni vapautui, ja sain vuokrattua sen karkeasti noin 1,5 viikossa ja uusi vuokralainen muuttaa samana päivänä sisään, kun vanha vuokralainen muuttaa pois. Samalla sain hieman korotettua vuokraa. Ei tyhjiä päiviä. 

Myös toiseksi vanhimman kohteen vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen ja sopimusrikon vuoksi sain vuokralaiselta yhden kuukauden vuokraa vastaavan "sakkomaksun". Sain myös tämän asunnon vuokrattua noin 1,5 viikossa, joten tämänkään asunnon osalta ei vielä tullut tyhjiä päiviä. Tämä asunto tulee olemaan kuitenkin kuukauden tyhjänä putkiremontin vuoksi, joten tässä saattaa parhaassa tapauksessa tulla 100 %:n käyttöaste "sakkomaksun" ansiosta.

Vuokralaisten vuokranmaksu

Seitsemän asunnon vuokralaisesta ainoastaan yhdellä oli tämän vuosineljänneksen aikana hankaluuksia vuokranmaksussa. Yhden asunnon vuokralainen tarvitsi hieman lisäaikaa vuokransa suorittamiseen ja hoiti myös tämän sovitussa aikataulussa. Näin ollen 19 vuokrauskuukaudesta sain yhteensä 20 vuokraa tililleni (ml. "sakkomaksu"). Vuokratulot olivat yhteensä 14.465 euroa.

Hoitovastikkeet

Taloyhtiöiden kirjanpidot päättyvät kaikissa taloyhtiöissä vuoden lopussa, joten yhtiökokoukset ajoittuvat huhti-toukokuulle. Näin ollen yhtiövastikkeiden muutokset tulevat pääsääntöisesti voimaan vasta yhtiökokousten jälkeen. Yhden taloyhtiön osalta oli kuitenkin poikkeus, koska putkiremontti on alkamassa ja tämän vuoksi pidettiin ylimääräinen yhtiökokous. Tässä kokouksessa päätettiin yhtiövastikkeen tuplaamisesta, jolla aletaan varautumaan tuleviin kustannuksiin. Sinällään päätös oli erinomainen, koska tällä tehdään tilaa sijoittajaystävälliselle putkiremontin kirjaamiselle remontin valmistuttua. Koska vastike on kokonaisuudessaan vähennyskelpoinen, tällä lisävastikkeella tehdään tilaa remontin tulouttamiselle myöhemmässä vaiheessa. Taloyhtiö on siis erittäin suuri ja putkiremontti tulee kestämään pitkään. 

Muiden yhtiöiden osalta yksikään ei käyttänyt lisävastikkeen perintään oikeuttavaa optiota, joten tämän pohjalta kaikissa yhtiössä kassatilanne on kunnossa. Maksamani yhtiövastikkeet olivat yhteensä 2.885,75 euroa.

Olen vielä ottamassa yhteyttä isännöitsijään uusimman kohteen osalta, koska asunnossa ei asuttu reiluun kuukauteen omistusaikanani ja tämän vuoksi maksamani vesimaksu on oman tulkintani mukaan turha. Kyse on kuitenkin ainoastaan noin 20 eurosta mutta kysyn siitä kuitenkin sopivassa yhteydessä.

Korkokulut

Lainani ovat sidottu pääosin 12 kuukauden euriboriin ja lainajärjestelyiden seurauksena suurin osa korkotarkistuksista ajoittuu helmikuulle. Näin ollen laskenut korkotaso ei vielä päässyt hyödyttämään lainojen hoitokustannuksia. Korkokulut ovat olleet ensimmäisen vuosineljänneksen osalta 1.329,52 euroa

Maksoin tammikuussa ylisuurista käteisvaroistani ylimääräisen lainanlyhennyksen. Lainoja on maksettu tämän vuoden aikana yhteensä 13.903,49 euroa.

Verot

Aiemmista vuosista poiketen, tänä vuonna päätin alkaa maksamaan ennakkoveroja henkilökohtaisista pääomatuloistani. Nämä kohdistuvat luonnollisesti vain henkilökohtaisesti omistamiini asuntoihin ja yhtiöni omistusten osalta verotus on riippuvainen myös muista yhtiön operaatioista. Laskentaa sotkee myös uusi, mutta erittäin tervetullut muutos pääomatuloverotuksessa. Viime vuodesta lähtien pääomatappiot esimerkiksi osakesijoituksista voidaan vähentää vuokratuloista. 

Laskennallisesti verokertymäni ensimmäisen vuosineljänneksen osalta on 2.646,39 euroa. Tämä luku on kuitenkin ylimitoitettu, koska olin vuokrannut uusimman kohteen ennen remontin aloittamista ja näin ollen keskustelen vielä verottajan kanssa, missä määrin voin vähentää kustannukset vuokratuloista.

Muita kassavirtoja

Helmikuussa ostetun asunnon lopullinen remonttilasku on vielä täsmentymättä, mutta summa on tällä hetkellä tarvikkeiden osalta n. 10.000 euroa. Tämän kirjaan omassa kirjanpidossani oman pääoman ehtoiseksi sijoitukseksi ja maksoin kustannukset käteisvaroistani. Lainoitusaste asunnolle on siis yli 90 %. Muiden asuntojen osalta ei syntynyt mitään kustannuksia, koska käytin uusien vuokralaisten etsintään ilmaisia medioita. 

Asuntomarkkinoiden hintakehitys

Tilastokeskus julkaisee tarkat hintatilastot vasta huhtikuun lopussa, joten luotettavia tilastoja ei ole tällä hetkellä käytettävissä. Käytän omassa laskennassani ainoastaan vuosineljännestilastoja. Tämän hetken indikaatio on kuitenkin saatavilla kuukausitilastoista ja ne näyttävät hintakehityksen olleen negatiivista. Helsingin vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat laskeneet vuoden vaihteesta, joka indikoisi myös oman asuntoportfolioni osalta jonkinasteista laskua. Tämä tilasto on kuitenkin tilasto kaikista Helsingin asunnoista, joten se on ainoastaan suuntaa antava.

Samalla tiedostan myös, että uusimman ostokseni todellinen arvo on huomattavasti kustannuksiani korkeampi mutta varoivaisuuperiaatteen mukaisesti jätän tämän huomioimatta laskelmissani. Välittäjäystäväni ehdotti jo asunnon myyntiä 195.000 euron hinnalla, jolloin pikavoitto olisi ollut varsin muhkea.

Yhteenveto kassavirroista

Ohessa vielä yhteenveto kassavirroista:

vuokratulot               14.465,00 euroa
hoitovastikkeet           2.885,75 euroa
korkokulut                  1.893,65 euroa

bruttokassavirta           10.249,73 euroa

laskennalliset verot       2.646,39 euroa (verokanta 25,82 %)

nettokassavirta              7.603,34 euroa

Lainojen lyhennykset  13.903,49 euroa
Lisäsijoitukset             10.000,00 euroa

Näillä laskelmilla asuntovarallisuuteni on kasvanut vuoden 2017 ensimmäisellä vuosineljänneksellä 23.903,49 euroa ja tähän summaan olen laittanut vuokraustoiminnan kassavirran lisäksi 16.300,15 euroa käteisvarojani.

Kuten laskelmasta näkyy, noudatan strategiaani maksaa lainojani huomattavasti nopeammin pois, kuin mihin kassavirrat antaisivat mahdollisuuden. Näin saan tehtyä tilaa uusille hankinnoille vapautuvien vakuuksien ansiosta tulevaisuudessa.

Pohdintoja Viron asuntomarkkinasta

Olen viime aikoina alkanut vakavasti harkitsemaan sijoitustoimintani kohdistamista myös Etelä-Helsingin ulkopuolelle. Suurin huoleni Helsingissä on tarjonnan heikkous ja portfolioni keskittyminen vain yhteen paikkaan. Yleisellä tasolla en ole huolissani hintakehityksestä. En tee tätä toimintaa positiivisen hintakehityksen toivossa vaan ainoastaan kassavirtojen käyttämisestä varallisuuden kasvattamiseen lainojen lyhentämisessä. En myöskään ole kovinkaan huolissani suuresta velkavivusta, koska en odota Euroopan lyhyiden korkojen ylittävän 2 %:n tasoa seuraavaan viiteen vuoteen. 

Olen alkanut tutkimaan varsin tarkasti Viron asuntomarkkinoita ja pyrin parantamaan ymmärrystäni joka päivä jollain tasolla. Tallinnan asuntomarkkinat ovat olleet valtavassa murroksessa finanssikriisin jälkeen ja täysin varmasti parhaat hetket ovat jo takanapäin hintakehityksen osalta. Havaitsin kuitenkin yhden erittäin erikoisen ominaisuuden ko. markkinassa. Virossa opiskelee Kelan opintoetuustilaston mukaan jo 1.231 suomalaista opiskelijaa. Luku on kasvanut edellisestä vuodesta (1132) lähes 9 %. Tämän lisäksi rakennuskanta on uusiutunut vauhdilla ja varsinkin keskustan alueella on jopa sellaisia rakennuksia, joista Helsingissä voi vain haaveilla. Luonnollisesti Viron taloudellinen tilanne ei enää tue nykyistä hintatasoa kun katsotaan sitä raaoilla luvuilla (OECD 2015):

- kotitalouksien käytettävissä olevat tulot (household disposable income) on 16.565 USD / vuosi, joka vastaa 1.213,58 euroa / kk (EURUSD 1,08)

- kotitalouksien nettovarallisuus on 15.728 USD / vuosi

- sosiaalinen epätasa-arvoisuus saa pisteluvun 5.44, joten tuloerot ovat suuret

Kun tätä verrataan Suomeen, vastaavat luvut ovat:

- kotitalouksien käytettävissä olevat tulot (household disposable income) on 28.238 USD / vuosi

- kotitalouksien nettovarallisuus on 24.482 USD / vuosi

- sosiaalinen epätasa-arvoisuus saa pisteluvun 3.74, tuloerot Suomessa tiedetään, ne ovat maltilliset

Eli kärjistäen, Suomessa käytettävissä olevat tulot ovat hieman vajaa tuplat verrattuna eteläiseen naapuriin ja nettovarallisuus on Suomessa noin 50 % korkeampi. Ellen olisi tutustunut näihin tilastoihin, olisin veikannut aivan erilaista lopputulemaa. Olisin veikannut kummankin tilaston olevan huomattavasti enemmän Suomen eduksi. Viro on kansantalous, jonka historia on 25 vuotta vanha. Me emme ole saaneet tuota eroa suuremmaksi sinä 75 vuoden aikana, kun Neuvostoliitto on riistänyt Viron tyhjäksi kaikesta mahdollisesta varallisuudesta. 

Palataan kuitenkin oman isänmaamme rienaamisesta takaisin opiskelijoihin. Suomalainen opiskelija Virossa saa Kelan laskurin mukaan opintorahaa 336,76 euroa, asumislisää 210 euroa ja lainatakauksen 700 eurolle kuukaudessa. Näin ollen suomalaisen opiskelijan tulot ovat 1.246,76 euroa kuukaudessa. Tämä on siis n. 3 % enemmän kuin keskiverto kotitalouden kuukausitulot. Ei ihme, että opiskelijat lähtevät Viroon ellei mieleistä opiskelupaikkaa irtoa Suomesta. 

Viron Tilastokeskuksen mukaan kotitalouksia on 592.000 ja koko väestö on 1.317.800 henkilöä. Tallinnassa asuu 423.420 asukasta. Näin ollen keskimääräinen kotitalous Virossa on 2,2 henkilöä ja luku Tallinnassa on todennäköisesti tätä pienempi. Tämän pohjalta siis yksittäisen henkilö käytettävissä olevat tulot ovat keskimäärin vähän yli 600 euroa kuukaudessa. Suomalaisella opiskelijalla on siis varsin hyvät oltavat etelänaapurissa ottamatta kantaa millaiset työllistymismahdollisuudet ja tämän jälkeinen palkkataso Virossa on suomalaisille.

Jatkan asian tutkimista mutta olen selvästi jo löytänyt kohderyhmän, mikäli päädyn sijoittamaan Viron asuntomarkkinoille. Nyt täytyy jatkaa kuitenkin selvittämistä, kuinka vuokramarkkina oikeasti toimii ja millaisia poikkeamia Viron asuntomarkkinoilla on suhteessa Suomeen. Tiedän olevani myöhässä tässä asiassa Viron osalta mutta Viron talouden näkymä on parempi kuin Suomen.