Hieman vuokralaisvalinnasta
Olen päättänyt viimeisten kuukausien aikana pyrkimykseen saada jatkossa vuokralaisiksi ensisijaisesti naisia. Joko 20+ opiskelijoita tai 30+ työssä käyviä. Olen myös tullut lopputulokseen, että juuri valmistunut 25-27 vuotias mies tai nainen on todennäköisesti lyhytaikainen vuokralainen. Tämän vuoksi pyrin myös välttämään heitä, mikäli se on vain mahdollista. Noin 20 vuotiaat työssä käyvät ovat hyvin usein myös lyhytaikaisia vuokralaisia.
Suurinosa näistä kommenteista perustuu kokemukseen, josta yhtenä esimerkkinä kerrottakoon vähän yli 20 vuotiaasta työssä käyvästä naishenkilöstä. Teimme vuokrasopimuksen ja kaikki oli kunnossa. Kolme päivää vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen henkilö ilmoitti muuttavansa miesystävänsä kanssa yhteen ja haluaisi purkaa vuokrasopimuksen. 2 viikon vuokrahinnalla suostuin päättämään sopimuksen ennen kuin asukas oli edes muuttanut asuntoon. Vastaavia tilanteita eteeni on tullut muutamia ja en halua enää jatkossa vatkata sopimusten kanssa tällä tavoin.
Ihmisille luonteenomainen tarve pariutua ja alkaa rakentamaan perhettä ovat hyvin luonnollisia selityksiä näissä asioissa, mutta minun ei tarvitse vuokranantajana olla tässä välissä. Pyrin jatkossa profiloimaan vuokralaiset entistä tarkemmin ja pysymään strategiassani. Suurin tekijä, joka mahdollistaa strategiani, on asuntojeni hyvä tai erinomainen kunto. Tämän ansiosta pystyn olemaan varsin selektiivinen vuokralaisten osalta.
Miesten osalta alan kyllästymään välinpitämättömään siivoamiseen, jonka vuoksi asunnot ovat välillä aivan järkyttävän likaisia. Perusimurointi ei riitä, jos siivoaminen ei kuulu elämän perusrutiineihin. Olen nähnyt ystäväpiirissä asuntoja, joissa jopa katto on onnistuttu sotkemaan. Katon siivoaminenhan ei olekaan sitten enää ihan pieni operaatio. Jos asuntoa ei ole juuri remontoitu, jokainen voi käydä kokeilemassa minkä näköinen katto on, kun siihen vetää luudulla rannun. Katon maalaaminen on todennäköisesti helpompi operaatio kuin sen täydellinen puhdistaminen. Tästä asiasta tietysti pääsisi jollain tavalla eroon ottamalla joka kerta siivoojan paikalle kun vuokralainen vaihtuu ja maksattamalla tämän vanhalle vuokralaiselle. Tämä kuitenkin vaikeuttaa uuden vuokralaisen sisäänmuuttamista vaikka siivooja saataisiinkin paikalle muuttopäivänä. Ja siivoojan saaminen juuri sopivalle päivälle onkin jo sitten oma taiteen lajinsa.
Vaikka strategia ei varmastikaan täytä kaikkia lain vaatimia tasa-arvopykäliä, kaikkea ei tarvitse ilmoituksiin kirjoittaa. Tämän lisäksi joustavuus on syytä säilyttää, joten voin myös tilannekohtaisesti muuttaa mielipidettäni. Strategiani on siis voimakkaan ohjeellinen.
Suosittelen jokaisen vuokrausilmoituksia tekevän vuokranantajan lukemaan tuon yllä olevan linkin kunnolla. Itseäni huvitti jonkin verran soluasuntojen poikkeuksellinen kohtelu ja siellä erityisesti määrittely pesuhuoneiden lukumäärästä. Joskus on tunne, että näitä pykäliä kirjoittavat henkilöt, joilla kosketuspinta reaalitodellisuuteen on kymmenien vuosien takaisessa menneisyydessä.
Pitkäaikainen vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen
Asunto numero 1:n vuokralainen oli asunut asunnossa suhteellisen pitkään ja tiesin hänen etsivät omaa asuntoa. Tavakseni on tullut soittaa vähintään kerran vuodessa vuokralaisille ja kuulumisten ohessa kysyn suoraan onko muuttotarpeita näköpiirissä. Vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen helmikuun lopussa ja näin uuden vuokralaisen etsintä oli aloitettava välittömästi. Ajoituksellisesti tämä oli luonnollisesti erittäin hankala. Tätä en olisi tarvinnut remonttikiireiden oheen.
Asunnon sijainti Kruununhaassa yleensä saisi aikaiseksi joukkovaelluksen, kukapa sinkku ei haluaisi asua keskellä kaupunkia rauhallisella alueella. Alueen hintataso kuitenkin rauhoittaa muuttohaluja tehokkaasti. Viime aikoina on alkanut vaikuttamaan siltä, että jopa Kallion yksiöiden vuokrataso alkaa lähestymään 800 euroa / kk, joten ajattelin nyt sitten viimein nostaa vuokran selvästi päälle 800 euron. Viime kerralla jouduin turvautumaan numeroilluusioon käyttämällä hintaa 799 euroa / kk + vesi. Tällä kertaa siihen ei ollut tarvetta. Asunnon kunto on erinomainen, joten vuokrataso on perusteltavissa varsinkin verrattaessa Kallion hintatasoon.
Ei tämä kuitenkaan ihan niin helppoa ollut. Kallion asunnoissa saa nopeasti 10-15 kontaktia alle tunnissa, Kruununhakaan kontakteja tuli muutama. Ilmeisesti nyt vain on niin, että Kallio on vuokralaisten unelma paikka ja kävelymatka keskustaan ei merkitse kovinkaan paljoa. Tämä siis päätellen kontaktien määrästä ja muutamasta keskustelusta potentiaalisten vuokralaisten kanssa.
Tällä kertaa toimin tavoistani poiketen hieman eri tavalla. Normaalisti jätän ilmoituksen ja sen jälkeen odottelen. Tällä kertaa laitoin toki ilmoituksen nettiin, mutta aloin järjestelmällisesti kontaktoida suoraan asunnon etsijöitä. Näin pystyin paremmin saamaan intressit selville ja myös samalla valikoimaan kenelle asuntoa tarjoan. Muutaman hedelmättömän keskustelun jälkeen onnistuin löytämään erinomaisen vuokralaisen, joka muuttaa asuntoon maaliskuun lopussa. Tälläkään kertaa ei tyhjää kuukautta, joten operaatio onnistui. Sain myös samalla nostettu vuokraa 3,8 %:lla entisestä vuokrasta, joten tämäkin onnistui erinomaisesti.
Olen päättänyt viimeisten kuukausien aikana pyrkimykseen saada jatkossa vuokralaisiksi ensisijaisesti naisia. Joko 20+ opiskelijoita tai 30+ työssä käyviä. Olen myös tullut lopputulokseen, että juuri valmistunut 25-27 vuotias mies tai nainen on todennäköisesti lyhytaikainen vuokralainen. Tämän vuoksi pyrin myös välttämään heitä, mikäli se on vain mahdollista. Noin 20 vuotiaat työssä käyvät ovat hyvin usein myös lyhytaikaisia vuokralaisia.
Suurinosa näistä kommenteista perustuu kokemukseen, josta yhtenä esimerkkinä kerrottakoon vähän yli 20 vuotiaasta työssä käyvästä naishenkilöstä. Teimme vuokrasopimuksen ja kaikki oli kunnossa. Kolme päivää vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen henkilö ilmoitti muuttavansa miesystävänsä kanssa yhteen ja haluaisi purkaa vuokrasopimuksen. 2 viikon vuokrahinnalla suostuin päättämään sopimuksen ennen kuin asukas oli edes muuttanut asuntoon. Vastaavia tilanteita eteeni on tullut muutamia ja en halua enää jatkossa vatkata sopimusten kanssa tällä tavoin.
Ihmisille luonteenomainen tarve pariutua ja alkaa rakentamaan perhettä ovat hyvin luonnollisia selityksiä näissä asioissa, mutta minun ei tarvitse vuokranantajana olla tässä välissä. Pyrin jatkossa profiloimaan vuokralaiset entistä tarkemmin ja pysymään strategiassani. Suurin tekijä, joka mahdollistaa strategiani, on asuntojeni hyvä tai erinomainen kunto. Tämän ansiosta pystyn olemaan varsin selektiivinen vuokralaisten osalta.
Miesten osalta alan kyllästymään välinpitämättömään siivoamiseen, jonka vuoksi asunnot ovat välillä aivan järkyttävän likaisia. Perusimurointi ei riitä, jos siivoaminen ei kuulu elämän perusrutiineihin. Olen nähnyt ystäväpiirissä asuntoja, joissa jopa katto on onnistuttu sotkemaan. Katon siivoaminenhan ei olekaan sitten enää ihan pieni operaatio. Jos asuntoa ei ole juuri remontoitu, jokainen voi käydä kokeilemassa minkä näköinen katto on, kun siihen vetää luudulla rannun. Katon maalaaminen on todennäköisesti helpompi operaatio kuin sen täydellinen puhdistaminen. Tästä asiasta tietysti pääsisi jollain tavalla eroon ottamalla joka kerta siivoojan paikalle kun vuokralainen vaihtuu ja maksattamalla tämän vanhalle vuokralaiselle. Tämä kuitenkin vaikeuttaa uuden vuokralaisen sisäänmuuttamista vaikka siivooja saataisiinkin paikalle muuttopäivänä. Ja siivoojan saaminen juuri sopivalle päivälle onkin jo sitten oma taiteen lajinsa.
Vaikka strategia ei varmastikaan täytä kaikkia lain vaatimia tasa-arvopykäliä, kaikkea ei tarvitse ilmoituksiin kirjoittaa. Tämän lisäksi joustavuus on syytä säilyttää, joten voin myös tilannekohtaisesti muuttaa mielipidettäni. Strategiani on siis voimakkaan ohjeellinen.
Suosittelen jokaisen vuokrausilmoituksia tekevän vuokranantajan lukemaan tuon yllä olevan linkin kunnolla. Itseäni huvitti jonkin verran soluasuntojen poikkeuksellinen kohtelu ja siellä erityisesti määrittely pesuhuoneiden lukumäärästä. Joskus on tunne, että näitä pykäliä kirjoittavat henkilöt, joilla kosketuspinta reaalitodellisuuteen on kymmenien vuosien takaisessa menneisyydessä.
Pitkäaikainen vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen
Asunto numero 1:n vuokralainen oli asunut asunnossa suhteellisen pitkään ja tiesin hänen etsivät omaa asuntoa. Tavakseni on tullut soittaa vähintään kerran vuodessa vuokralaisille ja kuulumisten ohessa kysyn suoraan onko muuttotarpeita näköpiirissä. Vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen helmikuun lopussa ja näin uuden vuokralaisen etsintä oli aloitettava välittömästi. Ajoituksellisesti tämä oli luonnollisesti erittäin hankala. Tätä en olisi tarvinnut remonttikiireiden oheen.
Asunnon sijainti Kruununhaassa yleensä saisi aikaiseksi joukkovaelluksen, kukapa sinkku ei haluaisi asua keskellä kaupunkia rauhallisella alueella. Alueen hintataso kuitenkin rauhoittaa muuttohaluja tehokkaasti. Viime aikoina on alkanut vaikuttamaan siltä, että jopa Kallion yksiöiden vuokrataso alkaa lähestymään 800 euroa / kk, joten ajattelin nyt sitten viimein nostaa vuokran selvästi päälle 800 euron. Viime kerralla jouduin turvautumaan numeroilluusioon käyttämällä hintaa 799 euroa / kk + vesi. Tällä kertaa siihen ei ollut tarvetta. Asunnon kunto on erinomainen, joten vuokrataso on perusteltavissa varsinkin verrattaessa Kallion hintatasoon.
Ei tämä kuitenkaan ihan niin helppoa ollut. Kallion asunnoissa saa nopeasti 10-15 kontaktia alle tunnissa, Kruununhakaan kontakteja tuli muutama. Ilmeisesti nyt vain on niin, että Kallio on vuokralaisten unelma paikka ja kävelymatka keskustaan ei merkitse kovinkaan paljoa. Tämä siis päätellen kontaktien määrästä ja muutamasta keskustelusta potentiaalisten vuokralaisten kanssa.
Tällä kertaa toimin tavoistani poiketen hieman eri tavalla. Normaalisti jätän ilmoituksen ja sen jälkeen odottelen. Tällä kertaa laitoin toki ilmoituksen nettiin, mutta aloin järjestelmällisesti kontaktoida suoraan asunnon etsijöitä. Näin pystyin paremmin saamaan intressit selville ja myös samalla valikoimaan kenelle asuntoa tarjoan. Muutaman hedelmättömän keskustelun jälkeen onnistuin löytämään erinomaisen vuokralaisen, joka muuttaa asuntoon maaliskuun lopussa. Tälläkään kertaa ei tyhjää kuukautta, joten operaatio onnistui. Sain myös samalla nostettu vuokraa 3,8 %:lla entisestä vuokrasta, joten tämäkin onnistui erinomaisesti.
Ja sitten lyhin vuokrasopimus meni uusiksi
Asunto numero 2 vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksensa myös helmikuun lopussa. Hänen kohdallaan kyseessä oli "sopimusrikkomus", koska irtisanoutuminen tapahtui määräaikaisen sopimuksen ollessa vielä voimassa. Hän oli kuitenkin informoinut minua jo etukäteen halustaan muuttaa pois asunnosta, joten osasin odotella tapahtumaa. Olin informoinut vuokralaista myös sopimusrikkomusta seuraavasta sanktiosta ja tämä sovittiin hänen kanssaan jo etukäteen. Fiksujen vuokralaisten kanssa pystyy keskustelemaan rakentavasti ja rationaalisesti. Vuokralainen maksoi yhden kuukauden ylimääräisen vuokran sopimussakkona. Jälleen kerran korostui hyvä neuvotteluyhteys vuokralaisen kanssa.
Asunto numero 2 on tällä hetkellä heikossa kunnossa. Ostaessani asunnon vuonna 2013, se oli valmiiksi vuokrattu. Vuokralainen asui siinä myös varsin pitkään. Hänen muutettua asunnosta pois, onnistuin vuokraamaan asunnon uudelleen, mutta vaistosin asunnon kunnon olevan ongelma. Ja todennäköisesti vuokralaisen poismuutto johtui osittain asunnon kunnosta.
Asunto olisi siis remontoitava. Jotta tilanne ei olisi liian yksinkertainen, taloyhtiöön on tulossa putkiremontti vielä tämän vuoden aikana. Tämän vuoksi asunnon kokonaan remontointi on mahdotonta. Asunnon varmastikin saisi vuokrattua sosiaalihuollon asiakkaalle, mutta en halua tähän leikkiin ryhtyä. Ainoa tapa vuokrata asunto, olisi antaa vuokralaisehdokkaille optioita. Voin vuokrata asunnon nykyisessä kunnossa tai remontoida sen pesuhuonetta lukuunottamatta. Tässä kohti kyllä tuntui, että vuokranantajasta on tullut asiakas kun putkiremontti lähestyy.
Asunto olisi siis remontoitava. Jotta tilanne ei olisi liian yksinkertainen, taloyhtiöön on tulossa putkiremontti vielä tämän vuoden aikana. Tämän vuoksi asunnon kokonaan remontointi on mahdotonta. Asunnon varmastikin saisi vuokrattua sosiaalihuollon asiakkaalle, mutta en halua tähän leikkiin ryhtyä. Ainoa tapa vuokrata asunto, olisi antaa vuokralaisehdokkaille optioita. Voin vuokrata asunnon nykyisessä kunnossa tai remontoida sen pesuhuonetta lukuunottamatta. Tässä kohti kyllä tuntui, että vuokranantajasta on tullut asiakas kun putkiremontti lähestyy.
Vuokralaisen etsinnästä tuli siis haastavaa, koska putkiremontti häämöttää nurkan takana. Onneksi remontti tehdään sukitusmenetelmällä, jonka vuoksi operaatio on huomattavasti perinteistä menetelmää nopeampi. Asumishaitta on arvioitu muutamaksi viikoksi. Samalla kylpyhuone uusitaan, jonka jälkeen asunto on täysin uusi. Kyllä, kylpyhuone uusitaan sukituksen yhteydessä, tähän on taloyhtiössä omat syynsä.
Useiden keskusteluiden jälkeen sosiaalisessa mediassa, alkoi tuska vain kasvaa. Vuokralaisen etsintä alkoi käydä jo puolipäivätyöstä. Tämän jälkeen päätin käyttää sosiaalisen median ohella avuksi Oikotien vuokra-asunto palvelua. Tätä kautta sain hämmentävän monta yhteydenottoa ja lopulta vuokralainen löytyi yhdellä näytöllä.
Todettakoon tässä kohden viittaus aloitukseeni miesten siivoustaidoista. Mennessäni käymään asunnolla noin puolen vuoden jälkeen, yllätyin positiivisesti koska muistelin asunnon olevan vielä huonommassa kunnossa kuin missä se tosiasiassa oli. Nyt lähtevä vuokralainen (mies) oli siivonnut asunnon hieman paremmin ja asunnosta löytyi jopa kiiltäviä kohtia. Mutta uusi vuokralainen (nainen) totesi asunnon olevan todella likainen ja siivosi asuntoa kaksi päivää saadakseen sen muuttokuntoon.
Todettakoon tässä kohden viittaus aloitukseeni miesten siivoustaidoista. Mennessäni käymään asunnolla noin puolen vuoden jälkeen, yllätyin positiivisesti koska muistelin asunnon olevan vielä huonommassa kunnossa kuin missä se tosiasiassa oli. Nyt lähtevä vuokralainen (mies) oli siivonnut asunnon hieman paremmin ja asunnosta löytyi jopa kiiltäviä kohtia. Mutta uusi vuokralainen (nainen) totesi asunnon olevan todella likainen ja siivosi asuntoa kaksi päivää saadakseen sen muuttokuntoon.
Vuokrasopimus tehtiin todella nopeasti ja informoin vuokralaisen tarkasti tulevasta putkiremontista. Laitoin kaikki yksityiskohdat myös vuokrasopimukseen, jotta niistä ei tarvitse jälkeenpäin kiistellä. Lisäksi annoin vuokralaiselle option, hän saa päättää remontoidaanko asunto putkiremontin jälkeen vai ei. Mikäli asuntoa ei remontoida, vuokra pysyy alkuperäisenä ja remontoinnin tapahtuessa vuokra nousee 6,5 %. Jäämme näkemään onko 6,5 %:n asumiskulujen nousulla kuukaudessa merkitystä putkiremontin jälkeen. Itse luonnollisesti toivon, ettei asuntoa tarvitsisi remontoida. Remonttiin menenee pääomaa n. 5.000 euroa, joten takaisinmaksuaika vuokrankorotuksella on järkyttävän pitkä. Toki remontti tulee eteen viimeistään tämän vuokralaisen muuttaessa pois.
Muutamia oppeja tästä kierroksesta
Olen huomannut muutaman ominaisuuden vuokralaisen etsinnässä. Sosiaalinen media toimii hyvin, kun asunto sijaitsee kalliossa, Meilahdessa, Töölössä ja muilla hieman ydinkeskustan ulkopuolisilla alueilla. Näille alueille haluavat 20-30 vuotiaat ihmiset ja he ovat sosiaalisen median suurkuluttajia. Jos asunto sijaitsee kalliilla alueella / vuokra on yli 800 euroa tai jos asunto sijaitsee vähänkään kantakaupungista kauempana, tilanne muuttuu sosiaalisessa mediassa. Tällöin ainakin omalta osaltani Oikotie on ollut huomattavasti tehokkaampi media. Kruununhaan asunnon sain vielä vuokrattua sosiaalisen median avulla mutta Etelä-Haaga ei selvästikään enää toiminut. En omista asuntoja ainakaan vielä Itä-Helsingistä, voisin kuvitella sosiaalisen median olevan tehokas myös näillä alueilla.
Toinen havainto on pakolaiset ja turvapaikanhakijat. Muut maahanmuuttajat eivät lukeudu nyt tähän ryhmään, koska he osaavat asuntomarkkinoiden perusasiat melkein yhtä hyvin kuin paikallisetkin. Pakolaiset ja turvapaikan hakijat hakevat asuntoja selvästi haulikkoammunnalla tietämättä oikeastaan asuinalueista, asunnoista tai hintatasosta yhtään mitään. Ajatusmalli lienee enemmän "kunhan jotain löytyisi" kuin "haluan tämän asunnon". Toki ymmärrän tämän yleisellä tasolla huomioiden heidän tilanteensa. Ilmeisesti heille on annettu jokin maksimibudjetti, joka on tällä hetkellä 700 euroa / kk + vesi ja tämän pohjalta asunnon etsintä alkaa. Yksi henkilö väitti budjetin olevan 750 euroa / kk + vesi mutta tämä taisi sisältää puolison ja he asuivat tällä hetkellä Helsingin ulkopuolella. Itselläni ei ole mitään ongelmaa esitellä heille asuntoja mutta jos voisi jotain valtiovallalta pyytää, pyyntöni olisi seuraava:
- kurssittakaa nämä ihmiset etsimään asuntoja:
- heillä ei ole pääsääntöisesti mitään käsitystä millaisia suomalaiset asunnot ovat
- heillä ei pääsääntöisesti ole mitään käsitystä mitä papereita tarvitaan vuokranmaksun turvaamiseksi
- heillä ei tunnu olevan edes käsitystä, mikä ero vuokranantajalle on turvapaikan hakijalla ja turvapaikan saaneen välillä
- heillä ei ole käsitystä asuinalueista
- heillä ei ole käsitystä mikä on kallis ja mikä on halpa
- heillä ei ole pääsääntöisesti asioidaanko Kelan vai kaupungin kanssa
- maahanmuuttoviraston sivuille voisi laittaa selvän ohjeistuksen myös vuokranantajille:
- mikä ero on turvapaikanhakijalla vs. pakolaisella vs. muulla maahanmuuttajalla
- mikä ero on maassaololuvan saaneella vs. ei vielä lupaa saaneella
- mitä papereita saadaan mistäkin ja kenen kanssa asioidaan
- kuka maksaa/antaa vuokravakuuden ja miten se maksetaan/annetaan
- kuka maksaa vuokran ja jos/kun vuokranmaksajia on useampi, mihin tarvitaan mitäkin papereita
- ja tämä kaikkein hämmentävin, mikä on määräaikainen vuokravakuus. En tiedä kenen aivopieru tämä alunperin on mutta määräaikaisella vuokravakuudella ei tee käytännössä yhtään mitään
Tilanne on siis erittäin sekava, ellei näistä asioista ole etukäteen kokemusta. Esimerkiksi, turvapaikanhakijan saadessa negatiivisen turvapaikkapäätöksen, tilanne voi mennä erittäin hankalaksi vuokranantajalle. Törmäsin tällaiseenkin asunnon etsijään. Jo tämän tiedon varassa voi todeta, että turvapaikanhakijalle ei kannata asuntoa vuokrata. Itselläni on jonkin verran kokemusta tästä aiheesta, joten suhtaudun näihin hakijoihin avoimin mielin. Tilanne on taatusti toinen vuokranantajalle, jolla kokemusta ei ole.
Yleisesti täytyy myöntää, että nämä henkilöt, joita tapasin tällä kierroksella osasivat erittäin hyvin englantia. Tämä helpotti erittäin paljon kommunikointia. Ilmeisesti nyt maahan tulleet ovat aiempiin verrattuna paremmin koulutettuja, mitään muuta selitystä en tälle keksi.
Olen saanut nyt konvertoitua vuokralaiseni pääosin naisiksi. Seitsemästä vuokralaisesta 5 on naisia ja jäljelle jääneistä toinen miespuolinen on tuttavani poika. Jäljelle jääneellä mieshenkilöllä on vuokra myöhässä tällä hetkellä 1,5 viikkoa, joten toivotaan ettei tästä aiheesta tarvitse kirjoittaa erillistä blogia. Tämä on onneksi tapahtunut aikaisemmin vain kerran, jolloin hänellä oli automaattiveloitus loppunut pankkijärjestelmästä.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti