Tilastokeskus julkaisi asuntojen hintatilastot

Pienen tauon jälkeen seuraavana aiheena on tilastokatsaus Helsingin yksiöiden hintakehitykseen. Tilastokeskus julkaisi ennakkotiedot asunto-osakkeiden hintakehityksestä ja kuten jo useaan kertaa mainittuna, seuraan näitä tilastoja suhteellisen tarkasti. 

Yleiskatsaus tilastoihin

Ensisilmäys tilastoon yllätti. Olin odottanut voimakasta hintojen nousua Helsingissä, mutta tätä ei kuitenkaan syntynyt. "Ovensuukyselyni" osoittautui siis hieman heikosti tehdyksi. Perusajatukseni oli, että ensiasunnonostajat ovat palanneet markkinoille ja tämä olisi aiheuttanut voimakkaan hintapiikin markkinoilla. Saman kuvan olen saanut keskusteluistani välittäjätuttavieni kanssa, joilla kauppa käy käsitykseni mukaan varsin hyvin tällä hetkellä.

Kuten julkaisun otsikkokin kertoo, vanhojen osakehuoneistojen hinnat laskivat myös tällä kertaa Helsingissä (-0,2 %) vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana. 


Tilastojulkistuksen etusivun jälkeen yleensä tarkistan myös uusien asuntojen hintatilaston ja täältä löytyikin todella hurjan näköinen kuva:


Vanha nyrkkisääntö on näiden kahden kuvaajan voimakas korrelaatio. Nyt vaikuttaa siltä, että uusien asuntojen hinnat ovat lähteneet valtavalle laukalle. Historiassa ei taida löytyä kovinkaan montaa hetkeä, jossa vanhojen asuntojen hinnat eivät olisi lähteneet tähän mukaan myöhemmin. Sama korrelaatio toimii toki myös toisinpäin, mutta näitä havaintoja syntyy ainoastaan talouskriisien aikana. Uusien asuntojen hinnat ovat nousseet ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 7,2 % ja viimeisen vuoden aikana 11,3 %. Vastaavat luvut koko maan osalta ovat 7,0 % ja 5,8 %. Tilasto on todella häkellyttävää luettavaa ja tietää hyvää jo salkkunsa rakentaneelle asuntosijoittajalle. Rehellisesti voin kyllä todeta, ettei käy kateeksi ensiasunnon ostajia.

Tilastojen hieman syvempi tutkiminen

Tilasto vaatii kuitenkin syvempää tutkimista, jotta päästään pintaa syvemmälle. Yllä olevat tilastot sisältävät aggregaattilukuja, ja niiden soveltuvuus oman asuntoportfolioni arviointiin on vähäinen. Omalla kohdallani kiinnostuksen kohteena ovat vanhojen kerrostaloyksiöiden hinnat aluekohtaisesti. Ohessa kuva, josta aluejako käy paremmin ilmi:


Aluekohtaiset tilastot ovat jossain määrin hämmentävää luettavaa:

Koko Helsingin alueella vanhojen kerrostaloyksiöiden hinnat nousivat 0,6 %, mutta aluekohtaiset erot ovat valtavia. Siinä missä Helsinki 2 -alueen hinnat nousivat yhden vuosineljänneksen aikana 3,4 % (vuodessa 7,8 %), muiden alueiden hinnat laskivat. Pahimpana Helsinki 3 -alue, jossa pudotusta syntyi -4,1 % vuosineljänneksen aikana ja vuoden aikanakin hintakehitys on pakkasella. Oma kokemukseni viime aikoina pohjautuu nimenomaan Helsinki 2 -alueelle, joten tämä tilasto vahvisti oman odotukseni hintakehityksestä täysin. Hinnat ovat nousseet varsin paljon.

Helsinki 1 -alueen hintakehitys on helpompi ymmärtää, kun katselee asuntoilmoituksia ko. alueella. Tilasto on todennäköisesti hyvin riippuvainen periodille sattuisiin yksittäisiin kauppoihin. Alueen asunnot ovat erittäin kalliita ja osa niistä on uniikkeja, joka näkyy vielä rajummin hintatasossa. 

Mutta sitten alueet 3 ja 4. En osaa rehellisesti sanottuna selittää näiden alueiden kehitystä, varsinkin alue 3 vaikuttaa hyvin erikoiselta. Tiedän, että alueella 4 on tulossa / menossa valtava määrä putkiremontteja, jotka sotkevat hintatilastoja. Alueella sijaitsee 60-70 -lukujen vaihteessa pikavauhdilla rakennettuja taloyhtiöitä (joihin en ole sijoittanut, enkä tule sijoittamaan), joiden tekniikka on tullut elinkaarensa päähän. Osaamiseni ei kuitenkaan riitä määrittelemään kuinka paljon tilastot vääristyvät ko. alueella esimerkiksi tilanteista, joissa taloyhtiössä on putkiremontti menossa, mutta taloyhtiölainaa ei ole vielä jyvitetty osakkaille. Nämähän ovat juuri niitä tilastokummajaisia, jotka sotkevat tilastot täysin. Myyntihinta sisältää laskennallisen remonttikustannuksen, mutta velaton hinta ei sisällä lainaosuutta. Tämä sama tilanne on myös alueella 2, jonka tunnen paremmin mutta tilanne ei ole vielä kovinkaan paha. 

Tutkimalla alueiden neliöhintoja ja niiden suhdetta, herää kysymys havaintoaineiston harhaisuudesta. Alueen 2 neliöhinnat ovat olleet n. 25 % korkeammat kuin alueen 3 ja nyt tämän viimeisen tilaston mukaan ero on noussut peräti 32 %:iin. Luonnollisesti voi myös kysyä, voisiko Helsinki 2 -alueen hinnat olla harhaisia. Voivat, mutta oman havainnoinnin pohjalta uskalla väittää suunnan olleen kuitenkin selkeästi ylös, ei alas kuten alueella 3. Jäämme odottamaan, tuleeko tilastoon suuria muutoksia tilaston tarkentuessa. 

Yhteenveto

Tällä kertaa Tilastokeskuksen julkaisusta jäi varsin ristiriitainen vaikutelma. Jatkan tilaston tutkimista lisää ja lisää omaan Excel -hirviööni tarvittavan datan. Katsotaan mitä lisätietoja saan tilastoista, kunhan dataa on hieman enemmän murskattu. Kirjoittelen tästä aiheesta lisää varmaankin piakkoin.

5 kommenttia:

  1. "Helsinki-1 kolmiot", joka itselle olennaisin: Näyttää Q1/2017 yli 4 % pudotusta eli pahinta koko tilastossa. Sitten kun katsoo 6 kk taaksepäin, niin kvartaalimuutos ollut +4,4 %. Toisin sanoen hirveän epätasalaatuisia kauppoja, joten hintavaihtelua tulee paljon, kun tarkastellaan 1) lyhyttä ajanjaksoa (kvartaalia) ja 2) aineisto on pilkottu osiin (Helsini 4:ään alueeseen).

    Uudistuotantokaan ei ole tasalaatuista, koska kun Kalasatamassa myydään merinäköalalla yksiöitä, niin uudistuotannon keskihinta nousee vs. Sörnäisten konepaja-alueen uudistuotanto. Kauppamäärät pitäisi aina ilmoittaa, jotta voisi hahmottaa muutoksen merkitystä, mutta tätä Tilastokeskus ei tee.

    VastaaPoista
  2. täysin samaa mieltä. Helsinki 1 -alue on se kaikkein vaikein johtuen asuntojen erilaisuudesta. Luulen, että isommissa kaupungeissa missään ei ole niin suuret poikkeamat hinnoissa kuin Helsinki ykkösessä. Tuo Sörnäisten alue on muuten myös äärettömän vaikea hahmottaa, koska alue on mm. jaettu sekä Helsinki 4 että Helsinki 2 alueille. Jatkan vielä tämän datan penkomista postinumeroalueittain, sekä katson aika tarkasti myös datan täsmentymisen. Ainakaan vielä ei ole pistänyt mitään suurempaa silmään. 00500 alueen hinnoissa oli kyllä suhteellisen suuria heilahteluita, mutta tutkitaan vielä

    VastaaPoista
  3. Mielenkiintoista analyysiä hintakehityksistä. Itsekkin tykkään analysoida erilaisia tilastoja, mutta en ikinä löydä mitään tilastoa mitä yritän etsiä tilastokeskuksen sivuilta. Voisitko mahdollisesti linkata mistä sieltä löysit nämä?

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Moi,

      avaa oheinen linkki: http://www.tilastokeskus.fi/til/ashi/2017/03/ashi_2017_03_2017-05-02_tie_001_fi.html

      Siellä rullaile alas ja tulee vastaan kohta Tietokantataulukot. Sen jälkeen tulee sellainen määrä dataa että illat menee leppoisasti koneen ääressä :)

      Poista
  4. Mielenkiintoista! Olen seurannut Helsinki 2-alueen markkinoita erittäin aktiivisesti viimeisen vuoden ja perstuntumalla tuo tilastokeskuksen 8 % YoY hinnannousu vaikuttaa järkevältä, varsinkin Kallio/Vallila jne. alueilla yksiöissä ja kaksioissa. Hinnannousu on ollut melko nopeaa.

    VastaaPoista