Asuntosijoittajan suhteellisen kiireinen huhti-toukokuu alkaa olla takana. Onnistuin sotkemaan aikatauluni sen verran pahasti, että yhteen kuluvan vuoden tavoitteista ei päästy. Osallistunut viiteen yhtiökokoukseen ja jätin menemättä kahteen. Näistä kahdesta varsinkin Hakaniemen asuntoni taloyhtiön kokoukseen olisin mennyt hyvin mielelläni ja pyrkinyt myös hallituksen jäseneksi. Taloyhtiön ympäristössä alkaa tapahtumaan kaikenlaista jännää seuraavien vuosien aikana, joten jospa sitten ensi vuonna.
Yhtiökokouksissa saa viihdettä oikealla asenteella
Yhtiökokoukset ovat usein viihdearvoltaan varsin korkeita, jonka vuoksi jonkin perverssin syyn vuoksi niissä on varsin hauska käydä. Tämä toki vaatii oikeanlaisen ennakkoasenteen kokoukseen mentäessä. En väitä olevani mitenkään älyllisesti tai sosiaalisesti erityinen superihminen, mutta joka kerta "kansan syvät rivit" pääsevät yllättämään.
Yhtiökokouksissa pisimmät puheenaiheet liittyvät useimmiten täysin irrelevanttehin asioihin, näin myös tämänkin vuoden yhtiökokouksissa. Taloyhtiön budjetti hyväksytään ilman riitasointuja mutta auta armias, jos summerissa on ollut vikaa viimeisen 10 vuoden aikana. Tästä isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja saa kuulla kunniansa. Pohjanoteerauksena tänä vuonna oli keskustelu osakkaan halusta lahjoittaa ylimääräinen hiiligrilli taloyhtiölle yhteiskäyttöön. Tästä päästiinkin keskustelemaan sitten oikein hartaasti ja urakalla käsittämättömät 30 minuuttia. Kaikki asiat käsiteltiin: kuinka kiva ajatus, mihin se laitetaan, kuka sen pitää puhtaana, hajuhaitat, onko palovaaraa jne. Lopputuloksena taloyhtiön hallitus jäi selvittämään asiaa. Viihdettä koko rahalla.
Yhtiökokouksissa pisimmät puheenaiheet liittyvät useimmiten täysin irrelevanttehin asioihin, näin myös tämänkin vuoden yhtiökokouksissa. Taloyhtiön budjetti hyväksytään ilman riitasointuja mutta auta armias, jos summerissa on ollut vikaa viimeisen 10 vuoden aikana. Tästä isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja saa kuulla kunniansa. Pohjanoteerauksena tänä vuonna oli keskustelu osakkaan halusta lahjoittaa ylimääräinen hiiligrilli taloyhtiölle yhteiskäyttöön. Tästä päästiinkin keskustelemaan sitten oikein hartaasti ja urakalla käsittämättömät 30 minuuttia. Kaikki asiat käsiteltiin: kuinka kiva ajatus, mihin se laitetaan, kuka sen pitää puhtaana, hajuhaitat, onko palovaaraa jne. Lopputuloksena taloyhtiön hallitus jäi selvittämään asiaa. Viihdettä koko rahalla.
Yhtiökokousten vakioaiheet
Useimmissa taloyhtiöissä on vakiopuheenaiheet. Jossain on ollut yksittäinen häiritsevä asukas, jossain luteita, jossain ilmaongelmia jne. Keskusteluaiheet toistuvat lähes joka vuosi samalla tavalla ja samojen henkilöiden toimesta. Keskusteluiden kuunteleminen on välillä varsin avartavaa ja antoisaa, mutta yhtä usein hermoja raastavaa ajan hukkaa. Viihdettä se on harmituskin, olenhan seurannut lätkäkisojakin tänä vuonna. Erityisongelmien lisäksi muutamat asiat kuitenkin toistuvat lähes jokaisessa kokouksessa taloyhtiöstä riippumatta.
Useimmissa taloyhtiöissä on vakiopuheenaiheet. Jossain on ollut yksittäinen häiritsevä asukas, jossain luteita, jossain ilmaongelmia jne. Keskusteluaiheet toistuvat lähes joka vuosi samalla tavalla ja samojen henkilöiden toimesta. Keskusteluiden kuunteleminen on välillä varsin avartavaa ja antoisaa, mutta yhtä usein hermoja raastavaa ajan hukkaa. Viihdettä se on harmituskin, olenhan seurannut lätkäkisojakin tänä vuonna. Erityisongelmien lisäksi muutamat asiat kuitenkin toistuvat lähes jokaisessa kokouksessa taloyhtiöstä riippumatta.
Asia, joka tuntuu aina aiheuttavan kohtuuttoman pitkän keskustelun, ovat hallituksen palkkiot. Tällä kierroksella sävy oli kuitenkin varsin suopea hallituksia kohtaan ja osakkaat ovat alkaneet ymmärtämään hallitustyön merkityksen. Hallitustyöskentely tapahtuu kaiken lisäksi useimmiten vapaa-ajalla, jonka vuoksi korvaus työstä on vähintäänkin aiheellinen. Harva haluaa näitä tehtäviä tehdä kuitenkaan ilmaiseksi ja hallituspalkkioiden osuus on 1-2 % luokkaa vuotuisista taloyhtiön kustannuksista. Jotta yhtiökokousten perusasenne ei unohtuisi, lainaan yhtä kokousosallistujaa: "Hyvät massit te tästä teette".
Kaksi muuta asiaa, joka aiheuttavat myös aina keskustelua, ovat parveketupakointi sekä häiritsevät naapurit. Välillä tuntuu, että parveketupakoinnissa myös isännöitsijät unohtavat lainkirjan. Taloyhtiöiden omistamilla parvekkeilla tupakointi voidaan kieltää helposti, mutta asuntojen omilla parvekkeilla ei. Mikäli koko taloyhtiöstä tehtäisiin savuton, vaatii tämä todella rajun prosessin ja itse ainakin vastustan tätä operaatiota. Tupakoinnin kieltäminen koko taloyhtiössä on mielestäni lähinnä kiusantekoa. Kun tämä keskustelu alkaa, olisi varsin miellyttävää, että isännöitsijä kävisi asian lakipuolen läpi. Tämä nopeuttaisi keskustelua varsin merkittävästi, jotta jokaisen tupakoimaton kukkahattutädin ei tarvitsisi pitää omaa saarnaansa tupakoinnin haitallisuudesta.
Häiritsevät naapurit ovatkin sitten jo varsin hankala asia. Varoituksia voidaan jakaa vaikka maailman ääriin. Aika harvassa taloyhtiössä on kuitenkaan sellainen hallitus, joka uskaltaa tehdä hallintaanoton häiriköinnin pohjalta. Ongelma-asukkaita on lähes kaikissa sijoituskohteissani, mutta niiden määrä tuntuu keskittyvän Kallioon. Syyt jokainen Kallion historiaa tunteva tietää. Täytynee hieman tutustua tarkemmin tähän hallintaanottomenettelyyn ja sen lakikiemuroihin.
Yleishavaintoja yhtiökokouksista
Häiritsevät naapurit ovatkin sitten jo varsin hankala asia. Varoituksia voidaan jakaa vaikka maailman ääriin. Aika harvassa taloyhtiössä on kuitenkaan sellainen hallitus, joka uskaltaa tehdä hallintaanoton häiriköinnin pohjalta. Ongelma-asukkaita on lähes kaikissa sijoituskohteissani, mutta niiden määrä tuntuu keskittyvän Kallioon. Syyt jokainen Kallion historiaa tunteva tietää. Täytynee hieman tutustua tarkemmin tähän hallintaanottomenettelyyn ja sen lakikiemuroihin.
Yleishavaintoja yhtiökokouksista
Tein myös muutamia yleishavaintoja yhtiökokouksissa. Kaikissa yhtiöissä tilanne on varsin hyvä huolto- ja siivouspalveluiden osalta. Tämä tuskin on normaalitila, vaan liittynee ainoastaan sijoituskohteideni vähyyteen. Tyytyväisyys on kuitenkin johtanut kustannustason karkaamiseen. Tein ennen yhtiökokoussesongin alkamista tarkat laskelmat taloyhtiöiden kustannusrakenteista, jonka ansiosta pystyin antamaan yhtiöiden hallituksille rakentavaa välitöntä palautetta.
Vaikuttaa vahvasti siltä, että hyvän palveluntuottajan osuessa kohdalle, tuottaja pystyy nostamaan hintojaan suhteellisen surutta, koska heitä ei kuitenkaan vaihdeta. Näin ollen osa kustannuksista on jo saavuttanut kohtuuttoman korkean tason. Varsinkin huoltokustannukset ovat lähteneet irtoamaan todellisuudesta ja tämän asian osalta annoinkin palautetta jokaisessa yhtiökokouksessa.
Toinen yhdistävä tekijä on taloyhtiöiden lainojen marginaalit. Lähes kaikissa taloyhtiöissä lainamarginaalit ovat 1,5 % tai yli, parhaissa jopa 2,5 %. Annoin myös näistä palautetta hallituksille. Lainojen kilpailutus on varsin helppo tapa säästää merkittäviä rahasummia.
Vaikuttaa vahvasti siltä, että hyvän palveluntuottajan osuessa kohdalle, tuottaja pystyy nostamaan hintojaan suhteellisen surutta, koska heitä ei kuitenkaan vaihdeta. Näin ollen osa kustannuksista on jo saavuttanut kohtuuttoman korkean tason. Varsinkin huoltokustannukset ovat lähteneet irtoamaan todellisuudesta ja tämän asian osalta annoinkin palautetta jokaisessa yhtiökokouksessa.
Toinen yhdistävä tekijä on taloyhtiöiden lainojen marginaalit. Lähes kaikissa taloyhtiöissä lainamarginaalit ovat 1,5 % tai yli, parhaissa jopa 2,5 %. Annoin myös näistä palautetta hallituksille. Lainojen kilpailutus on varsin helppo tapa säästää merkittäviä rahasummia.
Yleisesti ottaen kaikki kustannukset ovat nousussa. Oli kuitenkin erityisen mielenkiintoista kuulla, kuinka esim. porraskäytävien maalausurakkojen hinnat ovat räjähtäneet käsiin. Kahdessa taloyhtiössä hallitus totesi, että projekteja siirretään tulevaisuuteen, koska kustannukset ovat sietämättömät. Työvoimasta on yksinkertaisesti esim. tässä kyseissä tehtävässä huutava pula, jonka vuoksi tuottajat voivat pyytää ihan mitä tahansa.
Ja viimeinen merkittävä havainto on pienten taloyhtiöiden kustannustason kontrollointi. Kirjoittelin aiemmassa blogissani Torkkelinmäen kohteen kustannuspaineista ja nyt alkaa selvästi "kamelin selkä" katketa taloyhtiöissä. Taloyhtiöiden on pakko alkaa tekemään keskenään yhteistyötä, jotta kustannukset saadaan jollain tasolla kuriin.
Lisää hallituspaikkoja
Jos epäonnistuin yhdessä tavoitteessani yhtiökokouksissa käymisen osalta, onnistuin täyttämään samalla yhden tavoitteen. Alkuperäinen aikomukseni oli olla jäsen kolmessa hallituksessa mutta olen nyt neljässä. Yhden yhtiön hallitus ei täyttänyt omissa silmissäni tarvittavia vaatimuksia, joten ajoin itseni hallitukseen, johon en varsinaisesti halunnut. Taloyhtiön asioissa oli selvästi parannettavaa taloudenpidossa, joten lähdin mukaan ajatuksella vähentää omia yhtiövastikkeitani. Onneksi taloyhtiö on muutoin kunnossa, joten aikaa tähän tuskin menee muutamaa kokousta enempää vuoden aikana.
Loppukaneettina todettakoon, että yhtiökokouksissa on kohtuuttoman vähän ihmisiä paikalla. Suosittelen ehdottomasti uhraamaan edes sen 3 tuntia elämästä, jotta tietää mistä asioista taloyhtiössä puhutaan. Hallitukseen kukaan ei pakota ja mihinkään ei tarvitse sanoa mitään jos ei halua. Kokouksista jää yleensä kuitenkin aina jotain käteen ja kyseessä on kuitenkin isot varallisuusmassat, joiden asioita näissä kokouksissa käsitellään.
Ja viimeinen merkittävä havainto on pienten taloyhtiöiden kustannustason kontrollointi. Kirjoittelin aiemmassa blogissani Torkkelinmäen kohteen kustannuspaineista ja nyt alkaa selvästi "kamelin selkä" katketa taloyhtiöissä. Taloyhtiöiden on pakko alkaa tekemään keskenään yhteistyötä, jotta kustannukset saadaan jollain tasolla kuriin.
Lisää hallituspaikkoja
Jos epäonnistuin yhdessä tavoitteessani yhtiökokouksissa käymisen osalta, onnistuin täyttämään samalla yhden tavoitteen. Alkuperäinen aikomukseni oli olla jäsen kolmessa hallituksessa mutta olen nyt neljässä. Yhden yhtiön hallitus ei täyttänyt omissa silmissäni tarvittavia vaatimuksia, joten ajoin itseni hallitukseen, johon en varsinaisesti halunnut. Taloyhtiön asioissa oli selvästi parannettavaa taloudenpidossa, joten lähdin mukaan ajatuksella vähentää omia yhtiövastikkeitani. Onneksi taloyhtiö on muutoin kunnossa, joten aikaa tähän tuskin menee muutamaa kokousta enempää vuoden aikana.
Loppukaneettina todettakoon, että yhtiökokouksissa on kohtuuttoman vähän ihmisiä paikalla. Suosittelen ehdottomasti uhraamaan edes sen 3 tuntia elämästä, jotta tietää mistä asioista taloyhtiössä puhutaan. Hallitukseen kukaan ei pakota ja mihinkään ei tarvitse sanoa mitään jos ei halua. Kokouksista jää yleensä kuitenkin aina jotain käteen ja kyseessä on kuitenkin isot varallisuusmassat, joiden asioita näissä kokouksissa käsitellään.
Hyviä pointteja yhtiökokouksista ja pistää miettimään mitä itse kannattaa ottaa huomioon jos joskus sijoittaa asuntoihin tai asuu omistusasunnossa. Kerran olen käynyt yhtiökokouksessa isovanhemman tukena, aika humoristista ja turhauttavaahan se oli.
VastaaPoistaAsuntosijoittajan kannalta tupakointkielto on pelkästään hyväksi, sillä tupakoinnilla pilatun asunnon arvo myytäessä on selvästi alempi kuin pilaamattoman, ja minkä useampi asunto yhtiössä on pilattu, sen alhaisempi on talon hintakehitys.
VastaaPoistaAsuntosijoittajan ainoa syy vastustaa tupakointikieltoa lienee oma typeryys - eli hän polttaa itse, jolloin nikotiini suonissa huutaa vastaan mihin tahansa asiaan, joka estäisi tai haittaisi addiktion harrastamista.
Tupakoitsijat ovat puhtaasti kusipäisiä oman riippuvuutensa ajamia sairaita yksilöitä, joiden paikka olisi vieroitushoidossa, eikä suinkaan päättämässä mistään asiasta, joka vaikuttaa muiden ihmisten elämään.
Täällähän otettiin kuumaa oikein urakalla. Ihan tiedoksi, että tupakoinnin voi kieltää asunnossa ilman koko taloyhtiötä koskevaa tupakointikieltoa. Sama koskee taloyhtiön parvekkeita. Oman asunnon osalta valvonta on myös suhteellisen helppoa. Käynti asunnossa kyllä paljastaa onko siellä tupakoitu vai ei. Ja loput hoidetaan sitten vuokralaisen muuttaessa pois vakuusmaksuista. En ole kuitenkaan vielä kertaakaan törmännyt sisällä tupakoivaan vuokralaiseen.
PoistaJa ilman, että itse poltan, epäilen vahvasti pystyväni vaikuttamaan muiden tupakointiin kannattamalla tupakoinnin kieltämistä taloyhtiössä. Muutoinkin holhousyhteiskunta sotii pahasti arvojani vastaan. Yksilöt päättävät omasta hyvinvoinnistaa loppukädessä itse.