Helsingin yksiöiden hinnat, pintää syvemmälle

Tein lyhyen analyysin Helsingin yksiöiden hintakehityksestä alku viikosta pohjautuen hyvin ylimalkaisiin aggregaattilukuihin ja tällä kertaa kaivan dataa hieman enemmän. Pyrkimyksenä on saada käsitys, millä alueilla hintakehitys on ollut positiivista ja missä alueilla kehitys on ollut negatiivista. Helsingin yksiöiden hintaindeksiä tuijottamalla saa aivan liian huonon kuvan kaupunginosien välisestä kehityksestä, joten tarkempi analyysi on paikallaan.

Havaintoaineiston heikkous

Tilastokeskus julkaiseen ennakkotiedot postinumeroiden mukaan, jota käytän analyysissä hyväkseni. Tilastokeskus pohjaa kauppahinnat todellisiin hintoihin, jotka taas pohjautuvat verottajan varainsiirtoverotilastoihin. En oikein keksi, kuinka tilasto voisi enää olla tarkempi. Tilastoissa täytyy luonnollisesti aina muistaa myös, että ne ovat viitteellisiä. Olen joskus käyttänyt esimerkkinä Kruununhaan Liisankatua. Mikäli viitseliäisyyttä riittää, käy katsomassa linkistä Google Maps osoitteet Liisankatu 7 ja Liisankatu 4. Vaikka taloyhtiöt ovat kadun vastakkaisilla puolilla, on aivan turha kuvitella näiden taloyhtiöiden hintakehityksen vastaavan toisiaan.

Tilastokeskuksen ennakkotiedoissa ongelmana tässä havaintoaineistossa on sen isot havaintoaineiston puutteet, jotka johtuvat kahdesta asiasta. Tilastoinnin hitaudesta ja kauppojen lukumäärästä. Jokainen, joka on tehnyt asuntokauppoja, tietää ettei varainsiirtoveroja tarvitse tilittää heti vaan aikaa on jonkin verran. Esimerkiksi tämän vuoksi tiedot saavuttavat tilastokeskuksen ennakkotietojen julkaisun jälkeen. Tilastokeskus täydentää ennakkotietoja myöhemmin, jolloin haivaintoaineisto paranee. On kuitenkin hyvä, että ennakkotiedot julkaistaan vaikka ne ovatkin puuttuulliset. Kiitos heille siitä.

Kauppojen lukumäärälle Tilastokeskus ei voi mitään. Osalla alueita ei kauppa vain yksinkertaisesti käy. Joko asuntoja ei tule myyntiin tai alueella ei ole yksiöitä juurikaan. Tai sitten alue on vain yksinkertaisesti liian pieni näiden tilastojen näkökulmasta. Tästä hyvä esimerkki on postinumeroalue 00270. Omistan kyseiseltä alueelta itsekin yhden asunnon mutta hintatilastoissa on isoja hankaluuksia.

Kävin nyt julkistetun tilaston varsin tarkasti lävitse ja muutama havainto on syytä mainita ennen kuin siirryn varsinaiseen analyysiin. Helsingissä on 81 eri postinumeroa. Näistä alueista ainostaan 19 aluetta täytti Tilastokeskuksen vaatiman kauppojen määrän, jotta yksiöille saatiin päivitettyä neliöhinnat. Tämän vuoksi jouduin muokkaamaan havaintoainestoa. Käytin neliöhintana viimeisintä havaintoa, mikäli se oli tehty vuoden sisään. Tämä johtaa tiettyihin tilastollisiin harhoihin mutta ei tässä väitöskirjaa olla tekemässä. Muokatun aineiston ansiosta sain yksiöiden hinnoille havaintoja yhteensä 29 postinumeroalueesta.

Yksiöiden neliöhinnat Helsingissä

Lähdetään liikkeelle ensin katsomalla neliöhintoja postinumeroiden perusteella. Ei suuri yllätys ole, että keskustan alueet (001xx postinumerot) ovat kalleimpia, mutta joitain yllätyksiäkin järjestyksestä löytyy. Kallein alue on luonnollisesti Kaivopuisto/Ullanlinna eli postinumero 00140. Tämän jälkeen kakkosena tulee Ruoholahti eli postinumero 00180. No, Ruoholahti ehkä kuvaa aluetta väärin, koska ko. postinumeroalueeseen kuuluu osoitteista mm. Bulevardi.


Käymättä koko listaa lävitse, itselleni muita yllättäviä tuloksia kalleimmissa alueissa havaitsin postinumeroissa 00250, 00260, 00270 vs. 00150. En ollut koskaan ajatellut, että Eiran asunnot olisivat neliöhinnaltaan halvempia kuin Töölön asunnot ja suunnilleen saman hintaisia kuin Pohjois-Meilahden asunnot. Ilman suurempia analyysejä, oletan Eiran asuntojen olevan suurempia kuin esim. Pohjois-Meilahden, joka on täynnä 20 neliön asuntoja. Eli absoluuttiset hinnat ovat kuitenkin merkittävästi kalliimpia Eirassa kuin Meilahdessa. Hämmästyksen paikka oli myös Kallion ja sen ympäristön lähestyminen kovaa vauhtia Lauttasaarta. On vain ajan kysymys, kun Kallion asuntojen neliöhinnat yksiöissä ohittaa Lauttasaaren.

Katsotaan alueita toisesta suunnasta. Helsingin halvimmat yksiöt löytyvät Mellunmäestä. Oma aluetuntemukseni Itä-Helsingistä on varsin heikko, mutta tämän alueen tunnen jollain tasolla. Alue on puistomainen, väljästi rakennettu ja varsin rauhallisen oloinen. Palvelut ovat suhteellisen lähellä ja metrokin kulkee 20 minuutissa keskustaan. Välimatkaa toki on mutta tämä ei ehkä riitä selitykseksi alueen halpuuteen. Alueen yksiöiden hinnat maksavat puolet Ullanlinnan asunnoista, joten pieni tarkistus on paikallaan.

Mellunmäki on rakennettu 60-70-luvun taitteessa, joten alue on kirjaimellisesti täynnä juuri niitä sijoituskelvottomia taloyhtiöitä. Elementtitaloja, joista julkisuudessa puhutaan lähinnä purkukohteina. Putkiremontit ovat tulossa lähiaikoina ja useissa taloyhtiöissä on jopa uima-allas. Se mikä alueesta tekee mielenkiintoisen, ovat omistustontit. Useat taloyhtiöt ovat omistustontilla, joten jonkinlainen pohjahinta näissäkin asunnoissa lienee olemassa.

Yritin etsiä tarkempaa karttaa Helsingin Kaupungin maanomistuksista, löytämättä kuitenkaan kunnollista. Oheinen kuva on ihan kiva mutta alueiden löytäminen vaatii varsin tarkkaa silmää.


Seuraavina listalla ovat Puotila, Laajasalo ja Roihuvuori. Puotila oli aikanaan ensimmäinen lähiö, jossa elementtirakentamista käytettiin laajamittaisesti hyväksi. Alue on rakennettu 60-luvun alussa, joten putkiremontit vaivaavat aluetta. Tämän lisäksi vaikka kulkuyhteydet ovat metron ansiosta hyvät, suuri osa taloyhtiöistä on vuokratonteilla. Betonielementti + putkiremontit +  vuokratontti = ei kiitos. Laajasalo ei näytä omissa silmissäni sijoituskohteena hyvältä. Alue on kaukana kaikesta ja kulkuyhteydet ovat heikot. Roihuvuori menee tämän tilaston pohjalta omalla kohdallani Mellunmäen kanssa lisätutkintaan.

Postinumeroalueiden hintojen muutokset vuoden alusta

Vuoden alusta hintojenmuutoksilla on todellakin hurjat erot kaupunginosien välillä. Oheisessa kuvassa kannattaa huomioida, että 0 %:n muutokset käytännössä tarkoittaa, ettei ko. alue ole saanut uutta hintapäivitystä vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä.


Vuoden alusta 00820 alueella (Roihuvuori) yksiöiden neliöhinnat ovat nousseet lähes 13 %. Tämä vaatii kyllä lisätutkintaa, muutos on sen verran huikea. Osaselitys löytynee matalista neliöhinnoista kuten yllä todettiin mutta 13 % kuulostaa jonkin asteiselta virhehavainnolta. Seuraavina listalla ovat 00200 (Lauttasaari) ja 00510 (Alppila/Vallilla). Nämäkin muutokset tuntuvat hieman hurjilta, koska luvut ovat hyvin lähellä 10 % muutosta.

Tappioalueet ovat ehkä voittajia vieläkin mielenkiintoisempia, koska tämän informaation avulla voidaan välttää huonot sijoitukset ja herättää kiinostus alueille, joita ei muutoin tulisi katsottua. Kuitenkin, mikäli tällaisena aikana Helsingissä yksiön hinta ei nouse, miten niille käy kun yksiöiden hinnat laskevat koko kaupungissa? 

Selkeästi suurin pudotus oli 00440 alueella (Lassila). Pudotus on ollut jyrkkä, yli 10 %. En tunne aluetta, jonka vuoksi en osaa sanoa mikä ko. alueella on ongelma. Ongelma on selkeästi kuitenkin olemassa. Toisena tappioalueilla tulee 00210 (Vattuniemi) ja tämähän olikin sitten erikoinen lopputulema. Pohjois-Lauttasaari on TOP2 ja Etelä-Lauttasaari LOW2. Joku varmastikin tietää mikä erikoisuus alueella on, mutta tulokset ovat hyvin kummallisia. Epäilen jälleen havaintoaineiston vähyydestä johtuvaa vääristymää. LOW3 tilan nappasi 00150 (Eira/Hernesaari). Luulen, että osaselitys löytynee absoluuttisen korkeista hinnoista, jotka välillä heittelehtivät uniikkikohteiden (joita alueelta löytyy paljon) seurauksena.

Postinumeroalueiden hintojen muutokset hieman pidemmällä aikavälillä

Koska vuoden alusta havainnot ovat vielä varsin heikkoja, on syytä tarkistaa vielä pidemmät aikavälit. Vuoden ja kahden periodeillä erot eri alueiden välillä ovat vähintäänkin yhtä suuret.



Katsotaan ensin kuinka vuoden alun TOP3 ja LOW3 pärjäävät pidempien aikojen vertailussa. TOP3 alueet olivat siis 00820, 00200 ja 00510. Vuoden aikana erityisesti 00510 alue pitää pintansa erittäin hyvin, sijoitus on vuoden ajalla 3. ja kahden vuoden ajalla 6. 00820 alue on vuoden ajalla 10. ja kahden vuoden ajalla 3. 00200 alue vastaavasti 5. ja 4. Jos tästä yrittää jotain yhteenvetoa tehdä, 00200 ja 00510 alueet vaikuttavat olevan kestosuosikkeja ja 00820 on selvästi aloittanut kirin matalan hintatasonsa ansiosta. Kun sitten miettiin asuinalueina näitä alueita, Lauttasaari on perinteisesti ollut haluttu ja pidetty alue, jonne rakennetaan nyt vielä kaiken lisäksi metro. 00510 on nuorten suosiossa keskeisen sijaintinsa, hyvin kulkuyhteyksien ja palveluiden ansiosta. 00820 vaikuttaa olevan nyt tulossa sijoittajien suosioon, mikäli hintamuutoksilla voi tällaista korrelaatiota pystyä hakemaan.

LOW3 alueiden (00440, 00210 ja 00150) osalta 00440 hyppää jälleen keskiöön. Alueen sijoitus on erittäin huono myös muilla periodeilla. 12 kuukauden ajalla alue on toiseksi huonoin ja 24 kuukauden ajalla jälleen huonoin. 00210 on vuoden ajalla 6. paras ja 24 kuukauden ajalla paras. Vuoden alun kehitys voidaan siis tuomita havaintovirheeksi. 00150 alue on 12 kuukauden ajalla 4. huonoin ja 24 kuukauden ajalla 6. heikoin. Onko siis yksinkertaisesti niin, että Eiran hinnat ovat saavuttaneet huippunsa? Itse en ko. alueelta sijoitusasuntoa kyllä ostaisi, neliöhinnat ovat yksinkertaisesti liian korkeat ja kunnollista vuokratuottoa on vaikea saada.

Pidemmän aikavälin havainnoissa on myös muutama muu alue, jotka pistävät silmään. 24 kuukauden aikana neljän alueen yksiöiden neliöhinnat ovat laskeneet. Mainittu 00440 (Lassila) sekä 00710 (Pihlajamäki), 00400 (Pohjois-Haaga) ja 00350 (Munkkivuori). Ainoa yhdistävä tekijä, jonka omalla paikallistuntemuksella pystyn näille alueille yhdistämään, ovat heikot yhteydet keskustaan. Pihlajamäkeä lukuunottamatta alueet ovat myös hämmentävän lähellä myös toisiaan, joten alue ei todellakaan ole sijoittajaystävällistä aluetta. Positiiviseen suuntaan 00270 on syytä mainita. Alueelle ei ole saatu päivtettyä neliöhintaa nyt kahteen vuosineljännekseen, mutta siitä huolimatta alueen neliöhintojen muutos on 2. paras 24 kuukauden aikana. 

Yhteenveto

Oman tulkintani mukaan liikenneyhteydet korostuvat hintatilastoissa. Tämä ei sinällään yllätä varmastikaan ketään, mutta erot Helsingin sisällä ovat jopa hämmentävän suuria. Hintakehitys on ollut heikkoa nimenomaan hankalan matkan takana olevilla alueilla, kun taas metron ja raitiovaunuverkon varrella olevat alueet menestyvät tilastoissa hyvin tai erinomaisesti. Mielenkiintoinen havainto on myös, että kalliit alueet eivät enää nouse: Eira, Kruununhaka, Ullanlinna jne. Alueet ovat nähtävästi löytäneet hetkellisen maksimihintansa. Vaikka oletankin osan tilastoista olevan vielä harhaisia, on myös erittäin mielenkiintoista huomata Roihuvuoren kehitys. Tämä alue täytyy tutkia paremmin. En ole mielestäni käynyt alueella koskaan, vaikkakin tiedän toki missä se on.

Asuntosijoittajan näkökulmasta näillä hintaliikkeillä on viihteellinen tai taloudellinen merkitys. Oman asuntoportfolioni arvo nousi tämän tilastopaketin seurauksena laskennallisesti n. 12.000 euroa, jolla voi saada lisääntyneen vakuusarvon kautta lisää lainaa n. 36.000 euroa. Tämä hintakierros oli omalta osaltani jonkinasteinen pettymys, koska olin odottanut enemmän erityisesti 00500 (Kallio/Sörnäinen) postinumeroalueen hintakehitykseltä. Oma jalkatyöni odotti merkittävästi kovempia liikkeitä tällä alueella.

Olen ajatellut tehdä analyysiä yksiöiden ja kaksioiden välillä, koska joku itseäni kokeneempi totesi tämän olevan aiheellista. Ajatusmalli lähtee neliöhintojen erotuksen seurannasta mutta katsotaan kuinka innostun aiheesta kirjoittelemaan myöhemmin. Kaksioiden vuokramarkkina poikkeaa kuitenkin yksiöistä sen verran paljon, etten usko lähteväni tähän markkinaan ainakaan ihan heti. Ellen sitten innostu ostamaan Roihuvuoresta ja Mellunmäeltä kaksiota. Toinen aihe, jonka olen ajatellut käydä hieman tarkemmin lävitse, on toteutuneiden kauppojen määrät. Tällekin varmaan jossain välissä aikaa löytyy, kunhan taloyhtiöiden vuosikokoukset ovat ensin takanapäin.

7 kommenttia:

  1. Kiitos yksityiskohtaisesta analyysistä! Kuinka paljon Hesarin artikkelin havainnot täsmäsivät omiesi kanssa?

    http://www.hs.fi/koti/art-2000005196697.html

    VastaaPoista
  2. katsoppas, en ollutkaan huomannut tuota uutista. Hyvin samalta näyttävät ja nuo 2006- tilastot on mielenkiintoisia. Kiitti linkistä

    VastaaPoista
  3. Hei!

    Pitikin tulla kommentoimaan tuo em. HS:n juttua, mutta olitkin tehnyt jo tämän ansiokkaan analyysin. Todettakoon, että HS:n juttu on pahasti virheellinen. Siinä on laskettu keskiarvo kaikista asuntotyypeistä ko. postinumeroalueella. Tuloksena saadaan 00100-alue Helsingin 23. kalleimmaksi (lol). Syynä tähän on tietysti se, että 00100-alueella on pääosin isoja asuntoja, joiden neliöhinta on aina ja kaikkialla pienempiä asuntoja alhaisempi. Koko juttu on siis täyttä roskaa jo tästä syystä, mutta myös monesta muusta. En kiinnittäisi asiaan huomiota.

    Tällä Tilastokeskuksen nettisivulla:

    http://pxnet2.stat.fi/PXWeb/pxweb/fi/StatFin/StatFin__asu__ashi/040_ashi_tau_104.px/?rxid=e36d735a-6002-41d4-9eae-2e0a3d01a99e

    Voi tosiaan vertailla itseään kiinnostavia segmenttejä.

    VastaaPoista
  4. " En ollut koskaan ajatellut, että Eiran asunnot olisivat neliöhinnaltaan halvempia kuin Töölön asunnot ja suunnilleen saman hintaisia kuin Pohjois-Meilahden asunnot."

    Tämä siis on Hesarin virhe. Eirassa ei ole juuri lainkaan yksiöitä, kun taas Hesperiankadusta pohjoiseen paljon eli Taka-Töölö ja Meilahti jne. Kun laskee koko alueen keskineliöhintaa, niin yksiöiden hinta nostaa keskiarvon yli Eiran Töölössä, mutta tämä ei toki ole totta: samankokoinen asunto maksaa Eirassa selvästi enemmän kuin Töölössä.

    Kannattaa ottaa talteen todellisia kauppoja osoitteesta: asuntojen.hintatiedot.fi. Näitä pystyy yhdistelemään jopa vanhoihin myynti-ilmoituksiin ja selviää todellinen tinkimisvara. Samalla saa vähitellen aineistoa _todellisesta_ hintatasosta täsmällisissä kohteissa.

    VastaaPoista
  5. Moi,

    joo jossain määrin huvittavia nuo HS:n lopputulemat olivat. Tuntuu menevän toimittajalla sekaisin neliöhinnat ja asuntojen hinnat sekä se fakta, että erityisesti ihan etelä-Helsingissä on uniikkikohteita. Kun noilla tehdään kauppaa, neliöhinta menee helposti 10.000 euron päälle. Ja tosiaan toinen asia on tuo asuntojen puute. Samalla Meilahti hyppää silmille mutta suurin syy on todella pienet asunnot. Itselläni on n. 20 neliöinen asunto siellä ja onhan se neliöhinnaltaan korkea. Myyntihinnaltaan ei kuitenkaan ihan Eiran tasoa, jossa yksiöt ovat helposti 30+ kokoisia.

    Jätän nuo perustoimittajien artikkelit yleensä omaan arvoonsa. Viime aikoina olen huvittuneena seurannut mm. Li Andersonin siirtymistä asuntosijoittajien puolelle (heti kun alettiin puhumaan asumistuen leikkaamisesta) ja toimittajien totaalisen sokeuden ARA rahoitteisten asuntojen vuokrien korotuksista. Yksityiset vuokranantajat ovat automaattisesti vihervasemmiston kynsissä vaikka faktat eivätkään puhu asian puolesta, saatikka politikoiden puheet olisivat linjassa edellisten puheidensa kanssa.

    VastaaPoista
  6. Hyvää analyysiä, innolla odotellaan jo seuraava kirjoitusta!

    VastaaPoista