Sain jokin aika sitten lainapäätöksen pankista, joten etsin uutta sijoituskohdetta kuumeisesti. Kirjoittelen ohessa yhteenvedon muutamista kohteista, joita ns. oikeasti tutkin tämä prosessin aikana. Oikea tutkiminen omalla kohdallani tarkoittaa yli 15 minuutin keskittymistä asuntoon. Tässä vaiheessa silmäni on harjaantunut jo sen verran, että suuri osa kohteista ansaitsevat sekuntien paneutumisen ja useimmiten hinta on ongelma. Eli nämä kohteet kuuluvat nelosryhmään (lue ryhmittelyni edellisestä blogistani).
Kohde numero yksi
Yksiö Vallilassa, joka vaikutti varsin mielenkiintoiselta. Ainoa asia joka hieman häiritsi hinnan lisäksi, oli asunnon jääminen roikkumaan Oikotielle. Ensin pyyntö saada kaikki taloyhtiöön liittyvät paperit, ja kaikki olivat kunnossa. Hyvin hoidettu yhtiö kaikin puolin, joskin putkiremontti oli tulossa. Tämän jälkeen soitto välittäjälle ja hieman selvittelyä, mitä on taustalla. Hinta. Selvisi, että myyjällä on myyntihinnalle absoluuttinen pohja, joka on hänen oma ostohintansa. Hintapyyntö oli 158.000 euroa, josta velkaosuutta n. 12.000 euroa. Välittäjä kertoi jostain kumman syystä suunnilleen kaiken tilanteesta. Myyjä oli saanut yhden ostotarjouksen, joka oli 130.000 euroa. Myyjä oli antanut vastatarjouksen 152.000 euroa. Aika kaukana toisistaan. Tämän jälkeen sain selville, että myyjä ei myy alle oman ostohintansa. Tämänkin välittäjä kertoi, joka on kyllä myyjän housuihin astuessa täysin käsittämätöntä. Ostohinta oli siis 140.000 euroa, joten tuo vastatarjous on absoluuttinen pohjahinta (152.000 - 12.000 = 140.000 euroa). Lopputulema: myyjä oli selvästikin maksanut asunnosta liikaa eikä halunnut realisoida tappiotaan. Taloyhtiöön oli tehty julkisivu- ja ikkunaremontti, johon yhtiövelka kohdistui. Putkiremontti on tulossa muutaman vuoden sisään, joten asunnon lopullinen hinta tulisi olemaan yli 190.000 euroon (varovaisuuslaskennalla 1.200 euroa / neliö). Vallilassa. Ei kiitos. Nelosryhmän asunto. Jatketaan etsintää.
Kohde numero kaksi
Yksiö Kalliossa / Torkkelinmäessä. Sain sähköpostiini ilmoituksen uudesta kohteesta. Välitön soitto välittäjälle ja sovittiin näyttö seuraavalle aamulle klo 8:45. Sain samalla kaikki tarvittavat paperit taloyhtiöstä, joihin tutustuin. Jälleen kaikki kunnossa. Putket tehty, julkisivu tehty, katto tehty, täydellistä. Asunnon koko 30 neliötä ja hintaa 170.000 euroa. Tässä vaiheessa en ollut vielä saanut lainapäätöksestä viimeistä sanaa pankilta. Aivan mahtava kohde, haistoin alihinnoittelun. Kakkosryhmän asunto. Välittäjä kertoi, että hän vie tarjoukset myyjälle klo 9:30 ja näytöllä oli useampi katsoja samaan aikaan. Ainakin yksi ensiasunnon ostaja, yksi "ammattilaisryhmä" ja yksi vittuilija. Välittäjä kertoi myös saaneensa täyden rahan tarjouksen jo edellisenä päivänä ilman näyttöä. Koska lainapäätökseni ei ollut vielä selviö, en uskaltanut jättää tarjousta. En luota pankin suulliseen lupaukseen näissä asioissa. Asunto meni lopulta kaupaksi täyteen hintaan. Soitin vielä ystävälleni, joka on kiinteistövälittäjä. Hänen kommenttinsa oli: 20.000 euroa hinta pielessä, voi olla että tulee uudestaan myyntiin pari viikkoa myöhemmin 190.000 eurolla. Harmituksen määrä oli järjetön, koska sain lainapäätöksen klo 10:15. Eli n. 45 minuuttia liian myöhään. Olipahan elämäni kalleimmat 45 minuuttia. 20.000 euroa / 45 = 444,44 euroa / minuutti. Jatketaan siis etsintää.
Kohde numero kolme
Yksiö Kalliossa. Sähköpostihälytin toimii jälleen. Ilmoitus täysin alihinnoitellusta asunnosta. Yhtiössä oli tehty kaikki suuret remontit mutta asunto on erittäin huonossa kunnossa. Eli remonttihommia olisi tiedossa. Soitto välittäjälle ja paperit sähköpostiin. Kaikki kävi erittäin nopeasti. Nopea papereiden lukeminen ja soitto uudestaan välittäjälle. Annoin täyden rahan tarjouksen näkemättä kohdetta, hintahan oli täysin pielessä. Normaalisti luulisi, että kaupat on tehty mutta ei. Asunto oli niin järkyttävän väärin hinnoiteltu, että välittäjä päätti näyttää sitä kaikille halukkaille. Ei ihme, hänen työnsä on ajaa myyjän etua. Asunnon pyyntihinta ei jättänyt ketään kylmäksi.
Illalla näytölle ja toteamaan asunnon olevan luonnossa samanlainen kuin kuvissa. Tupa täynnä ja välittäjä oli saanut kymmeniä puheluita ilmoituksen jättämisen jälkeen. Paikalla oli sekalainen seurakunta kuvailemiani asunnon etsijöitä. Joka kerta on kuitenkin huvittavaa seurata, kuinka osa näytöllä olijoista kuvittelee saavansa asunnon viettämällä paikalla koko näytön ajan. Eivät ole ilmeisesti puhelimesta kuulleet aiemmin. Taustalaskelmani mukaisesti joudun tekemään asuntoon noin 10.000 euron remontin (yläkanttiin laskettuna), jota kautta laskin maksimitarjoukseni. Vuokra-arvion ja yhtiövastikkeen pohjalta bruttokassavirtani olisi n. 4,3 %, joka on varsin ok nykyisellä hintatasossa. Vuokra voisi olla jopa hieman korkeampi. Eli vielä uusi tarjous sisään ja pyöreän hinnan päälle taktinen 100 euroa. En koskaan jätä tasasummatarjousta, koska hintakisassa 100 euroa voi olla nimellisarvoaan arvokkaampi. Täytyy myöntää, että tämä sähköinen kaupankäyntijärjestelmä on erinomainen. Ei tarvitse minun eikä välittäjän juosta pitkin kaupunkia allekirjoittamassa papereita. Tarjouksen jälkeen sitten odottamaan lopputulosta.
Illalla välittäjä soitti ja ilmoitti tarjoukseni olevan hyväksytty. Toiseksi tullut tarjous oli 1.000 euroa alhaisempi. Uusi tulokas asuntoportfoliooni oli löytynyt ja tyytyväisyys valtasi mieleni. Soitto vielä muutamalle tuttavalle varmistuksena, oliko maksettu hinta huono. Ei ollut, ammatikseen asuntoja ostava ystäväni olisi tarjonnut täysin saman hinnan erityisesti taloyhtiön erinomaisuuden vuoksi. Taloyhtiöllä on varsin suuri omaisuus ja kaikki isot remontit on tehty. Onnekseni ystäväni oli kuullut muualta kiinnostuksestani asuntoon ja jätti kisan väliin. Kiitos hänelle tästä lojaalisuudesta, toivottavasti pystyn hyvittämään tämän myöhemmin jollain tavalla. Kiinteistövälittäjätuttavani lisäsi vielä tyytyväisyyttäni toteamalla, että pikaremontilla saisin todennäköisesti 10.000 - 20.000 euron pikavoiton, jos myisin asunnon välittömästi eteenpäin. En myy, ostan asuntoja ainostaan omistettavaksi. 10.000 euron pikavoitto vastaa karkeasti 1,5 vuoden bruttokassavirtaa ja samassa ajassa pystyn maksamaan lainoja pois suunnilleen saman verran.
Yhteenveto ja oppiminen
Pyrin jälkeenpäin analysoimaan, miksi sain asunnon mielestäni varsin edullisesti. Ainoa looginen selitys on myyjän ja/tai välittäjän kiire päästä asunnosta eroon. Pienellä maltilla ja paremmalla hinnoittelulla myyjä olisi varmasti saanut asunnosta paremman hinnan. Todennäköisesti huutokauppa olisi tämän kohteen osalta nostanut hintaa ainakin 10.000 euroa ja senkin jälkeen asunto olisi ollut sijoituskelpoinen.
Nykyinen tilanne asuntomarkkinoilla on muodostunut erittäin kiivaaksi. Hyvien sijoitusasuntojen etsijöitä on erittäin suuri määrä, erityisesti nykyisellä korkotasolla. Hyvät kohteet menevät hetkessä ja ei-niin-hyvät-kohteet jäävät roikkumaan myyntilistoille mutta jostain syystä menevät silti kaupaksi jossain vaiheessa. Koska hyvät kohteet vaativat nopeita päätöksiä, rahoituksen täytyy olla valmiina. Kohde numero kaksi opetti tämän karvaasti. Kohteen menettäminen harmitti aidosti todella paljon. Tämä erottaa ammattilaiset "ammattilaisista", annoin tunteille sijan. Jälkeenpäin kohteen menettäminen oli toki onni. Ostamani kohde on tätä parempi.
Kolmas tärkeä elementti sijoitusasunnon etsinnässä on valmistauduttava kaikkeen. Hyvä kohde voi tulla tarjolle mistä ja millaisessa kunnossa tahansa. Tämän vuoksi liian tiukka hakukriteeristö voi johtaa pitkään etsintään, ja näin vaihtoehtoiskustannukseen. Olin periaatteessa valmis ostamaan asunnon missä kunnossa tahansa, mikäli hinta on oikea. Toiveissa luonnollisesti olisi ollut löytää vuokrattavaksi valmis kohde, mutta sellaisia on nykyään todella harvoin tarjolla kohtuu hinnalla. Tiedostin myös, että täysin remontoitava kohde vaatisi muutaman viikon intensiivistä työskentelyä. Samalla kuitenkin todennäköisyys löytää sijoituskohde olisi korkeampi.
Neljäs tämän kierroksen opetus on enemmän havainto. Olen kierrellyt näytöissä vaihtelevasti viimeiset neljä vuotta mutta aikaisemmin en ole havainnut yhtä paljon ensiasunnon ostajia. Suomen taloustilanne on selkeästi parantunut ja usko tulevaisuuteen on palaamassa. Tämän seurauksena asuntomarkkinoille on tulossa takaisin ostajaryhmä, jolla ostopäätös perustuu vaihtoehtoiskustannukseen (vuokralla asumiseen) ja heillä ei ole ainakaan aukilaskettua tuottotavoitetta. Jo ennestään tiukassa markkinatilanteessa, tällä ei ole kuin yksi seuraus asuntojen hinnoille. Tämä luonnollisesti edellyttää korkotason pysymistä maltillisena. Jatkan siis onnellisesti kovaa uskoani asuntomarkkinoiden tuottavuuteen nyt seitsemän asunnon omistajana.
Seuraava blogi liittyy todennäköisesti tämän asunnon remontointiin ja / tai vuokraamiseen. Nyt keskitytään siis remonttiprojektin läpivientiin.
Yksiö Kalliossa / Torkkelinmäessä. Sain sähköpostiini ilmoituksen uudesta kohteesta. Välitön soitto välittäjälle ja sovittiin näyttö seuraavalle aamulle klo 8:45. Sain samalla kaikki tarvittavat paperit taloyhtiöstä, joihin tutustuin. Jälleen kaikki kunnossa. Putket tehty, julkisivu tehty, katto tehty, täydellistä. Asunnon koko 30 neliötä ja hintaa 170.000 euroa. Tässä vaiheessa en ollut vielä saanut lainapäätöksestä viimeistä sanaa pankilta. Aivan mahtava kohde, haistoin alihinnoittelun. Kakkosryhmän asunto. Välittäjä kertoi, että hän vie tarjoukset myyjälle klo 9:30 ja näytöllä oli useampi katsoja samaan aikaan. Ainakin yksi ensiasunnon ostaja, yksi "ammattilaisryhmä" ja yksi vittuilija. Välittäjä kertoi myös saaneensa täyden rahan tarjouksen jo edellisenä päivänä ilman näyttöä. Koska lainapäätökseni ei ollut vielä selviö, en uskaltanut jättää tarjousta. En luota pankin suulliseen lupaukseen näissä asioissa. Asunto meni lopulta kaupaksi täyteen hintaan. Soitin vielä ystävälleni, joka on kiinteistövälittäjä. Hänen kommenttinsa oli: 20.000 euroa hinta pielessä, voi olla että tulee uudestaan myyntiin pari viikkoa myöhemmin 190.000 eurolla. Harmituksen määrä oli järjetön, koska sain lainapäätöksen klo 10:15. Eli n. 45 minuuttia liian myöhään. Olipahan elämäni kalleimmat 45 minuuttia. 20.000 euroa / 45 = 444,44 euroa / minuutti. Jatketaan siis etsintää.
Kohde numero kolme
Yksiö Kalliossa. Sähköpostihälytin toimii jälleen. Ilmoitus täysin alihinnoitellusta asunnosta. Yhtiössä oli tehty kaikki suuret remontit mutta asunto on erittäin huonossa kunnossa. Eli remonttihommia olisi tiedossa. Soitto välittäjälle ja paperit sähköpostiin. Kaikki kävi erittäin nopeasti. Nopea papereiden lukeminen ja soitto uudestaan välittäjälle. Annoin täyden rahan tarjouksen näkemättä kohdetta, hintahan oli täysin pielessä. Normaalisti luulisi, että kaupat on tehty mutta ei. Asunto oli niin järkyttävän väärin hinnoiteltu, että välittäjä päätti näyttää sitä kaikille halukkaille. Ei ihme, hänen työnsä on ajaa myyjän etua. Asunnon pyyntihinta ei jättänyt ketään kylmäksi.
Illalla näytölle ja toteamaan asunnon olevan luonnossa samanlainen kuin kuvissa. Tupa täynnä ja välittäjä oli saanut kymmeniä puheluita ilmoituksen jättämisen jälkeen. Paikalla oli sekalainen seurakunta kuvailemiani asunnon etsijöitä. Joka kerta on kuitenkin huvittavaa seurata, kuinka osa näytöllä olijoista kuvittelee saavansa asunnon viettämällä paikalla koko näytön ajan. Eivät ole ilmeisesti puhelimesta kuulleet aiemmin. Taustalaskelmani mukaisesti joudun tekemään asuntoon noin 10.000 euron remontin (yläkanttiin laskettuna), jota kautta laskin maksimitarjoukseni. Vuokra-arvion ja yhtiövastikkeen pohjalta bruttokassavirtani olisi n. 4,3 %, joka on varsin ok nykyisellä hintatasossa. Vuokra voisi olla jopa hieman korkeampi. Eli vielä uusi tarjous sisään ja pyöreän hinnan päälle taktinen 100 euroa. En koskaan jätä tasasummatarjousta, koska hintakisassa 100 euroa voi olla nimellisarvoaan arvokkaampi. Täytyy myöntää, että tämä sähköinen kaupankäyntijärjestelmä on erinomainen. Ei tarvitse minun eikä välittäjän juosta pitkin kaupunkia allekirjoittamassa papereita. Tarjouksen jälkeen sitten odottamaan lopputulosta.
Illalla välittäjä soitti ja ilmoitti tarjoukseni olevan hyväksytty. Toiseksi tullut tarjous oli 1.000 euroa alhaisempi. Uusi tulokas asuntoportfoliooni oli löytynyt ja tyytyväisyys valtasi mieleni. Soitto vielä muutamalle tuttavalle varmistuksena, oliko maksettu hinta huono. Ei ollut, ammatikseen asuntoja ostava ystäväni olisi tarjonnut täysin saman hinnan erityisesti taloyhtiön erinomaisuuden vuoksi. Taloyhtiöllä on varsin suuri omaisuus ja kaikki isot remontit on tehty. Onnekseni ystäväni oli kuullut muualta kiinnostuksestani asuntoon ja jätti kisan väliin. Kiitos hänelle tästä lojaalisuudesta, toivottavasti pystyn hyvittämään tämän myöhemmin jollain tavalla. Kiinteistövälittäjätuttavani lisäsi vielä tyytyväisyyttäni toteamalla, että pikaremontilla saisin todennäköisesti 10.000 - 20.000 euron pikavoiton, jos myisin asunnon välittömästi eteenpäin. En myy, ostan asuntoja ainostaan omistettavaksi. 10.000 euron pikavoitto vastaa karkeasti 1,5 vuoden bruttokassavirtaa ja samassa ajassa pystyn maksamaan lainoja pois suunnilleen saman verran.
Yhteenveto ja oppiminen
Pyrin jälkeenpäin analysoimaan, miksi sain asunnon mielestäni varsin edullisesti. Ainoa looginen selitys on myyjän ja/tai välittäjän kiire päästä asunnosta eroon. Pienellä maltilla ja paremmalla hinnoittelulla myyjä olisi varmasti saanut asunnosta paremman hinnan. Todennäköisesti huutokauppa olisi tämän kohteen osalta nostanut hintaa ainakin 10.000 euroa ja senkin jälkeen asunto olisi ollut sijoituskelpoinen.
Nykyinen tilanne asuntomarkkinoilla on muodostunut erittäin kiivaaksi. Hyvien sijoitusasuntojen etsijöitä on erittäin suuri määrä, erityisesti nykyisellä korkotasolla. Hyvät kohteet menevät hetkessä ja ei-niin-hyvät-kohteet jäävät roikkumaan myyntilistoille mutta jostain syystä menevät silti kaupaksi jossain vaiheessa. Koska hyvät kohteet vaativat nopeita päätöksiä, rahoituksen täytyy olla valmiina. Kohde numero kaksi opetti tämän karvaasti. Kohteen menettäminen harmitti aidosti todella paljon. Tämä erottaa ammattilaiset "ammattilaisista", annoin tunteille sijan. Jälkeenpäin kohteen menettäminen oli toki onni. Ostamani kohde on tätä parempi.
Kolmas tärkeä elementti sijoitusasunnon etsinnässä on valmistauduttava kaikkeen. Hyvä kohde voi tulla tarjolle mistä ja millaisessa kunnossa tahansa. Tämän vuoksi liian tiukka hakukriteeristö voi johtaa pitkään etsintään, ja näin vaihtoehtoiskustannukseen. Olin periaatteessa valmis ostamaan asunnon missä kunnossa tahansa, mikäli hinta on oikea. Toiveissa luonnollisesti olisi ollut löytää vuokrattavaksi valmis kohde, mutta sellaisia on nykyään todella harvoin tarjolla kohtuu hinnalla. Tiedostin myös, että täysin remontoitava kohde vaatisi muutaman viikon intensiivistä työskentelyä. Samalla kuitenkin todennäköisyys löytää sijoituskohde olisi korkeampi.
Neljäs tämän kierroksen opetus on enemmän havainto. Olen kierrellyt näytöissä vaihtelevasti viimeiset neljä vuotta mutta aikaisemmin en ole havainnut yhtä paljon ensiasunnon ostajia. Suomen taloustilanne on selkeästi parantunut ja usko tulevaisuuteen on palaamassa. Tämän seurauksena asuntomarkkinoille on tulossa takaisin ostajaryhmä, jolla ostopäätös perustuu vaihtoehtoiskustannukseen (vuokralla asumiseen) ja heillä ei ole ainakaan aukilaskettua tuottotavoitetta. Jo ennestään tiukassa markkinatilanteessa, tällä ei ole kuin yksi seuraus asuntojen hinnoille. Tämä luonnollisesti edellyttää korkotason pysymistä maltillisena. Jatkan siis onnellisesti kovaa uskoani asuntomarkkinoiden tuottavuuteen nyt seitsemän asunnon omistajana.
Seuraava blogi liittyy todennäköisesti tämän asunnon remontointiin ja / tai vuokraamiseen. Nyt keskitytään siis remonttiprojektin läpivientiin.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti