kokemuksia pankkilainan hakemisesta

Teen nyt blogin täysin eri aiheesta, kuitenkin pitäytyen asuntosijoittamisessa. Ostin vuosi sitten yhden asunnon ja nyt olen maksanut lainoja sillä tahdilla pois, että vakuuteni omien laskelmieni pohjalta saattavat riittää uuden asunnon ostoon. Tarkoitus olisi saada lainaa koko kauppahinnan verran, joten kyseessä on pääoman tuoton tehostaminen.

Laitoin lainahakemuksen sisään sunnuntaina toiseen käyttämistäni pankeista ja nyt sitten katsotaan, kuinka hyvin pankki on tästä liiketoiminnasta kartalla. Ensimmäinen pankkikontakti on jo takana ja ei hyvältä näytä.

Lähdetään ensin liikkeelle vakuuksista. Laitoin lainahakemukseen summaksi 200.000 euroa. En toki ole noin kallista asuntoa ostamassa mutta parempi laittaa hakemukseen isompi summa, jota voi sitten jälkeenpäin pienentää. Teoreettisesti saan siis ostettavasti asunnosta vakuuksia 140.000 euroa ja tuo puuttuva osa täytyy täyttää muilla vakuuksilla. Tarvitsen tähän 60.000 / 0,7 = 85.714,28 euroa muuta asuntovakuutta, tai käteisvakuuden 60.000 euroa. Käteisvakuushan on 100 %, jos sitä käytetään. Laskelmieni mukaan minulla on tämä vakuus antaa muista asunnoista.

Pankin laskelma

Kaikki pitäisi olla siis hyvin. Mutta kun ei. Tämän käyttämäni pankin kanssa törmäsin heti ongelmiin. Pankista soitti oikein miellyttävä pankkivirkailija, tai rahoitusneuvottelija kuten heitä nykyään kutsutaan. Keskustelimme läpi kaikki tuloni ja menoni. Kaikki ok. Mutta sen jälkeen täydellinen black out. Vastapuoli ei yksinkertaisesti pystynyt saamaan pankista ulos laskelmaa, joka itselläni on sijoitustoiminnastani. Vaikka kävimme seikkaperäisesti lävitse vuokratulot, yhtiövastikkeet yms., pankin laskelma ei yksinkertaisesti taipunut omiin laskelmiini. Tämän lisäksi en saanut vastausta vakuuksieni riittävyyteen ja pankista todettiin vain, etteivät tuloni riitä heidän laskelmiensa mukaan kattamaan lainanhoitokustannuksia, joten vakuuksia on turha käydä lävitse. Tiedän, että ne näkyvät hänen ruudulla yhdessä solussa, joten ei sen ilmaisu olisi ollut kovinkaan vaikeaa.

Oma laskelma 

Minulla on tässä pankissa lainoja kolmea asuntoa vastaan, joiden vuokratulot kuluvana vuonna ovat yhteensä 26.112 euroa. Yhtiövastikkeisiin menee 4.742,52 euroa. Korkotulot ovat käytännössä nolla, koska lainani on otettu ja neuvoteltu erinomaiseen aikaan. Korkokustannukset ovat yhteensä 43,03 euroa. Bruttokassavirta on siis 21.326,45 euroa. Jos laskemme tästä vielä varovaisuusperiaatteen vuoksi verot pois, jää nettokassavirta ennen lainojen hoitoa summaan 14.928,52 euroa. Eli tämän verran pystyn maksamaan varovaisuusperiaatteella lainoja pois ilman laittamatta senttiäkään omaa pääomaani likoon.

Koska olen ostamassa uutta asuntoa, uusi asunto luo lisää kassavirtaa. Pyöreillä luvuilla laskettuna (koska kohdetta ei vielä ole) päädymme esim. seuraavaan: vuokratulo 750 euroa / kk, yhtiövastike 150 euroa / kk ja 1 % korkokustannus. Näin laskelma koko vuodelle on seuraava: vuokratulot 9.000 euroa, hoitovastikkeet 1.800 euroa ja korkokustannukset 2.000 euroa, bruttokassavirta 5.200 euroa ja verojen jälkeen 3.640 euroa. Näin ollen lainojen hoitokykyni on 18.568,52 euroa / vuosi tai 1.547,37 euroa / kk.

Nykyinen lainakantani on pankkiin 252.014,63 euroa. Tuolla aiemmin tehdyllä kassavirtalaskelmalla olisin siis velaton 24,3 vuoden päästä (laskin uuden lainan mukaan lainapääomaan). Nykysuunnitelmalla maksan tällä hetkellä lainojani pois 23.563,06 euroa / vuosi. Näin ollen nykyisellä tahdilla olen velaton 10,7 vuoden kuluttua (tähän pankkiin) ja jos pitäisin aiemman ohjelma lisättynä uuden asunnon luomalla kassavirralla, olisin velaton 20,3 vuoden kuluttua. Pankki on siis edelleen sitä mieltä, etteivät tuloni riitä kattamaan lainanhoitokustannuksia.

En ala blogissani erittelemään palkka- ja muita pääomatulojani tarkemmin, mutta todettakoot, että pääomatuloni muista lähteistä ovat hyvin lähellä tuota tämän hetken maksuohjelmaani vastaavalla tasolla. Ja palkkatuloillani hoidan kaikki elämiseen liittyvät kustannukset varsin helposti. En myöskään ota huomioon muita mahdollisia vastoinkäymisiä, koska pystyn todennäköisesti ne kuitenkin hoitamaan muilla tavoin muista pääomatuloistani tai palkkatuloistani.

Johtopäätös

Kiroilin mielessäni hetken ja ajattelin aidosti, että olen nyt laskenut jotain todella pieleen omissa laskelmissani. Vaivuin jopa jonkinlaiseen henkiseen lamaantumiseen luullessani tehneeni totaalisen laskentavirheen ja aloin tutkimaan laskelmiani uudestaan. Sijoitustoimintani on kuitenkin tselleni erittäin tärkeän operaation, kunnes tajusin mistä on kyse. Tämä rahoitusneuvottelija ihan oikeasti ei laskenut uudelle asunnolle mitään tuloja ja kaiken hyvän päälle, hän laski nykyiset oman asuntoni asumiskulut täysin väärin (asuntoetu).

Koska en puhelimessa antanut kovinkaan helposti periksi ja tiukkasin laskentaperusteita, sovimme neuvottelijan uudesta neuvottelusta. Tällä kertaa hänen esimiehensä pitää kanssani web-neuvottelun  ja käymme laskelmat tarkasti lävitse.

Tilanne on lainamarkkinoilla jotenkin perverssi. Samaan aikaan kun pankit alkavat markkinoimaan jopa yli 30 vuoden asuntolainoja, edes tämän kaltaiset laskelmat eivät ole selviö rahoitusneuvottelijoille. Olin siis (taas kerran) törmännyt täydelliseen ammattitaidottomuuteen pankissa. Sijoituslainat ovat jotenkin täysin käsittämätön elementti perustoimihenkilölle ja kun laskelmiin laitetaan peruspalkansaajasta poikkeavia tuloja, osaaminen loppuu täysin.

Jäämme näkemään kuinka tässä käy. Jos homma ei etene, lykkään asunnon oston ensi syksyyn ja vaihdan loputkin asiointini tästä pankista pois (ajoitukseen on syynsä). Toisessa käyttämistäni pankeista tiedän pystyväni asioimaan ammattilaisten kanssa. Tämän operaation jälkeen en enää (ikinä) suostu keskustelemaan toimihenkilöiden kanssa rahoitusasioistani.

Otan mielelläni kommentteja vastaan (varsinkin jos laskelmassani havaitaan virheitä) ja erityisen mielläni kuulisin vastaavista kokemuksista.