Tavoitteet vuodelle 2017

Saatuani tämän vimman alkaa kirjoittelemaan omia ajatuksiani blogin muotoon, luin myös useamman "kilpailevan" sijoitusaiheisen blogin. Huomasin yhden mielenkiintoisen asian,  aika moni on kirjoittanut vuositavoitteitaan ylös. En ole ajatellut asiaa aiemmin kyseisellä tavalla, koska asuntojen osalta sijoitustoimintani on ollut hyvin ennakoitavissa. Mutta luettuani muutaman hyvin tarkan vuositavoitteen, aloin itsekin miettimään asioita. Vakuutuin siis idean erinomaisuudesta. Tämän hyvä puoli näyttää olevan myös suunnitelman tarkistettavuus vuoden päästä, koska suunnitelma on dokumentoitu.

Listaan oheen omat kuluvan vuoden tavoitteet:

Lähtötilanteessa asuntovarallisuuteni arvo on 410.295,27 euroa (markkinahinnoin 12/16) ja lainakantani 589.378,02 euroa. Velkasuhde on 58,96 %. Näiden pohjalta pystyn muodostamaan vuoden 2017 tavoitteet epämääräisessä järjestyksessä:

  • ostan yhden asunnon lisää, tähän on jo lainapäätös, joten sen toteutus odottaa kohdetta
  • nostan vivutusasteen noin 70 %:iin
  • pyrin maksamaan lainojani / kasvattamaan varallisuuttani vähintään 40.000 eurolla
  • pyrin välttämään putkiremonttikohteen tyhjän kuukauden remontin valmistuttua
  • remontoin yhden asunnon keittiön ja asuinhuoneen, kohde on yllä mainittu
  • muiden asuntojen osalta pyrin välttämään tyhjiä kuukausia, jos vuokralainen vaihtuu
  • osallistun jokaiseen yhtiökokoukseen
  • pyrin olemaan kolmen taloyhtiön hallituksen jäsen yhtiökokousten jälkeen
  • yritän automatisoida omaa Exceliä entisestään opettelemalla koodaamaan kunnolla
  • kerään lisää tietoa ulkomaisista kohteista
  • aloitan liikehuoneistoihin tutustumisen
  • tapaan jokaisen suomalaisen rakennusalan pörssiyhtiön johdon
  • vien joululahjan jokaiselle vuokralaiselle ja pyrin soittamaan heille vähintään kahdesti vuoden aikana

Eiköhän tässä ole jo ihan tarpeeksi tavoitteita kuluvalle vuodelle. Annan kaikkien näiden onnistumiselle todennäköisyyden 70 %. Katsotaan vuoden päästä kuinka onnistuin.

Asunto numero 2: tuotonlaskenta

Jatkan tarinaani toisen asuntoni oston jälkeisistä ajoista ja erityisesti sen tuoton lähteistä. Tein ensimmäisen asunnon osalta sen verran tarkan selvityksen laskentamenetelmistäni, etten palaa niihin enää uudestaan. Nämä laskelmat löytyvät

Asunnon hinta

Löysin siis asunnon, joka maksoi 120.000 euroa. Sijoitin asuntoon omaa pääomaa 45.696,90 euroa ja vierasta pääomaa 7.6703,10 euroa. Lasken omaan pääomaan mukaan varainsiirtoverot, jotta kirjanpitoni pysyy ojennuksessa ja toisaalta, se on myös kustannus joka on pakko maksaa. Lainoitusasteeni tämän asunnon osalta oli siis 62,67 %.

Asunnon rahoitus ja bruttokassavirta

Asunto oli vuokrattu jo valmiiksi ja näin ollen bruttokassavirran eri komponentit tulivat annettuina. Asunnon vuokra ja yhtiövastike olivat tiedossa. Tämän jälkeen usein merkittävä osa kustannuksista syntyy korkokustannuksista. Omalla kohdallani taustalla oli pitkiin korkoihin sidottu laina (tein virhearvion vuonna 2009), jota en pystynyt maksamaan kerralla pois ilman lisäkustannuksia. Tämän lainan vakuutena olleen varallisuuden olin myynyt pois vuoden 2013 aikana ja osa varallisuudestani oli käteisenä lainan vakuutena. Mainittu korkosidonnaisuus oli loppumassa piakkoin ja korkokustannus oli tulossa merkittävästi matalammaksi, joten en edes harkinnut lainan pois maksua / uudelleen neuvottelua. Hyvää sopimusta ei siis kannata katkaista lyhyen aikavälin säästöjen vuoksi. Lainani oli sidottu 1 kk euriboriin ja marginaali oli ja on edelleen 0,5 %-yksikköä. 

Näin pääsen bruttokassavirtalaskelmaan. Teen laskelman kesäkuu 2014 mukaisesti, koska siinä vaiheessa myös korkosidonnaisuuteni muuttui nykyiseksi ja nopea vuokrankorotus oli voimassa.

+ vuokratulo                                       +  610,71
- yhtiövastike                                       - 125,40 
- korkokustannukset                             - 67,14
= bruttokassavirta                                + 410,37 


Kun vähennän bruttokassavirrasta vielä verot (123,11 euroa), nettokassavirta enne lainojen lyhennyksiä on 287,26 euroa. Tällä laskelmalla laina-aikani on siis 22,25 vuotta, joka on jossain määrin siedettävä. Vipuaste kuitenkin laskisi varsin mukavasti kokoajan ja asuntoon ei tarvisi laittaa omaa rahaa lainkaan.

Ylläolevista komponenteista tiedostin, että vuokrataso oli liian matala. Koska tässä vaiheessa olin kuitenkin vielä täysin aloittelija, päädyin itselleni helppoon ratkaisuun pitämällä hyvän vuokralaisen. Jälkeenpäin olen vasta ymmärtänyt, että olisin voinut nostaa vuokran surutta markkinahintaan, koska vuokralaisen vuokran maksoi yhteiskunta. Tätä virhettä en teoreettisesti toista.  Mutta toisaalta, en myöskään vuokraa asuntojani tämän profiilin asukkaille, vaikka hänen kohdallaan kaikki menikin erinomaisesti.

Nettokassavirta ja kassavirtainvestoinnit

Johtuen sen aikaisesta tilanteestani, lainojen lyhennysohjelma ei kuitenkaan vastannut tätä kassavirtaneutraalia tilannetta. Lainasopimukseni mukainen annuiteetti oli 1.700 euroa, joten lainojen lyhennyksiin meni tämän laskelman hetkellä 1.632,86 euroa. Näin ollen pystyn viimeistelemään kassavirtalaskelmani ja selvittämään kuinka paljon teen "kuukausisäästöjä".

Bruttokassavirta                                    + 410,37 
- verot                                                     - 123,11 
- lainan lyhennys                                 - 1.632,86
= kassavirtainvestoinnit                       - 1.345,60

Kuten laskelmasta näkyy, maksoin asuntoon kohdistuvaa lainaa varsin nopeasti pois. Tällä lyhennystahdilla laina-aika olisi 4,75 vuotta ja tämän päälle "kuukausisäästöni" oli 1.345,60 euroa / kk.  Lainaohjelmaani on kolme selkeää syytä. Ensimmäinen asia luonnollisesti on maksukyky, jota en enää tässä käy lävitse. Taustalla on monia eri syitä ja järjestelyitä. Toisekseen, nyt kun korkotaso on matala, maksan mielelläni lainoja mahdollisimman nopeasti pois. Ja kolmanneksi, kerään itselleni vapaita vakuuksia, joilla pystyn ostamaan lisää asuntoja. Jos kuitenkin päätän lopettaa ostoni, lainavivun ollessa maltillinen, niiden uudelleen neuvottelu on helpompaa. Pankin kanssa keskustelu on varsin vaikeaa mikäli velka-aste on 70 % ja korkokustannukset syövät kaikki tuotot sijoituskohteesta. Kansankielellähän tämä tarkoittaisi konkurssia.


Kassavirtojen erittely ja tuoton laskenta

Nyt pystyn laskemaan tarkasti sijoitusasuntoni tuoton ja varallisuuden kasvun sekä  erottelemaan niiden lähteet. Koko asunnon sijoitusajalla (8/13 - 1/17) vuokratulot ovat olleet yhteensä 25.624,55 euroa, yhtiövastikkeet 5.446,20 euroa, korkokustannukset 3.569,50 euroa (bruttokassavirrat asunnosta ovat olleet yhteensä 16.608,85 euroa), verot 4.982,66 euroa ja muut kassavirtainvestoinnit 32.734,70 euroa, yhteensä 44.360,90 euroa. Tämän luku vastaa lainapääoman vähentymistä, joten lainaa on tammikuun lopussa 2017 jäljellä 32.342,19 euroa.




Pääoman tuottolukujen osalta sijoitettu pääoma (ROI) on ollut absoluuttisesti 13,57 % ja oman pääomantuotto (ROE) 36,35 %. Annualisoituna vastaavat luvut ovat ROI 3,70 % ja ROE 9,27 %.

Varallisuuden kehitys ja erittely

Kuten jo useaan kertaa todettua, varallisuuden kehitys on käytännössä eri asia kuin pääoman tuotto. Syynä tähän on sijoituskohteen ulkopuolelta tulevat varat ja arvonmuutokset. Ulkopuolelta tulevia varoja ovat omalla kohdallani verot ja nettokassavirran ylittävät lainojen lyhennykset (kassavirtainvestoinnit). Nämä ovat tämän asunnon kohdalta 32.374,70 euroa. Arvonmuutoksen lasken Tilastokeskuksen totetutuneiden kauppojen pohjalta ja kyseessä olevan asunnon osalta arvonmuutos on ollut 21.824,72 euroa.



Asuntovarallisuuteni on tämän asunnon osalta nyt 111.882,51 euroa eli varallisuuden kasvu on ollut 66.185,61 euroa. Varallisuuteni on kasvanut näin ollen 144,84 % ja annualisoituna 29,17 %.




Jotta lukijalle tulee vielä selväksi, miksi teen laskelmat näin monimutkaisesti, selvennän sen vielä kertaalleen. Koska omistan nykyisellään kuusi (6) asuntoa, minulle on erittäin tärkeää tietää mistä kaikki rahavirrat syntyvät. Tämän lisäksi tilannetta mutkistaa asuntojen omistusten oleminen sekä omissa nimissäni että omistamassani yhtiössä. Näin ollen tarvitsen tarkat tiedot, minkä asunnon osalta maksan kassavirtoja enemmän lainanlyhennyksiä ja mikä laina vähenee kassavirtaa vähemmän. Olen ottanut viisi eri lainaa, joiden marginaalit ja korkoehdot poikkeavat toisistaan, joten maksujen kohdentaminen kalleimpiin lainoihin on taloudellisesti järkevää. Lisäksi optimoin verotustani yhtiön osalta, joka on hyvin keskeisessä asemassa varsinkin kassavirtojen osalta. Vastaavasti hintatason seuranta on erityisen tärkeää tilanteessani, koska lasken vapaana olevia vakuuksiani. Vakuuksien avulla pystyn hankkimaan lisää asuntoja ja näin tehostamaan pääoman tuottoani sekä varallisuuteni kasvua.

Yllä olevassa kuvassa näkyy myös erittäin hyvin, että olen muuttanut kassavirtainvestointejani 3/15 - 3/16 välisenä aikana siten, että otin vuoden lyhennysvapaita tämän asunnon lainan osalta. Näin näen tällaiset operaatiot suoraan kuvistani, enkä unohda niitä. Tämän taustalla oli tarve järjestellä muita sijoituksiani. Kuvasta näkyy myös erinomaisesti, kuinka varallisuuteni on kasvanut noin puolet sijoituskohteesta riippumattomista syistä. Olen siis maksanut lainaa pois erittäin nopealla tahdilla ja tämän ansiosta olen 26.1. saanut lainapäätöksen uuden asunnon ostamista varten. Tämä ei olisi ollut mahdollista ellen olisi "pakkosäästänyt" tämän asunnon avulla.

Yhteenveto ja oppiminen

Tämän asunnon osalta olen oppinut muutaman tärkeän asian. Ensinnäkin luotettavalla vuokralaisella on hintansa. Vaikka jälkeenpäin katsottuna olisin voinut korottaa vuokraa, en sitä tehnyt, koska halusin vuokralaisen pysyvän asunnossa. Vuokraa korotin uudelle vuokralaiselle 12,2 % aiemmasta. En kuitenkaan ole ensi kerralla näin helläkätinen, mikäli vuokra poikkeaa markkinahinnasta liikaa. Toinen oppi tuli lainojen kanssa. Huomasin ajoissa, että vanhan lainani ehdot olivat erinomaiset. Mikäli näitä pystyy hyödyntämään, se ehdottomasti kannattaa. Uusien lainojen nostaminen maksaa ja yleensä lainaehdot myös muuttuvat. Ja se kaikkein tärkein oppi on ollut vakuuksien seurannassa. Olen ostanut jo yhden asunnon aiemmin pelkillä vakuuksilla ja nyt ostan toisen. Tämän pohjalla on puhtaasti nopea lainojenmaksutahti. Ilman sitä, omistaisin edelleenkin kaksi asuntoa ja haaveilisin vasta kolmannesta. Pitkällä aikavälillä nämä voivat olla erittäin merkittäviä päätöksiä saavuttaessani eläkeiän.

En tule enää jatkossa kirjoittamaan näitä semaattisia tuottolaskelmia auki jokaisesta asunnosta. Muiden asuntojen osalta näissä ei ole mitään erityistä uutta, johon olisi mielestäni syytä pureutua. Keskityn jatkossa enemmän koko varallisuuteni seurantaan ja siihen liittyviin kokemuksiin. Yhden suunnitelman mukaan kirjoittanen velkavivun ja vakuuksien seurannan yhtymykohdista, jolloin joudun pureutumaan yksittäisen asunnon tuottoprofiiliin. Mutta tälläkin kerralla suunnitelma on lähestyä asiaa enemmän portfolionäkökulmasta, eikä niinkään yksittäisen sijoituksen näkökulmasta.

Pyrin seuraavassa blogissani käymään lävitse viime vuoden tapahtumat ja kokemukset samalla kun etsin uutta asunto portfoliooni. Ja kommentit ovat erittäin tervetulleita.

Asuntojen hintakehitys ja hintatilastojen haasteet

Tällä kertaa kirjoittelen tarkemmin, kuinka seuraan sijoitusasuntojeni arvonkehitystä.

Tilastoista yleisesti

Nopealla googlaamisella Suomessa julkaistaa asunnoista useita hintatilastoja. Luonnollisesti Tilastokeskus on näistä laajin, mutta tämän lisäksi hintatietoja löytyy ainakin Asuntojenhinnat ja asuntojen hintatiedot -sivustoilta sekä Etuovesta.

Tilastokeskuksen tilastot pohjautuvat toteutuneisiin kauppoihin. Tilastoja korjataan ajan saatossa, koska tilastoihin tulee viiveellä lisää havaintoaineistoa. Tämän taustalla on mm. varainsiirtoveron maksamisessa oleva maksuaika. Mutta kaiken kaikkiaan Tilastokeskus on tilastojen äiti.

Muiden sivustojen välillä on muutamia merkittäviä eroja, jotka kannattaa ottaa huomioon. Ensinnäkin Asuntojenhinnat ja asuntojen hintatiedot -sivustot pohjautuvat Tilastokeskuksen tilastoihin. Ongelmana kummallakin sivustolla on kuitenkin päivitysten hitaus. Oikeastaan ainoa oikea syy käyttää sivustoja, on niiden tarjoama grafiikka. sivustoilla on varsin miellyttävä tutkia hintakehitystä mm. eri kaupunginosissa. Mikäli ei kuitenkaan jaksa odottaa kuukautta tai kahta tilastojen päivittymiseen, on helpompi mennä suoraan Tilastokeskuksen sivuille ja tutkia lähdetietoja suoraan.

Etuovi sivusto sisältää myös tilasto-osuuden, jota he kutsuvat Asuntomarkkinaksi. Tilasto poikkeaa Tilastokeskuksen vastaavasta radikaalisti, koska Etuoven tilastot pohjautuvat sivuston omaan dataan. Mielenkiintoiseksi tilaston tekee se, että se kuvastaa hintapyyntöjen kehitystä. Tämän ansiosta sivustolta pystyy hyvin saamaan käsityksen, mille tasolle oman asunnon myyntihinta asettuu mikäli haluaa myydä asuntonsa. Hyvää on myös tilaston päivitysnopeus. Edellisen kuukauden tilasto julkaistaan heti kuun vaihteen jälkeen. Tilastossa on kuitenkin yksi erittäin epämiellyttävä ominaisuus. Ilmeisesti vasta vuonna 2016 Etuovi huomasi, että huutokaupat sotkevat tilaston täysin. Huutokaupoissa lähtöhinta voi olla merkittävästikin toteutunutta hintaa matalampi. Tilasto oli virheellinen varsinkin sellaisina aikoina, kun huutokauppojen suhde muihin myytäviin asuntoihin on korkea (erityisesti yksiöissä). Etuovi korjasi virheensä, mutta tekivät samalla totaalisen munauksen. He jättivät korjaamatta tilastot ajalta ennen vuotta 2015. Tämän vuoksi tilasto on täysin käyttökelvoton, mikäli oma asunto on ostettu ennen vuotta 2015. Koska olen vihkiytynyt näihin asioihin ehkä keskimääräistä enemmän, käytän ainoastaan Tilastokeskuksen tilastoja.

Tilastojen tarkempi tarkastelu

Käytettäessä tilastoja, on syytä myös tutkia millaisia erilaisia tilastoja on tarjolla. Ja Tilastokeskuksen sivustolla näitä riittää. Helsingin hintojen osalta on erittäin miellyttävää, että Tilastokeskus julkaisee neljännesvuosittain tarkat tilastot asuntojen huoneluvun, kalleusalueen ja postinumeron mukaan. Näissä kaikissa tilastoissa on omat vivahteensa, joten tarkempi tutkimin on hyvä tehdä.  Syvällisempi tutkinta paljastaa, että vanha sanonta tilastojen "valheellisuudesta" kannattaa muistaa. On valhe, emävalhe ja tilastovalhe.

Tilastovalheen peruslähde on lähes poikkeuksetta virheelliset havainnot tai havaintoaineiston vähyys. Koska Tilastokeskuksen tilastot perustuvat varainsiirtoveroilmoituksesta saataviin tietoihin, voimme ihan rauhassa luottaa näiden tietojen olevan oikein. Joten tilastovalhe syntyy havaintoaineiston määrästä. Kruununhaassa (00170) tehtiin kauppaa kahdeksasta (8) yksiöstä vuoden 2014 viimeisellä vuosineljänneksellä, joten tämä kertonee tilaston luotettavuudesta kaiken. Alueella on kaiken lisäksi myös valtavia hintaeroja riippuen missä korttelissa asunto sattuu sijaitsemaan. Tilasto ei ole käyttökelvoton mutta tätä informaatiota ei voi käyttää yksinään.

Luonnollisesti olisi paras tilanne, mikäli pystyisi seuraamaan hintakehitystä juuri sillä alueella, jolla omistaa asunnon. Muiden tilastojen käytössä mennään väistämättä jonkin verran väärään suuntaan. Mutta mainitun havaintoaineisto-ongelman vuoksi, muiden tilastojen käyttö on välttämätöntä. Tämän vuoksi käytän hinta-arvioissani myös sekä koko Helsingin että kalleusalueen yksiöiden mukaista tilastoa. Vertailun vuoksi vuoden 2014 viimeisellä vuosineljänneksellä tehtiin 564 kauppaa koko Helsingin alueella sekä 115 kauppaa Helsinki 1 -kalleusalueella. Näiden pohjalta voi todeta, että koko Helsinkiä koskeva tilasto on näistä kaikkein luotettavin.

Oma tapani laskea hinta-arviot

Omissa laskelmissani rakennan jokaiselle asunnolle oman hintaindeksin, joka perustuu näiden kolmen tilaston keskiarvoon.  Erityisesti koko Helsinkiä koskevan tilaston käyttö on mielestäni mielekästä, koska se pehmentää hintojen heilahtelua (volatiliteetti). Ajalla, jolla olen asuntoja omistanut, koko Helsingin hintakehityksen muutokset ovat olleet maltillisempia kuin alueilla, joilla omistan asuntoja. Tilasto hiukan vääristää lopputulemaan mutta erot eivät ole merkittäviä, korrelaatio on kuitenkin erittäin korkea. Vaikka vertailen esim. Kruununhaan asunnon prosentuaalista hintakehitystä mm. Kontulaan, poikkeama on kuitenkin varsin maltillinen.






Kuvassa näkyy koko Helsingin, Helsinki 1 -alueen ja Kruununhaan (00170) yksiöiden hintakehitys vuoden 2010 alusta lähtien. Kuvasta on helposti havaittavissa, että 00170 alueen hintavaihtelut ovat voimakkaimmat ja koko Helsingin hintavaihtelu on maltillisinta.

Rakentamassani indeksissä on myös toinen miellyttävä ominaisuus. Se aliarvioi hintojen nousun, koska omistamani asunnot ovat alueilla, joissa hintojen nousu on ollut keskimääräistä kovempaa (beta). Otan mielelläni tämän ominaisuuden vastaan, koska tämän avulla noudatan varovaisuusperiaatetta. Olkoon se sitten perikunnalle positiivinen yllätys, mikäli asunnoista saikin enemmän kuin isävainaa oli arvioinut.

Yllä olevasta kuvasta on myös nähtävissä yksi hieman hämmentävä fakta. Koko Helsingin ja Helsinki 1 -alueen hintakehitykset ovat lähes identtinen. Vuokratuotot ovat kuitenkin keskustan ulkopuolella selkeästi paremmat, joten sijiotusasunto olisi kannattanut ostaa lähes mistä muualta tahansa, paitsi Helsinki 1 - alueelta.

Sijoitusasunnon arvonmuutos

Sivusin tätä aihetta aiemmassa blogissani, jossa kävin läpi tuottolaskelmaa mainitun asunnon osalta. Näytin myös laskelman, kuinka lasken lopullisen hinta-arvion asunnolleni. Olen rakentanut itselleni aikamoisen Excel hirviön, johon pystyn helposti päivittämään kaikenlaista dataa ja ajamaan erilaisia tilastoja ilman suurempaa vaivaa. Näin pystyn visualisoimaan itselleni, kuinka sijoitustoimintani on kannattanut. 







Yllä olevassa kuvassa on kuvattu Kruununhaan asuntoni tuotonmuodostus sijoituksen alkamishetkestä lähtien. Kuvasta on erittäin helppo havaita, että asuntovarallisuuteni kasvu on tämän asunnon osalta perustunut bruttokassavirtaan ja arvonmuutokseen. Samalla on havaittavissa, että maksan lainojani pois vähemmän, kuin mitä asunto tuottaa nettokassavirtaa (punainen alue alkaa laskemaan 3/2016). Käytän siis asunnosta saamiani varoja muihin tarkoituksiin (en kuitenkaan kaljan juontiin).

Aloitin asuntosijoittamisen aikanaan enemmän vuokratuotoon kuin arvonnousuun pohjautuen, on hintakehitystä kuitenkin erittäin tärkeä seurata. Vuokratuotolla maksetaan pois velkavipu mutta vakuuksilla haetaan uudet lainat / sjoituskohteet. Vaikka arvonnousu ei olisikaan ensisijainen tavoite, voi positiivinen hintakehitys nopeuttaa merkittävästi asuntoportfolion kasvattamista ja oman pääoman tuottoja. Vastaavasti negatiivinen hintakehitys voi pahimmillaan vaatia lisävakuuksia tai ainakin uusia lainaneuvotteluita pankissa. Tätä ei ole kuitenkaan Suomessa tainnut tapahtua sitten 90-luvun alun ja toivotaan koko kansantalouden näkökulmasta, ettei sitä tapahdu uudestaan samassa mittakaavassa.

Teen jossain vaiheessa yhteenvedon kuluneen vuoden tuotoistani, jossa käyn läpi kaikki kassavirrat ja hintakehitykset. Tilastokeskuksen vuoden vaihteen tilastot tulivat 27.1., joten tutkin niitä hetken. Näin pääsen käytännössä näyttämään, miksi vakuuksilla on erittäin suuri merkitys asuntosijoittamisen näkökulmasta. Tämä liittyy oleellisesti saamaani uuteen lainapäätökseen ja tulevaan uuteen sijoituskohteeseeni.













Lainaneuvottelu, osa 2

Viime viikon aikana koettu totaalinen pettymys pankkini toimintaan on saanut uuden lehden kokemusten kirjaan. Viime viikon pohjalta olin muuttanut odotukseni uuden rahoituksen osalta lähes nollaksi ja siirtänyt seuraavan asunnon oston ensi syksyyn toisen pankin avustuksella. Mutta tällä kertaa neuvottelijana oli ammattilainen. Kävimme lävitse kaikki tulot ja menot niin asuntojen kuin muidenkin toimieni osalta. Vakuuslaskelmatkin saatiin tehtyä ilman mitään erimielisyyksiä. Tämän seurauksena vaikuttaa vahvasti, että eläkesuunnitelmani saa uuden komponentin, asunto numero seitsemän.

Kokemusten listalle saatiin siis uusi sivu, jos tunnen olevani oikeassa, todennäköisesti näissä asioissa myös olen oikeassa. Laskelmani osoittivat selkeästi vakuuksieni riittävät uuden asunnon rahoittamiseen. Toinen oppi oli, että en suostu enää uudestaan neuvottelemaan laina-asioitani puhelimitse perustoimihenkilön kanssa. Web-neuvottelussa pystyy käymään hyvin tarkasti kaikki yksityiskohdat ja sparraaamaan vastapuolen kanssa. Tällä kertaa sain myös pankin järjestelmän tarjoamat vakuusarvot tietooni ilman suurempia vastusteluita. Ja mikä hienointa, vakuusarviot saadaan tehtyä pankkiryhmän välittäjän avulla, ilman isännöitsijän todistuksia. Tästä syntyy lähes 500 euron säästö. Säästöä se on saamatta jäänyt laskukin.

Lainapäätöksen pitäisi siis näillä näkymin olla selviö ja nyt sitten aletaan etsimään kohdetta. Yksi on jo kiikarissa, mutta pelkät valokuvat eivät vielä riitä päätöksen tekemiseen. Nyt printtaan oman muistilistani mukaan ja alan käymään kohteita lävitse.

Asunto numero 2

Ajattelin kirjoitella sunnuntain ratoksi muistelmat toisen asuntoni ostamisesta ja siihen liittyvistä kommelluksista. 

Lähtötilanne

Olin siis ostanut yhden asunnon Kruununhaasta loppuvuodesta 2012 yritykseni omistukseen. Saamani kokemuksen pohjalta rohkeuteni riitti ostamaan kesällä jo seuraavan asunnon. Olin oppinut, kuinka perusasiat toimivat vuokraamisessa ja kuinka rahavirrat on syytä laskea, mukaan lukien kannattavuuslaskelmat. 

Olin erinäisten transaktioiden jälkeen tilanteessa, jossa pankkitililläni oli (itselleni) erittäin paljon käteistä. En halunnut sijoittaa ko. pääomia osakemarkkinoille, joten uuden tai parin uuden sijoitusasunnon osto oli eritttäin relevantti vaihtoehto. Olin hautonut käteistä tililläni jo useamman kuukauden ja suurin tekijä varojen sijoittamisen esteenä oli puhdas laiskuuteni tehdä asian eteen juurikaan mitään.

Keväällä aloin kuitenkin tuskastua käteiseen tai lähinnä sen tuottamattomuuteen. Korkotaso oli jo tullut merkittävästi alas ja varojen makuuttaminen pankkitilillä oli ehdottoman typerää. Soitin pankkiin ja hain rahoituksen valmiiksi, kaikki meni tämän osalta erittäin vaivattomasti. Rahoitusmäärää en enää muista, mutta se oli kuitenkin riittävä kahta asuntoa varten. Varauduin siis jo ennakkoon kahden asunnon ostamiseen. Tällä kertaa tein asiat oikeassa järjestyksessä, joten olin oppinut edellisen kerran virheestäni.

Ostointressin aktivoiminen

Kesällä 2013 ryhdistäydyin. Olin seurannut asuntomarkkinoita vaihtelevalla aktiivisuudella jo melkein vuoden, joten käsitykseni eri alueiden hinta- ja vuokratasosta alkoi olla varsin valveutunut. Peruslähtökohta oli, että haluan löytää asunnon selkeästi halvemmalta alueelta ja etsintä kohdistui Oikotien "Etelä-Helsinki" alueelle. Näin ollen potentiaalisimmat alueet olivat Haaga, Meilahti ja Taka-Töölö ehkä myös Vallila. Jostain ihmeen syystä olin vakuuttunut Kallion olevan aivan liian kallis ja tulevaisuuden näkymät eivät olisi niin hyvät (olin täysin väärässä). 

Ensimmäisen asunnon ostossa sain erittäin paljon apua tuttavapiiristäni. Tällä kertaa ajattelin haluavani kuitenkin hoitaa koko prosessin itse. Soitin toki ystävälleni ja kerroin etsiväni 1-2 asuntoa, mutta heidän tarjonnassaan ei ollut juurikaan mitään kiinnostavaa.

Kesän aikana kävin katselemassa asuntoja sieltä sun täältä ja aina asunnoissa oli jokin vika. Putkiremontti oli juuri tulossa, asunto oli hassun mallinen, asunto oli väärässä paikassa alueiden sisällä jne. Syitä oli yhtä monta kuin vierailtuja asuntoja. Kesällä myös tarjonta oli erittäin vähäistä. Opin tässä vaiheessa, että tarjonnassa on pieni piikki toukokuussa ja kauppa hiljenee radikaalisti kesän aikana. Luonnollista tottakai. Asuntojen omistajat, ostajat ja välittäjät ovat lomilla. Heinäkuun lopulla tilanne kuitenkin alkoi pikkuhiljaa vilkastumaan ja kohteita alkoi tulla enemmän tarjolle.

Mielenkiintoinen asunto löytyi

Useiden näyttöjen jälkeen menin katsomaan Etelä-Haagassa sijaitsevaa yksiötä. Asunto oli vuokrattu valmiiksi ja myyjänä oli välittäjän kertomuksen mukaan avioeropariskunta, joka realisoi omaisuuttaan. Näin ollen myyjä oli enemmän pakotetussa tilanteessa kuin minä. Asunto oli kaikin puolin hyvä pohjaratkaisultaan mutta varsin heikkokuntoinen. Paikka oli hyvä, julkinen liikenne toimii Etelä-Haagassa erinomaisesti ja alue on muutoinkin viihtyisä. Pyrin sijoituskohteissa noudattamaan yhtä selkeää ohjetta: ostan asunnot alueilta, joissa voisin kuvitella lasteni asuvan. 

Näin jo sieluni silmissä, kuinka saisin remontoitua asunnosta erittäin viihtyisän. Asunnon hinta oli myös varsin alhainen, pyynti 125.000 euroa, verratessani sitä muihin vastaaviin asuntoihin samalla alueella.

Näytön jälkeen tutustuin taloyhtiön papereihin. Tutustuin huolella tulos- ja taselaskelmiin sekä  isännöitsijän todistukseen. Näissä papereissa ei ollut mitään erityistä, joka olisi herättänyt omassa mielessäni epäilyksiä. Mieleeni on kuitenkin palavasti jäänyt taloyhtiön PTS (pitkän aikavälin kunnossapitosuunnitelma). Paperissa kerrottiin hyvin tarkkaan mitä remontteja taloyhtiöön on tulossa seuraavan viiden vuoden aikana. Tämä paperi on osoittautunut myös myöhemmissä ostoksissani kullan arvoiseksi, koska siitä saa erittäin hyvän kuvan mitä taloyhtiön hallitus on suunnitellut tulevaisuuden osalta. 

PTS:stä kävi ilmi, että taloyhtiöön ollaan suunnittelemassa putkiremonttia seuraavan viiden vuoden aikana ja näin ollen myös alhainen pyyntihintakin sai hyvän selityksen. Ja oleellista oli siis se, että putkiremontti ei ala heti, joten ehdin maksaa lainojani rauhassa pois pidemmän aikaa.

Kannattavuuslaskelma

Koska asunto oli vuokrattu, oleellinen informaatio oli luonnollisesti vuokrataso. Tätä tietoa ei papereista löytynyt, joten jouduin soittamaan välittäjälle asiasta. Vuokraksi selvisi 588 euroa / kk + vesi 15 euroa / kk.  Tämän osalta opin, että edes välittäjät eivät jaksa aina selvittää perusasioita, vuokrataso on kuitenkin erittäin oleellinen asia sijoitusasuntoa välitettäessä.

Asunnolla ei ollut taloyhtiölle lainoja ja yhtiövastike oli 125,40 euroa. Näillä tiedoilla pääsen tekemään kannattavuuslaskelman. Vuokratulot sisältäen veden on näillä tiedoilla vuodessa 7.236 euroa ja yhtiövastike 1.504,80 euroa, bruttokassavirta oli siis 5.731,20 euroa. Pyyntihinnalla sijoitetun pääoman tuotto olisi siis 4,59 %. En laske tähän nyt korkokustannuksia mutta palaan niihin seuraavassa blogissani. 

En ollut tähän kuitenkaan tyytyväinen, koska pyrin 5 %:n ylittävään sijoitetun pääoman tuottoon (ROI). Nyt kuitenkin havaitsin vuokran olevan jonkin verran alle markkinahinnan. Arvioin, että pysyisin saamaan vuokratason 650 euroon / kk ja näin ylittämään tavoitteeni ilman, että edes remontoisin asuntoa. Ja tottakai pyyntihintaa ei koskaan makseta, vaan siitä pyritään saamaan osa pois.

Tarjous ja kaupanteko

En nähnyt mitään syytä olla ostamatta asuntoa, joten keskustelin nopeasti välittäjän kanssa mikä olisi oikea taso tarjoukselle. Pienen ohjauksen jälkeen päädyin tarjoamaan asunnosta 120.000 euroa. Tarjouksen jättämisen jälkeen välittäjä ilmoitti soittavansa myyjälle ja välittäjä palasikin asiaan välittömästi. Tarjous oli hyväksytty, joten olin toisen sijoitusasuntoni onnellinen omistaja. Tämän jälkeen vielä rahasiirto vakuudeksi välittäjälle, joka oli sovittu muistaakseni 3.000 euroksi.

Asiat etenivät erittäin nopeasti, koska itselläni oli rauhallinen hetki työelämässä ja myyjällä oli kiire. Teimme kauppakirjat vauhdilla ja siirsimme asunnon omistuksen. Välittäjä hoiti paperityöt mallikkaasti ja kaikki rahasuoritukset tehtiin tapaamisen aikana, koska tapaaminen oli sovittu omaan pankkiini. 

Onnekseni myyjä oli myös erittäin puhelias ja avulias. Keskustelimme yleisesti taloyhtiöstä asioista mutta erityisen tärkeä oli keskustelu vuokralaisesta. Kuten kerroin jo edellä, asunto oli vuokrattu ja sopimusta ei oltu irtisanottu. Ilmeisesti heidän avioeronsa oli tullut nopealla tahdilla, eivätkä he olleet miettineet kovinkaan laajasti omaisuuden ulkopuolelle liittyviä asioita.

Vuokralainen

Asunnossa asui maahanmuuttaja ja ilmeisesti hän oli pakolainen. Hän ei puhunut suomea eikä englantia, joten entinen omistaja kertoi kommunikoinnin tapahtuvan vuokralaisen ystävänsä kautta. Käytännön asiat kannattaisi hoitaa siis sähköpostitse, jotta hän pystyisi käännättämään tekstit. Vuokralainen hoitaa itse vuokran maksun mutta vuokravakuutena oli Helsingin Kaupungin vuokravakuussitoumus. Tässä kohden tunnustan, että aloin hieman hermostumaan ja olin jo aika valmis irtisanomaan vuokrasopimuksen välittömästi. 

Sitten kuitenkin tilanne muuttui. Vanha omistaja kertoi vuokralaisen olevan erittäin säntillinen, vuokrat olivat tulleet aina ajallaan ja hän piti asunnon hyvässä kunnossa vaikka asunto itsessään olikin heikkokuntoinen. Hän oli asunut asunnossa jo muutaman vuoden, joten vuokralaisesta oli erittäin pitkä kokemus. Itselläni ei ollut syytä kyseenalaistaa tarinaa, koska edellisellä omistajalla ei voinut teoreettisesti olla mitään erityissiteitä vuokralaiseen. Tämän jälkeen muutin kantaani hieman kevyemmäksi ja ajattelin käydä tapaamassa vuokralaista. 

Vuokralaisen tapaaminen

Soitin vuokralaiselle ja sovimme tapaamisen lähes savumerkkeihin verrattavalla kielellä. Ymmärsin myös, että hänen ystävänsä tulee paikalle, joten tapaaminen helpottuisi merkittävästi ilman nuotion ja peiton tarpeita.

Ennen tapaamista luin vuokrasopimuksen huolella lävitse ja huomasin pari tärkeää asiaa. Vuokralainen maksoi vuokrat itse, vaikka selvästi saikin vuokrarahat Helsingin Kaupungilta ja Kelalta. Tähän asiaan halusin muutoksen. Olin kuullut jossain yhteydessä, että vuokrat voidaan maksaa myös suoraan tililleni näiltä tahoilta. Vuokrankorotus oli mahdollista tehdä vuoden vaihteessa, joten tulisin käyttämään tämän option. 

Menin tapaamaan vuokralaista puolisoni kanssa juuri ostamaani asuntoon. Tämä oli myös tärkeää, jotta näkisin kuinka hän oikeasti elää. Asuntonäytöissä asunnot yleensä ainakin järjestellään ojennukseen. 

Keskustelun aikana en havainnut mitään erikoista, vuokralainen käyttäytyi täysin normaalisti ja hän vaikutti itseasiassa erittäin sympaattiselta henkilöltä. Varmistin asian myös puolisoltani ja hän oli täysin samaa mieltä. Totesimme, että ei ole mitään syytä irtisanoa vuokrasopimusta, koska vuokralaisesta oli annettu erinomaiset suositukset. Totesimme myös, että hän voi jäädä asuntoon niin pitkäksi aikaa kuin hän haluaa. Oli sinällään miellyttävää huomata vuokralaisen kiitollisuus tilanteesta, reaktio oli suomalaisen silmin hyvin ylitse vuotava ja koskettava. Luonnollisesti ymmärsin hänen kulttuuritaustansa ja pakolaisstatuksen, joten reaktio oli luonnollinen. Tunnustan kuitenkin nolostuneeni tilanteessa suhteellisen paljon.

Tärkeimmät asia, joita sovimme vuokralaisen kanssa olivat vuokrasopimuksen jatkuminen vanhan sopimuksen ehdoilla ja vuokrankorotus vuoden vaihteessa.  Minulle jäi selvitettäväksi, kuinka saisin vuokratulot suoraan Helsingin Kaupungilta / Kelalta tililleni ilman, että ne kiertäisivät hänen tilinsä kautta. 

Puhelu sosiaalitoimistoon

Aloin siis selvittämään kuinka rahavirrat saadaan suoraan omalle tililleni. Näin ollen soitin Helsingin Kaupungin sosiaalivirastoon. En keksinyt oikein muutakaan paikkaa soittaa, joten sieltä oli paras aloittaa. Kuvani sosiaalitoimiston palveluista oli kuitenkin huono, joten odotin aikamoista puhelurallia. Mutta, täytyy kyllä tässä kohti todeta, että kaikki se potaska mitä sosiaalitoimiston palveluista puhutaan, ei pidä paikkaansa. Sain erinomaista palvelua ja selkeät neuvot mitä täytyy tehdä. Ja olen ollut sinne yhteydessä myös myöhemmin samoilla palvelukokemuksilla.

Vuokralaisen täytyy tehdä uusi tukihakemus. Tarvitaan myös tieto, mille tilille vuokranmaksut ohjataan. Vuokravakuussitoumuksesta tarvitaan uusi päätös, koska vuokranantaja on vaihtunut. Ja vuokrasopimuksesta tarvitaan kopio.

Ensimmäinen asia, jota en vielä tässä kohden vuokranantajana uraani tajunnut, oli vuokrasopimuksen uusiminen uudelle omistajalle. Tottakai tämä on täysin loogista, mutta eipä tullut ajateltua asiaa. Joten uudet savumerkit Etelä-Haagaan. Vuokrasopimus uusiksi, kopiot ja vuokralaiselle ohjeet mennä käymään sosiaalitoimistossa. Nämä hoituivat erittäin hyvin, koska vuokralainen oli yhteistyöhalukas henkilö.

Vuokranmaksun haasteet

Sain siis ostettua asunnon, vuokralainen oli valmiina ja kaikki meni jälleen kuin elokuvissa. Sain korotettua vuokraa hieman muutaman kuukauden jälkeen eikä asuntoa tarvinnut remontoida. Vuokralainen oli asunut jo pitkään asunnossa, joten hän tuskin muuttaisi siitä välittömästi myöskään pois. Lopulta hän asui asunnossa elokuuhun 2016 asti ja hoiti asiansa erinomaisesti. Oli siis syytä olla jälleen kerran varsin tyytyväinen tilanteeseen.

Muutamia yllätyksiä matkan varrella kuitenkin tapahtui. Helsingin Kaupunki ja Kela eivät maksa vuokraa täysin automaattisesti. Vuokralainen ilmeisesti tietämättömyyttään ei käynyt jatkuvasti ilmoittautumassa oikeassa paikassa, jonka vuoksi vuokranmaksuissa oli joidenkin päivien viivästyksiä. Laitoin hänelle aina viestin kun viivästyksiä tuli ja syy oli aina sama. Tämän lisäksi hänen täytyi maksaa pieni osa vuokrasta itse, jonka osalta sovimme laittavani joka kuukausi tukien tulemisen jälkeen jäännössumman hänelle suoritettavaksi. Tämä tietysti loi hieman vaivaa mutta se ei kovin iso homma ollut, koska rahat tulivat aina. Jos näitä vastaavia tapauksia olisi useita, silloin tietysti homma saattaisi alkaa harmittamaan.

Puhelu isännöitsijälle ja jackpot

Kuten jo ensimmäisen asunnon oston osalta näki, olin vielä pitkällä matkalla opettelemassa asuntosijoittamisen saloja. Tämän vuoksi ihan kaikki yksityiskohdat eivät olleet vielä hallussa. Näinpä sitten karkeasti vuosi asunnon ostamisen jälkeen selvisi oikein kunnollinen yllätys. 

Soitin isännöitsijälle (jonka olin siis jättänyt jälleen kerran tekemättä) ja aloin kyselemään putkiremontin ajankohtaa puhtaasta mielenkiinnosta. Keskustelun yhteydessä kävi ilmi, että taloyhtiöön kuuluu kaksi kerrostaloa. En todellakaan tiennyt tätä asiaa, vaan olin aina luullut jokaisen talon olevan oma yhtiönsä.

Toiseen taloon oli tehty putkiremontti noin 10 vuotta aiemmin. Ja taloon josta asunnon ostin, putkiremontti oli tulossa vuonna 2016 tai sen jälkeen. Kaikki kunnossa, voin vuokrata asuntoa ihan rauhassa muutaman vuoden ilman suuria remonttihuolia. 

Mutta ei tässä vielä kaikki. En ollut pienessäkään mielessä tajunnut papereiden pohjalta, että tuo toinen talo joutuu osallistumaan putkiremonttiin täysimääräisesti. Tämähän johtaa automaattisesti putkiremonttikustannusten merkittävään alentumiseen oman asuntoni osalta. Olin ollut kokoajan uskossa, että asunnon myyntihintaan oli sisällytetty se perinteinen 1.000 euroa / neliö putkiremontin hinta ja mielestäni keskustelinkin tästä myös välittäjän kanssa. Näin ei siis todellakaan ollut. 

Vanha omistaja oli maksanut yhtiölainat pois, joten mikään hälytyskello ei soittanut yhtiövastikkeen osalta. Ja koska vanhalla omistajalla oli kiire myynnin kanssa, ei hän tätä asiaa selvästikään muistanut / ottanut huomioon myyntitilanteessa. Näin ollen olin juuri huomannut osuneeni todella onnekkaaseen kauppaan, jossa niin myyjä kuin välittäjäkin olivat hutiloineet hinnan määrittelyssä. Kumpikaan ei selvästi ollut soittanut isännöitsijälle ja / tai isännöitsijä ei vain ollut ottanut asiaa puheeksi. Ja kumpikin oli vain laittanut hinnan sille tasolle, missä sen piti olla tuolla mainitulla 1.000 euroa / neliö hinnalla.

Nyt kun aikaa on kulunut ja putkiremontti oikeasti lähestyy, sen kustannus tulee olemaan merkittävästi alle 500 euroa / neliö. Olin siis ostanut Etelä-Haagasta asunnon 120.000 eurolla ja ulkomuistista normaalihinta (sis. putkiremontin) alueella oli karkeasti 140.000 euroa tuohon aikaan. Voin siis ihan hyvällä omalla tunnolla sanoa itselleni ansainneeni noin 10.000 euroa puhtaalla tuurilla.

Yhteenveto ja oppiminen

Mitä tästä kaupasta sitten opin? Tein ensimmäisen asunto-ostoni blogissa muistilistan, jota mielestäni täytyisi noudattaa. Olin tässä vaiheessa kuitenkin edelleen varsin kokematon, joten esimerkiksi soitto isännöitsijälle jäi tekemättä. Tällä kertaa oli tuuri, toisella kertaa se voi kääntyä toisinpäin. Tämän oston jälkeen olen soittanut aina sekä isännöitsijälle, että taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle.

Vuokralaisen osalta opin, että mieli on syytä pitää avoimena. Asuminen kuuluu ihmisen perustarpeisiin mutta ihmisiä on moneen junaan. Vuokralaisen tapaaminen on erittäin tärkeää. Tämän vuokralaisen osalta olin erittäin epäileväinen aluksi ja syyn jokainen voi rivien välistä lukea. Muutin kuitenkin mielipiteeni tapaamisen jälkeen ja se kannatti. Hän oli erinomainen vuokralainen.

Joustavuus on myös erittäin tärkeää vuokralaisten suhteen. En tee kovin suurta numeroa pienistä asioista, joihin lasken päivän kahden vuokranmaksun myöhästyminen. Yritän ymmärtää heidän elämäntilanteensa ja muistaa myös, että välillä rahat voivat olla tiukassa. Huolestun vuokranmaksusta vasta, mikäli  vuokra on myöhässä pari viikkoa. Ihmiset yleensä haluavat hoitaa asiansa ja erityisesti asumiseen liittyvät asiat. Näin ollen hyvän vuokralaisen löytyessä, olen sopivan joustava. 

Tämän kertaisesta tarinasta tuli sen verran pitkä, että käyn tuoton laskentaa lävitse seuraavassa blogissani. Ja kuten aina, otan mielelläni kommentteja vastaan. Tulevan viikon mielenkiinto liittyy nyt vahvasti pankin kanssa käytävään web-neuvotteluun uudesta mahdollisesta lainasta sekä Tilastokeskuksen julkaisemiin asuntojen hintatilastoon.


kokemuksia pankkilainan hakemisesta

Teen nyt blogin täysin eri aiheesta, kuitenkin pitäytyen asuntosijoittamisessa. Ostin vuosi sitten yhden asunnon ja nyt olen maksanut lainoja sillä tahdilla pois, että vakuuteni omien laskelmieni pohjalta saattavat riittää uuden asunnon ostoon. Tarkoitus olisi saada lainaa koko kauppahinnan verran, joten kyseessä on pääoman tuoton tehostaminen.

Laitoin lainahakemuksen sisään sunnuntaina toiseen käyttämistäni pankeista ja nyt sitten katsotaan, kuinka hyvin pankki on tästä liiketoiminnasta kartalla. Ensimmäinen pankkikontakti on jo takana ja ei hyvältä näytä.

Lähdetään ensin liikkeelle vakuuksista. Laitoin lainahakemukseen summaksi 200.000 euroa. En toki ole noin kallista asuntoa ostamassa mutta parempi laittaa hakemukseen isompi summa, jota voi sitten jälkeenpäin pienentää. Teoreettisesti saan siis ostettavasti asunnosta vakuuksia 140.000 euroa ja tuo puuttuva osa täytyy täyttää muilla vakuuksilla. Tarvitsen tähän 60.000 / 0,7 = 85.714,28 euroa muuta asuntovakuutta, tai käteisvakuuden 60.000 euroa. Käteisvakuushan on 100 %, jos sitä käytetään. Laskelmieni mukaan minulla on tämä vakuus antaa muista asunnoista.

Pankin laskelma

Kaikki pitäisi olla siis hyvin. Mutta kun ei. Tämän käyttämäni pankin kanssa törmäsin heti ongelmiin. Pankista soitti oikein miellyttävä pankkivirkailija, tai rahoitusneuvottelija kuten heitä nykyään kutsutaan. Keskustelimme läpi kaikki tuloni ja menoni. Kaikki ok. Mutta sen jälkeen täydellinen black out. Vastapuoli ei yksinkertaisesti pystynyt saamaan pankista ulos laskelmaa, joka itselläni on sijoitustoiminnastani. Vaikka kävimme seikkaperäisesti lävitse vuokratulot, yhtiövastikkeet yms., pankin laskelma ei yksinkertaisesti taipunut omiin laskelmiini. Tämän lisäksi en saanut vastausta vakuuksieni riittävyyteen ja pankista todettiin vain, etteivät tuloni riitä heidän laskelmiensa mukaan kattamaan lainanhoitokustannuksia, joten vakuuksia on turha käydä lävitse. Tiedän, että ne näkyvät hänen ruudulla yhdessä solussa, joten ei sen ilmaisu olisi ollut kovinkaan vaikeaa.

Oma laskelma 

Minulla on tässä pankissa lainoja kolmea asuntoa vastaan, joiden vuokratulot kuluvana vuonna ovat yhteensä 26.112 euroa. Yhtiövastikkeisiin menee 4.742,52 euroa. Korkotulot ovat käytännössä nolla, koska lainani on otettu ja neuvoteltu erinomaiseen aikaan. Korkokustannukset ovat yhteensä 43,03 euroa. Bruttokassavirta on siis 21.326,45 euroa. Jos laskemme tästä vielä varovaisuusperiaatteen vuoksi verot pois, jää nettokassavirta ennen lainojen hoitoa summaan 14.928,52 euroa. Eli tämän verran pystyn maksamaan varovaisuusperiaatteella lainoja pois ilman laittamatta senttiäkään omaa pääomaani likoon.

Koska olen ostamassa uutta asuntoa, uusi asunto luo lisää kassavirtaa. Pyöreillä luvuilla laskettuna (koska kohdetta ei vielä ole) päädymme esim. seuraavaan: vuokratulo 750 euroa / kk, yhtiövastike 150 euroa / kk ja 1 % korkokustannus. Näin laskelma koko vuodelle on seuraava: vuokratulot 9.000 euroa, hoitovastikkeet 1.800 euroa ja korkokustannukset 2.000 euroa, bruttokassavirta 5.200 euroa ja verojen jälkeen 3.640 euroa. Näin ollen lainojen hoitokykyni on 18.568,52 euroa / vuosi tai 1.547,37 euroa / kk.

Nykyinen lainakantani on pankkiin 252.014,63 euroa. Tuolla aiemmin tehdyllä kassavirtalaskelmalla olisin siis velaton 24,3 vuoden päästä (laskin uuden lainan mukaan lainapääomaan). Nykysuunnitelmalla maksan tällä hetkellä lainojani pois 23.563,06 euroa / vuosi. Näin ollen nykyisellä tahdilla olen velaton 10,7 vuoden kuluttua (tähän pankkiin) ja jos pitäisin aiemman ohjelma lisättynä uuden asunnon luomalla kassavirralla, olisin velaton 20,3 vuoden kuluttua. Pankki on siis edelleen sitä mieltä, etteivät tuloni riitä kattamaan lainanhoitokustannuksia.

En ala blogissani erittelemään palkka- ja muita pääomatulojani tarkemmin, mutta todettakoot, että pääomatuloni muista lähteistä ovat hyvin lähellä tuota tämän hetken maksuohjelmaani vastaavalla tasolla. Ja palkkatuloillani hoidan kaikki elämiseen liittyvät kustannukset varsin helposti. En myöskään ota huomioon muita mahdollisia vastoinkäymisiä, koska pystyn todennäköisesti ne kuitenkin hoitamaan muilla tavoin muista pääomatuloistani tai palkkatuloistani.

Johtopäätös

Kiroilin mielessäni hetken ja ajattelin aidosti, että olen nyt laskenut jotain todella pieleen omissa laskelmissani. Vaivuin jopa jonkinlaiseen henkiseen lamaantumiseen luullessani tehneeni totaalisen laskentavirheen ja aloin tutkimaan laskelmiani uudestaan. Sijoitustoimintani on kuitenkin tselleni erittäin tärkeän operaation, kunnes tajusin mistä on kyse. Tämä rahoitusneuvottelija ihan oikeasti ei laskenut uudelle asunnolle mitään tuloja ja kaiken hyvän päälle, hän laski nykyiset oman asuntoni asumiskulut täysin väärin (asuntoetu).

Koska en puhelimessa antanut kovinkaan helposti periksi ja tiukkasin laskentaperusteita, sovimme neuvottelijan uudesta neuvottelusta. Tällä kertaa hänen esimiehensä pitää kanssani web-neuvottelun  ja käymme laskelmat tarkasti lävitse.

Tilanne on lainamarkkinoilla jotenkin perverssi. Samaan aikaan kun pankit alkavat markkinoimaan jopa yli 30 vuoden asuntolainoja, edes tämän kaltaiset laskelmat eivät ole selviö rahoitusneuvottelijoille. Olin siis (taas kerran) törmännyt täydelliseen ammattitaidottomuuteen pankissa. Sijoituslainat ovat jotenkin täysin käsittämätön elementti perustoimihenkilölle ja kun laskelmiin laitetaan peruspalkansaajasta poikkeavia tuloja, osaaminen loppuu täysin.

Jäämme näkemään kuinka tässä käy. Jos homma ei etene, lykkään asunnon oston ensi syksyyn ja vaihdan loputkin asiointini tästä pankista pois (ajoitukseen on syynsä). Toisessa käyttämistäni pankeista tiedän pystyväni asioimaan ammattilaisten kanssa. Tämän operaation jälkeen en enää (ikinä) suostu keskustelemaan toimihenkilöiden kanssa rahoitusasioistani.

Otan mielelläni kommentteja vastaan (varsinkin jos laskelmassani havaitaan virheitä) ja erityisen mielläni kuulisin vastaavista kokemuksista.

Ensimmäisen asunnon tuoton lähteet ja tuottolaskennan viimeistely


Edellisessä blogissani kuvattu tapa laskea varallisuuden kasvua ei kuitenkaan riitä itselleni, koska maksan lainojani pois myös muiden sijoitusten tuotoilla. Injektoin sijoituskohdettani siis lisäsijoituksilla. Lukijan kannalta voi olla yksinkertaistavaa ajatella näiden lisäsijoitusten tulevan kuukausisäästämisenä esim. palkkatuloista. 

Näiden “kuukausisäästöjen” vuoksi sijoitetun pääoman (ROE) ei tuo täydellistä kuvaa omaisuuteni kehityksestä. ROE olisi hyvä mittari, jos sijoistoimintaani ei tulisi uusia pääomia esim. muista pääomatuloista tai palkkatuloista.

Varallisuuden kasvun lähteet

Tarvitsen siis kunnollisen seurannan lisäsijoitusten osalta. Kutsun lisäsijoituksia kassavirtainvestoinneiksi, joku voi keksiä niille paremman nimen. Tehostetulla laskelmalla saan paremman kuvan asuntovarallisuuteni kasvun lähteistä. Lisäksi laskelma helpottaa vapaiden vakuuksien seurantaa. Vakuuksien seurannasta on tullut viime aikoina yksi tärkeimmistä seurantakohteistani, johtuen halustani ostaa lisää sijoitusasuntoja. Mutta tästä lisää joskus myöhemmin.

Laskelman erinomaisuus korostuu tilanteessa, jossa asuntoja on useita tai kun tuntuu, että pankkitili on jatkuvasti tyhjä. Näiden tietojen pohjalta pystyn seuraamaan asuntokohtaisesti, mihin asuntoon teen kassavirtainvestointeja ja minkä asunnon osalta en käytä kaikkia kassavirtoja asuntoon kohdistettujen lainojen lyhentämiseen. 

Käytössäni on oltava seuraavat tiedot: vuokratulot, yhtiövastikkeet, korkokustannukset, verot, muut kustannukset ja lainojen lyhennykset. Näiden tietojen avulla erottelen lainojen lyhennyksistä asunnon bruttokassavirran sekä verokertymän. Laskelman avulla saan kattavan käsityksen, kuinka paljon joudun laittamaan omaa pääomaa asuntoon jokaisena kuukautena. 

kassavirtainvestointi = nettokassavirta - lainan lyhennys

Tämän asunnon kohdalla tarkka laskelma on ensimmäiselle kuukaudelle:

+ vuokratulo                                       + 775,00 
- yhtiövastike                                       - 128,00 
- korkokustannukset                            - 258,18
- verot                                                    - 95,28 
- lainan lyhennys                                 + 614,53
= kassavirtainvestoinnit                        -320,99

Koska luku on negatiivinen, tein ensimmäisen omistuskuukauden aikana 320,99 euron kokoisen oman pääoman sijoituksen sijoituskohteeseeni. Nyt tarkkaavainen lukija ehkä miettii, että kuinka vero muuttui oman pääoman sijoitukseksi. Siihen on hyvin yksinkertainen selitys. Maksan tuon mahdollisen veron muista varoistani. Vuokraustoiminnan seurauksena syntyvä nettokassavirta ei riitä siis kattamaan lainan lyhennystäni ja pankkitilin saldo vähenee 225,71 eurolla. Tämän lisäksi minun on löydettävä rahat verojen maksuun ja joten verot palautuvat oman pääoman sijoitukseksi.   Näin ollen kassavirtainvestoinnit voidaan jakaa verojen kautta syntyviin kassavirtainvestointeihin ja muihin kassavirtainvestointeihin. Tämä on makuasia, aiemmin en tehnyt tätä erottelua mutta kiitos blogini aloituksen, yhden kommentoinnin ansiosta teen tämän laskelman nyt loppuun saakka. Kiitos tässä kohden Harri Hurun kommenteista aiempaan blogiini.

Asuntovarallisuuteni kasvaa näiden laskelmien pohjalta bruttokassavirran ja kassavirtainvestointien  (verot ja muut) yhteenlasketun summan verran. Ensimmäisen kuukautena varallisuuteni kasvoi täten 614,53 euroa, joka on siis sama kuin lainan lyhennys (kuulostanee vielä tässä vaiheessa typerältä laskea näitä).

Kassavirtojen erittely ja tuoton laskenta

Nyt pystyn laskemaan tarkasti asuntovarallisuuteni kasvun ja erottelemaan sen lähteet.

Vuokratulot ovat olleet yhteensä 38.136,13 euroa, yhtiövastikkeet 6.641,11 euroa, korkokustannukset 8.349,53 euroa (bruttokassavirrat asunnosta ovat olleet yhteensä 23.145,49), verot 4.828,55 euroa ja muut kassavirtainvestoinnit 17.006,57 euroa, yhteensä 40.152,05 euroa. Tämän luvun tulee vastata lainan vähentymistä. Lainapääoma oli lähtötilanteessa 110.000 euroa ja nyt 69.847,95 euroa eli erotus on 40.152,05 euroa. Täydellistä.

Kuinka eri kassavirrat jakautuvat tuoton laskennassa:


Kuvasta näkyy myös erinomaisesti ROE:n ja varallisuuden kasvulaskelman yhtymäkohta. ROE oli siis laskettu ennen veroja ja 8,32 % vuotuisella tuotolla, alkusijoitukseni saavuttaa summan 84.596,66 euroa. Tämän jälkeen kuvasta näkyy myös, miksi verojen käsittely on näissä laskelmissa suhteellisen hankalaa. Eikä vähiten siksi, että veroprosentit vaihtelevat meidän kaikkien välillä.

Kassavirtojen pohjalta asuntovarallisuuteni on saavuttanut loppusumman 101.603,22 euroa. Alunperin olin sijoittanut asuntoon 61.451,17 euroa, joten asuntovarallisuuteni on kasvanut 65,3 %, annualisoituna 13,4 %.

Asuntovarallisuuden tuoton laskennan loppuun saattaminen

Edellä olen käsitellyt ainoastaan sijoitusasunnon kassavirtoja, ja niihin liittyviä ongelmatiikoita. Kassavirrat ansaitsevat erityishuomion, koska sijoitusasunnot ovat täysin poikkeuksellinen omaisuusluokka nimenomaan kassavirtojensa ansiosta. Mikään muu omaisuuluokka ei myöskään saa yhtä turvattua vakuuskohtelua pankeilta, kuin sijoitusasunnon. Tämä yhtälö johtaa väistämättä valkavivun käyttämiseen ja sen käyttämättä jättäminen on lähes typeryyteen rinnastettavaa toimintaa.

Olen tähän asti tietoisesti jättänyt  käsittelemättä sijoitustoiminnan kannattavuudelle keskeistä komponenttia eli sijoituskohteen arvonmuutosta. Pyrin tekemään erillisen sivun blogiini tavastani seurata asuntojen hintamuutoksia, joten tässä yhteydessä ohitan perustelut. Seuraan yksinomaan Tilastokeskuksen hintatietoja. Koska sijoitusasunto sijaitsee Helsingin Kruununhaassa, on luontevaa käyttää tilastoja koko Helsingistä, 00170 postinumeroalueelta ja Helsingin 1 -alueelta.

Asunnon omistuaikana vertaisryhmän arvonmuutokset ovat seuraavat:

Helsingin yksiöt, vanhat osakehuoneistot +16,8 %
Helsingin 1 - alueen yksiöt, vanhat osakehuoneistot +19,1 %
Postinumero 00170 ennen vuotta 1949 rakennetut vanhat yksiöt +22,5 %

Näiden muutosten keskiarvo on +19,4 %. Kaikissa käytetyissä tilastoissa on omat hyvät ja huonot puolensa, joten käytän näiden keskiarvoa. Asunnon ostohinta kustannuksineen oli 171.451,17 euroa, joten arvonmuutos on tämän pohjalta 33.359,42 euroa. Jälleenmyyntihintana yksiö Kruununhaassa 204.958,94 euroa ei kuulosta toivottomalta. Katsoessani alueen pyyntihintoja, hintaa voi pitää ihan hyvin perusteltuna.


Nyt pystyn määrittelemään asuntovarallisuuteni nousun lähteet tarkasti. Oman pääoman tuotto on ollut 23.145,49 euroa (ennen veroja), verojen ja lisäpääomien sijoitukset ovat olleet 21.835,11 euroa ja asunnon arvonmuutos 33.359,42 euroa. Yhteensä 78.340,01 euroa. Asuntovarallisuuteni on siis noussut käsittämättömät 127,5 % neljässä vuodessa, annualisoituna 22,8 %.

Varallisuuden nousun lähteenä on ollut pääosassa arvonnousu ja sijoituskohteesta saatavat kassavirrat. Näiden osalta voidaan puhua oman pääoman tuotosta, koska ne on puhdistettu lisäsijoituksista. Toki lisäsijoitukset ovat vähentäneet korkokustannuksia mutta jossain kohti oikopolut ovat sallittavissa. Oman pääoman tuotto (ROE) ennen veroja sijoitusasunnolle on ollut 92,0 %, annualisoituna 17,7 %, loput varallisuuden kasvusta ovat syntyneet lisäsijoituksista. Luvut ovat erittäin hyviä, vaikka ensimmäinen ostos olikin tehty varsin hutiloiden.

Yhteenveto ja oppimislistaus

Vaikka asuntosijoittamisen näkökulmasta kaikkein tärkein elementti ovat kassavirrat, arvonmuutoksilla on myös oma merkityksensä. Varsinkin jos asuntoja on tarkoitus ostaa jatkossa lisää. Arvonmuutokset vaikuttavat suoraan pankkien vakuuskäsittelyyn, jonka ansiosta parhaimmillaan pelkällä arvonmuutoksella pystyy rahoittamaan seuraavan asunnon oston ilman omia pääomia. Palaan tähän myöhemmin.

Tämän tuoton laskenta -jaarittelublogin suurin anti on ollut itselleni:

  • sijoitustoiminnan tuottoja voi laskea monella eri tavalla
  • ainoa jolla on merkitystä, on velanmaksukyky, joka on suoraan kytkettynä kassavirtoihin
  • älä koskaan aja itseäsi sellaiseen tilanteeseen, jossa et voi maksaa lainoihin lisälyhennyksiä
  • ymmärrä, mistä lähteistä varallisuutesi kasvaa
  • arvonmuutokset voivat olla merkittävä sijoitustoiminnan tuotonlähde myös asunnoissa
Lupaan olla palaamatta enää näihin tuoton laskennan "hienoihin" yksityiskohtiin syvällisesti. Jatkossa keskityn enemmän kertomaan kokemuksistani asunnon ostamisessa, vuokralaisista sekä tuottokehityksestä. Asiat, joihin olen luvannut palata, ovat vakuuden laskenta sekä hintakehityksen seuranta. Nämä kaksi aihetta vaativat vielä raskaslukuista tekstiä, mutta palaan niihin myöhemmin.

Otan mielelläni kommentteja vastaan, yhden keskustelun jälkeen paransin jo omia laskelmiani ja mielelläni jaan ajatuksia jotka kehittävät toimintaamme.












Ensimmäisen asunnon tuoton laskentaa

Ensimmäinen asuntoni oli siis nyt vuokrattu. Sovin vuokralaisen kanssa vuokraksi 775 euroa sisältäen vesimaksun ja vuokrasopimuksessa oli indeksikorotus. Kustannuspuolella yhtiövastike oli aluksi 128 euroa ja ensimmäisen kuukauden korkokustannukset 258,12 euroa. Näillä luvuilla pystyin laskelmaan lainanhoitokykyni: 775 - 128 - 258,12 = 388,88. Tämän päälle tulee verot. Verokantana käytän tässä laskelmassa yritykseni yhteisöveroa, joka oli vuoden 2013 aikana 24,5 %, nykyään 20 %. Verojen jälkeen lainan maksukykyni oli siis 293,60 euroa. Maksukyvystä käytän termiä nettokassavirta. Lainapääomani oli 110.000 euroa, joten tällä laskelmalla laina-aikani olisi 31,22 vuotta. Palaan tähän kuitenkin myöhemmin, laina-aikahan kuulostaa tässä kohti varsin hullulta.

Asunnon tulot ja kustannukset

Ensimmäisen vuokralaisen kanssa olin varsin onnekas, koska löysin henkilö, joka ei juurikaan käyttänyt asuntoa. Asunto ei siis kulunut vuokrausaikana lähes lainkaan. Ensimmäinen vuokralainen asuin asunnossa hieman vajaa kaksi vuotta, johon periodiin mahtui yksi vuokrankorotus (1.7 %). Muutoin en ollut asukkaaseen lainkaan yhteydessä. Mitään ongelmia ei ilmennyt asukkaan asuessa asunnossa, eikä myöskään hänen muuttaessa asunnosta pois. Vuokralaisen irtisanottua vuokrasopimuksen, päätin etsiä uuden vuokralaisen tällä kertaa itse. Tässä vaiheessa omistuksessani oli jo neljä muuta asuntoa, joten olin harjaantunut vuokralaisen etsijä.

Vuokrailmoituksen laitoin Oikotielle, jota kautta sain nopeasti muutamia yhteydenottoja. Uusi vuokralainen oli keski-ikäistyvä työelämässä oleva naishenkilö, joka on edeltäjänsä tavoin ollut täydellinen vuokralainen. Uuden vuokrasopimuksen solmimisen yhteydessä onnistuin nostamaan vuokraa vajaan 4 % ja vaikka vuokrasopimuksessa onkin korotuspykälä, en ole käyttänyt sitä. Syy on yksinkertainen, asunnon vuokra on suhteellisen korkea ja tiedän asukkaan tulot, joten en halua kiusata häntä pienillä korotuksilla. Annan siis suuren arvon sille, että hän pysyy asunnossa. Hän onkin siis asunut asunnossa jo yli kaksi vuotta. Asunnon vuokrakuukausia on takana siis 48 kappaletta ja vuokratulon määrä 38.136,13 euroa.

Kustannuspuolella korkokustannukset ovat olleet yhtiövastiketta suuremmat aina alkuvuoteen 2016 asti. Tässä kohti vaihdoin pankkia ja neuvottelin lainamarginaalit uusiksi. Jälkeenpäin täytyy todeta, että pankin vaihto olisi pitänyt tehdä aikaisemmin. Sain pudotettua korkokustannukseni puoleen, joten säästö on ollut merkittävä. Alusta lähtien asunnon ostosta aiheutuneet korkokustannukset ovat olleet 8.349,53 euroa.

Yhtiövastikkeiden osalta taloyhtiö on ollut varsin dynaaminen. Pienetkin remontit on kerätty yhtiövastikkeissa ilman lainoja, joten yhtiövastikkeet ovat vaihdelleet prosentuaalisesti verrattain paljon omistukseni aikana. Ostaessani asunnon, yhtiövastike oli siis 128 euroa. Nyt yhtiövastike on 150,65 euroa. Nousu on ollut ajan saatossa siis käsittämätön 17,7 %. Nousu ei ole kuitenkaan jakautunut tasaisesti ajan saatossa, omistusaikaani mahtuu myös yhtiövastikkeen lasku. Ajattelin kuitenkin mennä seuraavaan yhtiökokoukseen hieman kyselemään mistä tämä yhtiövastikkeen suhteellisen suuri heilahtelu johtuu. Yhtiövastikkeiden kokonaismäärä koko omistusajalle on ollut 6.641,11 euroa.

Ja sitten verot. Yhteisövero on muuttunut Suomessa omistukseni aikana. Vuonna 2013 vero oli 24,5 %, ja vuodesta 2014 lähtien 20 %. Lasken nämä tähän laskelmaan teoreettisesti, vaikka todellinen verotukseni ei vastaakaan näitä veroprosentteja. Verojen osuus laskelmissa on yhteensä 4.828,55 euroa.

Muita kustannuksia asunnosta ei ole aiheutunut. Uskomatonta kyllä, neljään vuoteen ei ole ollut tarvetta ostaa yhtään mitään tähän asuntoon, joten toiminta on ollut todella helppoa.

Pääoman tuotot

Pääoman tuottoprosentit täytyy aina laskea ennen veroja. Tämä johtuu jo pelkästään siitä, että eri varallisuuseriä kohdellaan verotuksessa eri tavoin ja tämän vuoksi tuottoprosenttien vertailu vaikeutuu. Samalla muistutan, että verotuksessa on suuri ero, riippuen missä juridisessa yksikössä omistukset ovat. 

Näin ollen koko omistusajalleni bruttokassavirtani ennen lainojen lyhennyksiä ja veroja on ollut 23.145,49 euroa. Tuottohan on ollut siis varsin kohtuullinen, ottaen huomioon sijoitettu pääoma 61.451,17 euroa. Ja ainakin itselleni yli 20.000 euroa on jo oikeasti hyvä summa rahaa, vaikkakin omistusaikaa on ollut noin neljä vuotta.




Jotta absoluuttiset luvut eivät pääsisi hämäämään rationaalista ajattelua, on ne suhteutettava sijoitettuun pääomaan. Kirjoitin blogiini varsin pitkän kirjoituksen tuoton laskennan teoriasta, joten en tässä kohden käy enää lävitse laskentamenetelmiäni. 

Asuntosijoitukseni oman pääoman tuotto (ROE) on 37,7 % ja sijoitetun pääoman tuotto (ROI) 13,5 %. Näiden tuottolukujen erotus on siis lainavivun tuoma lisähyöty pääoman tuottoon. Nyt tuleekin sitten se hyvin tärkeä elementti tuoton laskennassa. Edellä mainitut luvut on ehdottomasti annualisoitava, koska muuten luvut näyttävät "liian hyviltä". Annualisointi pudottaa tuottolukuja dramaattisesti mutta itselleen kannattaa olla mahdollisimman rehellinen. Varojen tuplaaminenhan sinällään kuulostaa mieltä hivelevältä, mutta jos siihen on mennyt aikaa 20 vuotta, tuottoprosentti on ollut varsin vaatimaton. 

Käytän tässä laskelmassa omistusaikana neljää vuotta, joten ROE on 8,32 % ja ROI 3,22 %. Katsellessani näitä lukuja, olen suhteellisen tyytyväinen. Ne ovat selkeästi matalan riskin korkomarkkinoita paremmat ja osakemarkkinoillakin on ollut varsin haastavaa tällä periodilla. Pääoman tuotto voisi olla parempikin, mutta ostettu asunto on erittäin hyvällä alueella. Ostohinnat tuppaavat hyvillä alueilla nousemaan varsin paljon verrattuna tuottavampiin Helsingin alueisiin. Vuokratulohan ei nouse samassa suhteessa, tämän olen myös matkan varrella oppinut. Se mihin en ole täysin tyytyväinen, on lainamarginaalien tarkistaminen. olisin pystynyt parantamaan sitä merkittävästi vaihtamalla pankkia aikaisemmin. Muiden asuntojeni osalta tilanne on parempi ja kirjoittelen jossain sopivassa vaiheessa, kuinka vakuuksilla ROE - lukua saadaan parannettua merkittävästi.

Yllä kuvattu bruttokassavirran laskenta on oleellista, kun lasken lainanmaksukykyäni. Kun vähennän verot saadusta bruttokassavirrasta, saan luvun, jonka voin käyttää mm. lainojen lyhentämiseen. Tämä luku on tällöin siis sijoituskohteen kertynyt todellinen käteen jäävä tuotto. Tilanne kuitenkin menee hieman monimutkaisemmaksi, ellei kaikkien kassavirtojen loppusumma ole nolla. Tällöin kassavirtoja on käytetty muihin aktiviteetteihin (kaikki aktiviteetti kaljan juonnin ja muiden sijoitusten välillä lasketaan).

Monet ystäväni tekevät asuntosijoituksensa kannattavuuslaskelmat tämän laskelman tapaisesti. Vaikka tein laskelman koko omistusajalleni, ei tilanne muutu, vaikka sen muuttaisi yhden vuoden tasolle kannattavuuslaskelmaa tehtäessä.

Varallisuuden kasvun laskenta

Lupasin palata järjettömään laina-aikaani. Alussa kerroin, että mainitulla laskelmalla laina-aikani olisi ollut 31,22 vuotta. Oman kodin asuntolainana tämä voi jollekin olla hyvä ratkaisu mutta sijoitustoimintana mainitun laina-ajan voi rinnastaa mielestäni typeryyteen. Laina-aika on yksinkertaisesti liian pitkä. Omalla kohdallani on mahdollisuus maksaa lainaa huomattavasti nopeammalla lyhennysohjelmalla ja teen myös lisälyhennyksiä, silloin kun katson sen järkeväksi. Tämän vuoksi aiemmin kuvattu tapa (ROE ja ROI) laskea tuottoja ei täytä kaikkia tarpeitani vaikkakin niiden avulla pystyn vertailemaan asuntosijoituksiani paremmin muihin sijoituksiini. 

Alkuperäinen laina oli 110.000 euroa ja pankin kanssa sovittu kuukausittainen lainan lyhennys oli 614,53 euroa. Laina oli siis tasalyhenteinen, koska haluasin ettei mahdollinen korkojen nousu pidennä laina-aikaa vaan pakottaa kaivamaan rahat muualta. Näin ollen laina-aika oli 14,9 vuotta. Kuten summasta huomaa, teoreettinen verovelka katetaan muualta ja käytän tämän lisäksi myös muita yhtiöni kassavirtoja. Asunnon omistuksen aikana olen tehnyt yhden hieman suuremman lisälyhennyksen ja muuttanut lainaohjelmaa pankin vaihdon yhteydessä. Tämän taustalla oli yhden uuden sijoitusasunnon ostaminen, joten syy oli puhtaasti sijoitustoiminnan tehostaminen.  

Helpoin tapa laskea varallisuuden kasvu on luonnollisesti laskea lainojen lyhennykset yhteen. Kokonaisuudessaan olen maksanut lainaa pois 40.394,08 euroa ja lainaa on jäljellä 69.605,92 euroa. Tämähän on summa, joka on konkreettista varallisuuden kasvua. Näin ollen varallisuuteni on kasvanut 65,7 % ja annualisoituna 13,4 %. Kokonaisvarallisuuteni on siis tämän asunnon osalta 101.845,25 euroa.


Nyt luvut ovat on erinomaisia. Tämä luku kuvaa siis varallisuuteni nousua mutta ei pääoman tuottoa. Luku ei ole vertailukelpoinen ROE:een. ROE on määritelmällisesti oman pääoman tuotto, ja olen lisännyt omaa pääomaa käytännössä joka kuukausi asunnon omistukseni aikana. Tähän konkretisoituu tuottolukujen laskennan tärkeys. Niitä täytyy laskea oikein ja niiden täytyy sopia omiin tarpeisiin.

Loppusanat ja oppiminen

Tämän blogin opetuksena itselleni olivat seuraavat asiat:
  • Kilpailuta rahoitus kunnolla ja etsi luotettava pankki kumppaniksesi
  • Tee varjokilpailutuksia, vaikka et olisikaan vaihtamassa pankkia pienen marginaalihyödyn vuoksi. Tätä voi aina näyttää myös omalle pankilleen ja keskustella hinnoista ilman pankin vaihtoa.
  • Seuraa kustannuksia tarkasti, omakohtaisesti tulen selvittämään miksi yhtiövastike on noussut näinkin paljon vaikkei taloyhtiössä ole ollut remontteja
  • kalliiden asuinalueiden vuokratuotot suhteessa sijoitettuun pääomaan ovat lähes poikkeuksetta heikommat kuin halvemmilla alueilla
  • Mieti tarkasti, haluatko kiusata erinomaista vuokralaista pienillä vuokrankorotuksilla sillä riskillä, että vuokralainen haluaa vaihtaa asuntoa
Jatkan seuraavassa blogissani saivartelua tuoton laskennasta ja pureudun enemmän tarpeeseeni selvittää todelliset oman pääoman sijoitukseni tähän asuntoon. Kuten jo yllä olevista laskelmista näkyy, asunto ei ole ns. "kantanut itseään" vaan olen injektoinut siihen varsin paljon omaa pääomaani ja tämän seuraaminen on itselleni erittäin tärkeää. 

Kuten aiemminkin, otan mielelläni kommentteja / kysymyksiä vastaan. Elämä on oppimista ja kritiikistä / haastamisesta oppii yleensä kaikkein eniten.