Rahoitus
Asunnosta tehtiin siis kaupat. Mieleinen asuinalue
(Kruununhaka), kiva asunto ja omasta mielestä erinomaiset kaupat (halpa hinta).
Ensin rahoitus kuntoon. Asunnon hinnaksi muodostui siis 159.000 euroa, joka
piti nyt sitten rahoittaa. Käytin ostamiseen käteisvarani, jonka lisäksi möin
jonkin verran osakesijoituksiani pois. Loput
rahoitustarpeesta hain pankista 110.000 euron lainalla. Oma korkonäkemykseni
oli laskevista koroista, joten sidoin lainan lyhimpään mahdolliseen tarjolla
olleeseen euribor korkoon. Tässä vaiheessa se oli 3 kuukautta (silloin 3 kk
euribor oli 0,19 %). Nykyisellään 12 kk taitaa olla lyhyin tarjolla oleva
korko.
Rahoitusta hakiessani tein ”pienen” virheen. En ajatellut
loppuun asti rahoitustarpeitani, jotka muodostuivat varainsiirtoverosta,
remontoinnista sekä muista pienemmistä kustannuksista. Nämä kustannukset
rahoitin myöhemmin myymällä lisää osakesijoituksiani.
Suurin syy tälle rahoituksessa tekemälleni virheelle oli
keskittymiseni muihin asioihin. Tämä projektin alku vietiin läpi enemmän
vasemmalla kädellä kuin siihen kunnolla fokusoitumalla. Rahoitusta miettiessä
on pakko laskea ”yllätyskustannuksille” jonkinlainen todennäköisyys. Samalla
sain kunnon opetuksen kuinka paljon yksiön remontointi voi maksaa vaikka ensi
silmäyksellä projekti näyttää varsin pieneltä. Niin tai näin, rahoitus saatiin
kuitenkin järjesteltyä ja kaikki velvoitteet hoidettua.
Asunnon kunto ja remonttitarpeet
Asunto oli lähes asuinkelvoton. Vanha asukas oli ilmeisesti
kansaneläkkeellä oleva henkilö, jolla oli jonkin verran terveysongelmia ja tämä
todellakin näkyi asunnossa. Asuntoa ei oltu remontoitu varmaankaan sen jälkeen,
kun hän oli sen ostanut. Keittiösyvennys oli 70-80 luvulta, seinien maalipinnat
olivat halkeilleen ja likaiset, katon maalipinnat olivat halkeilleet ja lattia
oli todella kulunut lautalattia. Ainoat kunnossa olevat asiat olivat pesuhuone,
joka oli remontoitu putkiremontin yhteydessä 90-luvulla, sekä uudehko
jääkaappi. Puuhaa siis riitti.
Kokemukseni tällaisesta oli lähes nolla. Koska olin
katsellut kuitenkin jonkin verran yksiötä, oli mielessäni ajatus millaiseksi
asunto pitäisi remontoida. Käytännön osaaminen kuitenkin puuttui täysin.
Seinien kunnostus, maalaus yms. ei kovin kummoista taitoa vaadi mutta asuntoon
piti saada mahtumaan kaikki oleellinen. Taloyhtiössä ei ole pesutupaa, joten
mm. pesukoneen mahduttaminen asuntoon oli lähes pakollista. Tällä varmistan
suuremman vuokralaispotentiaalin, koska ajatukseni mukaisesti asukas ei halua
tehdä nyrkkipyykkiä tai kuljetella pyykkejään pitkin kaupunkia. Haasteeksi
syntyi pieni pesuhuone ja erittäin pieni keittiösyvennys. Pesukone ei mahdu
pesuhuoneeseen, joten sen täytyy mahtua keittiöön. Keittiösyvennys on erittäin
pieni, n. 4 m2 kokoinen, joten haasteita riittää.
Onneksi ystäväpiiriini kuuluu kiinteistövälittäjien lisäksi
myös sisustussuunnittelija, jolle luonnollisesti soitin välittömästi. Totesin
heti asunnon ostettuani, ettei taitoni riitä keittiön suunnitteluun, saatikka
värimaailman valintaan tämän tyyppiselle asunnolle. Olisin toki voinut yrittää
tehdä kaiken suunnittelun itse ja säästää suunnittelijan palkkiot mutta
kokemukseni omakotitalon keittiöremontista riitti varmistamaan suunnittelijan
hyödyllisyyden. Ainahan asioita voi kokeilla, mutta kokeilut yleensä maksavat
ja hukka-aikaa syntyy muualla. Epäonnistunut kokeilu yleensä johtaa lisätavaran
ostoon ja työmiesten hukkatyötunteihin. Tämän lisäksi sisustussuunnittelijoilla
on oma kontaktiverkostonsa, jonka avulla remonttimiesten löytäminen helpottuu
ja kaiken lisäksi ainakin omalla tuttavallani oli sopimukset toimittajille,
joiden avulla säästin selvää rahaa saamalla hyvät alennukset tarvikkeista.
joten suosittelen suunnittelijan käyttöä ellei kokemusta ole tarpeeksi. Säästö
väärässä paikassa johtaa aina isompaan loppulaskuun.
Remontointi
Asuntoon täytyi siis tehdä lähes täydellinen remontti.
Seinät, lattia, katto ja keittiö. Päätin jättää pesuhuoneen koskematta ja
ainoastaan pestä sen kunnolla. Tähän hommaan palkkasin ammattisiivoojan, jolla
oli kunnolliset myrkyt ja välineet. Tälläkin säästin pitkän pennin, koska näin
vältyin kaikenlaisten hilavitkuttimien ja pesuaineiden ostolta. Lasku ei
kuitenkaan ollut 100 euroa suurempi. Vaihdoin ainoastaan paperitelineen ja
suihkuverhon päivitettyyn versioon.
Sisustussuunnittelija käytännössä kysyi vain peruskysymykset
ja teki sen jälkeen suunnitelman. Hyväksyin suunnitelman pienin muutoksin. Lautalattiaa
oli ilmeisesti maalattu menneisyydessä, joten sen maalaaminen oli ainoa
vaihtoehto. Seinät maalarin valkoisella, samoin valkoiseksi. Ikkunapuitteet
kiiltävän valkoisiksi ja siinäpä se maalaushomma sitten oli. Keittiö olikin jo
sitten vähän vaativampi projekti. Suunnittelija sai paperilla kaiken mahtumaan
varsin nätisti, pesukone kaappiin, induktiohella, kalusteisiin upotettava uuni
ja säilytystilaa tyhjät paikat täyteen. Liesituuletinkin laitettiin varsin
edustavaksi, jotta asuntoon saadaan hieman ”kalliimpi” yleisilme. Valkoista, harmaata,
mustaa ja kromia. Remonttimiehet olivat aluksi epäileväisiä, saadaanko kaikki
mahtumaan mutta sinne ne sitten kuitenkin upposivat. Ammattimainen
suunnittelija osasi siis käyttää mittanauhaa.
Hyvä suunnitelma on puolet projektista, puolet oli enää
jäljellä. Sisustussuunnittelijan avulla sain remonttiryhmän heti töihin.
Projektin läpiviennissä meni aikaa ainoastaan 2,5 viikkoa siitä kun olin
allekirjoittanut kauppasopimuksen. Kokonaisuudessaan remontti maksoi 9.907,17
euroa. Tähän sisältyy siis kaikki tarvikkeet ja työt. Tässä vaiheessa elettiin
joulukuun puoltaväliä 2012.
Asunnon vuokraaminen
Koska en ollut kokenut asunnon vuokraaja, olin jo aiemmin
pyytänyt kiinteistövälittäjääni miettimään myös tätä puolta asiasta. Hänelle
oli tullut projektin aikana muutamia kyselyitä vapaista yksiöistä
kantakaupungin alueella ja näin hän pystyi suoraan jo kertomaan omasta
asuntoprojektistani. Sain ehdolle kaksi vuokralaista, joista toinen oli
opiskelija ja toinen yrittäjä. Opiskelijat ovat omasta mielestäni keskimäärin
varsin hyviä vuokralaisia, joten tapasin hänet ja kävimme lävitse perusasiat.
Luottotiedot kunnossa, opiskelupaikka yliopistossa, hyvin käyttäytyvä reilu 20–vuotias,
joka mielellään olisi vuokrannut asunnon. Asunnon hinta kuitenkin arvelutti
itseäni. Kuinka reilu parikymppinen pysyy vuokralaisena, jos asunnon hinta on
kuitenkin noin 800 euroa kuukaudessa? Ja sitten tämä yrittäjä. Kävi ilmi, että
ko. yrittäjän tarkoituksena ei ole asua asunnossa vaan käyttää sitä tukikohtana
hänen ollessaan Helsingissä. Yrittäjä asui siis muualla. Asunto vuokrattaisiin
tämän lisäksi yritykselle. Pyysin saada nähtäville yhtiön tulos- ja
taselaskelmat, joista kävi heti ilmi että yhtiö on erittäin vakaavarainen ja
kannattava.
Ei tarvinnut kovin kauaa miettiä kumman vuokralaisen
valitsen. Yrittäjä, joka käyttää asuntoa silloin tällöin. Ei kuluta asuntoa siis
kovinkaan paljon. Samalla vuokraava yhtiö oli maksukykyinen, joten valinta oli
helppo. Ainoa asia, josta enää täytyi sopia oli vuokran määrä ja aloituspäivä.
Saimme nämä asiat sovittua, vuokraksi 775 euroa / kk ja vuokrasopimus alkamaan
tammikuun puolesta välistä. Tämä vuokralainen osoittautui jälkeenpäin erinomaiseksi
unelmavuokralaiseksi.
Tuoton laskentaa
Asunto ostettiin siis marraskuussa 2012 ja vuokrattiin
eteenpäin tammikuussa 2013. Projektiin käytettiin omaa pääomaa 61.451,17 euroa
ja vierasta pääomaa 110.000 euroa, kokonaiskustannukset olivat 171.451,17
euroa. Kustannuksiin on laskettu mukaan myös varainsiirtovero, joka oli
tuolloin 1,6 %. Ostosta ensimmäiseen vuokratuloon
meni aikaa alle 2 kuukautta.
Tavoitteenani oli alunperin päästä 6 %:n bruttovuokratuottoon
suhteessa sidottuun pääomaan (ROI). Ei ihan onnistunut. Vuokratuotto 775 euroa
/ kk, yhtiövastike 128 euroa / kk, joten bruttovuokratuotto päätyi 4,53 %:iin. Jäätiin
siis aika paljon jälkeen tavoitteestani. Suurin yksittäinen syy tavoitteesta
jäämiseen oli hyvin yksinkertainen. Etsin sijoitusasuntoa ensisijaisesti
ajatuksella laittaa siihen lapseni asumaan jossain vaiheessa. Tämän vuoksi
painotukseni oli löytää asunto erinomaiselta paikalta eikä maksimoida pääoman tuottojani.
Päätyminen Kruununhakaan johti väistämättä asunnon hinnan nousuun ja
tuottoprosentin laskuun. Vallilasta 6 % oli vielä tuohon aikaan mahdollinen
muttei keskustassa. Rahoituserien jälkeen ROI on tälle asuntokohteelle
vaatimaton 2,84 % eli ROI laski rahoituskustannusten vuoksi noin kolmanneksen.
Rahoituskustannusten osalta omat kustannukseni ovat tässä
asunnossa varsin korkeat, koska ostin asunnon omistamaani yhtiöön. Tämä näkyy
kannattavuuslaskelmissa suoraan pankin marginaalissa negatiivisesti mutta
positiivisesti verotuksessa. En käytä veroprosentteja näissä laskelmissa, koska
lopullinen veroprosentti määräytyy meillä kaikilla monen eri asian summana ja
näin ollen verotus ei ole vertailukelpoinen kahden toimijan välillä.
ROI 2,84 % ei ole mikään kummoinen prosentti vertailtaessa
sijoitusta muihin varallisuuseriin. Tässä kohti on kuitenkin muistaa muutama
fakta. Vertailtaessa asuntosijoitusten ROI:ta esimerkiksi osakesijoituksiin,
mennään rajusti metsään. Asunnoille (Helsingissä) annetaan jokaisessa pankissa vähintään
70 %:n vakuusarvo ja osakkeiden osalta vakuusarvot vaihtelevat 0-50 %:n
välillä. Samalla pankki seuraa vakuusvaateita täysin eri tavalla. Mikäli
osakesalkkusi kehittyy heikosti, pankki päivittää vakuusarvot varsin nopeasti
ja lisävakuuksien toimittaminen on käytännössä pakollista salkun realisoinnin uhalla.
Vertailu on siis täysin turha näillä velkavipumäärillä. Vertailu on jossain
määrin järkevämpi joukkovelkakirjasijoituksiin mutta niiden osalta ongelmaksi
muodostuu yleinen 100.000 euron minimisijoitusvaade. Tämä on toki meidän
piensijoittajien ongelma, mutta se on syytä pitää mielessä kun vertailuja
tehdään eri varallisuuserien välillä. JVK-rahastoja en edes käsittele tässä
yhteydessä vertailukelpoisena sijoitusmuotona, koska en näe niitä relevanttina
vaihtoehtona asuntosijoittamiselle.
ROI:n laskenta on ehdottoman tärkeää, mutta vielä tärkeämpää
on laskea oman pääoman tuotto (ROE). ROE:n osalta pääsin ostoksellani 12,63 %:n
tuottoon ennen rahoituskustannuksia. Rahoituskustannusten jälkeen ROE oli 7,91
%, jota pidän jo varsin hyvänä ottaen huomioon myös sijoituskohteen mahdolliset
hintamuutokset.
Yhteenveto ja oppiminen
Ollakseni täysin rehellinen, tämän asunnon osalta kaikki
meni kuin elokuvissa. Yhtäkään ongelmaa ei sattunut matkan varrelle ja koko
projekti onnistui täydellisesti. Ei voi jälkeenpäin olla kuin kiitollinen ja
tunnustaa tuurin merkitys tämän projektin osalta. Sain kuitenkin erittäin
paljon oppia monesta eri asiasta. Tärkeä aihe jota en käsitellyt ylempänä, oli
asunto-osakeyhtiö. En edes katsonut yhtiön papereita. Jälkeenpäin katsottuna
tämä oli yksi suurimmasta potentiaalisista virheistä, joita olen koskaan tehnyt
asuntosijoituksissani. Onnekseni ystäväni katsoi asian puolesta ennen kuin edes
tarjosi kohdetta minulle, joten olin erittäin onnekas. Taloyhtiö on täysin
remontoitu, julkisivut, katot ja putket.
Tontti oli taloyhtiön omistuksessa. Nykyisellään yhtiökokouksissa suurin
ongelma on miettiä kuinka asumismukavuutta saataisiin edelleen parannettua
esim. istutuksin. Tämä tilanne ei ole kovinkaan monessa muussa taloyhtiössä,
joihin olen tutustunut.
Koska kyseinen asunto oli ensimmäinen sijoitusasuntoni, ei
minulla ollut oikeasti mitään sijoitusstrategiaa. Olin vain saanut päähäni,
että tämä on hyvä juttu ja haluan asunnon hyvältä paikalta ja hyvästä
osoitteesta. Sittemmin olen kuitenkin luonut itselleni selkeän strategian, jota
noudatan piirun tarkasti.
Listaan ohessa muutamia oppimiani asioita tämän projektin
osalta, jotka meidän kaikkien on hyvä pitää mielessä asuntoa ostaessa:
- Tutustu taloyhtiön asiakirjoihin, isännöintitodistus, tulos- ja taselaskelma, vuosikertomus muutamalta vuodelta, markkinointiesite
- Tutki varsinkin tase kunnolla, millainen on rahoitusrakenne, kuinka paljon käteistä on tilille, omistaako yhtiö asuntoja taloyhtiöstä jne. Näillä tiedoilla voit löytää todellisia helmiä ja välttää täydellisiä pommeja.
- Soita isännöitsijälle ja taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalle. Välittäjät tekevät työtään eri tavoin ja heissä on isoja eroja. Sama koskee myös isännöitsijöitä. Osa tekee pieteetillä, osa hutiloi. Varmista, että kaikki oleelliset asiat (remontit, oikeustapaukset yms.) on kirjattu markkinointiesitteeseen ja kunnossapitosuunnitelmaan.
- Kiertele taloa ajatuksella törmätä johonkin asukkaaseen. Haastattele hänet.
- Mieti rahoitus etukäteen ja varaa siihen yllätyksiä. Kilpailuta pankit mutta pyri luomaan hyvä suhde rahoittajapankkiisi. Tämän merkitys korostuu, mikäli laajennat toimintaasi asuntomarkkinoilla.
- Remonteissa yksinkertaisista asioistakin voi tulla ongelma. Esimerkki, ostin yhden asunnon, jossa remonttimiehen kanssa yhdessä katsottiin olevan maalatut seinät. Eivät olleet. Olivat maalattu hyvin ja alla oleva tapetti oli asennettu erinomaisesti, jonka vuoksi projekti venyi viikolla seinien puhdistamisen ja suoristamisen vuoksi.
- Mieti tarkasti asunnon varustelu, jos taloyhtiössä ei ole pesutupaa, asenna ainakin vesipiste sopivaan paikkaan. Asuntoa täytyy katsoa kuin itse siinä asuisit. Näin lisäät potentiaalisten vuokralaisten määrää.
- Jos et osaa, et osaa. Ota ammattilainen avuksi. Heidän avullaan säästät todennäköisesti paljon. Tämä koskee erityisesti aloittelevia asuntosijoittajia. Silmä harjaantuu myöhemmin kokemuksen karttuessa oli kyse remonteista tai vuokralaisten etsinnästä.
- Siinä vaiheessa kun alat etsimään asuntoa, olet jo luonut päähäsi jonkinlaisen sijoitusstrategian. Pyri jalostamaan sitä lukemalla ja keskustelemalla muiden kanssa. Keskusteluista ja kokemuksista oppii yleensä erittäin paljon.
- Ja lopuksi tämän kohteen suurin ongelma: keskity projektiin. Sijoitettavat rahamäärät ovat kuitenkin suuria ja projekti ansaitsee kunnollisen fokusoitumisen.
Seuraavassa Blogissani tulen käymään tarkemmin lävitse tuoton laskentaa sijoituskohteelle ja siinä huomioon otettavia elementtejä. Käytän esimerkkinä tätä ostamaani asuntoa, koska tuottohistoriaa on nyt kasassa 4 vuotta.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti