Yhteenveto taloyhtiöiden yhtiökokouksista

Asuntosijoittajan suhteellisen kiireinen huhti-toukokuu alkaa olla takana. Onnistuin sotkemaan aikatauluni sen verran pahasti, että yhteen kuluvan vuoden tavoitteista ei päästy. Osallistunut viiteen yhtiökokoukseen ja jätin menemättä kahteen. Näistä kahdesta varsinkin Hakaniemen asuntoni taloyhtiön kokoukseen olisin mennyt hyvin mielelläni ja pyrkinyt myös hallituksen jäseneksi. Taloyhtiön ympäristössä alkaa tapahtumaan kaikenlaista jännää seuraavien vuosien aikana, joten jospa sitten ensi vuonna.

Yhtiökokouksissa saa viihdettä oikealla asenteella

Yhtiökokoukset ovat usein viihdearvoltaan varsin korkeita, jonka vuoksi jonkin perverssin syyn vuoksi niissä on varsin hauska käydä. Tämä toki vaatii oikeanlaisen ennakkoasenteen kokoukseen mentäessä. En väitä olevani mitenkään älyllisesti tai sosiaalisesti erityinen superihminen, mutta joka kerta "kansan syvät rivit" pääsevät yllättämään.

Yhtiökokouksissa pisimmät puheenaiheet liittyvät useimmiten täysin irrelevanttehin asioihin, näin myös tämänkin vuoden yhtiökokouksissa. Taloyhtiön budjetti hyväksytään ilman riitasointuja mutta auta armias, jos summerissa on ollut vikaa viimeisen 10 vuoden aikana. Tästä isännöitsijä ja hallituksen puheenjohtaja saa kuulla kunniansa. Pohjanoteerauksena tänä vuonna oli keskustelu osakkaan halusta lahjoittaa ylimääräinen hiiligrilli taloyhtiölle yhteiskäyttöön. Tästä päästiinkin keskustelemaan sitten oikein hartaasti ja urakalla käsittämättömät 30 minuuttia. Kaikki asiat käsiteltiin: kuinka kiva ajatus, mihin se laitetaan, kuka sen pitää puhtaana, hajuhaitat, onko palovaaraa jne. Lopputuloksena taloyhtiön hallitus jäi selvittämään asiaa. Viihdettä koko rahalla.

Yhtiökokousten vakioaiheet

Useimmissa taloyhtiöissä on vakiopuheenaiheet. Jossain on ollut yksittäinen häiritsevä asukas, jossain luteita, jossain ilmaongelmia jne. Keskusteluaiheet toistuvat lähes joka vuosi samalla tavalla ja samojen henkilöiden toimesta. Keskusteluiden kuunteleminen on välillä varsin avartavaa ja antoisaa, mutta yhtä usein hermoja raastavaa ajan hukkaa. Viihdettä se on harmituskin, olenhan seurannut lätkäkisojakin tänä vuonna. Erityisongelmien lisäksi muutamat asiat kuitenkin toistuvat lähes jokaisessa kokouksessa taloyhtiöstä riippumatta.

Asia, joka tuntuu aina aiheuttavan kohtuuttoman pitkän keskustelun, ovat hallituksen palkkiot. Tällä kierroksella sävy oli kuitenkin varsin suopea hallituksia kohtaan ja osakkaat ovat alkaneet ymmärtämään hallitustyön merkityksen. Hallitustyöskentely tapahtuu kaiken lisäksi useimmiten vapaa-ajalla, jonka vuoksi korvaus työstä on vähintäänkin aiheellinen. Harva haluaa näitä tehtäviä tehdä kuitenkaan ilmaiseksi ja hallituspalkkioiden osuus on 1-2 % luokkaa vuotuisista taloyhtiön kustannuksista. Jotta yhtiökokousten perusasenne ei unohtuisi, lainaan yhtä kokousosallistujaa: "Hyvät massit te tästä teette".

Kaksi muuta asiaa, joka aiheuttavat myös aina keskustelua, ovat parveketupakointi sekä häiritsevät naapurit. Välillä tuntuu, että parveketupakoinnissa myös isännöitsijät unohtavat lainkirjan. Taloyhtiöiden omistamilla parvekkeilla tupakointi voidaan kieltää helposti, mutta asuntojen omilla parvekkeilla ei. Mikäli koko taloyhtiöstä tehtäisiin savuton, vaatii tämä todella rajun prosessin ja itse ainakin vastustan tätä operaatiota. Tupakoinnin kieltäminen koko taloyhtiössä on mielestäni lähinnä kiusantekoa. Kun tämä keskustelu alkaa, olisi varsin miellyttävää, että isännöitsijä kävisi asian lakipuolen läpi. Tämä nopeuttaisi keskustelua varsin merkittävästi,  jotta jokaisen tupakoimaton kukkahattutädin ei tarvitsisi pitää omaa saarnaansa tupakoinnin haitallisuudesta.

Häiritsevät naapurit ovatkin sitten jo varsin hankala asia. Varoituksia voidaan jakaa vaikka maailman ääriin. Aika harvassa taloyhtiössä on kuitenkaan sellainen hallitus, joka uskaltaa tehdä hallintaanoton häiriköinnin pohjalta. Ongelma-asukkaita on lähes kaikissa sijoituskohteissani, mutta niiden määrä tuntuu keskittyvän Kallioon. Syyt jokainen Kallion historiaa tunteva tietää. Täytynee hieman tutustua tarkemmin tähän hallintaanottomenettelyyn ja sen lakikiemuroihin.

Yleishavaintoja yhtiökokouksista

Tein myös muutamia yleishavaintoja yhtiökokouksissa. Kaikissa yhtiöissä tilanne on varsin hyvä huolto- ja siivouspalveluiden osalta. Tämä tuskin on normaalitila, vaan liittynee ainoastaan sijoituskohteideni vähyyteen. Tyytyväisyys on kuitenkin johtanut kustannustason karkaamiseen. Tein ennen yhtiökokoussesongin alkamista tarkat laskelmat taloyhtiöiden kustannusrakenteista, jonka ansiosta pystyin antamaan yhtiöiden hallituksille rakentavaa välitöntä palautetta.

Vaikuttaa vahvasti siltä, että hyvän palveluntuottajan osuessa kohdalle, tuottaja pystyy nostamaan hintojaan suhteellisen surutta, koska heitä ei kuitenkaan vaihdeta. Näin ollen osa kustannuksista on jo saavuttanut kohtuuttoman korkean tason. Varsinkin huoltokustannukset ovat lähteneet irtoamaan todellisuudesta ja tämän asian osalta annoinkin palautetta jokaisessa yhtiökokouksessa.

Toinen yhdistävä tekijä on taloyhtiöiden lainojen marginaalit. Lähes kaikissa taloyhtiöissä lainamarginaalit ovat 1,5 % tai yli, parhaissa jopa 2,5 %. Annoin myös näistä palautetta hallituksille. Lainojen kilpailutus on varsin helppo tapa säästää merkittäviä rahasummia.

Yleisesti ottaen kaikki kustannukset ovat nousussa. Oli kuitenkin erityisen mielenkiintoista kuulla, kuinka esim. porraskäytävien maalausurakkojen hinnat ovat räjähtäneet käsiin. Kahdessa taloyhtiössä hallitus totesi, että projekteja siirretään tulevaisuuteen, koska kustannukset ovat sietämättömät. Työvoimasta on yksinkertaisesti esim. tässä kyseissä tehtävässä huutava pula, jonka vuoksi tuottajat voivat pyytää ihan mitä tahansa.

Ja viimeinen merkittävä havainto on pienten taloyhtiöiden kustannustason kontrollointi. Kirjoittelin aiemmassa blogissani Torkkelinmäen kohteen kustannuspaineista ja nyt alkaa selvästi "kamelin selkä" katketa taloyhtiöissä. Taloyhtiöiden on pakko alkaa tekemään keskenään yhteistyötä, jotta kustannukset saadaan jollain tasolla kuriin.

Lisää hallituspaikkoja

Jos epäonnistuin yhdessä tavoitteessani yhtiökokouksissa käymisen osalta, onnistuin täyttämään samalla yhden tavoitteen. Alkuperäinen aikomukseni oli olla jäsen kolmessa hallituksessa mutta olen nyt neljässä. Yhden yhtiön hallitus ei täyttänyt omissa silmissäni tarvittavia vaatimuksia, joten ajoin itseni hallitukseen, johon en varsinaisesti halunnut. Taloyhtiön asioissa oli selvästi parannettavaa taloudenpidossa, joten lähdin mukaan ajatuksella vähentää omia yhtiövastikkeitani. Onneksi taloyhtiö on muutoin kunnossa, joten aikaa tähän tuskin menee muutamaa kokousta enempää vuoden aikana.

Loppukaneettina todettakoon, että yhtiökokouksissa on kohtuuttoman vähän ihmisiä paikalla. Suosittelen ehdottomasti uhraamaan edes sen 3 tuntia elämästä, jotta tietää mistä asioista taloyhtiössä puhutaan. Hallitukseen kukaan ei pakota ja mihinkään ei tarvitse sanoa mitään jos ei halua. Kokouksista jää yleensä kuitenkin aina jotain käteen ja kyseessä on kuitenkin isot varallisuusmassat, joiden asioita näissä kokouksissa käsitellään.

Helsingin yksiöiden hinnat, pintää syvemmälle

Tein lyhyen analyysin Helsingin yksiöiden hintakehityksestä alku viikosta pohjautuen hyvin ylimalkaisiin aggregaattilukuihin ja tällä kertaa kaivan dataa hieman enemmän. Pyrkimyksenä on saada käsitys, millä alueilla hintakehitys on ollut positiivista ja missä alueilla kehitys on ollut negatiivista. Helsingin yksiöiden hintaindeksiä tuijottamalla saa aivan liian huonon kuvan kaupunginosien välisestä kehityksestä, joten tarkempi analyysi on paikallaan.

Havaintoaineiston heikkous

Tilastokeskus julkaiseen ennakkotiedot postinumeroiden mukaan, jota käytän analyysissä hyväkseni. Tilastokeskus pohjaa kauppahinnat todellisiin hintoihin, jotka taas pohjautuvat verottajan varainsiirtoverotilastoihin. En oikein keksi, kuinka tilasto voisi enää olla tarkempi. Tilastoissa täytyy luonnollisesti aina muistaa myös, että ne ovat viitteellisiä. Olen joskus käyttänyt esimerkkinä Kruununhaan Liisankatua. Mikäli viitseliäisyyttä riittää, käy katsomassa linkistä Google Maps osoitteet Liisankatu 7 ja Liisankatu 4. Vaikka taloyhtiöt ovat kadun vastakkaisilla puolilla, on aivan turha kuvitella näiden taloyhtiöiden hintakehityksen vastaavan toisiaan.

Tilastokeskuksen ennakkotiedoissa ongelmana tässä havaintoaineistossa on sen isot havaintoaineiston puutteet, jotka johtuvat kahdesta asiasta. Tilastoinnin hitaudesta ja kauppojen lukumäärästä. Jokainen, joka on tehnyt asuntokauppoja, tietää ettei varainsiirtoveroja tarvitse tilittää heti vaan aikaa on jonkin verran. Esimerkiksi tämän vuoksi tiedot saavuttavat tilastokeskuksen ennakkotietojen julkaisun jälkeen. Tilastokeskus täydentää ennakkotietoja myöhemmin, jolloin haivaintoaineisto paranee. On kuitenkin hyvä, että ennakkotiedot julkaistaan vaikka ne ovatkin puuttuulliset. Kiitos heille siitä.

Kauppojen lukumäärälle Tilastokeskus ei voi mitään. Osalla alueita ei kauppa vain yksinkertaisesti käy. Joko asuntoja ei tule myyntiin tai alueella ei ole yksiöitä juurikaan. Tai sitten alue on vain yksinkertaisesti liian pieni näiden tilastojen näkökulmasta. Tästä hyvä esimerkki on postinumeroalue 00270. Omistan kyseiseltä alueelta itsekin yhden asunnon mutta hintatilastoissa on isoja hankaluuksia.

Kävin nyt julkistetun tilaston varsin tarkasti lävitse ja muutama havainto on syytä mainita ennen kuin siirryn varsinaiseen analyysiin. Helsingissä on 81 eri postinumeroa. Näistä alueista ainostaan 19 aluetta täytti Tilastokeskuksen vaatiman kauppojen määrän, jotta yksiöille saatiin päivitettyä neliöhinnat. Tämän vuoksi jouduin muokkaamaan havaintoainestoa. Käytin neliöhintana viimeisintä havaintoa, mikäli se oli tehty vuoden sisään. Tämä johtaa tiettyihin tilastollisiin harhoihin mutta ei tässä väitöskirjaa olla tekemässä. Muokatun aineiston ansiosta sain yksiöiden hinnoille havaintoja yhteensä 29 postinumeroalueesta.

Yksiöiden neliöhinnat Helsingissä

Lähdetään liikkeelle ensin katsomalla neliöhintoja postinumeroiden perusteella. Ei suuri yllätys ole, että keskustan alueet (001xx postinumerot) ovat kalleimpia, mutta joitain yllätyksiäkin järjestyksestä löytyy. Kallein alue on luonnollisesti Kaivopuisto/Ullanlinna eli postinumero 00140. Tämän jälkeen kakkosena tulee Ruoholahti eli postinumero 00180. No, Ruoholahti ehkä kuvaa aluetta väärin, koska ko. postinumeroalueeseen kuuluu osoitteista mm. Bulevardi.

Käymättä koko listaa lävitse, itselleni muita yllättäviä tuloksia kalleimmissa alueissa havaitsin postinumeroissa 00250, 00260, 00270 vs. 00150. En ollut koskaan ajatellut, että Eiran asunnot olisivat neliöhinnaltaan halvempia kuin Töölön asunnot ja suunnilleen saman hintaisia kuin Pohjois-Meilahden asunnot. Ilman suurempia analyysejä, oletan Eiran asuntojen olevan suurempia kuin esim. Pohjois-Meilahden, joka on täynnä 20 neliön asuntoja. Eli absoluuttiset hinnat ovat kuitenkin merkittävästi kalliimpia Eirassa kuin Meilahdessa. Hämmästyksen paikka oli myös Kallion ja sen ympäristön lähestyminen kovaa vauhtia Lauttasaarta. On vain ajan kysymys, kun Kallion asuntojen neliöhinnat yksiöissä ohittaa Lauttasaaren.

Katsotaan alueita toisesta suunnasta. Helsingin halvimmat yksiöt löytyvät Mellunmäestä. Oma aluetuntemukseni Itä-Helsingistä on varsin heikko, mutta tämän alueen tunnen jollain tasolla. Alue on puistomainen, väljästi rakennettu ja varsin rauhallisen oloinen. Palvelut ovat suhteellisen lähellä ja metrokin kulkee 20 minuutissa keskustaan. Välimatkaa toki on mutta tämä ei ehkä riitä selitykseksi alueen halpuuteen. Alueen yksiöiden hinnat maksavat puolet Ullanlinnan asunnoista, joten pieni tarkistus on paikallaan.

Mellunmäki on rakennettu 60-70-luvun taitteessa, joten alue on kirjaimellisesti täynnä juuri niitä sijoituskelvottomia taloyhtiöitä. Elementtitaloja, joista julkisuudessa puhutaan lähinnä purkukohteina. Putkiremontit ovat tulossa lähiaikoina ja useissa taloyhtiöissä on jopa uima-allas. Se mikä alueesta tekee mielenkiintoisen, ovat omistustontit. Useat taloyhtiöt ovat omistustontilla, joten jonkinlainen pohjahinta näissäkin asunnoissa lienee olemassa.

Yritin etsiä tarkempaa karttaa Helsingin Kaupungin maanomistuksista, löytämättä kuitenkaan kunnollista. Oheinen kuva on ihan kiva mutta alueiden löytäminen vaatii varsin tarkkaa silmää.

Seuraavina listalla ovat Puotila, Laajasalo ja Roihuvuori. Puotila oli aikanaan ensimmäinen lähiö, jossa elementtirakentamista käytettiin laajamittaisesti hyväksi. Alue on rakennettu 60-luvun alussa, joten putkiremontit vaivaavat aluetta. Tämän lisäksi vaikka kulkuyhteydet ovat metron ansiosta hyvät, suuri osa taloyhtiöistä on vuokratonteilla. Betonielementti + putkiremontit +  vuokratontti = ei kiitos. Laajasalo ei näytä omissa silmissäni sijoituskohteena hyvältä. Alue on kaukana kaikesta ja kulkuyhteydet ovat heikot. Roihuvuori menee tämän tilaston pohjalta omalla kohdallani Mellunmäen kanssa lisätutkintaan.

Postinumeroalueiden hintojen muutokset vuoden alusta

Vuoden alusta hintojenmuutoksilla on todellakin hurjat erot kaupunginosien välillä. Oheisessa kuvassa kannattaa huomioida, että 0 %:n muutokset käytännössä tarkoittaa, ettei ko. alue ole saanut uutta hintapäivitystä vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä.

Vuoden alusta 00820 alueella (Roihuvuori) yksiöiden neliöhinnat ovat nousseet lähes 13 %. Tämä vaatii kyllä lisätutkintaa, muutos on sen verran huikea. Osaselitys löytynee matalista neliöhinnoista kuten yllä todettiin mutta 13 % kuulostaa jonkin asteiselta virhehavainnolta. Seuraavina listalla ovat 00200 (Lauttasaari) ja 00510 (Alppila/Vallilla). Nämäkin muutokset tuntuvat hieman hurjilta, koska luvut ovat hyvin lähellä 10 % muutosta.

Tappioalueet ovat ehkä voittajia vieläkin mielenkiintoisempia, koska tämän informaation avulla voidaan välttää huonot sijoitukset ja herättää kiinostus alueille, joita ei muutoin tulisi katsottua. Kuitenkin, mikäli tällaisena aikana Helsingissä yksiön hinta ei nouse, miten niille käy kun yksiöiden hinnat laskevat koko kaupungissa? 

Selkeästi suurin pudotus oli 00440 alueella (Lassila). Pudotus on ollut jyrkkä, yli 10 %. En tunne aluetta, jonka vuoksi en osaa sanoa mikä ko. alueella on ongelma. Ongelma on selkeästi kuitenkin olemassa. Toisena tappioalueilla tulee 00210 (Vattuniemi) ja tämähän olikin sitten erikoinen lopputulema. Pohjois-Lauttasaari on TOP2 ja Etelä-Lauttasaari LOW2. Joku varmastikin tietää mikä erikoisuus alueella on, mutta tulokset ovat hyvin kummallisia. Epäilen jälleen havaintoaineiston vähyydestä johtuvaa vääristymää. LOW3 tilan nappasi 00150 (Eira/Hernesaari). Luulen, että osaselitys löytynee absoluuttisen korkeista hinnoista, jotka välillä heittelehtivät uniikkikohteiden (joita alueelta löytyy paljon) seurauksena.

Postinumeroalueiden hintojen muutokset hieman pidemmällä aikavälillä

Koska vuoden alusta havainnot ovat vielä varsin heikkoja, on syytä tarkistaa vielä pidemmät aikavälit. Vuoden ja kahden periodeillä erot eri alueiden välillä ovat vähintäänkin yhtä suuret.

Katsotaan ensin kuinka vuoden alun TOP3 ja LOW3 pärjäävät pidempien aikojen vertailussa. TOP3 alueet olivat siis 00820, 00200 ja 00510. Vuoden aikana erityisesti 00510 alue pitää pintansa erittäin hyvin, sijoitus on vuoden ajalla 3. ja kahden vuoden ajalla 6. 00820 alue on vuoden ajalla 10. ja kahden vuoden ajalla 3. 00200 alue vastaavasti 5. ja 4. Jos tästä yrittää jotain yhteenvetoa tehdä, 00200 ja 00510 alueet vaikuttavat olevan kestosuosikkeja ja 00820 on selvästi aloittanut kirin matalan hintatasonsa ansiosta. Kun sitten miettiin asuinalueina näitä alueita, Lauttasaari on perinteisesti ollut haluttu ja pidetty alue, jonne rakennetaan nyt vielä kaiken lisäksi metro. 00510 on nuorten suosiossa keskeisen sijaintinsa, hyvin kulkuyhteyksien ja palveluiden ansiosta. 00820 vaikuttaa olevan nyt tulossa sijoittajien suosioon, mikäli hintamuutoksilla voi tällaista korrelaatiota pystyä hakemaan.

LOW3 alueiden (00440, 00210 ja 00150) osalta 00440 hyppää jälleen keskiöön. Alueen sijoitus on erittäin huono myös muilla periodeilla. 12 kuukauden ajalla alue on toiseksi huonoin ja 24 kuukauden ajalla jälleen huonoin. 00210 on vuoden ajalla 6. paras ja 24 kuukauden ajalla paras. Vuoden alun kehitys voidaan siis tuomita havaintovirheeksi. 00150 alue on 12 kuukauden ajalla 4. huonoin ja 24 kuukauden ajalla 6. heikoin. Onko siis yksinkertaisesti niin, että Eiran hinnat ovat saavuttaneet huippunsa? Itse en ko. alueelta sijoitusasuntoa kyllä ostaisi, neliöhinnat ovat yksinkertaisesti liian korkeat ja kunnollista vuokratuottoa on vaikea saada.

Pidemmän aikavälin havainnoissa on myös muutama muu alue, jotka pistävät silmään. 24 kuukauden aikana neljän alueen yksiöiden neliöhinnat ovat laskeneet. Mainittu 00440 (Lassila) sekä 00710 (Pihlajamäki), 00400 (Pohjois-Haaga) ja 00350 (Munkkivuori). Ainoa yhdistävä tekijä, jonka omalla paikallistuntemuksella pystyn näille alueille yhdistämään, ovat heikot yhteydet keskustaan. Pihlajamäkeä lukuunottamatta alueet ovat myös hämmentävän lähellä myös toisiaan, joten alue ei todellakaan ole sijoittajaystävällistä aluetta. Positiiviseen suuntaan 00270 on syytä mainita. Alueelle ei ole saatu päivtettyä neliöhintaa nyt kahteen vuosineljännekseen, mutta siitä huolimatta alueen neliöhintojen muutos on 2. paras 24 kuukauden aikana. 

Yhteenveto

Oman tulkintani mukaan liikenneyhteydet korostuvat hintatilastoissa. Tämä ei sinällään yllätä varmastikaan ketään, mutta erot Helsingin sisällä ovat jopa hämmentävän suuria. Hintakehitys on ollut heikkoa nimenomaan hankalan matkan takana olevilla alueilla, kun taas metron ja raitiovaunuverkon varrella olevat alueet menestyvät tilastoissa hyvin tai erinomaisesti. Mielenkiintoinen havainto on myös, että kalliit alueet eivät enää nouse: Eira, Kruununhaka, Ullanlinna jne. Alueet ovat nähtävästi löytäneet hetkellisen maksimihintansa. Vaikka oletankin osan tilastoista olevan vielä harhaisia, on myös erittäin mielenkiintoista huomata Roihuvuoren kehitys. Tämä alue täytyy tutkia paremmin. En ole mielestäni käynyt alueella koskaan, vaikkakin tiedän toki missä se on.

Asuntosijoittajan näkökulmasta näillä hintaliikkeillä on viihteellinen tai taloudellinen merkitys. Oman asuntoportfolioni arvo nousi tämän tilastopaketin seurauksena laskennallisesti n. 12.000 euroa, jolla voi saada lisääntyneen vakuusarvon kautta lisää lainaa n. 36.000 euroa. Tämä hintakierros oli omalta osaltani jonkinasteinen pettymys, koska olin odottanut enemmän erityisesti 00500 (Kallio/Sörnäinen) postinumeroalueen hintakehitykseltä. Oma jalkatyöni odotti merkittävästi kovempia liikkeitä tällä alueella.

Olen ajatellut tehdä analyysiä yksiöiden ja kaksioiden välillä, koska joku itseäni kokeneempi totesi tämän olevan aiheellista. Ajatusmalli lähtee neliöhintojen erotuksen seurannasta mutta katsotaan kuinka innostun aiheesta kirjoittelemaan myöhemmin. Kaksioiden vuokramarkkina poikkeaa kuitenkin yksiöistä sen verran paljon, etten usko lähteväni tähän markkinaan ainakaan ihan heti. Ellen sitten innostu ostamaan Roihuvuoresta ja Mellunmäeltä kaksiota. Toinen aihe, jonka olen ajatellut käydä hieman tarkemmin lävitse, on toteutuneiden kauppojen määrät. Tällekin varmaan jossain välissä aikaa löytyy, kunhan taloyhtiöiden vuosikokoukset ovat ensin takanapäin.

Tilastokeskus julkaisi asuntojen hintatilastot

Pienen tauon jälkeen seuraavana aiheena on tilastokatsaus Helsingin yksiöiden hintakehitykseen. Tilastokeskus julkaisi ennakkotiedot asunto-osakkeiden hintakehityksestä ja kuten jo useaan kertaa mainittuna, seuraan näitä tilastoja suhteellisen tarkasti. 

Yleiskatsaus tilastoihin

Ensisilmäys tilastoon yllätti. Olin odottanut voimakasta hintojen nousua Helsingissä, mutta tätä ei kuitenkaan syntynyt. "Ovensuukyselyni" osoittautui siis hieman heikosti tehdyksi. Perusajatukseni oli, että ensiasunnonostajat ovat palanneet markkinoille ja tämä olisi aiheuttanut voimakkaan hintapiikin markkinoilla. Saman kuvan olen saanut keskusteluistani välittäjätuttavieni kanssa, joilla kauppa käy käsitykseni mukaan varsin hyvin tällä hetkellä.

Kuten julkaisun otsikkokin kertoo, vanhojen osakehuoneistojen hinnat laskivat myös tällä kertaa Helsingissä (-0,2 %) vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana. 

Tilastojulkistuksen etusivun jälkeen yleensä tarkistan myös uusien asuntojen hintatilaston ja täältä löytyikin todella hurjan näköinen kuva:

Vanha nyrkkisääntö on näiden kahden kuvaajan voimakas korrelaatio. Nyt vaikuttaa siltä, että uusien asuntojen hinnat ovat lähteneet valtavalle laukalle. Historiassa ei taida löytyä kovinkaan montaa hetkeä, jossa vanhojen asuntojen hinnat eivät olisi lähteneet tähän mukaan myöhemmin. Sama korrelaatio toimii toki myös toisinpäin, mutta näitä havaintoja syntyy ainoastaan talouskriisien aikana. Uusien asuntojen hinnat ovat nousseet ensimmäisen vuosineljänneksen aikana 7,2 % ja viimeisen vuoden aikana 11,3 %. Vastaavat luvut koko maan osalta ovat 7,0 % ja 5,8 %. Tilasto on todella häkellyttävää luettavaa ja tietää hyvää jo salkkunsa rakentaneelle asuntosijoittajalle. Rehellisesti voin kyllä todeta, ettei käy kateeksi ensiasunnon ostajia.

Tilastojen hieman syvempi tutkiminen

Tilasto vaatii kuitenkin syvempää tutkimista, jotta päästään pintaa syvemmälle. Yllä olevat tilastot sisältävät aggregaattilukuja, ja niiden soveltuvuus oman asuntoportfolioni arviointiin on vähäinen. Omalla kohdallani kiinnostuksen kohteena ovat vanhojen kerrostaloyksiöiden hinnat aluekohtaisesti. Ohessa kuva, josta aluejako käy paremmin ilmi:

Aluekohtaiset tilastot ovat jossain määrin hämmentävää luettavaa:

Koko Helsingin alueella vanhojen kerrostaloyksiöiden hinnat nousivat 0,6 %, mutta aluekohtaiset erot ovat valtavia. Siinä missä Helsinki 2 -alueen hinnat nousivat yhden vuosineljänneksen aikana 3,4 % (vuodessa 7,8 %), muiden alueiden hinnat laskivat. Pahimpana Helsinki 3 -alue, jossa pudotusta syntyi -4,1 % vuosineljänneksen aikana ja vuoden aikanakin hintakehitys on pakkasella. Oma kokemukseni viime aikoina pohjautuu nimenomaan Helsinki 2 -alueelle, joten tämä tilasto vahvisti oman odotukseni hintakehityksestä täysin. Hinnat ovat nousseet varsin paljon.

Helsinki 1 -alueen hintakehitys on helpompi ymmärtää, kun katselee asuntoilmoituksia ko. alueella. Tilasto on todennäköisesti hyvin riippuvainen periodille sattuisiin yksittäisiin kauppoihin. Alueen asunnot ovat erittäin kalliita ja osa niistä on uniikkeja, joka näkyy vielä rajummin hintatasossa. 

Mutta sitten alueet 3 ja 4. En osaa rehellisesti sanottuna selittää näiden alueiden kehitystä, varsinkin alue 3 vaikuttaa hyvin erikoiselta. Tiedän, että alueella 4 on tulossa / menossa valtava määrä putkiremontteja, jotka sotkevat hintatilastoja. Alueella sijaitsee 60-70 -lukujen vaihteessa pikavauhdilla rakennettuja taloyhtiöitä (joihin en ole sijoittanut, enkä tule sijoittamaan), joiden tekniikka on tullut elinkaarensa päähän. Osaamiseni ei kuitenkaan riitä määrittelemään kuinka paljon tilastot vääristyvät ko. alueella esimerkiksi tilanteista, joissa taloyhtiössä on putkiremontti menossa, mutta taloyhtiölainaa ei ole vielä jyvitetty osakkaille. Nämähän ovat juuri niitä tilastokummajaisia, jotka sotkevat tilastot täysin. Myyntihinta sisältää laskennallisen remonttikustannuksen, mutta velaton hinta ei sisällä lainaosuutta. Tämä sama tilanne on myös alueella 2, jonka tunnen paremmin mutta tilanne ei ole vielä kovinkaan paha. 

Tutkimalla alueiden neliöhintoja ja niiden suhdetta, herää kysymys havaintoaineiston harhaisuudesta. Alueen 2 neliöhinnat ovat olleet n. 25 % korkeammat kuin alueen 3 ja nyt tämän viimeisen tilaston mukaan ero on noussut peräti 32 %:iin. Luonnollisesti voi myös kysyä, voisiko Helsinki 2 -alueen hinnat olla harhaisia. Voivat, mutta oman havainnoinnin pohjalta uskalla väittää suunnan olleen kuitenkin selkeästi ylös, ei alas kuten alueella 3. Jäämme odottamaan, tuleeko tilastoon suuria muutoksia tilaston tarkentuessa. 

Yhteenveto

Tällä kertaa Tilastokeskuksen julkaisusta jäi varsin ristiriitainen vaikutelma. Jatkan tilaston tutkimista lisää ja lisää omaan Excel -hirviööni tarvittavan datan. Katsotaan mitä lisätietoja saan tilastoista, kunhan dataa on hieman enemmän murskattu. Kirjoittelen tästä aiheesta lisää varmaankin piakkoin.