asuntosijoittajan neljännesvuosikatsaus ja pohdintaa Viron asuntomarkkinasta

Kuluvan vuoden alku on ollut keskimääräistä huomattavasti kiireisempi kuin koskaan osasin odottaa. Nyt ehkä sain paremman käsityksen, kuinka pienten asioiden yhteissumma johtaa varsin mielenkiintoisiin tilanteisiin. Kuluneen vuosineljänneksen aikana ostin asunnon, vuokrasin kolme asuntoa ja jonkinasteisia vuokranmaksuongelmiakin oli tarjolla. 

Nyt kun tilanne on rauhoittunut ja sopivasti vuoden ensimmäinen vuosineljännes on kasassa, ajattelin tehdä pörssiyhtiömäisesti Q1 tulosraportin. Tässä vaiheessa kuukautta vuosineljännes on jo taputeltu. Katsotaan jaksanko tehdä tällaista myös seuraavina kvarttaaleina.

Asuntomarkkinoiden ja portfolion tilanne

Ostin helmikuussa yhden asunnon lisää. Olen edelleenkin asunnon ostoon erittäin tyytyväinen. Asunto itsessään on erinomainen kohde. Tämän lisäksi katsoessani asuntomarkkinoiden tarjontaa, havaitsen markkinatilanteen olevan erittäin vaikea. 

Etsin asuntoja tietyillä kriteereillä: asunnon täytyy sijaita Oikotien Etelä-Helsinki -alueella, hinnan täytyy mahdollistaa yli 4 %:n bruttovuokratuottoon (vuokra-hoitovastike), tontin täytyy olla oma ja tarjouskauppakohteita en katso ollenkaan. Oikotiellä on tarjolla tällä hetkellä kriteerini täyttäviä kohteita 10 kpl. Näistä 3 on samassa taloyhtiössä (putkiremontti alkamassa ja kaikki kohteet ovat ylihintaisia), kahdessa muussa kohteessa putkiremontti häämöttää lähitulevaisuudessa ilman hinta-alennusta, kaksi on vanhoja liikehuoneistoja, yhdessä on "suihku kätevästi WC:n kanssa samassa tilassa" eli asunnossa ei ole suihkua (putkiremontti on lähestymässä), yksi on ensimmäisen kerroksen ylihinnoiteltu pommi. Yksi asunto näistä olisi edes jollain tasolla tutustumisen arvoinen mutta omistan ko. asunnon lähistöltä yhden asunnon ja tiedän myös tämän kohteen olevan ylihinnoiteltu. Ei ole siis asunnon ostajilla helppoa näillä markkinoilla.

Ostamani Asunnon kunto oli heikko ja sain remontoitua siitä erittäin hyvän vuokrauskohteen. Asunto vuokrattiin jo ennen kuin asuntoa edes alettiin remontoida kunnolla. Kassavirta on jo lähtenyt juoksemaan ja vuokralainen tuntuu olevan asuntoon erittäin tyytyväinen. Asuntoportolio sisältää nyt seitsemän asuntoa. Portfoliossa on yksi ongelmakohde, asunto on huonossa kunnossa ja putkiremontti lähestyy ensi syksynä. Muiden asuntojen osalta olen tyytyväinen tilanteeseen.

Vuokraustilanne

Kaikki asunnot ovat vuokralla. Ensimmäisen vuosineljänneksen aikana jouduin vuokraamaan yhteensä kolme asuntoa, joista yksi oli edellä mainittu uusin ostos. Tämän ohessa ensimmäinen sijoituskohteeni vapautui, ja sain vuokrattua sen karkeasti noin 1,5 viikossa ja uusi vuokralainen muuttaa samana päivänä sisään, kun vanha vuokralainen muuttaa pois. Samalla sain hieman korotettua vuokraa. Ei tyhjiä päiviä. 

Myös toiseksi vanhimman kohteen vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen ja sopimusrikon vuoksi sain vuokralaiselta yhden kuukauden vuokraa vastaavan "sakkomaksun". Sain myös tämän asunnon vuokrattua noin 1,5 viikossa, joten tämänkään asunnon osalta ei vielä tullut tyhjiä päiviä. Tämä asunto tulee olemaan kuitenkin kuukauden tyhjänä putkiremontin vuoksi, joten tässä saattaa parhaassa tapauksessa tulla 100 %:n käyttöaste "sakkomaksun" ansiosta.

Vuokralaisten vuokranmaksu

Seitsemän asunnon vuokralaisesta ainoastaan yhdellä oli tämän vuosineljänneksen aikana hankaluuksia vuokranmaksussa. Yhden asunnon vuokralainen tarvitsi hieman lisäaikaa vuokransa suorittamiseen ja hoiti myös tämän sovitussa aikataulussa. Näin ollen 19 vuokrauskuukaudesta sain yhteensä 20 vuokraa tililleni (ml. "sakkomaksu"). Vuokratulot olivat yhteensä 14.465 euroa.

Hoitovastikkeet

Taloyhtiöiden kirjanpidot päättyvät kaikissa taloyhtiöissä vuoden lopussa, joten yhtiökokoukset ajoittuvat huhti-toukokuulle. Näin ollen yhtiövastikkeiden muutokset tulevat pääsääntöisesti voimaan vasta yhtiökokousten jälkeen. Yhden taloyhtiön osalta oli kuitenkin poikkeus, koska putkiremontti on alkamassa ja tämän vuoksi pidettiin ylimääräinen yhtiökokous. Tässä kokouksessa päätettiin yhtiövastikkeen tuplaamisesta, jolla aletaan varautumaan tuleviin kustannuksiin. Sinällään päätös oli erinomainen, koska tällä tehdään tilaa sijoittajaystävälliselle putkiremontin kirjaamiselle remontin valmistuttua. Koska vastike on kokonaisuudessaan vähennyskelpoinen, tällä lisävastikkeella tehdään tilaa remontin tulouttamiselle myöhemmässä vaiheessa. Taloyhtiö on siis erittäin suuri ja putkiremontti tulee kestämään pitkään. 

Muiden yhtiöiden osalta yksikään ei käyttänyt lisävastikkeen perintään oikeuttavaa optiota, joten tämän pohjalta kaikissa yhtiössä kassatilanne on kunnossa. Maksamani yhtiövastikkeet olivat yhteensä 2.885,75 euroa.

Olen vielä ottamassa yhteyttä isännöitsijään uusimman kohteen osalta, koska asunnossa ei asuttu reiluun kuukauteen omistusaikanani ja tämän vuoksi maksamani vesimaksu on oman tulkintani mukaan turha. Kyse on kuitenkin ainoastaan noin 20 eurosta mutta kysyn siitä kuitenkin sopivassa yhteydessä.

Korkokulut

Lainani ovat sidottu pääosin 12 kuukauden euriboriin ja lainajärjestelyiden seurauksena suurin osa korkotarkistuksista ajoittuu helmikuulle. Näin ollen laskenut korkotaso ei vielä päässyt hyödyttämään lainojen hoitokustannuksia. Korkokulut ovat olleet ensimmäisen vuosineljänneksen osalta 1.329,52 euroa

Maksoin tammikuussa ylisuurista käteisvaroistani ylimääräisen lainanlyhennyksen. Lainoja on maksettu tämän vuoden aikana yhteensä 13.903,49 euroa.

Verot

Aiemmista vuosista poiketen, tänä vuonna päätin alkaa maksamaan ennakkoveroja henkilökohtaisista pääomatuloistani. Nämä kohdistuvat luonnollisesti vain henkilökohtaisesti omistamiini asuntoihin ja yhtiöni omistusten osalta verotus on riippuvainen myös muista yhtiön operaatioista. Laskentaa sotkee myös uusi, mutta erittäin tervetullut muutos pääomatuloverotuksessa. Viime vuodesta lähtien pääomatappiot esimerkiksi osakesijoituksista voidaan vähentää vuokratuloista. 

Laskennallisesti verokertymäni ensimmäisen vuosineljänneksen osalta on 2.646,39 euroa. Tämä luku on kuitenkin ylimitoitettu, koska olin vuokrannut uusimman kohteen ennen remontin aloittamista ja näin ollen keskustelen vielä verottajan kanssa, missä määrin voin vähentää kustannukset vuokratuloista.

Muita kassavirtoja

Helmikuussa ostetun asunnon lopullinen remonttilasku on vielä täsmentymättä, mutta summa on tällä hetkellä tarvikkeiden osalta n. 10.000 euroa. Tämän kirjaan omassa kirjanpidossani oman pääoman ehtoiseksi sijoitukseksi ja maksoin kustannukset käteisvaroistani. Lainoitusaste asunnolle on siis yli 90 %. Muiden asuntojen osalta ei syntynyt mitään kustannuksia, koska käytin uusien vuokralaisten etsintään ilmaisia medioita. 

Asuntomarkkinoiden hintakehitys

Tilastokeskus julkaisee tarkat hintatilastot vasta huhtikuun lopussa, joten luotettavia tilastoja ei ole tällä hetkellä käytettävissä. Käytän omassa laskennassani ainoastaan vuosineljännestilastoja. Tämän hetken indikaatio on kuitenkin saatavilla kuukausitilastoista ja ne näyttävät hintakehityksen olleen negatiivista. Helsingin vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat laskeneet vuoden vaihteesta, joka indikoisi myös oman asuntoportfolioni osalta jonkinasteista laskua. Tämä tilasto on kuitenkin tilasto kaikista Helsingin asunnoista, joten se on ainoastaan suuntaa antava.

Samalla tiedostan myös, että uusimman ostokseni todellinen arvo on huomattavasti kustannuksiani korkeampi mutta varoivaisuuperiaatteen mukaisesti jätän tämän huomioimatta laskelmissani. Välittäjäystäväni ehdotti jo asunnon myyntiä 195.000 euron hinnalla, jolloin pikavoitto olisi ollut varsin muhkea.

Yhteenveto kassavirroista

Ohessa vielä yhteenveto kassavirroista:

vuokratulot               14.465,00 euroa
hoitovastikkeet           2.885,75 euroa
korkokulut                  1.893,65 euroa

bruttokassavirta           10.249,73 euroa

laskennalliset verot       2.646,39 euroa (verokanta 25,82 %)

nettokassavirta              7.603,34 euroa

Lainojen lyhennykset  13.903,49 euroa
Lisäsijoitukset             10.000,00 euroa

Näillä laskelmilla asuntovarallisuuteni on kasvanut vuoden 2017 ensimmäisellä vuosineljänneksellä 23.903,49 euroa ja tähän summaan olen laittanut vuokraustoiminnan kassavirran lisäksi 16.300,15 euroa käteisvarojani.

Kuten laskelmasta näkyy, noudatan strategiaani maksaa lainojani huomattavasti nopeammin pois, kuin mihin kassavirrat antaisivat mahdollisuuden. Näin saan tehtyä tilaa uusille hankinnoille vapautuvien vakuuksien ansiosta tulevaisuudessa.

Pohdintoja Viron asuntomarkkinasta

Olen viime aikoina alkanut vakavasti harkitsemaan sijoitustoimintani kohdistamista myös Etelä-Helsingin ulkopuolelle. Suurin huoleni Helsingissä on tarjonnan heikkous ja portfolioni keskittyminen vain yhteen paikkaan. Yleisellä tasolla en ole huolissani hintakehityksestä. En tee tätä toimintaa positiivisen hintakehityksen toivossa vaan ainoastaan kassavirtojen käyttämisestä varallisuuden kasvattamiseen lainojen lyhentämisessä. En myöskään ole kovinkaan huolissani suuresta velkavivusta, koska en odota Euroopan lyhyiden korkojen ylittävän 2 %:n tasoa seuraavaan viiteen vuoteen. 

Olen alkanut tutkimaan varsin tarkasti Viron asuntomarkkinoita ja pyrin parantamaan ymmärrystäni joka päivä jollain tasolla. Tallinnan asuntomarkkinat ovat olleet valtavassa murroksessa finanssikriisin jälkeen ja täysin varmasti parhaat hetket ovat jo takanapäin hintakehityksen osalta. Havaitsin kuitenkin yhden erittäin erikoisen ominaisuuden ko. markkinassa. Virossa opiskelee Kelan opintoetuustilaston mukaan jo 1.231 suomalaista opiskelijaa. Luku on kasvanut edellisestä vuodesta (1132) lähes 9 %. Tämän lisäksi rakennuskanta on uusiutunut vauhdilla ja varsinkin keskustan alueella on jopa sellaisia rakennuksia, joista Helsingissä voi vain haaveilla. Luonnollisesti Viron taloudellinen tilanne ei enää tue nykyistä hintatasoa kun katsotaan sitä raaoilla luvuilla (OECD 2015):

- kotitalouksien käytettävissä olevat tulot (household disposable income) on 16.565 USD / vuosi, joka vastaa 1.213,58 euroa / kk (EURUSD 1,08)
- kotitalouksien nettovarallisuus on 15.728 USD / vuosi
- sosiaalinen epätasa-arvoisuus saa pisteluvun 5.44, joten tuloerot ovat suuret

Kun tätä verrataan Suomeen, vastaavat luvut ovat:

- kotitalouksien käytettävissä olevat tulot (household disposable income) on 28.238 USD / vuosi
- kotitalouksien nettovarallisuus on 24.482 USD / vuosi
- sosiaalinen epätasa-arvoisuus saa pisteluvun 3.74, tuloerot Suomessa tiedetään, ne ovat maltilliset

Eli kärjistäen, Suomessa käytettävissä olevat tulot ovat hieman vajaa tuplat verrattuna eteläiseen naapuriin ja nettovarallisuus on Suomessa noin 50 % korkeampi. Ellen olisi tutustunut näihin tilastoihin, olisin veikannut aivan erilaista lopputulemaa. Olisin veikannut kummankin tilaston olevan huomattavasti enemmän Suomen eduksi. Viro on kansantalous, jonka historia on 25 vuotta vanha. Me emme ole saaneet tuota eroa suuremmaksi sinä 75 vuoden aikana, kun Neuvostoliitto on riistänyt Viron tyhjäksi kaikesta mahdollisesta varallisuudesta. 

Palataan kuitenkin oman isänmaamme rienaamisesta takaisin opiskelijoihin. Suomalainen opiskelija Virossa saa Kelan laskurin mukaan opintorahaa 336,76 euroa, asumislisää 210 euroa ja lainatakauksen 700 eurolle kuukaudessa. Näin ollen suomalaisen opiskelijan tulot ovat 1.246,76 euroa kuukaudessa. Tämä on siis n. 3 % enemmän kuin keskiverto kotitalouden kuukausitulot. Ei ihme, että opiskelijat lähtevät Viroon ellei mieleistä opiskelupaikkaa irtoa Suomesta. 

Viron Tilastokeskuksen mukaan kotitalouksia on 592.000 ja koko väestö on 1.317.800 henkilöä. Tallinnassa asuu 423.420 asukasta. Näin ollen keskimääräinen kotitalous Virossa on 2,2 henkilöä ja luku Tallinnassa on todennäköisesti tätä pienempi. Tämän pohjalta siis yksittäisen henkilö käytettävissä olevat tulot ovat keskimäärin vähän yli 600 euroa kuukaudessa. Suomalaisella opiskelijalla on siis varsin hyvät oltavat etelänaapurissa ottamatta kantaa millaiset työllistymismahdollisuudet ja tämän jälkeinen palkkataso Virossa on suomalaisille.

Jatkan asian tutkimista mutta olen selvästi jo löytänyt kohderyhmän, mikäli päädyn sijoittamaan Viron asuntomarkkinoille. Nyt täytyy jatkaa kuitenkin selvittämistä, kuinka vuokramarkkina oikeasti toimii ja millaisia poikkeamia Viron asuntomarkkinoilla on suhteessa Suomeen. Tiedän olevani myöhässä tässä asiassa Viron osalta mutta Viron talouden näkymä on parempi kuin Suomen



asuntosijoittajan ruuhkaviikot

Hieman vuokralaisvalinnasta

Olen päättänyt viimeisten kuukausien aikana pyrkimykseen saada jatkossa vuokralaisiksi ensisijaisesti naisia. Joko 20+ opiskelijoita tai 30+ työssä käyviä. Olen myös tullut lopputulokseen, että juuri valmistunut 25-27 vuotias mies tai nainen on todennäköisesti lyhytaikainen vuokralainen. Tämän vuoksi pyrin myös välttämään heitä, mikäli se on vain mahdollista. Noin 20 vuotiaat työssä käyvät ovat hyvin usein myös lyhytaikaisia vuokralaisia.

Suurinosa näistä kommenteista perustuu kokemukseen, josta yhtenä esimerkkinä kerrottakoon vähän yli 20 vuotiaasta työssä käyvästä naishenkilöstä. Teimme vuokrasopimuksen ja kaikki oli kunnossa. Kolme päivää vuokrasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen henkilö ilmoitti muuttavansa miesystävänsä kanssa yhteen ja haluaisi purkaa vuokrasopimuksen. 2 viikon vuokrahinnalla suostuin päättämään sopimuksen ennen kuin asukas oli edes muuttanut asuntoon. Vastaavia tilanteita eteeni on tullut muutamia ja en halua enää jatkossa vatkata sopimusten kanssa tällä tavoin.

Ihmisille luonteenomainen tarve pariutua ja alkaa rakentamaan perhettä ovat hyvin luonnollisia selityksiä näissä asioissa, mutta minun ei tarvitse vuokranantajana olla tässä välissä. Pyrin jatkossa profiloimaan vuokralaiset entistä tarkemmin ja pysymään strategiassani. Suurin tekijä, joka mahdollistaa strategiani, on asuntojeni hyvä tai erinomainen kunto. Tämän ansiosta pystyn olemaan varsin selektiivinen vuokralaisten osalta.

Miesten osalta alan kyllästymään välinpitämättömään siivoamiseen, jonka vuoksi asunnot ovat välillä aivan järkyttävän likaisia. Perusimurointi ei riitä, jos siivoaminen ei kuulu elämän perusrutiineihin. Olen nähnyt ystäväpiirissä asuntoja, joissa jopa katto on onnistuttu sotkemaan. Katon siivoaminenhan ei olekaan sitten enää ihan pieni operaatio. Jos asuntoa ei ole juuri remontoitu, jokainen voi käydä kokeilemassa minkä näköinen katto on, kun siihen vetää luudulla rannun. Katon maalaaminen on todennäköisesti helpompi operaatio kuin sen täydellinen puhdistaminen. Tästä asiasta tietysti pääsisi jollain tavalla eroon ottamalla joka kerta siivoojan paikalle kun vuokralainen vaihtuu ja maksattamalla tämän vanhalle vuokralaiselle. Tämä kuitenkin vaikeuttaa uuden vuokralaisen sisäänmuuttamista vaikka siivooja saataisiinkin paikalle muuttopäivänä. Ja siivoojan saaminen juuri sopivalle päivälle onkin jo sitten oma taiteen lajinsa.

Vaikka strategia ei varmastikaan täytä kaikkia lain vaatimia tasa-arvopykäliä, kaikkea ei tarvitse ilmoituksiin kirjoittaa. Tämän lisäksi joustavuus on syytä säilyttää, joten voin myös tilannekohtaisesti muuttaa mielipidettäni. Strategiani on siis voimakkaan ohjeellinen.

Suosittelen jokaisen vuokrausilmoituksia tekevän vuokranantajan lukemaan tuon yllä olevan linkin kunnolla. Itseäni huvitti jonkin verran soluasuntojen poikkeuksellinen kohtelu ja siellä erityisesti määrittely pesuhuoneiden lukumäärästä. Joskus on tunne, että näitä pykäliä kirjoittavat henkilöt, joilla kosketuspinta reaalitodellisuuteen on kymmenien vuosien takaisessa menneisyydessä.

Pitkäaikainen vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen

Asunto numero 1:n vuokralainen oli asunut asunnossa suhteellisen pitkään ja tiesin hänen etsivät omaa asuntoa. Tavakseni on tullut soittaa vähintään kerran vuodessa vuokralaisille ja kuulumisten ohessa kysyn suoraan onko muuttotarpeita näköpiirissä. Vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksen helmikuun lopussa ja näin uuden vuokralaisen etsintä oli aloitettava välittömästi. Ajoituksellisesti tämä oli luonnollisesti erittäin hankala. Tätä en olisi tarvinnut remonttikiireiden oheen.

Asunnon sijainti Kruununhaassa yleensä saisi aikaiseksi joukkovaelluksen, kukapa sinkku ei haluaisi asua keskellä kaupunkia rauhallisella alueella. Alueen hintataso kuitenkin rauhoittaa muuttohaluja tehokkaasti. Viime aikoina on alkanut vaikuttamaan siltä, että jopa Kallion yksiöiden vuokrataso alkaa lähestymään 800 euroa / kk, joten ajattelin nyt sitten viimein nostaa vuokran selvästi päälle 800 euron. Viime kerralla jouduin turvautumaan numeroilluusioon käyttämällä hintaa 799 euroa / kk + vesi. Tällä kertaa siihen ei ollut tarvetta. Asunnon kunto on erinomainen, joten vuokrataso on perusteltavissa varsinkin verrattaessa Kallion hintatasoon.


Ei tämä kuitenkaan ihan niin helppoa ollut. Kallion asunnoissa saa nopeasti 10-15 kontaktia alle tunnissa, Kruununhakaan kontakteja tuli muutama. Ilmeisesti nyt vain on niin, että Kallio on vuokralaisten unelma paikka ja kävelymatka keskustaan ei merkitse kovinkaan paljoa. Tämä siis päätellen kontaktien määrästä ja muutamasta keskustelusta potentiaalisten vuokralaisten kanssa.

Tällä kertaa toimin tavoistani poiketen hieman eri tavalla. Normaalisti jätän ilmoituksen ja sen jälkeen odottelen. Tällä kertaa laitoin toki ilmoituksen nettiin, mutta aloin järjestelmällisesti kontaktoida suoraan asunnon etsijöitä. Näin pystyin paremmin saamaan intressit selville ja myös samalla valikoimaan kenelle asuntoa tarjoan. Muutaman hedelmättömän keskustelun jälkeen onnistuin löytämään erinomaisen vuokralaisen, joka muuttaa asuntoon maaliskuun lopussa. Tälläkään kertaa ei tyhjää kuukautta, joten operaatio onnistui. Sain myös samalla nostettu vuokraa 3,8 %:lla entisestä vuokrasta, joten tämäkin onnistui erinomaisesti.

Ja sitten lyhin vuokrasopimus meni uusiksi

Asunto numero 2 vuokralainen irtisanoi vuokrasopimuksensa myös helmikuun lopussa. Hänen kohdallaan kyseessä oli "sopimusrikkomus", koska irtisanoutuminen tapahtui määräaikaisen sopimuksen ollessa vielä voimassa. Hän oli kuitenkin informoinut minua jo etukäteen halustaan muuttaa pois asunnosta, joten osasin odotella tapahtumaa. Olin informoinut vuokralaista myös sopimusrikkomusta seuraavasta sanktiosta ja tämä sovittiin hänen kanssaan jo etukäteen. Fiksujen vuokralaisten kanssa pystyy keskustelemaan rakentavasti ja rationaalisesti. Vuokralainen maksoi yhden kuukauden ylimääräisen vuokran sopimussakkona. Jälleen kerran korostui hyvä neuvotteluyhteys vuokralaisen kanssa. 

Asunto numero 2 on tällä hetkellä heikossa kunnossa. Ostaessani asunnon vuonna 2013, se oli valmiiksi vuokrattu. Vuokralainen asui siinä myös varsin pitkään. Hänen muutettua asunnosta pois, onnistuin vuokraamaan asunnon uudelleen, mutta vaistosin asunnon kunnon olevan ongelma. Ja todennäköisesti vuokralaisen poismuutto johtui osittain asunnon kunnosta.



Asunto olisi siis remontoitava. Jotta tilanne ei olisi liian yksinkertainen, taloyhtiöön on tulossa putkiremontti vielä tämän vuoden aikana. Tämän vuoksi asunnon kokonaan remontointi on mahdotonta. Asunnon varmastikin saisi vuokrattua sosiaalihuollon asiakkaalle, mutta en halua tähän leikkiin ryhtyä. Ainoa tapa vuokrata asunto, olisi antaa vuokralaisehdokkaille optioita. Voin vuokrata asunnon nykyisessä kunnossa tai remontoida sen pesuhuonetta lukuunottamatta. Tässä kohti kyllä tuntui, että vuokranantajasta on tullut asiakas kun putkiremontti lähestyy.

Vuokralaisen etsinnästä tuli siis haastavaa, koska putkiremontti häämöttää nurkan takana. Onneksi remontti tehdään sukitusmenetelmällä, jonka vuoksi operaatio on huomattavasti perinteistä menetelmää nopeampi. Asumishaitta on arvioitu muutamaksi viikoksi. Samalla kylpyhuone uusitaan, jonka jälkeen asunto on täysin uusi. Kyllä, kylpyhuone uusitaan sukituksen yhteydessä, tähän on taloyhtiössä omat syynsä. 

Useiden keskusteluiden jälkeen sosiaalisessa mediassa, alkoi tuska vain kasvaa. Vuokralaisen etsintä alkoi käydä jo puolipäivätyöstä. Tämän jälkeen päätin käyttää sosiaalisen median ohella avuksi Oikotien vuokra-asunto palvelua. Tätä kautta sain hämmentävän monta yhteydenottoa ja lopulta vuokralainen löytyi yhdellä näytöllä.

Todettakoon tässä kohden viittaus aloitukseeni miesten siivoustaidoista. Mennessäni käymään asunnolla noin puolen vuoden jälkeen, yllätyin positiivisesti koska muistelin asunnon olevan vielä huonommassa kunnossa kuin missä se tosiasiassa oli. Nyt lähtevä vuokralainen (mies) oli siivonnut asunnon hieman paremmin ja asunnosta löytyi jopa kiiltäviä kohtia. Mutta uusi vuokralainen (nainen) totesi asunnon olevan todella likainen ja siivosi asuntoa kaksi päivää saadakseen sen muuttokuntoon.

Vuokrasopimus tehtiin todella nopeasti ja informoin vuokralaisen tarkasti tulevasta putkiremontista. Laitoin kaikki yksityiskohdat myös vuokrasopimukseen, jotta niistä ei tarvitse jälkeenpäin kiistellä. Lisäksi annoin vuokralaiselle option, hän saa päättää remontoidaanko asunto putkiremontin jälkeen vai ei. Mikäli asuntoa ei remontoida, vuokra pysyy alkuperäisenä ja remontoinnin tapahtuessa vuokra nousee 6,5 %. Jäämme näkemään onko 6,5 %:n asumiskulujen nousulla kuukaudessa merkitystä putkiremontin jälkeen. Itse luonnollisesti toivon, ettei asuntoa tarvitsisi remontoida. Remonttiin menenee pääomaa n. 5.000 euroa, joten takaisinmaksuaika vuokrankorotuksella on järkyttävän pitkä. Toki remontti tulee eteen viimeistään tämän vuokralaisen muuttaessa pois.

Muutamia oppeja tästä kierroksesta

Olen huomannut muutaman ominaisuuden vuokralaisen etsinnässä. Sosiaalinen media toimii hyvin, kun asunto sijaitsee kalliossa, Meilahdessa, Töölössä ja muilla hieman ydinkeskustan ulkopuolisilla alueilla. Näille alueille haluavat 20-30 vuotiaat ihmiset ja he ovat sosiaalisen median suurkuluttajia. Jos asunto sijaitsee kalliilla alueella / vuokra on yli 800 euroa tai jos asunto sijaitsee vähänkään kantakaupungista kauempana, tilanne muuttuu sosiaalisessa mediassa. Tällöin ainakin omalta osaltani Oikotie on ollut huomattavasti tehokkaampi media. Kruununhaan asunnon sain vielä vuokrattua sosiaalisen median avulla mutta Etelä-Haaga ei selvästikään enää toiminut. En omista asuntoja ainakaan vielä Itä-Helsingistä, voisin kuvitella sosiaalisen median olevan tehokas myös näillä alueilla.

Toinen havainto on pakolaiset ja turvapaikanhakijat. Muut maahanmuuttajat eivät lukeudu nyt tähän ryhmään, koska he osaavat asuntomarkkinoiden perusasiat melkein yhtä hyvin kuin paikallisetkin. Pakolaiset ja turvapaikan hakijat hakevat asuntoja selvästi haulikkoammunnalla tietämättä oikeastaan asuinalueista, asunnoista tai hintatasosta yhtään mitään. Ajatusmalli lienee enemmän "kunhan jotain löytyisi"  kuin "haluan tämän asunnon". Toki ymmärrän tämän yleisellä tasolla huomioiden heidän tilanteensa. Ilmeisesti heille on annettu jokin maksimibudjetti, joka on tällä hetkellä 700 euroa / kk + vesi ja tämän pohjalta asunnon etsintä alkaa. Yksi henkilö väitti budjetin olevan 750 euroa / kk + vesi mutta tämä taisi sisältää puolison ja he asuivat tällä hetkellä Helsingin ulkopuolella. Itselläni ei ole mitään ongelmaa esitellä heille asuntoja mutta jos voisi jotain valtiovallalta pyytää, pyyntöni olisi seuraava:
  • kurssittakaa nämä ihmiset etsimään asuntoja:
    • heillä ei ole pääsääntöisesti mitään käsitystä millaisia suomalaiset asunnot ovat
    • heillä ei pääsääntöisesti ole mitään käsitystä mitä papereita tarvitaan vuokranmaksun turvaamiseksi
    • heillä ei tunnu olevan edes käsitystä, mikä ero vuokranantajalle on turvapaikan hakijalla ja turvapaikan saaneen välillä
    • heillä ei ole käsitystä asuinalueista
    • heillä ei ole käsitystä mikä on kallis ja mikä on halpa
    • heillä ei ole pääsääntöisesti asioidaanko Kelan vai kaupungin kanssa
  • maahanmuuttoviraston sivuille voisi laittaa selvän ohjeistuksen myös vuokranantajille:
    • mikä ero on turvapaikanhakijalla vs. pakolaisella vs. muulla maahanmuuttajalla
    • mikä ero on maassaololuvan saaneella vs. ei vielä lupaa saaneella
    • mitä papereita saadaan mistäkin ja kenen kanssa asioidaan
    • kuka maksaa/antaa vuokravakuuden ja miten se maksetaan/annetaan
    • kuka maksaa vuokran ja jos/kun vuokranmaksajia on useampi, mihin tarvitaan mitäkin papereita
    • ja tämä kaikkein hämmentävin, mikä on määräaikainen vuokravakuus. En tiedä kenen aivopieru tämä alunperin on mutta määräaikaisella vuokravakuudella ei tee käytännössä yhtään mitään
Tilanne on siis erittäin sekava, ellei näistä asioista ole etukäteen kokemusta. Esimerkiksi, turvapaikanhakijan saadessa negatiivisen turvapaikkapäätöksen, tilanne voi mennä erittäin hankalaksi vuokranantajalle. Törmäsin tällaiseenkin asunnon etsijään. Jo tämän tiedon varassa voi todeta, että turvapaikanhakijalle ei kannata asuntoa vuokrata. Itselläni on jonkin verran kokemusta tästä aiheesta, joten suhtaudun näihin hakijoihin avoimin mielin. Tilanne on taatusti toinen vuokranantajalle, jolla kokemusta ei ole. 

Yleisesti täytyy myöntää, että nämä henkilöt, joita tapasin tällä kierroksella osasivat erittäin hyvin englantia. Tämä helpotti erittäin paljon kommunikointia. Ilmeisesti nyt maahan tulleet ovat aiempiin verrattuna paremmin koulutettuja, mitään muuta selitystä en tälle keksi.

Olen saanut nyt konvertoitua vuokralaiseni pääosin naisiksi. Seitsemästä vuokralaisesta 5 on naisia ja jäljelle jääneistä toinen miespuolinen on tuttavani poika. Jäljelle jääneellä mieshenkilöllä on vuokra myöhässä tällä hetkellä 1,5 viikkoa, joten toivotaan ettei tästä aiheesta tarvitse kirjoittaa erillistä blogia. Tämä on onneksi tapahtunut aikaisemmin vain kerran, jolloin hänellä oli automaattiveloitus loppunut pankkijärjestelmästä.



uuden kohteen remontin lopputulos

Remontti valmistuminen

Asunto numero 7 remontti eteni hieman ennakoitua hitaammin, johtuen remontista riippumattomista syistä. Aikataulun vaikeuksien vuoksi remontti valmistui noin 2 viikkoa myöhässä. Tämä luonnollisesti harmittaa jonkin verran, koska tästä aiheutui laskennallinen tappio saamatta jääneinä vuokrina. Peruskysymys on luonnollisesti, mistä viivästyminen johtui ja siihen on hyvin yksinkertainen vastaus: remonttiin osallistuneilla syntyi lieviä terveydellisiä esteitä työn suorittamiseen. Tätä nyt ei sentään pystytty ennakoimaan remonttia suunnitellessa.

Remontin aikana ei ole tullut esiin oikeastaan mitään muuta vastoinkäymistä, kuin kaasuputken poistaminen, tai sen poistamisen mahdottomuus. Kaasuputki ei ole käytössä mutta isännöitsijän puhelu kaasuyhtiöön ei tuonut selvyyttä, onko putkessa kaasua vai ei. Näin ollen päätimme piilottaa putken keittiön kaappiin kiinteistö räjäyttämisen uhalla. Ratkaisusta saatiin kohtuullinen lopputulos.

Yksi asia joka täytyy ensi kerralla tehdä toisin, on keittiökalusteiden sisään tuominen. Tavarat tulivat asuntoon aivan liian aikaisin. Tästä aiheutui tilan ahtaus, joka häiritsi remontointia. Logistiikan hallintaa täytyy siis parantaa.



Budjetti paisui ennakoitua hieman suuremmaksi mutta ylitys tulee olemaan varsin maltillinen. Tarvikkeiden kustannukset ovat vielä täsmentymättä, mutta tämän hetken lasku on 8.231 euroa. Laskusta puuttuu vielä sähkömiehen tarvikkeet, jotka ovat alle 1.000 euroa. Kustannuksista leijonan osa koostuu keittiön kalusteista ja koneista. Näihin kului n. 5.200 euroa. Tästä toki voisi nipistää pois jonkin verran, säästömahdollisuus lienee 500 - 1.000 euron välillä. Samalla kuitenkin muistutan itseäni, ettei väärästä paikasta kannata säästää. Pyrin aina hankkimaan asuntoihin laadukkaat kalusteet ja koneet, koska uskon laadun takaavan pidemmän käyttöiän ja helpomman vuokrausprosessin. Ehkä ensi kerralla voisi tutkia mm. Ylijäämä varastoja ja Vahinkotavarakeskuksen tarjontaa.

Kokonaiskustannuksissa ei ole mukana työkustannuksia. Nämä on täysin riippuvia omista kontakteista sekä oman työn osuudesta. Kustannusten vertailtavuus on siten mahdotonta. Omat kontaktini ovat erinomaiset, joten kustannukseni ovat maltilliset.

Katon remontointi

Tämän kokoiseen asuntoon on hyvin vaikea löytää erikoisia ratkaisuja, joilla asumismukavuutta voidaan parantaa kohtuullisilla kustannuksilla. Asuinhuoneeseen voisi rakentaa esimerkiksi makuuparven, mutta yleensä nämä ratkaisut ovat joko karmean näköisiä ja/tai kalliita. Näin ollen kustannustehokkaat ratkaisut täytyy löytää jotenkin muutoin. Tällä kertaa löysimme mielestäni erinomaisen ratkaisun kattorakenteisiin.

Aluksi ajatukseni oli levyttää katto. Tämän ikäisissä rakennuksissa rakenteista voi kuitenkin löytyä käytännössä ihan mitä tahansa, jonka vuoksi varsinkin raskaat rakenteet voivat olla hankalia. Asunnon katto oli sen verran heikossa kunnossa, että sille oli tehtävä joka tapauksessa jotain. Suunnitellessamme levytystä, en pitänyt ratkaisun ulkonäöstä ja remonttimiehellekin operaatio olisi ollut erittäin raskas. Kesken suunnittelun sain kuitenkin idean käyttää valaistusta osana kattorakennetta. Päätimme levyttää ainoastaan katon reunaosuudet ja asentaa välipohjaan ledivalaistuksen.

Lopputulos on mielestäni upea. Idea ei luonnollisestikaan ollut oma keksintö, vaan olin nähnyt vastaavan ratkaisun ulkomaisella, Oikotietä vastaavalla sivustolla. Kysyin ratkaisusta remonttimieheltäni ja hän totesi se olevan erittäin helppo toteuttaa. Kaiken lisäksi ratkaisu oli myös halpa. Halpa ja upea kuulostaa hyvältä, jokainen voi luoda tästä oman mielipiteensä:



Kattoon asennettiin lankut, jotka eivät taivu kosteudessa, ja päälle asennettiin kipsilevyt. Valaistus ratkaistiin ledinauhalla ja kipsilevyn reunaan asennettiin koristelevytys, joka piilottaa ledinauhat. Ratkaisu oli vielä kaiken lisäksi turvallinen, koska tämän ikäisissä taloissa ei koskaan tiedä mitä naulan iskemisen jälkeen tapahtuu. Rakennelma on kevyt, eikä riskiä koko katon romahtamisesta syntynyt. Tämä riski olisi ollut raskaan levytysratkaisun osalta ilmeinen.

Ovien remontointi

Asunnon ovet olivat jossain vaiheessa historiaa saaneet "kauniin" punaisen pinnoituksen. Ovet olivat alkuperäiset, jonka vuoksi halusin pelastaa ne. Pienen tutkinnan jälkeen kävi vielä ilmi, että yhdessä ovessa oli lasitukset. Jopa nämä olivat jonkin aivopierun seurauksena päätetty maalata ylitse. Puhdistustöiden ja uuden maalin jälkeen lopputulos näyttää myös erittäin hyvältä. Mielestäni tämän ikäisiin asuntoihin täytyy jättää aina jotain alkuperäistä ja ovien säilyttäminen on luonnollisin tie tämän tavoitteen saavuttamiseen.


Seinien remontointi

Asunnon kunto oli alunperin siis erittäin huono. Asuntoon oli asennettu historiassa seiniin jonkinlaiset levytykset. Tutkimme aikamme levytyksiä ja päätimme jättää ne paikalleen. Riski rakenteiden hajoamisesta purkuvaiheessa oli yksinkertaisesti liian suuri, joten tämä ratkaisu oli käytännössä ainoa vaihtoehto. Levytykset kiinnitettiin entistä tukevammin ja päälle asennettiin uudet levyt. Levytyksen päälle asennettiin lasikuitutapetti, joka lopuksi maalattiin kauttaaltaan.



Ikkunapenkki oli myös erittäin huonossa kunnossa ja sen pelastaminen uudelleen valulla olisi ollut erittäin hidas operaatio. Tämän vuoksi päätimme levyttää myös ikkunapenkin ja ikkunan reunat. Näin säästettiin paitsi aikaa niin myös todennäköisesti rahaa, koska valutyöt olivat joka tapauksessa maksaneet jonkin verran. Myrkynvihreä patteri maalattiin valkoiseksi ilman irroittamista.

Lattian remontointi

Erilaisten "koristemattojen" alta löytyi alkuperäinen lankkulattia. Nykyään on muodissa säilyttää lankkulattiat mutta tämä kyseinen oli päässyt jo niin huonoon kuntoon, että sen pelastaminen oli mahdotonta. Päädyimme helppoon ja kestävään ratkaisuun asentamalla lankkulattian päälle korkean kovuusluokan laminaatit. Nykyiset laminaatit ovat luokasta riippuen erittäin kestäviä ja helppoasenteisia. Samalla varmistan, että pystyn vuokraamaan asunnon pienen koiran omistajalle, koska tähän pintaan koiran kynnet eivät aiheuta naarmuja.



Poistamalla vanha lattia, projektin laajuus olisi voinut kasvanut merkittävästi. Myös näissä on täysin mahdotonta tietää, mitä lattian alta löytyy ja kuinka suureksi lopullinen työmäärä kasvaa. Laminaatti oli siis helppo ja varma ratkaisu.

Keittiön remontointi

Tämän kohteen kettiöremonttia helpotti erittäin paljon vanhan keittiön puuttuminen. Asunnossa oli pesutaso ja pari kaapistoa, joten niiden purkamisessa meni aikaa muutama minuutti. Keittiösuunnitelma oli sen verran hyvin tehty, että säästyimme suuremmilta ongelmilta remontin aikana. Muutamia haasteita keittiö kuitenkin aiheutti. Keittiössä oli siis kaasuputki, joka täytyi piilottaa yhteen keittiön kaappiin. Keittiössä oli myös vanha hormi, jonka nykyinen käyttötarkoitus ei ole tiedossa. Taloyhtiössä on aikanaan ollut puuhella, jonka vuoksi hormiin oli asennettu keraamiset laatat. Emme uskaltaneet lähteä purkamaan näitä rakenteita vaan käsittelyn jälkeen maalasimme laatat ylitse. Harmi sinällään, ne olisi ollut kiva säilyttää mutta lähes 100 vuotta oli tehnyt niille tehtävänsä ja osa oli varsin huonossa kunnossa. Muutoin keittiö asettui paikoilleen varsin mukavasti ja syvennyksessä oleva kaappikin saatiin kunnostettu uuteen loistoonsa maalaamalla ovet kiiltävän valkoiseksi.

Sähkötyöt

Taloyhtiössä oli uusittu putkiremontin yhteydessä sähkövedot, jonka ansiosta sähköt olivat kunnossa... eteiseen asti. Koska asuntoon ei ollut asennettu edes sähköliettä, kaikki sähkövedot oli uusittava. Asensimme asunnon keittiöön ja eteiseen spot-valaisimet, jonka ansiosta vuokralaisen tarve asentaa omaa valaistusta vähenee ja valaisimien käyttöikä on pitenee. Kummatkin katot levytettiin pienellä madalluksella, jonka ansiosta sähköt saatiin asennettua välikattoon.  Samalla huolehdittiin antennipistoke loogiseen paikkaan ja sähköpistokkeita asennettiin riittävä määrä. Yleisesti ottaen tämän ikäisissä taloissa pistokkeita on nykymaailmaan liian vähän, joten niiden määrään kannattaa  oikeasti kiinnittää huomiota. Asentaminen on halpaa mutta pistokkeiden puute on todella ärsyttävää.

Lopputarkastus

Kaiken remontoinnin jälkeen oli tänä aamuna edessä lopputarkastus. Tekninen isännöitsijä tuli paikalle ja kävi lävitse lähinnä keittiön asennusta. Muutama ongelmakohta ilmeni, jotka kuitenkin oli erittäin helposti korjattavissa. Ensinnäkin emme tajunneet laittaa keittiön hanalle uutta rajoitinta, jonka vuoksi hana pääsi kiertämään lavuaarin ulkopuolelle. Toiseksi hanan putkien asentamiseen tarkastaja ei ollut tyytyväinen vaan pyysi asentamaan ne paremmin. Näiden tekemiseen meni vielä työaikaa lisää n. 20 minuuttia ja tämän jälkeen asunto oli hyväksytty remontoinnin osalta.


Lopputarkastuksen huvittavin anti oli uuden remonttisanan oppiminen: sähkön käyttöönottotarkistuspöytäkirja. Voi tuossa sanassa olla maahanmuuttajaremontoijalle hieman opeteltavaa :)

Yhteenveto ja oppiminen

Muistetaan kuitenkin kaikkein tärkein asia, remontoinnin onnistumisen kannalta tärkein elementti on remonttiryhmä. Ilman kunnollista ryhmää mistään ei luonnollisesti tule yhtään mitään. Suurin kiitos kuuluu siis heille. Tarvitaan organisoija, suunnittelija ja toteuttaja. Jokaisen panos on erittäin tärkeä.

Remontin edetessä aina tulee eteen pieniä asioita ja vastoinkäymisiä. Säästyin varsin hyvin isoilta ongelmilta mutta pienempiä hankaluuksia tuli vastaan kaasuputken ohella muutama:
  • keittiön tavaratoimituksessa oli hankaluuksia, ensi kerralla tarkistamme toimituksen paremmin
    • yksi keittiökaappi oli väärän levyinen
    • yksi keittiön ovi oli väärä
    • oven kahvojen ruuvit olivat väärän mittaiset
    • jääkaappi oli saanut iskua kuljetuksessa, jonka vuoksi siinä oli iso lommo
    • toimitukset tulivat muutaman minuutin varoitusajalla vastoin sovittua
  • keittiötoimitus tuli kokonaisuudessaan liian aikaisin, tämä muistetaan ensi kerralla
  • vuokrasin asunnon optimistisella aikataululla, onneksi vuokralaiselle tämä ei ollut ongelma
  • löimme yhden naulan seinästä naapurin puolelle. Vaikka riski on tiedossa, huolellisuutta tarvitaan lisää ensi kerralla (viime kerralla ruuvattiin kaksi ruuvia naapuriin, puolitimme siis nämä virheet)
Eli vähällä päästiin kokonaisuutena. Tavaratoimituksen ongelmat olivat todella ärsyttäviä, koska pahimmillaan ne olisivat seisauttaneet koko projektin. Onneksi tällä kertaa asiat saatiin korjattua nopealla aikataululla ilman että projekti hidastui miltään osin.

Projektiin meni aikaa tarjouksen tekemisestä vuokralaisen sisäänmuuttoon 1,5 kuukautta. Tähän sisältyy siis kaupanteko, joka vei aikaa karkeasti viikon sekä remonttimiehen sairastuminen, joka hidasti projektia karkeasti toisella viikolla. Projektista olisi voinut siis paremmalla onnella nipistää pois pari viikkoa, joten pidän kuukauden aikataulua realistisena. Tämä aikataulu edellyttää kuitenkin täydellistä ajoittamista remonttiryhmän osalta ja esimerkiksi terveysongelmia tämä aikataulu ei kestä. Olen tähän 1,5 kuukauden suoritukseen kokonaisuutena erittäin tyytyväinen. 

Remontti on omasta mielestäni erittäin onnistunut, enkä muuttaisi mitään remontoitua osa-aluetta erilaiseksi. Asunto on nyt vuokrattu n. 4,4 % bruttotuotolla (vuokra-vastike / sidottu pääoma) ja asuntoportfolion ennustettu ROE vuodelle 2017 kasvoi n. 3 %-yksiköllä. Ja erityisen paljon mieltä lämmittää erittäin tyytyväinen vuokralainen, joka maksoi vakuusrahat ennen kuin asunto oli edes valmis.

Kuvat kertoo enemmän kuin tuhat sanaa, joten ohessa vielä yhteenveto lähtö- ja lopputilanteesta:








Seuraavassa blogissani kerron asuntosijoittajan arjesta ja vaihtuvasta vuokralaiskannasta. Kaikenlaista ehti tapahtumaan kuukauden aikana.